Μια υπόθεση που θα μπορούσε κάλλιστα να χαρακτηριστεί αστικό παράδοξο έκλεισε τελευταία στα δικαστήρια της Ρόδου με απόφαση που αναγνωρίζει τα δικαιώματα γυναίκας βουλγαρικής υπηκοότητας σε διαμέρισμα που κατείχε επί 15 χρόνια, χωρίς να είναι η νόμιμη ιδιοκτήτριά του. Το Μονομελές Εφετείο Δωδεκανήσου εξέδωσε στις 20 Απριλίου 2026 την υπ’ αριθ. 69/2026 απόφασή του, με την οποία δικαίωσε την εκκαλούσα, αναγνωρίζοντας ότι συμπληρώθηκε στο πρόσωπό της ο νόμιμος χρόνος κτητικής παραγραφής επί του επίδικου ακινήτου.
Ένα λάθος που κράτησε 15 χρόνια
Η υπόθεση ξεκινά το 2007, όταν δύο Βούλγαροι υπήκοοι, που σύμφωνα με τη δικογραφία συνδέονταν τότε με ερωτικό δεσμό, απέκτησαν ξεχωριστά δύο διαμερίσματα σε οικοδομή στην Ιαλυσό της Ρόδου. Η ενάγουσα αγόρασε το διαμέρισμα με στοιχεία ΑΒ1 και ο εναγόμενος το ΑΒ3. Κατά τη μετακόμιση, ωστόσο, κάτι πήγε στραβά. Ο εργολάβος της οικοδομής, κατά τα εκτιθέμενα στη δικογραφία, υπέδειξε εκ παραδρομής στην ενάγουσα το λάθος διαμέρισμα. Αποτέλεσμα ήταν η ίδια να εγκατασταθεί στο ΑΒ3, δηλαδή στο ακίνητο του εναγομένου, ενώ ο τελευταίος φέρεται να εγκαταστάθηκε στο ΑΒ1 που ανήκε σε εκείνη.
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2008 και εφεξής, η ενάγουσα κατοικούσε μόνιμα στο ΑΒ3 διαμέρισμα επιφάνειας 55,77 τ.μ., χωρίς ποτέ να αντιμετωπίσει οποιαδήποτε αμφισβήτηση. Διαμόρφωσε τον χώρο, πραγματοποίησε εργασίες ανακαίνισης, τον χρησιμοποίησε ως κύρια κατοικία της και εξυπηρετούσε κανονικά τις δόσεις στεγαστικού δανείου που είχε λάβει από γνωστό πιστωτικό ίδρυμα για την αγορά ακινήτου. Αξίζει να σημειωθεί ότι από το 2008 είχε ήδη διακοπεί και ο ερωτικός δεσμός των δύο πλευρών.
Η αγωγή και οι δύο εφέσεις
Τον Οκτώβριο του 2023 η ενάγουσα κατέθεσε αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, με διπλό αίτημα. Από τη μία πλευρά, ζητούσε να αναγνωριστεί ότι είχε συμπληρωθεί στο πρόσωπό της η δεκαπενταετής κτητική παραγραφή επί του ΑΒ3 διαμερίσματος, βάσει του άρθρου 63 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου. Από την άλλη, ζητούσε να αναγνωριστεί και η απόσβεση προσημείωσης υποθήκης πρώτης τάξεως ποσού 96.000 ευρώ, που φέρεται να είχε εγγράψει ο εναγόμενος υπέρ τραπεζικής εταιρείας για τη χρηματοδότηση της αγοράς του επίδικου ακινήτου.
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο εξέδωσε την υπ’ αριθ. 271/2025 απόφαση. Δέχθηκε την αγωγή κατά του εναγομένου, ο οποίος δικάστηκε ερήμην, ενώ απέρριψε το σκέλος που αφορούσε στο πιστωτικό ίδρυμα ως κατ’ ουσία αβάσιμο. Κατά της απόφασης αυτής ασκήθηκαν δύο εφέσεις. Η πρώτη από τον εναγόμενο, ο οποίος ζητούσε να αναιρεθεί η καταδίκη του, και η δεύτερη από την ενάγουσα, που επιδίωκε να εξαφανιστεί και το απορριπτικό σκέλος της απόφασης ώστε να γίνει η αγωγή δεκτή στο σύνολό της.
Τι έκρινε το Εφετείο
Το Μονομελές Εφετείο Δωδεκανήσου, συνεκδικάζοντας τις δύο εφέσεις, έκρινε αμφότερες τυπικά παραδεκτές και τις δέχθηκε. Ως προς την έφεση του εναγομένου, το δικαστήριο επεσήμανε ότι, εφόσον αυτός είχε δικαστεί ερήμην στον πρώτο βαθμό, η άσκηση της έφεσης λειτουργεί ως υποκατάστατο ανακοπής ερημοδικίας, με αποτέλεσμα να εξαφανίζεται αυτομάτως η εκκαλούμενη χωρίς εξέταση των λόγων της. Στη συνέχεια, κρατώντας την υπόθεση, το ίδιο δικαστήριο έκρινε στην ουσία και αναγνώρισε ότι συμπληρώθηκε στο πρόσωπο της ενάγουσας ο νόμιμος χρόνος κτητικής παραγραφής επί του ΑΒ3 διαμερίσματος, απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς του εναγομένου περί αοριστίας της αγωγής και ελλείψεως διανοίας κυρίου.
Ειδικότερα, το δικαστήριο διαπίστωσε ότι η ενάγουσα κατείχε το ακίνητο συνεχώς, αδιατάρακτα και με διάνοια κυρίου, έχοντας την πεποίθηση ότι κατοικούσε στο δικό της διαμέρισμα. Η κατάθεση γειτόνισσας που βεβαίωσε τα ανωτέρω, ενορκίως ενώπιον συμβολαιογράφου, κρίθηκε αδιαμφισβήτητη, καθώς δεν αναιρέθηκε από κανένα άλλο αποδεικτικό μέσο.
Το ζήτημα της προσημείωσης και η νομική κρίση
Διαφορετική τύχη είχε το αίτημα απόσβεσης της προσημείωσης υποθήκης. Το Εφετείο έκρινε ότι η σχετική αγωγή κατά του τραπεζικού ιδρύματος πρέπει να απορριφθεί ως νομικά αβάσιμη, καθώς η ενάγουσα δεν είχε συμπληρώσει την απαιτούμενη εικοσαετή νομή του άρθρου 1053 του Αστικού Κώδικα για την επίκληση χρησικτησίας ελευθερώσεως. Από το 2008 έως την άσκηση της αγωγής το 2023 είχαν παρέλθει περίπου 15 χρόνια και όχι τα 20 που προβλέπει ο νόμος για την απόσβεση εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων. Τo δικαστήριο διευκρίνισε ότι η διάταξη του άρθρου 63 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, που επιτρέπει δεκαπενταετή παραγραφή, αφορά αποκλειστικά την κτήση κυριότητας και δεν εκτείνεται στην απόσβεση εμπράγματων βαρών τρίτων, για την οποία δεν υπάρχει αντίστοιχη διάταξη στον Κτηματολογικό Κανονισμό.
Στο πλαίσιο αυτό, το Εφετείο διέταξε τον συμψηφισμό των δικαστικών εξόδων μεταξύ των διαδίκων και την επιστροφή του παραβόλου εκάστης έφεσης στον αντίστοιχο εκκαλούντα.
Ο εναγόμενος εκπροσωπήθηκε από τον δικηγόρο κ. Μιχαήλ Καντιδενό και η ενάγουσα από τον δικηγόρο κ. Φώτιο Ρωμαίο. Το τραπεζικό ίδρυμα εκπροσωπήθηκε από τη δικηγόρο κ. Βίκη Μαυρονικόλα.
