Κτηματολόγιο: Τα λάθη που μπορούν να μπλοκάρουν μια μεταβίβαση – Τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες

Ένα λάθος στην απο­τύ­πω­ση ενός ακι­νή­του στο Κτη­μα­το­λό­γιο μπο­ρεί να πα­ρα­μέ­νει για χρό­νια χωρίς να δη­μιουρ­γεί εμ­φα­νές πρό­βλη­μα και να απο­κα­λυ­φθεί όταν ο ιδιο­κτή­της απο­φα­σί­σει να το που­λή­σει, να το με­τα­βι­βά­σει ή να προ­χω­ρή­σει σε άλλη πράξη για την οποία απαι­τεί­ται ακρι­βής προσ­διο­ρι­σμός του ακι­νή­του.

Κτη­μα­το­λό­γιο: Τι φέρ­νει η επό­με­νη ημέρα για τις Πο­λε­ο­δο­μί­ες και την αγορά ακι­νή­των

Οι απο­κλί­σεις μπο­ρεί να αφο­ρούν το εμ­βα­δόν, τα όρια ή τη γε­ω­με­τρι­κή απει­κό­νι­ση του ακι­νή­του και απο­κτούν ιδιαί­τε­ρη ση­μα­σία όταν τα στοι­χεία που εμ­φα­νί­ζο­νται στο Κτη­μα­το­λό­γιο δεν συμ­φω­νούν με τους τί­τλους ή με τη νε­ό­τε­ρη το­πο­γρα­φι­κή απο­τύ­πω­ση.

Σε αυτές τις πε­ρι­πτώ­σεις μπο­ρεί να απαι­τη­θεί προη­γου­μέ­νως διόρ­θω­ση των γε­ω­με­τρι­κών στοι­χεί­ων, δια­δι­κα­σία δια­φο­ρε­τι­κή από τη διόρ­θω­ση ενός απλού πρό­δη­λου σφάλ­μα­τος.

Ποια λάθη χρειά­ζο­νται έλεγ­χο

Στην πράξη, το πρό­βλη­μα μπο­ρεί να εντο­πι­στεί όταν ο μη­χα­νι­κός συ­γκρί­νει την πραγ­μα­τι­κή κα­τά­στα­ση και το νέο το­πο­γρα­φι­κό με την ει­κό­να που έχει κα­τα­χω­ρι­στεί στην κτη­μα­το­λο­γι­κή βάση.

Εν­δει­κτι­κά, έλεγ­χος μπο­ρεί να χρεια­στεί όταν:

το εμ­βα­δόν που προ­κύ­πτει από την απο­τύ­πω­ση δεν συμ­φω­νεί με εκεί­νο που εμ­φα­νί­ζε­ται στο Κτη­μα­το­λό­γιο

τα όρια του ακι­νή­του έχουν απο­τυ­πω­θεί δια­φο­ρε­τι­κά

τμήμα της ιδιο­κτη­σί­ας εμ­φα­νί­ζε­ται να επι­κα­λύ­πτε­ται με όμορο ακί­νη­το

η θέση ή το σχήμα του γε­ω­τε­μα­χί­ου στην κτη­μα­το­λο­γι­κή βάση δεν αντι­στοι­χεί στην πραγ­μα­τι­κή κα­τά­στα­ση

η διόρ­θω­ση ενός ακι­νή­του επη­ρε­ά­ζει τα γε­ω­με­τρι­κά στοι­χεία γει­το­νι­κής ιδιο­κτη­σί­ας.

Οι απο­κλί­σεις δεν έχουν όλες την ίδια βα­ρύ­τη­τα. Κα­θο­ρι­στι­κό ρόλο παί­ζουν το είδος και η έκτα­ση της δια­φο­ράς, αλλά και το κατά πόσο μπο­ρεί να ταυ­το­ποι­η­θεί το ακί­νη­το που πρό­κει­ται να με­τα­βι­βα­στεί.

Γι’ αυτό ο έλεγ­χος των στοι­χεί­ων καλό είναι να προη­γεί­ται της με­τα­βί­βα­σης, καθώς τυχόν εκ­κρε­μό­τη­τες μπο­ρεί να απαι­τή­σουν πρό­σθε­τες τε­χνι­κές ή διοι­κη­τι­κές ενέρ­γειες και να κα­θυ­στε­ρή­σουν την ολο­κλή­ρω­σή της.

Πώς γί­νε­ται σή­με­ρα η διόρ­θω­ση

Σύμ­φω­να με τις οδη­γί­ες του Ελ­λη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου, για την αί­τη­ση διόρ­θω­σης γε­ω­με­τρι­κών στοι­χεί­ων απαι­τεί­ται κα­ταρ­χάς η έκ­δο­ση κτη­μα­το­γρα­φι­κού δια­γράμ­μα­τος για το ακί­νη­το ή τα ακί­νη­τα που αφορά η διόρ­θω­ση.

Η αί­τη­ση συ­νο­δεύ­ε­ται από ενη­με­ρω­μέ­νο κτη­μα­το­γρα­φι­κό διά­γραμ­μα, στο οποίο απο­τυ­πώ­νε­ται η ζη­τού­με­νη με­τα­βο­λή, καθώς και από το­πο­γρα­φι­κό διά­γραμ­μα, ενώ στα σχε­τι­κά έγ­γρα­φα πρέ­πει να ανα­φέ­ρε­ται ο ΚΑΕΚ του ακι­νή­του.

Ιδιαί­τε­ρη ση­μα­σία έχει το εάν η με­τα­βο­λή επη­ρε­ά­ζει γει­το­νι­κές ιδιο­κτη­σί­ες. Εφό­σον συ­ναι­νούν όλοι οι όμο­ροι δι­καιού­χοι που επη­ρε­ά­ζο­νται, η αί­τη­ση μπο­ρεί να υπο­βλη­θεί από κοι­νού.

Όταν όμως η ζη­τού­με­νη διόρ­θω­ση μπο­ρεί να επη­ρε­ά­σει τα δι­καιώ­μα­τα όμο­ρων ιδιο­κτη­τών, προ­βλέ­πε­ται δια­δι­κα­σία ενη­μέ­ρω­σης και δυ­να­τό­τη­τα των τε­λευ­ταί­ων να δια­τυ­πώ­σουν τις από­ψεις ή τις αντιρ­ρή­σεις τους.

Τι αλ­λά­ζει από τις 18 Σε­πτεμ­βρί­ου

Η δια­δι­κα­σία διόρ­θω­σης των γε­ω­με­τρι­κών στοι­χεί­ων μπαί­νει πλέον σε νέα φάση, καθώς από τα μέσα Σε­πτεμ­βρί­ου ένα ακόμη κομ­μά­τι της εξυ­πη­ρέ­τη­σης των ιδιο­κτη­τών με­τα­φέ­ρε­ται ψη­φια­κά.

Όπως έχει γνω­στο­ποι­ή­σει από τα τέλη Αυ­γού­στου ο υφυ­πουρ­γός Ψη­φια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης Χρή­στος Δερ­μεν­τζό­που­λος, από τις 18 Σε­πτεμ­βρί­ου 2026 περνά σε ηλε­κτρο­νι­κό πε­ρι­βάλ­λον και η δια­δι­κα­σία για τις διορ­θώ­σεις σφαλ­μά­των που αφο­ρούν το εμ­βα­δόν και τα όρια των ακι­νή­των, η οποία σή­με­ρα απο­τε­λεί μία από τις τε­λευ­ταί­ες δια­δι­κα­σί­ες του Κτη­μα­το­λο­γί­ου που εξα­κο­λου­θούν να απαι­τούν φυ­σι­κή πα­ρου­σία.

Οι αι­τή­σεις θα υπο­βάλ­λο­νται μέσω της πλατ­φόρ­μας metavoles.ktimatologio.gr, από τον πο­λί­τη ή από εξου­σιο­δο­τη­μέ­νο πρό­σω­πο.

Η αλ­λα­γή έρ­χε­ται να κα­λύ­ψει ένα από τα κενά που εξα­κο­λου­θούν να υπάρ­χουν στην ηλε­κτρο­νι­κή εξυ­πη­ρέ­τη­ση. Σή­με­ρα, το ίδιο το Ελ­λη­νι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο ανα­φέ­ρει στις οδη­γί­ες του ότι η αί­τη­ση του άρ­θρου 19 παρ. 2 του ν. 2664/1998 για διόρ­θω­ση γε­ω­με­τρι­κών στοι­χεί­ων υπο­βάλ­λε­ται μόνο δια ζώσης στο αρ­μό­διο Κτη­μα­το­λο­γι­κό Γρα­φείο ή υπο­κα­τά­στη­μα.

Τι γί­νε­ται όταν επη­ρε­ά­ζε­ται ο γεί­το­νας

Η ψη­φιο­ποί­η­ση της αί­τη­σης δεν κα­ταρ­γεί τις εγ­γυ­ή­σεις για τους ιδιο­κτή­τες όμο­ρων ακι­νή­των όταν η διόρ­θω­ση μπο­ρεί να επη­ρε­ά­σει τα δι­καιώ­μα­τά τους.

Το νέο θε­σμι­κό πλαί­σιο προ­βλέ­πει ει­δι­κή ηλε­κτρο­νι­κή εφαρ­μο­γή για τις γε­ω­με­τρι­κές διορ­θώ­σεις, μέσω της οποί­ας ανα­πτύσ­σε­ται στα­δια­κά και η δια­δι­κα­σία κοι­νο­ποι­ή­σε­ων, συ­ναι­νέ­σε­ων και αντιρ­ρή­σε­ων.

Ωστό­σο, κατά την πρώτη εφαρ­μο­γή του νέου συ­στή­μα­τος, η κοι­νο­ποί­η­ση της αί­τη­σης στους επη­ρε­α­ζό­με­νους όμο­ρους εξα­κο­λου­θεί να γί­νε­ται με δι­κα­στι­κό επι­με­λη­τή. Οι απο­φά­σεις που εκ­δί­δο­νται στη συ­νέ­χεια μπο­ρούν να κοι­νο­ποιού­νται στις ηλε­κτρο­νι­κές διευ­θύν­σεις που δη­λώ­νουν ο αιτών και οι όμο­ροι που συμ­με­τέ­χουν στη δια­δι­κα­σία.

Η πλή­ρως αυ­το­μα­το­ποι­η­μέ­νη ψη­φια­κή κοι­νο­ποί­η­ση προ­βλέ­πε­ται να ενερ­γο­ποι­η­θεί όταν δια­πι­στω­θεί ότι έχουν ολο­κλη­ρω­θεί οι ανα­γκαί­ες τε­χνι­κές και λει­τουρ­γι­κές προ­ϋ­πο­θέ­σεις.

Η ει­δι­κή πε­ρί­πτω­ση του Δη­μο­σί­ου

Το νέο κα­θε­στώς προ­βλέ­πει επί­σης με­τα­βα­τι­κή εξαί­ρε­ση για τις πε­ρι­πτώ­σεις στις οποί­ες ιδιο­κτή­της ακι­νή­του που αφορά τη διόρ­θω­ση ή επη­ρε­α­ζό­με­νος όμο­ρος είναι το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο ή φο­ρέ­ας της Γε­νι­κής Κυ­βέρ­νη­σης.

Στις πε­ρι­πτώ­σεις αυτές εξα­κο­λου­θεί, κατά την πρώτη εφαρ­μο­γή, να ακο­λου­θεί­ται η υφι­στά­με­νη δια­δι­κα­σία γε­ω­με­τρι­κών διορ­θώ­σε­ων, έως ότου ολο­κλη­ρω­θούν οι τε­χνι­κές προ­ϋ­πο­θέ­σεις και ενερ­γο­ποι­η­θεί και για αυτές η νέα ηλε­κτρο­νι­κή δια­δι­κα­σία.

Πρό­κει­ται για μία λε­πτο­μέ­ρεια με πρα­κτι­κή ση­μα­σία, καθώς η με­τά­βα­ση στο νέο σύ­στη­μα δεν γί­νε­ται με τον ίδιο τρόπο για όλες ανε­ξαι­ρέ­τως τις υπο­θέ­σεις.

Τι πρέ­πει να κάνει ο ιδιο­κτή­της πριν από τη με­τα­βί­βα­ση

Για έναν ιδιο­κτή­τη που σχε­διά­ζει πώ­λη­ση, γο­νι­κή πα­ρο­χή, δωρεά ή άλλη πράξη επί του ακι­νή­του, είναι ση­μα­ντι­κό ο έλεγ­χος των κτη­μα­το­λο­γι­κών στοι­χεί­ων να γί­νε­ται εγκαί­ρως και πριν ξε­κι­νή­σει η δια­δι­κα­σία της με­τα­βί­βα­σης.

Το κτη­μα­το­λο­γι­κό φύλλο και το διά­γραμ­μα μπο­ρούν να δεί­ξουν εάν υπάρ­χει από­κλι­ση που χρειά­ζε­ται πε­ραι­τέ­ρω διε­ρεύ­νη­ση, ενώ όταν το ζή­τη­μα αφορά τα όρια, το εμ­βα­δόν ή την απο­τύ­πω­ση του γε­ω­τε­μα­χί­ου κα­θο­ρι­στι­κός είναι ο τε­χνι­κός έλεγ­χος από μη­χα­νι­κό.

Αν δια­πι­στω­θεί γε­ω­με­τρι­κό σφάλ­μα, πρέ­πει επί­σης να εξε­τα­στεί εάν η διόρ­θω­σή του αφορά απο­κλει­στι­κά το συ­γκε­κρι­μέ­νο ακί­νη­το ή με­τα­βάλ­λει και τα στοι­χεία όμο­ρης ιδιο­κτη­σί­ας, καθώς στη δεύ­τε­ρη πε­ρί­πτω­ση ενερ­γο­ποιού­νται πρό­σθε­τες δια­δι­κα­σί­ες.

Από τις 18 Σε­πτεμ­βρί­ου οι αι­τή­σεις θα μπο­ρούν να γί­νο­νται χωρίς επί­σκε­ψη στο Κτη­μα­το­λο­γι­κό Γρα­φείο. Ωστό­σο, ο έλεγ­χος των στοι­χεί­ων του ακι­νή­του πα­ρα­μέ­νει απα­ραί­τη­τος πριν από τη με­τα­βί­βα­ση, ώστε τυχόν απο­κλί­σεις να εντο­πί­ζο­νται και να διορ­θώ­νο­νται εγκαί­ρως.

Πηγή: insider.gr