Κτηματολόγιο: Τα λάθη που μπορούν να μπλοκάρουν μια μεταβίβαση – Τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες

Ένα λάθος στην απο­τύ­πωση ενός ακι­νή­του στο Κτη­μα­το­λό­γιο μπορεί να παρα­μέ­νει για χρόνια χωρίς να δημιουρ­γεί εμφανές πρό­βλημα και να απο­κα­λυ­φθεί όταν ο ιδιο­κτή­της απο­φα­σί­σει να το που­λή­σει, να το μετα­βι­βά­σει ή να προ­χω­ρή­σει σε άλλη πράξη για την οποία απαι­τεί­ται ακριβής προσ­διο­ρι­σμός του ακι­νή­του.

Κτη­μα­το­λό­γιο: Τι φέρνει η επόμενη ημέρα για τις Πολε­ο­δο­μίες και την αγορά ακι­νή­των

Οι απο­κλί­σεις μπορεί να αφορούν το εμβαδόν, τα όρια ή τη γεω­με­τρική απει­κό­νιση του ακι­νή­του και απο­κτούν ιδιαί­τερη σημασία όταν τα στοι­χεία που εμφα­νί­ζο­νται στο Κτη­μα­το­λό­γιο δεν συμ­φω­νούν με τους τίτλους ή με τη νεότερη τοπο­γρα­φική απο­τύ­πωση.

Σε αυτές τις περι­πτώ­σεις μπορεί να απαι­τη­θεί προη­γου­μέ­νως διόρ­θωση των γεω­με­τρι­κών στοι­χείων, δια­δι­κα­σία δια­φο­ρε­τική από τη διόρ­θωση ενός απλού πρό­δη­λου σφάλ­μα­τος.

Ποια λάθη χρειά­ζο­νται έλεγχο

Στην πράξη, το πρό­βλημα μπορεί να εντο­πι­στεί όταν ο μηχα­νι­κός συγκρί­νει την πραγ­μα­τική κατά­σταση και το νέο τοπο­γρα­φικό με την εικόνα που έχει κατα­χω­ρι­στεί στην κτη­μα­το­λο­γική βάση.

Ενδει­κτικά, έλεγχος μπορεί να χρεια­στεί όταν:

το εμβαδόν που προ­κύ­πτει από την απο­τύ­πωση δεν συμ­φω­νεί με εκείνο που εμφα­νί­ζε­ται στο Κτη­μα­το­λό­γιο

τα όρια του ακι­νή­του έχουν απο­τυ­πω­θεί δια­φο­ρε­τικά

τμήμα της ιδιο­κτη­σίας εμφα­νί­ζε­ται να επι­κα­λύ­πτε­ται με όμορο ακίνητο

η θέση ή το σχήμα του γεω­τε­μα­χίου στην κτη­μα­το­λο­γική βάση δεν αντι­στοι­χεί στην πραγ­μα­τική κατά­σταση

η διόρ­θωση ενός ακι­νή­του επη­ρε­ά­ζει τα γεω­με­τρικά στοι­χεία γει­το­νι­κής ιδιο­κτη­σίας.

Οι απο­κλί­σεις δεν έχουν όλες την ίδια βαρύ­τητα. Καθο­ρι­στικό ρόλο παίζουν το είδος και η έκταση της δια­φο­ράς, αλλά και το κατά πόσο μπορεί να ταυ­το­ποι­η­θεί το ακίνητο που πρό­κει­ται να μετα­βι­βα­στεί.

Γι’ αυτό ο έλεγχος των στοι­χείων καλό είναι να προη­γεί­ται της μετα­βί­βα­σης, καθώς τυχόν εκκρε­μό­τη­τες μπορεί να απαι­τή­σουν πρό­σθε­τες τεχνι­κές ή διοι­κη­τι­κές ενέρ­γειες και να καθυ­στε­ρή­σουν την ολο­κλή­ρωσή της.

Πώς γίνεται σήμερα η διόρ­θωση

Σύμφωνα με τις οδηγίες του Ελλη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γίου, για την αίτηση διόρ­θω­σης γεω­με­τρι­κών στοι­χείων απαι­τεί­ται καταρ­χάς η έκδοση κτη­μα­το­γρα­φι­κού δια­γράμ­μα­τος για το ακίνητο ή τα ακίνητα που αφορά η διόρ­θωση.

Η αίτηση συνο­δεύ­ε­ται από ενη­με­ρω­μένο κτη­μα­το­γρα­φικό διά­γραμμα, στο οποίο απο­τυ­πώ­νε­ται η ζητού­μενη μετα­βολή, καθώς και από τοπο­γρα­φικό διά­γραμμα, ενώ στα σχετικά έγγραφα πρέπει να ανα­φέ­ρε­ται ο ΚΑΕΚ του ακι­νή­του.

Ιδιαί­τερη σημασία έχει το εάν η μετα­βολή επη­ρε­ά­ζει γει­το­νι­κές ιδιο­κτη­σίες. Εφόσον συναι­νούν όλοι οι όμοροι δικαιού­χοι που επη­ρε­ά­ζο­νται, η αίτηση μπορεί να υπο­βλη­θεί από κοινού.

Όταν όμως η ζητού­μενη διόρ­θωση μπορεί να επη­ρε­ά­σει τα δικαιώ­ματα όμορων ιδιο­κτη­τών, προ­βλέ­πε­ται δια­δι­κα­σία ενη­μέ­ρω­σης και δυνα­τό­τητα των τελευ­ταίων να δια­τυ­πώ­σουν τις απόψεις ή τις αντιρ­ρή­σεις τους.

Τι αλλάζει από τις 18 Σεπτεμ­βρίου

Η δια­δι­κα­σία διόρ­θω­σης των γεω­με­τρι­κών στοι­χείων μπαίνει πλέον σε νέα φάση, καθώς από τα μέσα Σεπτεμ­βρίου ένα ακόμη κομμάτι της εξυ­πη­ρέ­τη­σης των ιδιο­κτη­τών μετα­φέ­ρε­ται ψηφιακά.

Όπως έχει γνω­στο­ποι­ή­σει από τα τέλη Αυγού­στου ο υφυ­πουρ­γός Ψηφια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης Χρήστος Δερ­μεν­τζό­που­λος, από τις 18 Σεπτεμ­βρίου 2026 περνά σε ηλε­κτρο­νικό περι­βάλ­λον και η δια­δι­κα­σία για τις διορ­θώ­σεις σφαλ­μά­των που αφορούν το εμβαδόν και τα όρια των ακι­νή­των, η οποία σήμερα απο­τε­λεί μία από τις τελευ­ταίες δια­δι­κα­σίες του Κτη­μα­το­λο­γίου που εξα­κο­λου­θούν να απαι­τούν φυσική παρου­σία.

Οι αιτή­σεις θα υπο­βάλ­λο­νται μέσω της πλατ­φόρ­μας metavoles.ktimatologio.gr, από τον πολίτη ή από εξου­σιο­δο­τη­μένο πρόσωπο.

Η αλλαγή έρχεται να καλύψει ένα από τα κενά που εξα­κο­λου­θούν να υπάρ­χουν στην ηλε­κτρο­νική εξυ­πη­ρέ­τηση. Σήμερα, το ίδιο το Ελλη­νικό Κτη­μα­το­λό­γιο ανα­φέ­ρει στις οδηγίες του ότι η αίτηση του άρθρου 19 παρ. 2 του ν. 2664/1998 για διόρ­θωση γεω­με­τρι­κών στοι­χείων υπο­βάλ­λε­ται μόνο δια ζώσης στο αρμόδιο Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο ή υπο­κα­τά­στημα.

Τι γίνεται όταν επη­ρε­ά­ζε­ται ο γεί­το­νας

Η ψηφιο­ποί­ηση της αίτησης δεν καταρ­γεί τις εγγυ­ή­σεις για τους ιδιο­κτή­τες όμορων ακι­νή­των όταν η διόρ­θωση μπορεί να επη­ρε­ά­σει τα δικαιώ­ματά τους.

Το νέο θεσμικό πλαίσιο προ­βλέ­πει ειδική ηλε­κτρο­νική εφαρ­μογή για τις γεω­με­τρι­κές διορ­θώ­σεις, μέσω της οποίας ανα­πτύσ­σε­ται στα­διακά και η δια­δι­κα­σία κοι­νο­ποι­ή­σεων, συναι­νέ­σεων και αντιρ­ρή­σεων.

Ωστόσο, κατά την πρώτη εφαρ­μογή του νέου συστή­μα­τος, η κοι­νο­ποί­ηση της αίτησης στους επη­ρε­α­ζό­με­νους όμορους εξα­κο­λου­θεί να γίνεται με δικα­στικό επι­με­λητή. Οι απο­φά­σεις που εκδί­δο­νται στη συνέ­χεια μπορούν να κοι­νο­ποιού­νται στις ηλε­κτρο­νι­κές διευ­θύν­σεις που δηλώ­νουν ο αιτών και οι όμοροι που συμ­με­τέ­χουν στη δια­δι­κα­σία.

Η πλήρως αυτο­μα­το­ποι­η­μένη ψηφιακή κοι­νο­ποί­ηση προ­βλέ­πε­ται να ενερ­γο­ποι­η­θεί όταν δια­πι­στω­θεί ότι έχουν ολο­κλη­ρω­θεί οι ανα­γκαίες τεχνι­κές και λει­τουρ­γι­κές προ­ϋ­πο­θέ­σεις.

Η ειδική περί­πτωση του Δημο­σίου

Το νέο καθε­στώς προ­βλέ­πει επίσης μετα­βα­τική εξαί­ρεση για τις περι­πτώ­σεις στις οποίες ιδιο­κτή­της ακι­νή­του που αφορά τη διόρ­θωση ή επη­ρε­α­ζό­με­νος όμορος είναι το Ελλη­νικό Δημόσιο ή φορέας της Γενικής Κυβέρ­νη­σης.

Στις περι­πτώ­σεις αυτές εξα­κο­λου­θεί, κατά την πρώτη εφαρ­μογή, να ακο­λου­θεί­ται η υφι­στά­μενη δια­δι­κα­σία γεω­με­τρι­κών διορ­θώ­σεων, έως ότου ολο­κλη­ρω­θούν οι τεχνι­κές προ­ϋ­πο­θέ­σεις και ενερ­γο­ποι­η­θεί και για αυτές η νέα ηλε­κτρο­νική δια­δι­κα­σία.

Πρό­κει­ται για μία λεπτο­μέ­ρεια με πρα­κτική σημασία, καθώς η μετά­βαση στο νέο σύστημα δεν γίνεται με τον ίδιο τρόπο για όλες ανε­ξαι­ρέ­τως τις υπο­θέ­σεις.

Τι πρέπει να κάνει ο ιδιο­κτή­της πριν από τη μετα­βί­βαση

Για έναν ιδιο­κτήτη που σχε­διά­ζει πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή άλλη πράξη επί του ακι­νή­του, είναι σημα­ντικό ο έλεγχος των κτη­μα­το­λο­γι­κών στοι­χείων να γίνεται εγκαί­ρως και πριν ξεκι­νή­σει η δια­δι­κα­σία της μετα­βί­βα­σης.

Το κτη­μα­το­λο­γικό φύλλο και το διά­γραμμα μπορούν να δείξουν εάν υπάρχει από­κλιση που χρειά­ζε­ται περαι­τέρω διε­ρεύ­νηση, ενώ όταν το ζήτημα αφορά τα όρια, το εμβαδόν ή την απο­τύ­πωση του γεω­τε­μα­χίου καθο­ρι­στι­κός είναι ο τεχνι­κός έλεγχος από μηχα­νικό.

Αν δια­πι­στω­θεί γεω­με­τρικό σφάλμα, πρέπει επίσης να εξε­τα­στεί εάν η διόρ­θωσή του αφορά απο­κλει­στικά το συγκε­κρι­μένο ακίνητο ή μετα­βάλ­λει και τα στοι­χεία όμορης ιδιο­κτη­σίας, καθώς στη δεύτερη περί­πτωση ενερ­γο­ποιού­νται πρό­σθε­τες δια­δι­κα­σίες.

Από τις 18 Σεπτεμ­βρίου οι αιτή­σεις θα μπορούν να γίνο­νται χωρίς επί­σκεψη στο Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο. Ωστόσο, ο έλεγχος των στοι­χείων του ακι­νή­του παρα­μέ­νει απα­ραί­τη­τος πριν από τη μετα­βί­βαση, ώστε τυχόν απο­κλί­σεις να εντο­πί­ζο­νται και να διορ­θώ­νο­νται εγκαί­ρως.

Πηγή: insider.gr