Κτηματολόγιο: Από την ανομία της δόμησης στην ψηφιακή τάξη – Ο νέος ψηφιακός ψηφιακός χάρτης της Ελλάδας

Στη δια­σύν­δεση της ιδιο­κτη­σίας, των χρήσεων γης και των δυνα­το­τή­των δόμησης μετα­το­πί­ζε­ται στα­διακά το κέντρο βάρους του χωρικού σχε­δια­σμού μετά την ολο­κλή­ρωση του Εθνικού Κτη­μα­το­λο­γίου. Αυτό ήταν το βασικό μήνυμα του πρω­θυ­πουρ­γού κ. Κυριά­κου Μητσο­τάκη σε εκδή­λωση για το Κτη­μα­το­λό­γιο όπου παρου­σί­ασε το πλαίσιο της επό­με­νης φάσης, με αιχμή τη δημιουρ­γία ενός ενιαίου ψηφια­κού χάρτη της χώρας, στον οποίο κάθε ακίνητο θα απο­τυ­πώ­νε­ται μαζί με τους ισχύ­ο­ντες κανόνες και τις επι­τρε­πό­με­νες δυνα­τό­τη­τες αξιο­ποί­η­σης.

Το εγχεί­ρημα εντάσ­σε­ται στην ευρύ­τερη προ­σπά­θεια ψηφιο­ποί­η­σης του κράτους και ενο­ποί­η­σης δεδο­μέ­νων που σήμερα είναι κατα­κερ­μα­τι­σμένα σε πολλούς φορείς. Παράλ­ληλα συν­δέ­ε­ται με τη στα­διακή ανα­μόρ­φωση του πλαι­σίου που αφορά την λει­τουρ­γία των υπη­ρε­σιών δόμησης. Στο επί­κε­ντρο της μετά­βα­σης βρί­σκε­ται το Κτη­μα­το­λό­γιο, το οποίο ωστόσο, παρά τη σημα­ντική πρόοδο των τελευ­ταίων ετών, εξα­κο­λου­θεί να κουβαλά τις συνέ­πειες μιας μεταρ­ρύθ­μι­σης που χρειά­στηκε σχεδόν τρεις δεκα­ε­τίες για να φτάσει στο τελικό στάδιο ολο­κλή­ρω­σής της.

Στοι­χεία προόδου και εκκρε­μό­τη­τες

Σήμερα το 99% της χώρας έχει ΚΑΕΚ, το λεγό­μενο και …ΑΦΜ του ακι­νή­του. Σύμφωνα μάλιστα με τα στοι­χεία που παρου­σί­ασε ο Υπουρ­γός Ψηφια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης και Τεχνη­τής Νοη­μο­σύ­νης κ. Δημή­τρης Παπα­στερ­γίου περισ­σό­τερα από 27,8 εκατ. δικαιώ­ματα βρί­σκο­νται ήδη σε λει­τουρ­γούν Κτη­μα­το­λό­γιο και περίπου 10,8 εκατ. σε φάση ανάρ­τη­σης, ενώ η πλήρης μετά­βαση σε ψηφιακό Κτη­μα­το­λό­γιο για το σύνολο της χώρας ολο­κλη­ρώ­νε­ται έως το τέλος του 2026.

 «Γκρίζα ζώνη» και δια­χρο­νικά προ­βλή­ματα

Στην τελευ­ταία έκθεση του Ελεγ­κτι­κού Συνε­δρίου που δημο­σιεύ­θηκε στα μέσα Απρι­λίου, γινόταν αναφορά σε περίπου 3,45 εκα­τομ­μύ­ρια ιδιο­κτη­σιακά δικαιώ­ματα τα οποία εξα­κο­λου­θούν να βρί­σκο­νται σε μια …γκρίζα ζώνη καθώς παρα­μέ­νουν «ορφανά», ενώ εκα­το­ντά­δες χιλιά­δες υπο­θέ­σεις και ενστά­σεις πολιτών είναι σε εκκρε­μό­τητα. Κι αυτό διότι η κτη­μα­το­γρά­φηση εξα­κο­λου­θεί να επη­ρε­ά­ζε­ται από προ­βλή­ματα όπως οι τίτλοι που βασί­ζο­νται στη χρη­σι­κτη­σία, ο κατα­κερ­μα­τι­σμός της γης και καθυ­στε­ρή­σεις στην εξέταση ενστά­σεων.

Είναι χαρα­κτη­ρι­στικό ότι περίπου 1,7 εκα­τομ­μύ­ρια δικαιώ­ματα επί συνόλου 36,1 εκατ. εκτι­μώ­με­νων δικαιω­μά­των της χώρας, δηλαδή ποσοστό περίπου 4,65%. συν­δέ­ε­ται με περι­πτώ­σεις χρη­σι­κτη­σίας, γεγονός που αυξάνει την πολυ­πλο­κό­τητα του εγχει­ρή­μα­τος.

Όραμα ενιαίου ψηφια­κού χάρτη

Σε κάθε περί­πτωση, κυβερ­νη­τική στό­χευση απο­τε­λεί η λει­τουρ­γία ενός ολο­κλη­ρω­μέ­νου συστή­μα­τος που θα συνδέει το Κτη­μα­το­λό­γιο και την ιδιο­κτη­σία με τα πολε­ο­δο­μικά σχέδια, τις χρήσεις γης, τις οικο­δο­μι­κές άδειες και τους ελέγ­χους δόμησης.

Με άλλα λόγια, η μετά­βαση από ένα κατα­κερ­μα­τι­σμένο μοντέλο διοί­κη­σης σε μια ενιαία ψηφιακή πλατ­φόρμα, όπου η πλη­ρο­φο­ρία για το τι επι­τρέ­πε­ται να κατα­σκευα­στεί σε κάθε ακίνητο, ποιες χρήσεις γης και περιο­ρι­σμοί ισχύουν στην περιοχή, και ποια είναι τα δικαιώ­ματα και οι υπο­χρε­ώ­σεις που απορ­ρέ­ουν από την ιδιο­κτη­σία θα είναι άμεσα δια­θέ­σιμη για τον πολίτη, τον μηχα­νικό, τον επεν­δυτή και το κράτος.

ΣτΕ, συνταγ­μα­τική ανα­θε­ώ­ρηση και στε­γα­στικό

Σύμφωνα με τον πρω­θυ­πουργό πρό­κει­ται για μια βαθιά μεταρ­ρύθ­μιση που, θα θωρα­κί­σει την ασφά­λεια δικαίου, θα περιο­ρί­σει τις εστίες αυθαι­ρε­σίας και θα δημιουρ­γή­σει ένα πολύ πιο φιλικό περι­βάλ­λον για επεν­δύ­σεις. Ανα­γνώ­ρισε ότι η μεταρ­ρύθ­μιση του Κτη­μα­το­λο­γίου συν­δέ­ε­ται με την ανάγκη ενί­σχυ­σης της εμπι­στο­σύ­νης των επεν­δυ­τών και της στα­θε­ρό­τη­τας των κανόνων.

Υπο­γράμ­μισε επίσης ότι, παρά τα σημα­ντικά βήματα προόδου των τελευ­ταίων ετών, παρα­μέ­νει ζητού­μενο η πλήρης θωρά­κιση του συστή­μα­τος, ώστε να μην δημιουρ­γού­νται αβε­βαιό­τη­τες από δικα­στι­κές κρίσεις που εκδί­δο­νται εκ των υστέρων και επη­ρε­ά­ζουν τον πολε­ο­δο­μικό και χωρο­τα­ξικό σχε­δια­σμό.

Ειδική αναφορά έγινε στον ρόλο του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας, με τον κ. Μητσο­τάκη να υπο­στη­ρί­ζει ότι απο­φά­σεις όπως εκείνες που αφο­ρού­σαν τον οικο­δο­μικό κανο­νι­σμό, μπορούν να δημιουρ­γούν συν­θή­κες αβε­βαιό­τη­τας για πολίτες και επεν­δυ­τές. Όπως σημεί­ωσε, το ζήτημα εντάσ­σε­ται στη γενι­κό­τερη συζή­τηση για τη συνταγ­μα­τική ανα­θε­ώ­ρηση, με στόχο τη δια­μόρ­φωση ενός πιο στα­θε­ρού θεσμι­κού πλαι­σίου, όπου κρί­σι­μες ρυθ­μί­σεις θα εξε­τά­ζο­νται εγκαί­ρως και θα απο­φεύ­γο­νται ανα­τρο­πές που επη­ρε­ά­ζουν τον προ­γραμ­μα­τι­σμό της αγοράς και της ανά­πτυ­ξης. Παράλ­ληλα, συνέ­δεσε την ανάγκη αυτή με το στε­γα­στικό ζήτημα και τη δια­μόρ­φωση ενός συνε­κτι­κού πλαι­σίου για τη δόμηση.

Μετα­φορά πολο­ε­δο­μιών

Επα­νέ­φερε επίσης στο τραπέζι την πρόθεση της κυβέρ­νη­σης να προ­χω­ρή­σει στη μετα­φορά των Υπη­ρε­σιών Δόμησης από τους δήμους στο Κτη­μα­το­λό­γιο. Όπως σημεί­ωσε, η σχετική απόφαση είχε ληφθεί πριν ακόμη δουν το φως της δημο­σιό­τη­τας υπο­θέ­σεις δια­φθο­ράς που απα­σχό­λη­σαν πρό­σφατα την κοινή γνώμη. Σύμφωνα με τον πρω­θυ­πουργό ακριβώς αυτή είναι η επόμενη μεταρ­ρύθ­μιση, ήτοι η ενο­ποί­ηση των κρί­σι­μων λει­τουρ­γιών που αφορούν τη δόμηση και την ιδιο­κτη­σία σε έναν ενιαίο οργα­νι­σμό, ο οποίος θα μπορεί να αξιο­ποιεί ψηφιακά εργα­λεία και συστή­ματα ελέγχου σε πραγ­μα­τικό χρόνο.

Ιδιαί­τερη αναφορά έκανε και στον ρόλο του Ταμείου Ανά­καμ­ψης, το οποίο χαρα­κτή­ρισε καθο­ρι­στικό για την πρόοδο που έχει επι­τευ­χθεί. Όπως είπε, οι ευρω­παϊ­κοί πόροι χρη­μα­το­δό­τη­σαν τόσο την τερά­στια επι­χεί­ρηση ψηφιο­ποί­η­σης του Κτη­μα­το­λο­γίου όσο και τις μελέτες για τα Τοπικά Πολε­ο­δο­μικά Σχέδια. Ενδει­κτικά ανέφερε ότι ψηφιο­ποι­ή­θη­καν 621 εκα­τομ­μύ­ρια σελίδες, γεγονός που βελ­τί­ωσε τη λει­τουρ­γία του Κτη­μα­το­λο­γίου καθώς ήδη έχουν κατα­χω­ρη­θεί 1,4 εκατ. εγγρα­πτέες πράξεις. Το 2025 διεκ­πε­ραιώ­θη­καν περίπου 650.000 πράξεις, από 434.000 πράξεις το 2024, γεγονός που δείχνει την πρόοδο απέ­να­ντι στις εκκρε­μό­τη­τες

Δασικοί χάρτες και εκκρε­μό­τη­τες χωρικού σχε­δια­σμού

Σε κάθε περί­πτωση, η ολο­κλή­ρωση του Κτη­μα­το­λο­γίου δεν σημαί­νει ότι κλεί­νουν οι μεγάλες εκκρε­μό­τη­τες που συν­δέ­ο­νται με την οργά­νωση του χώρου. Εξίσου κρίσιμο παρα­μέ­νει το μέτωπο των δασικών χαρτών, από την πρόοδο των οποίων εξαρ­τά­ται σε μεγάλο βαθμό και η ολο­κλή­ρωση του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού της χώρας.

Έως σήμερα έχουν υπο­βλη­θεί περίπου 466.000 αντιρ­ρή­σεις πολιτών και αιτή­ματα διόρ­θω­σης προ­δή­λου σφάλ­μα­τος επί των δασικών χαρτών, ενώ έχουν εξε­τα­στεί περίπου 220.000 υπο­θέ­σεις. Όπως κατα­δει­κνύ­ουν τα στοι­χεία του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας, τα μεγα­λύ­τερα προ­βλή­ματα εξα­κο­λου­θούν να εντο­πί­ζο­νται σε επτά νομούς, κυρίως στην Κρήτη, στην Ανα­το­λική Αττική και σε περιο­χές της Πελο­πον­νή­σου, όπου κατα­γρά­φε­ται και ο μεγα­λύ­τε­ρος όγκος εκκρε­μο­τή­των.

Ενδια­φέ­ρον παρου­σιά­ζει το γεγονός ότι στις Επι­τρο­πές Εξέ­τα­σης Αντιρ­ρή­σεων (ΕπΕΑ) περίπου επτά στις δέκα απο­φά­σεις δικαιώ­νουν τους πολίτες, στοι­χείο που ανα­δει­κνύει τόσο τις αστο­χίες που υπήρξαν κατά τη δια­δι­κα­σία ανάρ­τη­σης των χαρτών όσο και την ανάγκη προ­σε­κτι­κής επα­νε­ξέ­τα­σης πολλών υπο­θέ­σεων.

Ο «γρίφος» των μαύρων περι­γραμ­μά­των

Στόχος του υπουρ­γείου είναι έως το τέλος του 2027 να έχει εκκα­θα­ρι­στεί η συντρι­πτική πλειο­νό­τητα των αντιρ­ρή­σεων. Όμως, το περίπου 5% των εκκρε­μο­τή­των που θα παρα­μεί­νει θεω­ρεί­ται και το πλέον σύνθετο τμήμα του προ­βλή­μα­τος.

Πρό­κει­ται για τις περιο­χές που είχαν εξαι­ρε­θεί από την ανάρ­τηση των δασικών χαρτών και απο­τυ­πώ­νο­νται με μαύρα περι­γράμ­ματα στα οποία έχουν περι­λη­φθεί τα χωριά δασικών αυθαι­ρέ­των (οι περί­φη­μες «οικι­στι­κές πυκνώ­σεις»), επε­κτά­σεις σχεδίων πόλεων ή οικι­σμών που έχουν ακυ­ρω­θεί με δικα­στι­κές απο­φά­σεις, καθώς και άλλες περι­πτώ­σεις με σύνθετα νομικά και πολε­ο­δο­μικά χαρα­κτη­ρι­στικά.

Για τις συγκε­κρι­μέ­νες περιο­χές δεν έχει ακόμη δια­μορ­φω­θεί ορι­στική νομο­θε­τική λύση, γεγονός που προ­κα­λεί προ­βλη­μα­τι­σμό τόσο στο ΥΠΕΝ όσο και στους μελε­τη­τές των Τοπικών Πολε­ο­δο­μι­κών Σχεδίων.

Και αυτό διότι καλού­νται να σχε­διά­σουν το μέλλον των περιο­χών χωρίς να μπορούν να αφήνουν αχαρ­το­γρά­φη­τες ή «γκρίζες» ζώνες. Με άλλα λόγια, οι εκκρε­μό­τη­τες στους δασι­κούς χάρτες παρα­μέ­νουν ένας από τους τελευ­ταί­ους μεγά­λους γρίφους που πρέπει να λυθούν προ­κει­μέ­νου να ολο­κλη­ρω­θεί το όραμα ενός ενιαίου ψηφια­κού χάρτη για το δομη­μένο περι­βάλ­λον, τον οποίο ορα­μα­τί­ζε­ται η κυβέρ­νηση.

Πηγή: ot.gr