Σ. Σαββαΐδης – Greece Sotheby’s: Ο πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης στους αγοραστές εκτός ΕΕ θα κρατήσει τις τιμές των ακινήτων ψηλά

Σο­βα­ρές επι­φυ­λά­ξεις για την από­φα­ση της κυ­βέρ­νη­σης να αυ­ξή­σει από 3% σε 15% τον φόρο με­τα­βί­βα­σης κα­τοι­κιών για αγο­ρα­στές από χώρες εκτός Ευ­ρω­παϊ­κής Ένω­σης δια­τυ­πώ­νει ο Σάβ­βας Σαβ­βα­ΐ­δης, President & CEO της Greece Sotheby’s International Realty, σε άρθρο του με αφορ­μή τις σχε­τι­κές εξαγ­γε­λί­ες του Πρω­θυ­πουρ­γού στη ΔΕΘ.

Ο κ. Σαβ­βα­ΐ­δης υπο­στη­ρί­ζει ότι, πα­ρό­τι η στε­γα­στι­κή κρίση και η άνο­δος των τιμών απο­τε­λούν πράγ­μα­τι ένα από τα σο­βα­ρό­τε­ρα κοι­νω­νι­κά προ­βλή­μα­τα της χώρας, η από­δο­ση του προ­βλή­μα­τος κυ­ρί­ως στη ζή­τη­ση από ξέ­νους αγο­ρα­στές είναι λαν­θα­σμέ­νη. Κατά την άποψή του, ένα μέτρο που επι­χει­ρεί να αντι­με­τω­πί­σει λάθος αιτία κιν­δυ­νεύ­ει όχι μόνο να μην οδη­γή­σει σε απο­κλι­μά­κω­ση των τιμών, αλλά να προ­κα­λέ­σει το αντί­θε­το απο­τέ­λε­σμα.

«Το ξένο κε­φά­λαιο είναι μόλις το 8,7% της αγο­ράς»

Ένα από τα βα­σι­κά επι­χει­ρή­μα­τα που ανα­πτύσ­σει αφορά το πραγ­μα­τι­κό μέ­γε­θος της ξένης ζή­τη­σης στην ελ­λη­νι­κή κτη­μα­τα­γο­ρά.

Επι­κα­λού­με­νος στοι­χεία της Τρά­πε­ζας της Ελ­λά­δος, ανα­φέ­ρει ότι οι ξένες επεν­δύ­σεις σε ακί­νη­τα ανήλ­θαν το 2025 σε 2,05 δισ. ευρώ, ένα­ντι συ­νο­λι­κών με­τα­βι­βά­σε­ων 23,5 δισ. ευρώ. Με βάση αυ­τούς τους αριθ­μούς, ση­μειώ­νει ότι το ξένο κε­φά­λαιο αντι­προ­σω­πεύ­ει πε­ρί­που το 8,7% της αγο­ράς, ενώ το υπό­λοι­πο 91% αφορά ελ­λη­νι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα.

Ο ίδιος επι­ση­μαί­νει επί­σης ότι το 2025 οι ξένες εισ­ρο­ές υπο­χώ­ρη­σαν κατά 25%, την ίδια στιγ­μή που οι τιμές των δια­με­ρι­σμά­των αυ­ξή­θη­καν κατά 7,8%, γε­γο­νός που, κατά τη δική του ανά­γνω­ση, απο­δυ­να­μώ­νει την άποψη ότι η διε­θνής ζή­τη­ση απο­τε­λεί τον βα­σι­κό πα­ρά­γο­ντα ανό­δου των τιμών.

Βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις και πε­ριο­ρι­σμέ­νη προ­σφο­ρά

Ο κ. Σαβ­βα­ΐ­δης εντο­πί­ζει τις βα­σι­κές αι­τί­ες του στε­γα­στι­κού προ­βλή­μα­τος αλλού.

Πρώ­τον, στη με­γά­λη ανά­πτυ­ξη της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης. Επι­κα­λού­με­νος στοι­χεία του ΙΝ­ΣΕ­ΤΕ, ανα­φέ­ρει ότι τα κα­τα­λύ­μα­τα βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης έφθα­σαν τα 247.000 τον Αύ­γου­στο του 2025, με πε­ρισ­σό­τε­ρες από ένα εκα­τομ­μύ­ριο κλί­νες.

Κατά την επι­χει­ρη­μα­το­λο­γία του, η απο­μά­κρυν­ση με­γά­λου αριθ­μού κα­τοι­κιών από τη μα­κρο­χρό­νια μί­σθω­ση συ­νέ­βα­λε στην αύ­ξη­ση των ενοι­κί­ων και στη συ­νέ­χεια στην άνοδο των αξιών των ακι­νή­των. Στο ίδιο πλαί­σιο ανα­φέ­ρε­ται σε αύ­ξη­ση των ενοι­κί­ων κατά 11,4% σε ετή­σια βάση τον Ιού­νιο του 2025 και σε αύ­ξη­ση άνω του 83% στην Αθήνα μέσα σε μία δε­κα­ε­τία.

Το έλ­λειμ­μα νέων κα­τοι­κιών

Δεύ­τε­ρος πα­ρά­γο­ντας, σύμ­φω­να με τον επι­κε­φα­λής της Greece Sotheby’s International Realty, είναι η πε­ριο­ρι­σμέ­νη πα­ρα­γω­γή νέων κα­τοι­κιών.

Όπως ση­μειώ­νει, ενώ το 2006 αδειο­δο­τού­νταν πε­ρισ­σό­τε­ρα από 20 εκατ. τε­τρα­γω­νι­κά μέτρα ετη­σί­ως, σή­με­ρα ο αριθ­μός βρί­σκε­ται κάτω από τα 7 εκατ., ενώ το 2014 είχε πέσει στα μόλις 2,6 εκατ. τε­τρα­γω­νι­κά.

Ο ίδιος εκτι­μά ότι η πο­λυ­ε­τής υπο­χώ­ρη­ση της οι­κο­δο­μι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας έχει δη­μιουρ­γή­σει ένα κενό της τάξης των 200.000 έως 400.000 κα­τοι­κιών, ενώ ανα­φέ­ρει και πρό­βλε­ψη της Ευ­ρω­παϊ­κής Επι­τρο­πής για πρό­σθε­το έλ­λειμ­μα 110.000 κα­τοι­κιών έως το 2035.

Το κό­στος κα­τα­σκευ­ής

Τρί­τος βα­σι­κός πα­ρά­γο­ντας είναι, κατά τον ίδιο, η με­γά­λη αύ­ξη­ση του κα­τα­σκευα­στι­κού κό­στους.

Στο άρθρο του ανα­φέ­ρει ότι από το 2020 έως το 2025 το κό­στος κα­τα­σκευ­ής αυ­ξή­θη­κε συ­νο­λι­κά κατά 27,5%, με τα υλικά να έχουν αυ­ξη­θεί κατά 35,5% και τα ερ­γα­τι­κά κατά 16,5%.

Για την Ατ­τι­κή το κό­στος ανέ­γερ­σης το­πο­θε­τεί­ται στα 1.600–2.000 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό μέτρο, ενώ μαζί με την αξία του οι­κο­πέ­δου το ση­μείο ισορ­ρο­πί­ας για ένα νε­ό­δμη­το δια­μέ­ρι­σμα υπο­λο­γί­ζε­ται πε­ρί­που στα 3.000 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό. Στη Μύ­κο­νο και την Πάρο, σύμ­φω­να πάντα με τα στοι­χεία που πα­ρα­θέ­τει, το κό­στος κα­τα­σκευ­ής και μόνο ξε­κι­νά από πε­ρί­που 4.000 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό.

Ο φόβος για λι­γό­τε­ρα νέα έργα

Εδώ βρί­σκε­ται, κατά τον Σάββα Σαβ­βα­ΐ­δη, και ο με­γα­λύ­τε­ρος κίν­δυ­νος της νέας φο­ρο­λο­γι­κής πα­ρέμ­βα­σης.

Υπο­στη­ρί­ζει ότι στην Αθη­ναϊ­κή Ρι­βιέ­ρα και σε αρ­κε­τά νησιά με­γά­λα projects χρη­μα­το­δο­τού­νται εν μέρει μέσω προ­πω­λή­σε­ων και ότι ση­μα­ντι­κό πο­σο­στό των αγο­ρα­στών αυτών προ­έρ­χε­ται από τρί­τες χώρες.

Εάν η ζή­τη­ση πε­ριο­ρι­στεί από­το­μα, θε­ω­ρεί πι­θα­νό να συ­μπιε­στούν τα πε­ρι­θώ­ρια των developers και να ανα­βλη­θούν νέα projects. Η αλυ­σί­δα που πε­ρι­γρά­φει είναι απλή: λι­γό­τε­ρες προ­πω­λή­σεις, λι­γό­τε­ρα έργα, μι­κρό­τε­ρη προ­σφο­ρά και τε­λι­κά υψη­λό­τε­ρες τιμές.

Κατά την εκτί­μη­σή του, το πρώτο τμήμα της αγο­ράς που θα επη­ρε­α­στεί θα είναι η εξο­χι­κή και η πο­λυ­τε­λής κα­τοι­κία, ιδιαί­τε­ρα στα νησιά.

Ποιοι είναι οι ξένοι αγο­ρα­στές

Ο κ. Σαβ­βα­ΐ­δης επι­χει­ρεί επί­σης να αμ­φι­σβη­τή­σει την ει­κό­να ότι η ξένη ζή­τη­ση προ­έρ­χε­ται κυ­ρί­ως από επεν­δυ­τές που αγο­ρά­ζουν ακί­νη­τα για κα­θα­ρά κερ­δο­σκο­πι­κούς λό­γους.

Με βάση στοι­χεία της ίδιας της Greece Sotheby’s International Realty από συ­ναλ­λα­γές συ­νο­λι­κού ύψους 600 εκατ. ευρώ από το 2020, ανα­φέ­ρει ότι το 55% της αξίας των συ­ναλ­λα­γών προ­έρ­χε­ται από αγο­ρα­στές εκτός ΕΕ.

Στην πε­λα­τεια­κή βάση της εται­ρεί­ας, οι Βρε­τα­νοί αντι­προ­σω­πεύ­ουν το 29%, οι Αμε­ρι­κα­νοί το 10%, οι Ελ­βε­τοί το 4% και οι Ισ­ραη­λι­νοί το 3%, ενώ Τουρ­κία και Κίνα, χώρες που ανα­φέρ­θη­καν στη συ­ζή­τη­ση γύρω από το μέτρο, αντι­στοι­χούν σε μόλις 0,5% και 0,3% αντί­στοι­χα.

Επι­ση­μαί­νει ακόμη ότι οι αγο­ρές που σχε­τί­ζο­νται με Golden Visa αντι­στοι­χούν, στα στοι­χεία της εται­ρεί­ας του, στο 3,7% της αξίας των συ­ναλ­λα­γών.

Φόβοι για την αγορά πο­λυ­τε­λούς κα­τοι­κί­ας

Ιδιαί­τε­ρη ανη­συ­χία εκ­φρά­ζει και για την επί­δρα­ση του μέ­τρου στην πο­λυ­τε­λή εξο­χι­κή κα­τοι­κία.

Σύμ­φω­να με τα στοι­χεία που πα­ρα­θέ­τει, ο διά­με­σος χρό­νος μέχρι την πώ­λη­ση ενός πο­λυ­τε­λούς ακι­νή­του στην Ελ­λά­δα είναι 238 ημέ­ρες, ενώ χρειά­ζο­νται επι­πλέ­ον πε­ρί­που έξι μήνες από την επι­στο­λή πρό­θε­σης μέχρι την ολο­κλή­ρω­ση του συμ­βο­λαί­ου.

Με βάση αυτά τα δε­δο­μέ­να, υπο­στη­ρί­ζει ότι η αγορά υψη­λών προ­δια­γρα­φών δεν είναι μια ιδιαί­τε­ρα ρευ­στή αγορά, αλλά αντι­θέ­τως χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται από πε­ριο­ρι­σμέ­νο αριθ­μό αγο­ρα­στών και με­γά­λη χρο­νι­κή διάρ­κεια συ­ναλ­λα­γών. Η αφαί­ρε­ση ση­μα­ντι­κού μέ­ρους της διε­θνούς ζή­τη­σης, κατά την άποψή του, δεν θα ρίξει κατ’ ανά­γκην τις τιμές, αλλά μπο­ρεί απλώς να οδη­γή­σει σε λι­γό­τε­ρες συ­ναλ­λα­γές και πε­ρισ­σό­τε­ρα απού­λη­τα ακί­νη­τα.

Επι­πτώ­σεις και στα με­γά­λα του­ρι­στι­κά projects

Ο πρό­ε­δρος της Greece Sotheby’s International Realty θε­ω­ρεί ότι πι­θα­νές επι­πτώ­σεις μπο­ρεί να υπάρ­ξουν και στα με­γά­λα mixed-use developments, δη­λα­δή στις ανα­πτύ­ξεις που συν­δυά­ζουν ξε­νο­δο­χεία, branded residences και υπο­δο­μές.

Ανα­φέ­ρε­ται χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά σε projects όπως το Ελ­λη­νι­κό και η Costa Navarino, υπο­στη­ρί­ζο­ντας ότι σε τέ­τοιες επεν­δύ­σεις το οι­κι­στι­κό σκέ­λος απο­τε­λεί ση­μα­ντι­κό μέρος του χρη­μα­το­δο­τι­κού μο­ντέ­λου και απευ­θύ­νε­ται σε με­γά­λο βαθμό σε διε­θνείς αγο­ρα­στές.

Κατά συ­νέ­πεια, θε­ω­ρεί ότι η φο­ρο­λο­γι­κή δια­φο­ρο­ποί­η­ση με βάση την προ­έ­λευ­ση του αγο­ρα­στή εν­δέ­χε­ται να επη­ρε­ά­σει τόσο υφι­στά­με­νες όσο και σχε­δια­ζό­με­νες επεν­δύ­σεις.

Σύ­γκρι­ση με Ιτα­λία και Ισπα­νία

Στο άρθρο τί­θε­ται και θέμα διε­θνούς αντα­γω­νι­στι­κό­τη­τας.

Ο κ. Σαβ­βα­ΐ­δης ση­μειώ­νει ότι Ιτα­λία και Ισπα­νία δια­θέ­τουν πολύ με­γα­λύ­τε­ρες αγο­ρές ακι­νή­των, με πε­ρισ­σό­τε­ρες από 600.000 αγο­ρα­πω­λη­σί­ες κα­τοι­κιών ετη­σί­ως, και επι­ση­μαί­νει ότι στις δύο χώρες δεν εφαρ­μό­ζε­ται δια­φο­ρε­τι­κός φόρος με­τα­βί­βα­σης με βάση το δια­βα­τή­ριο του αγο­ρα­στή.

Το επι­χεί­ρη­μά του είναι ότι ο διε­θνής επεν­δυ­τής συ­γκρί­νει την Ελ­λά­δα με άλλες με­σο­γεια­κές αγο­ρές και ότι ένα τέ­τοιο μέτρο μπο­ρεί να πε­ριο­ρί­σει πε­ραι­τέ­ρω μια ήδη μι­κρό­τε­ρη ελ­λη­νι­κή αγορά.

«Αντί­φα­ση με την πο­λι­τι­κή προ­σέλ­κυ­σης επεν­δύ­σε­ων»

Ιδιαί­τε­ρα αιχ­μη­ρός είναι και ως προς το μή­νυ­μα που, κατά την άποψή του, εκ­πέ­μπει το μέτρο στο εξω­τε­ρι­κό.

Θε­ω­ρεί ότι υπάρ­χει αντί­φα­ση ανά­με­σα στην αύ­ξη­ση του φόρου με­τα­βί­βα­σης για πο­λί­τες τρί­των χωρών και σε προ­γράμ­μα­τα όπως το non-dom και η Golden Visa, τα οποία έχουν σχε­δια­στεί ακρι­βώς για την προ­σέλ­κυ­ση διε­θνών κε­φα­λαί­ων και φο­ρο­λο­γι­κών κα­τοί­κων υψη­λής οι­κο­νο­μι­κής επι­φά­νειας.

Με χα­ρα­κτη­ρι­στι­κή δια­τύ­πω­ση ση­μειώ­νει ότι το κρά­τος κιν­δυ­νεύ­ει να «προ­σκα­λεί με το ένα χέρι και να τι­μω­ρεί με το άλλο», θε­ω­ρώ­ντας ότι αυτό δη­μιουρ­γεί σύγ­χυ­ση ως προς τη συ­νο­λι­κή επεν­δυ­τι­κή στρα­τη­γι­κή της χώρας.

Τι προ­τεί­νει αντί του 15%

Αντί για ορι­ζό­ντια φο­ρο­λο­γι­κή επι­βά­ρυν­ση με βάση την εθνι­κό­τη­τα του αγο­ρα­στή, ο Σάβ­βας Σαβ­βα­ΐ­δης προ­τεί­νει πο­λι­τι­κές που θα στο­χεύ­ουν κυ­ρί­ως στην αύ­ξη­ση της προ­σφο­ράς κα­τοι­κιών.

Με­τα­ξύ των προ­τά­σε­ων που κα­τα­θέ­τει είναι τα­χύ­τε­ρη αδειο­δό­τη­ση νέων οι­κο­δο­μών, μό­νι­μη ανα­στο­λή ΦΠΑ στα νε­ό­δμη­τα, ορ­γα­νω­μέ­νη εισ­ροή ερ­γα­τι­κού δυ­να­μι­κού στον κα­τα­σκευα­στι­κό κλάδο, στο­χευ­μέ­νη ρύθ­μι­ση της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης σε πε­ριο­χές με ιδιαί­τε­ρη πίεση, τέλος στις κενές κα­τοι­κί­ες και εξαί­ρε­ση της κύ­ριας κα­τοι­κί­ας για όσους με­τα­φέ­ρουν τη φο­ρο­λο­γι­κή τους κα­τοι­κία στην Ελ­λά­δα.

Η βα­σι­κή του θέση είναι ότι, εφό­σον απαι­τεί­ται πα­ρέμ­βα­ση στη ζή­τη­ση, αυτή θα πρέ­πει να συν­δέ­ε­ται με τη χρήση και την αξία του ακι­νή­του και όχι με το δια­βα­τή­ριο του αγο­ρα­στή.

Ο ίδιος κα­τα­λή­γει υπο­στη­ρί­ζο­ντας ότι η Ελ­λά­δα ενί­σχυ­σε τη θέση της την τε­λευ­ταία δε­κα­ε­τία ακρι­βώς επει­δή άνοι­ξε την οι­κο­νο­μία της σε διε­θνείς επεν­δυ­τές και θε­ω­ρεί ότι, πριν η αύ­ξη­ση του φόρου με­τα­βί­βα­σης γίνει νόμος, χρειά­ζε­ται «μια δεύ­τε­ρη ανά­γνω­ση των αριθ­μών».

Πηγή: money-tourism.gr