Καινούργια μόδα ο σύμβουλος διαχείρισης ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση

Γράφει ο

Νεκτά­ριος Καλο­γή­ρου

Μικροί και μεγάλοι, έμπει­ροι και άπειροι έχουν επι­δο­θεί σε αγώνα με το χρόνο ώστε να εντο­πί­σουν όσο το δυνατόν περισ­σό­τερα ακίνητα, σε καλές θέσεις και αυτά να τα δεσμεύ­σουν ώστε να τα προ­ω­θή­σουν προς ενοι­κί­αση μέσω των πλατ­φορ­μών βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης. Στον ίδιο αγώνα, έχουν επι­δο­θεί και οι ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των, θεω­ρώ­ντας ότι μπορούν να επι­τύ­χουν υψηλή κερ­δο­φο­ρία κάνο­ντας έξυπνη δια­χεί­ριση του χώρου τους. Στην τρέ­χουσα περίοδο γνω­ρί­ζουν μεγάλη άνθιση οι «σύμ­βου­λοι ενοι­κιά­σεως και δια­χεί­ρι­σης ακι­νή­των με σκοπό την ενοι­κί­αση μέσω airbnb και συναφών εργα­λείων».

Στη Ρόδο υπάρ­χουν πολλοί. Ντόπιοι, μέτοι­κοι από την υπό­λοιπη Ελλάδα, εται­ρείες δια­χεί­ρι­σης και πολλοί αλλο­δα­ποί, κυρίως Αγγλοι είναι που ασχο­λού­νται επαγ­γελ­μα­τικά ή ημιε­παγ­γελ­μα­τικά με την παροχή αυτού του είδους των υπη­ρε­σιών. Ολοι τους παρέ­χουν περίπου τις ίδιες υπη­ρε­σίες και επίσης όλοι καθο­ρί­ζουν την αμοιβή τους με ποσοστό επί του μισθώ­μα­τος.

Οι αμοιβές ξεκι­νούν από 15% επί του ακα­θά­ρι­στου ποσού δια­νυ­κτέ­ρευ­σης και ανε­βαί­νουν ανάλογα με τις υπη­ρε­σίες που θα ζητη­θούν από τον ιδιο­κτήτη. Το πιο υψηλό ποσοστό που ζητή­θηκε είναι 60% και περι­λαμ­βά­νει μια σειρά από υπη­ρε­σίες που αφορούν υποδοχή του πελάτη, παροχή κλι­νο­σκε­πα­σμά­των και καθα­ρι­σμού αυτών, καθη­με­ρινή δια­χεί­ριση των social media, διαρκή επα­γρύ­πνηση 24/7 για λογα­ρια­σμό των φιλο­ξε­νου­μέ­νων, επί­βλεψη συντη­ρή­σεων όπου απαι­τεί­ται (το κόστος συντή­ρη­σης βαρύνει τον ιδιο­κτήτη) και αρκετά άλλα.

Πρέπει να σημειω­θεί ότι οι επι­πλέον δαπάνες (π.χ δια­φή­μιση) που θα κάνουν οι εται­ρείες ή οι μεμο­νω­μέ­νοι σύμ­βου­λοι για τις ανάγκες του ακι­νή­του, βαρύ­νουν τον ιδιο­κτήτη και χρε­ώ­νο­νται χωριστά από το ποσοστό αμοιβής.

Οι σύμ­βου­λοι που δρα­στη­ριο­ποιού­νται στο νησί είναι δύο κατη­γο­ριών: Υπάρ­χουν εκείνοι που γνω­ρί­ζουν το του­ρι­στικό μάρ­κε­τινγκ, έχουν θητεύ­σει σε ανά­λο­γες θέσεις σε ξενο­δο­χεια­κές μονάδες και γνω­ρί­ζουν τις ανάγκες των πελατών, συνεπώς είναι σε θέση να παρέ­χουν τις υπη­ρε­σίες που υπό­σχο­νται. Ωστόσο, στο νησί δρα­στη­ριο­ποιού­νται κι εκείνοι που απλώς εκμε­ταλ­λεύ­ο­νται την αδυ­να­μία των ιδιο­κτη­τών ακι­νή­των να κατα­νο­ή­σουν τις δια­δι­κτυα­κές πλατ­φόρ­μες. Σε αυτή την κατη­γο­ρία, που χρεώνει 15% απλώς και μόνο για μια κατα­χώ­ρηση και δια­χεί­ριση των μηνυ­μά­των των πελατών, υπάρ­χουν πολλοί.

Τα ποσοστά αμοιβών των συμ­βού­λων δια­φο­ρο­ποιού­νται ανάλογα με το ακίνητο. Εάν το ακίνητο βρί­σκε­ται σε προ­νο­μιακή θέση, ή δια­τί­θε­ται με υψηλό μίσθωμα (ανώτερο των 150 ευρώ τη βραδιά), τότε οι αμοιβές ανα­προ­σαρ­μό­ζο­νται προς τα κάτω.

Γενικά, οι ιδιο­κτή­τες των ακι­νή­των είναι καλό να ελέγ­χουν καλά το προφίλ του συμ­βού­λου συνερ­γάτη τους, ή ακόμα καλύ­τερα και πιο προ­σο­δο­φόρα να δια­χει­ρί­ζο­νται οι ίδιοι τα ακίνητά τους.

Υπάρχει κέρδος από το airbnb;

Το ερώτημα είναι τόσο δύσκολο, όσο και απλό. Οι ξενο­δό­χοι, με τα χρόνια εμπει­ρίας να τους ακο­λου­θούν, ανα­φέ­ρουν ορθά – κοφτά: «ΟΧΙ». Σε τόσο μικρή κλίμακα, με τη δια­χεί­ριση ολι­γό­τε­ρων από 10 δωμα­τίων είναι εξαι­ρε­τικά πιθανό το κλεί­σιμο της σαιζόν να αφήσει πίσω του ζημίες, παρά κέρδη. Τα ανα­λώ­σιμα, οι διαρ­κείς συντη­ρή­σεις και κυρίως οι δαπάνες υπαλ­λη­λι­κού προ­σω­πι­κού δεν αφήνουν περι­θώ­ρια κέρδους.

Οικο­νο­μικό όφελος έχουν μόνο εκείνοι που έχουν αφιε­ρώ­σει τη ζωή τους σε αυτή τη δρα­στη­ριό­τητα, εργά­ζο­νται οι ίδιοι στα δωμάτιά τους ως σερ­βι­τό­ροι και ρεσε­ψιο­νίστ, οι γυναί­κες τους ως μαγεί­ρισ­σες και τα παιδιά τους ως δια­χει­ρι­στές του δια­δι­κτύου. Η κατη­γο­ρία αυτή μπορεί να έχει κέρδος, το οποίο όμως δου­λεύει σκληρά για να το κατα­κτή­σει.

Κέρδος έχουν επίσης εκείνοι που δεν βλέπουν το airbnb ως κύρια δρα­στη­ριό­τητα. Εχουν ακίνητο σε καλή θέση και αντί να το δίδουν με το μήνα, το ενοι­κιά­ζουν με την ημέρα, με ένα χαμηλό αντί­τιμο δια­νυ­κτέ­ρευ­σης, σαν ένα hostel όπου τα σεντό­νια αλλά­ζο­νται μία φορά την εβδο­μάδα. Αυτή η κατη­γο­ρία έχει κέρδος, μικρό μεν, αλλά πραγ­μα­τικό.

Κρυφές υπε­νοι­κιά­σεις

Φαι­νό­μενο που σιγά – σιγά παίρνει δια­στά­σεις απο­τε­λούν οι υπε­νοι­κιά­σεις ακι­νή­των σε τρίτους. Πρό­κει­ται για ενοι­κια­στές που κρυφά από τους ιδιο­κτή­τες, υπε­νοι­κιά­ζουν τους χώρους τους σε του­ρί­στες. Οσο παρά­λογο κι αν μπορεί να φαί­νε­ται, είναι πραγ­μα­τικό. Οι ιδιο­κτή­τες συνήθως δεν αντι­λαμ­βά­νο­νται τα όσα συμ­βαί­νουν κάτω από τη μύτη τους.

Αλλο­δα­ποί, κυρίως Αγγλοι έχουν εντο­πι­στεί να επι­δί­δο­νται σε τέτοιου είδους δρα­στη­ριό­τητα. Για τον ιδιο­κτήτη ο κίν­δυ­νος από αυτή την πρα­κτική είναι μεγάλος, καθώς ελλο­χεύει η Δαμό­κλειος Σπάθη της εφορίας, που αρχικά θα πέσει χωρίς διά­κριση στους λαιμούς όλων. Εάν ο ιδιο­κτή­της είναι τυπικός με τις υπο­χρε­ώ­σεις του, εκδίδει απο­δεί­ξεις και έχει συμ­βό­λαιο που να απα­γο­ρεύει την υπε­νοι­κί­αση, τότε οι επι­πτώ­σεις θα περιο­ρι­στούν. Σε οποια­δή­ποτε άλλη περί­πτωση, οι ποινές θα «κατε­δα­φί­σουν» το σπίτι.