Νέα παρέμβαση του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου για το σκάνδαλο των ακινήτων που υφαρπάχθηκαν από το Δημόσιο με πλαστές αποφάσεις εκποίησης

• Ο νόμος που θεσπίστηκε για να κλείσει μια από τις μεγαλύτερες υποθέσεις που απασχόλησαν τη δικαιοσύνη στα Δωδεκάνησα αποδείχθηκε στην πράξη ανεπαρκής, αφήνοντας ακάλυπτους τους καλόπιστους αγοραστές • Ο Δικηγορικός Σύλλογος Ρόδου ζητά τώρα τη ριζική αναμόρφωση του άρθρου 18

Στην καρδιά της υπόθεσης βρίσκεται ένα από τα μεγαλύτερα σκάνδαλα που απασχόλησαν τη δικαιοσύνη στα Δωδεκάνησα, το οποίο έφερε στο φως η «δημοκρατική». Πρόκειται για εκτάσεις που φέρονται να υφαρπάχθηκαν από την ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου με τη χρήση ανυπόστατων, πλαστών αποφάσεων εκποίησης, σε εφαρμογή του ν.719/77.
Πάνω σε αυτές τις αμφισβητούμενες πράξεις χτίστηκε ένα ολόκληρο πλέγμα μεταβιβάσεων, που κατέληξε να μπλέξει σε δικαστικές περιπέτειες δεκάδες οικογένειες, επιχειρηματίες και τράπεζες.
Για να δοθεί διέξοδος, θεσπίστηκε ειδική διάταξη, το άρθρο 18 του Ν.5024/2023, που παρουσιάστηκε ως η οριστική λύση. Σήμερα ωστόσο ο Δικηγορικός Σύλλογος Ρόδου, ένας από τους πρώτους φορείς που είχαν ζητήσει νομοθετική παρέμβαση, επανέρχεται δριμύτερος. Η εκτίμηση που διατυπώνεται είναι σαφής. Η ρύθμιση δεν άγγιξε τον πυρήνα του προβλήματος και, σε αρκετές περιπτώσεις, άφησε τους ίδιους ανθρώπους που υποτίθεται ότι θα προστάτευε εκτεθειμένους απέναντι στις αξιώσεις του Δημοσίου.
Πώς στήθηκε η υπόθεση που σημάδεψε τα Δωδεκάνησα
Η ρίζα του ζητήματος εντοπίζεται σε ακίνητα που ανήκαν στο Ελληνικό Δημόσιο, το οποίο τα είχε αποκτήσει ως διάδοχος του Ιταλικού Δημοσίου, και τα οποία, μέσα από ανυπόστατες αποφάσεις εκποίησης, φέρονται να πέρασαν σε φερόμενους ως αρχικούς δικαιούχους. Το σχήμα ήταν μεθοδικό. Με βάση αποφάσεις που εμφανίζονταν ως νόμιμες πράξεις απόδοσης κατά τις διατάξεις του ν.719/77, εκτάσεις του Δημοσίου μεταγράφονταν στους οικείους τόμους του Κτηματολογίου της Ρόδου επ’ ονόματι ιδιωτών. Από τη στιγμή που η εγγραφή είχε συντελεστεί, το ακίνητο φαινόταν καθαρό, με αποτέλεσμα κάθε επόμενος αγοραστής να συναλλάσσεται έχοντας μπροστά του έναν τυπικά άρτιο τίτλο.
Έτσι, μέσω διαδοχικών αγοραπωλησιών, οι εκτάσεις κατέληξαν σε καλόπιστους τρίτους. Οι τελευταίοι στήριξαν τις αγορές τους αποκλειστικά στα δεδομένα του Κτηματολογίου Ρόδου και στους τίτλους που τους παρουσιάστηκαν, χωρίς να διαθέτουν κανέναν τρόπο να γνωρίζουν την παράνομη προέλευση των αρχικών εγγραφών. Πρόκειται για το σημείο που αποτελεί και τον ηθικό πυρήνα της υπόθεσης. Οι άνθρωποι αυτοί δεν συμμετείχαν σε καμία υφαρπαγή. Εμπιστεύτηκαν τον θεσμό του Κτηματολογίου, όπως ακριβώς προβλέπεται να πράττει κάθε συναλλασσόμενος.
Η νομική βάση πάνω στην οποία στηρίχθηκαν είναι θεμελιώδης. Βασική αρχή του θεσμού του Κτηματολογίου αποτελεί η δημόσια πίστη του κτηματολογικού βιβλίου και το τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών, αρχές που διέπουν τόσο τον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου, ο οποίος ισχύει για τη Ρόδο, την Κω και το Λακί της Λέρου, όσο και το Εθνικό Κτηματολόγιο για την υπόλοιπη επικράτεια. Σύμφωνα με τις αρχές αυτές, ο τρίτος που έχει συναλλαγεί καλόπιστα και με επαχθή αιτία θεωρείται ότι απέκτησε πράγματι το δικαίωμα που εμφανίζεται στο κτηματολογικό βιβλίο, ενώ το βάρος απόδειξης της κακής πίστης φέρει εκείνος που αμφισβητεί την ακρίβεια της εγγραφής, δηλαδή στην προκειμένη περίπτωση το Δημόσιο.

Παρά το θεσμικό αυτό υπόβαθρο, το Ελληνικό Δημόσιο, διαπιστώνοντας ότι οι αρχικές εγγραφές στηρίζονταν σε ανυπόστατες αποφάσεις, αμφισβήτησε την εγκυρότητά τους και προχώρησε στην άσκηση αγωγών ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ρόδου. Με τα δικόγραφα αυτά δεν ζητούσε μόνο την αποκατάσταση της ιδιοκτησίας του και την ακύρωση των κτηματολογικών εγγραφών, αλλά και αποζημιώσεις από αδικοπραξία. Με αυτόν τον τρόπο, η δικαστική διεκδίκηση απέκτησε διπλό χαρακτήρα, εμπράγματο και ενοχικό, στοιχείο που, όπως θα φανεί, παραμένει σήμερα στο επίκεντρο της κριτικής.
Οι συνέπειες για τους καλόπιστους αγοραστές υπήρξαν βαρύτατες. Πολλοί είχαν στο μεταξύ καταβάλει φόρους μεταβίβασης προς το Δημόσιο, είχαν εκδώσει οικοδομικές άδειες και είχαν προχωρήσει σε ανέγερση κτηρίων, τουριστικών, βιοτεχνικών και λοιπών μονάδων, με επενδύσεις που σε ορισμένες περιπτώσεις άγγιξαν τις εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ. Τα ακίνητα είχαν επιπλέον βαρυνθεί με προσημειώσεις και υποθήκες προς τράπεζες, οι οποίες με τη σειρά τους ενεπλάκησαν στις ίδιες αγωγές. Πρόκειται για ένα πλέγμα νομικών, οικονομικών και κοινωνικών εκκρεμοτήτων που εξηγεί γιατί η υπόθεση κατατάχθηκε ανάμεσα στις πιο σοβαρές που εξέτασε η δικαιοσύνη στην περιοχή.
Ένας νόμος που δεν άγγιξε την ουσία
Η νομοθετική πρωτοβουλία πήρε σάρκα και οστά με τον Ν.5024/2023, στο πλαίσιο της ευρύτερης ρύθμισης για τα κατεχόμενα και ανταλλάξιμα ακίνητα του Δημοσίου. Στο άρθρο 18 προβλέφθηκε ότι όποιος απέκτησε από επαχθή αιτία, 20 έτη πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου, ακίνητο σε περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου, και στηρίζει το δικαίωμά του σε κτηματολογικές εγγραφές, οριστικές ή μεταγενέστερες, των οποίων η εγκυρότητα αμφισβητήθηκε με αγωγή του Δημοσίου, δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς. Το τίμημα ορίστηκε στο 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, προσαυξανόμενο κατά 25% εφόσον υπάρχει κτίσμα, με δυνατότητα είτε εφάπαξ καταβολής και έκπτωσης 10%, είτε τμηματικής εξόφλησης σε έως 12 άτοκες μηνιαίες δόσεις. Η προθεσμία υποβολής ορίστηκε στα 2 έτη από την έναρξη ισχύος, ενώ στον χρόνο κατοχής του αιτούντος συνυπολογίζεται και ο χρόνος κατοχής των δικαιοπαρόχων του. Με την εξόφληση, το Δημόσιο δεσμεύεται να παραιτηθεί από το δικόγραφο και το δικαίωμα της αγωγής.
Στα χαρτιά, η διάταξη έμοιαζε να κλείνει την υπόθεση. Στην εφαρμογή της όμως αναδείχθηκαν σοβαρά κενά, τα οποία σήμερα συστηματοποιεί ο Δικηγορικός Σύλλογος Ρόδου.
Το πρώτο και ίσως βαρύτερο αφορά το πεδίο εφαρμογής. Όπως είναι διατυπωμένο, το άρθρο 18 δεν περιλαμβάνει τις περιπτώσεις χρησικτησίας. Όσοι δηλαδή θεμελιώνουν το δικαίωμά τους σε μακρά και αδιατάρακτη κατοχή, και όχι σε μεταβιβαστική πράξη, μένουν εκτός της ευνοϊκής ρύθμισης. Η παράλειψη αυτή δεν είναι επουσιώδης, καθώς η χρησικτησία αποτελεί αναγνωρισμένη και νόμιμη μορφή κτήσης, με αποτέλεσμα ολόκληρη κατηγορία θιγόμενων να αποκλείεται αυθαίρετα από τη δυνατότητα τακτοποίησης, παρότι βρίσκεται σε ουσιαστικά ισοδύναμη θέση με τους υπολοίπους.
Στενά συνδεδεμένο με αυτό είναι το δεύτερο πρόβλημα. Η ρύθμιση προβλέπεται αποκλειστικά για ακίνητα που αποκτήθηκαν από επαχθή αιτία, δηλαδή κατά κανόνα μέσω αγοραπωλησίας. Ο νόμος δηλαδή προστατεύει μόνο όσους πλήρωσαν τίμημα για να αποκτήσουν, αφήνοντας απέξω κάθε άλλη μορφή κτήσης. Έτσι, το ευεργέτημα της εξαγοράς περιορίζεται σε μια στενή κατηγορία δικαιούχων, ενώ αποκλείεται πλήθος άλλων που υπέστησαν τις ίδιες ακριβώς συνέπειες, χωρίς όμως να πληρούν τον τυπικό όρο της επαχθούς κτήσης.
Τρίτο σημείο τριβής αποτελεί το χρονικό κατώφλι. Ο νόμος απαιτεί η κτήση να έχει συντελεστεί 20 έτη πριν από την έναρξη ισχύος του. Το διάστημα αυτό κρίνεται υπερβολικά μεγάλο και λειτουργεί στην πράξη ως φραγμός. Αποκλείει ιδιοκτήτες οι οποίοι, αν και θιγμένοι από την ίδια ακριβώς κατάσταση, απέκτησαν τα ακίνητά τους πιο πρόσφατα και δεν συμπληρώνουν την εικοσαετία, με αποτέλεσμα η ρύθμιση να αφήνει έξω ακριβώς εκείνους που εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν ζωντανές δικαστικές εκκρεμότητες.
Το πιο κρίσιμο όμως ζήτημα εντοπίζεται στη φύση της παραίτησης που αναλαμβάνει το Δημόσιο. Με την ισχύουσα διατύπωση, το Δημόσιο παραιτείται από τα εμπράγματα δικαιώματά του στις αγωγές που έχει ασκήσει, όχι όμως και από τις ενοχικές του αξιώσεις. Δεδομένου ότι τα δικόγραφα του Δημοσίου περιείχαν παράλληλα και αιτήματα αποζημίωσης από αδικοπραξία, η μερική αυτή παραίτηση σημαίνει ότι, ακόμη και εφόσον ο πολίτης καταβάλει το τίμημα εξαγοράς και διασφαλίσει την κυριότητα, παραμένει εκτεθειμένος στις αξιώσεις αποζημίωσης και στις διεκδικήσεις για ηθική βλάβη. Η εκκρεμότητα δηλαδή δεν κλείνει στο σύνολό της. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει για να κρατήσει το ακίνητό του, αλλά συνεχίζει να απειλείται με χρηματικές απαιτήσεις, γεγονός που καθιστά τη λεγόμενη οριστική επίλυση ουσιαστικά ημιτελή.
Η νέα πρόταση και η κλιμάκωση σε όλα τα επίπεδα
Με βάση τις διαπιστώσεις αυτές, ο Δικηγορικός Σύλλογος Ρόδου προωθεί νέα πρόταση για τη βελτίωση του άρθρου 18. Τα αιτήματα είναι συγκεκριμένα. Πρώτον, να επεκταθεί η ρύθμιση ώστε να καλύπτει και τις χρησικτησίες. Δεύτερον, να μην περιορίζεται αποκλειστικά στα ακίνητα που αποκτήθηκαν από επαχθή αιτία. Τρίτον, να αμβλυνθεί η απαίτηση της εικοσαετίας, που λειτουργεί αποκλειστικά. Και τέταρτον, το πιο ουσιαστικό, να προβλεφθεί πλήρης παραίτηση του Δημοσίου τόσο από τα εμπράγματα δικαιώματα όσο και από τις ενοχικές του αξιώσεις, ώστε να μην παραμένει ανοιχτό το μέτωπο των αποζημιώσεων μετά την εξαγορά.
Η διοίκηση του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου δια του προέδρου της κ. Βασίλη Καταβενάκη ξεκαθαρίζει ότι θα κινηθεί σε όλα τα επίπεδα, καθώς θεωρεί ότι το ζήτημα δεν έχει ακόμη διευθετηθεί. Το μήνυμα είναι ότι η υφιστάμενη ρύθμιση, στην παρούσα μορφή της, δεν προσφέρει την προστασία για την οποία θεσπίστηκε και ότι απαιτείται παρέμβαση που να αντιμετωπίζει το πρόβλημα στο σύνολό του και όχι αποσπασματικά.