Απαιτείται νομοθετική ρύθμιση για την προστασία καλόπιστων αγοραστών δημοσίων ακινήτων

Ο κίν­δυ­νος κατά­σχε­σης ακι­νή­των, που έχουν ανε­γερ­θεί σε δημόσια ακίνητα που μετα­γρά­φη­καν στην ιδιο­κτη­σία κατοί­κων της Ρόδου με την χρήση πλα­στο­γρα­φη­μέ­νων απο­φά­σεων εκποί­η­σής τους, εξα­κο­λου­θεί να ελλο­χεύει παρότι στην μεγάλη τους πλειο­ψη­φία ενήρ­γη­σαν ως καλό­πι­στοι αγο­ρα­στές προ­στα­τευό­με­νοι από το άρθρο 41 του κτη­μα­το­λο­γι­κού κανο­νι­σμού Δωδε­κα­νή­σου!

Η ως άνω δια­πί­στωση δεν απο­τε­λεί μια θεω­ρη­τική προ­σέγ­γιση του τι μέλλει γενέ­σθαι αλλά ένα υπαρκτό πρό­βλημα για όλους εκεί­νους που έχουν ήδη εμπλα­κεί σε απί­θα­νες περι­πέ­τειες με την Δικαιο­σύνη, την Κτη­μα­τική Υπη­ρε­σία του Δημο­σίου (Υπουρ­γείο Οικο­νο­μι­κών).

Το Ελλη­νικό Δημόσιο έχει υπο­βά­λει αγωγές με τις οποίες διεκ­δι­κεί τη δια­γραφή όλων των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών που έγιναν επί ιακι­νή­των του και την επι­στροφή τους στην κυριό­τητά του με τα υπερ­κεί­μενα (οικίες, βίλες, ξενο­δο­χεία κ.λ.π.) αλλά και απο­ζη­μιώ­σεις για θετικές και ηθικές βλάβες που υπέστη.

Ο κίν­δυ­νος κατά­σχε­σης ακι­νή­των που έχουν ανε­γερ­θεί σε δημόσια ακίνητα που μετα­γρά­φη­καν στην ιδιο­κτη­σία κατοί­κων της Ρόδου με την χρήση πλα­στο­γρα­φη­μέ­νων απο­φά­σεων εκποί­η­σης του Νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου, ελλο­χεύει για όσους δεν κατορ­θώ­σουν στην πορεία της δικα­στι­κής έρευνας να απο­δεί­ξουν ότι αγό­ρα­σαν τα ακίνητα αυτά από εκεί­νους που έκαναν χρήση των πλαστών απο­φά­σεων, εν αγνοία τους, ενερ­γώ­ντας ως καλό­πι­στοι αγο­ρα­στές προ­στα­τευό­με­νοι από το άρθρο 41 του κτη­μα­το­λο­γι­κού κανο­νι­σμού Δωδε­κα­νή­σου.

Με δεδο­μένο μάλιστα ότι από τη μέχρι τώρα έρευνα τα ακίνητα που έχουν υφαρ­πα­γεί είναι περίπου 20 (ο πραγ­μα­τι­κός αριθμός είναι πολύ μεγα­λύ­τε­ρος αφού τα περισ­σό­τερα τεμα­χί­στη­καν και δημιουρ­γή­θη­καν υπο­με­ρί­δες) και οι αρχικοί ιδιο­κτή­τες αλλά και εκείνοι που τους δια­δέ­χτη­καν περισ­σό­τε­ροι των 200 η υπόθεση προ­σλαμ­βά­νει τρο­μα­κτι­κές κοι­νω­νι­κές δια­στά­σεις.

Πώς όμως θα κριθεί το θέμα της καλο­πι­στίας ή μη των αγο­ρα­στών των ακι­νή­των αυτών;

Η μία νομική άποψη θεωρεί ότι δεν υφί­στα­ται θέμα καλό­πι­στου αγο­ρα­στή στην περί­πτωση των υφαρ­πα­χθέ­ντων δημο­σίων ακι­νή­των διότι αυτά ξέφυγαν από την κυριό­τητα του δημο­σίου με αξιό­ποινη πράξη και συγκε­κρι­μένα με απάτη. Το δημόσιο σύμφωνα με αυτή την άποψη δεν έχασε στην ουσία την κυριό­τητα των ακι­νή­των του αλλά την νομή αυτών ενώ υπάρ­χουν και θέματα διάρ­ρη­ξης των συμ­βο­λαίων αγο­ρα­πω­λη­σίας και για το γεγονός ότι μεταξύ των υφαρ­πα­χθέ­ντων ακι­νή­των υπάρ­χουν και χαρα­κτη­ρι­σμένα ως δασικά η εκποί­ηση των οποίων απα­γο­ρεύ­ε­ται σε κάθε περί­πτωση από την κείμενη νομο­θε­σία.

Η άλλη άποψη, που είναι και η πιο «τίμια», ανα­φέ­ρει ότι το άρθρο 41 του Kτηματολογικού Κανο­νι­σμού Δωδε­κα­νή­σου υλο­ποιεί την αρχή της δημό­σιας πίστης ή ουσια­στι­κής δημο­σιό­τη­τας των κτη­μα­τι­κών βιβλίων και απο­τε­λεί τον ακρο­γω­νιαίο λίθο του θεσμού.

Mε την παρα­πάνω αρχή εννο­ούμε τον νομικό κανόνα της προ­στα­σίας της καλό­πι­στης κτήσης εμπράγ­μα­του δικαιώ­μα­τος επί ακι­νή­του κατα­χω­ρι­σμέ­νου στα κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία που στη­ρί­χθηκε στην υπάρ­χουσα αδι­καιο­λό­γητη κατά το ουσια­στικό δίκαιο κτη­μα­τική κατα­χώ­ριση.

Yπέρ και κατά παντός, οι κτη­μα­τι­κές κατα­χω­ρί­σεις απο­τε­λούν την βάση μαχητού νόμιμου τεκ­μη­ρίου του εμπραγ­μά­του δικαιώ­μα­τος, ειδικά όμως υπέρ του καλό­πι­στου τρίτου ο οποίος στήριξε την κτήση, εμπραγ­μά­του δικαιώ­μα­τος επ’ αυτών, θεω­ρού­νται κατά πλάσμα δικαίου ως αληθείς.

Λογί­ζο­νται δηλαδή ότι συντρέ­χουν υπέρ αυτού οι θετικές και αρνη­τι­κές προ­ϋ­πο­θέ­σεις της κτήσης όπως προ­κύ­πτουν από το κτη­μα­τικό βιβλίο.

Δια­σφα­λί­ζο­νται κατ’ αυτήν την ρύθμιση οι επί ακι­νή­των συναλ­λα­γές, θυσιά­ζε­ται όμως η ασφά­λεια των εμπραγ­μά­των δικαιω­μά­των με την διάθεσή τους από μη δικαιούχο.

Tο μειο­νέ­κτημα αυτό της θυσίας του αληθούς δικαιού­χου μετριά­ζε­ται με την δυνα­τό­τητα που παρέ­χε­ται σ’ αυτόν να απο­τρέ­ψει τον κίνδυνο ασκώ­ντας και κατα­χω­ρί­ζο­ντας στο κτη­μα­το­λο­γικό βιβλίο έγκαιρα αγωγή κατά της θίγου­σας την εμπράγ­ματη έννομη θέση του αδι­καιο­λό­γη­της κτη­μα­τι­κής κατα­χώ­ρι­σης και απο­κλεί­ο­ντας έτσι την δημόσια πίστη του κτη­μα­το­λο­γι­κού βιβλίου.

Tην παρά­λειψη άσκησης αγωγής κατά της αδι­καιο­λό­γη­της κτη­μα­τι­κής κατα­χώ­ρι­σης θεωρεί ο νομο­θέ­της ότι οφεί­λε­ται σε απειρία ή αμέλεια του θιγό­με­νου γι’ αυτό τον θυσιά­ζει στον αγώνα των συγκρουο­μέ­νων συμ­φε­ρό­ντων αυτού και του καλό­πι­στου τρίτου.

H ρύθμιση του άρθρου 41 του Kτηματολογικού Κανο­νι­σμού με την επιλογή της προ­στα­σίας της ασφα­λείας των συναλ­λα­γών επί θυσία της ασφα­λείας του δικαιώ­μα­τος του θυσια­ζο­μέ­νου δικαιού­χου βρίσκει την απώτερη δικαί­ωσή της στην «κοι­νω­νική υπαι­τιό­τητα» αυτού, την εγκεί­μενη στο ό,τι παρά­λειψε να προ­σβά­λει έγκαιρα την κτη­μα­τική κατα­χώ­ριση.

Δημο­σίας πίστης απο­λαμ­βά­νουν τόσο οι αρχικές θεμε­λιώ­δεις όσο και οι επα­κό­λου­θες αυτών κατα­χω­ρί­σεις μετα­βο­λών του εμπράγ­μα­του δικαιώ­μα­τος.

Προ­ϋ­πο­θέ­σεις εφαρ­μο­γής του άρθρου 41 του Kτηματολογικού Κανο­νι­σμού είναι κτήση εμπραγ­μά­του δικαιώ­μα­τος με τίτλο μη χαρι­στικό, ιδιό­τητα του απο­κτώ­ντος ως τρίτου, αδι­καιο­λό­γητο της υπάρ­χου­σας κτη­μα­τι­κής κατα­χώ­ρι­σης, καλή πίστη του τρίτου και ανυ­παρ­ξία κατα­χώ­ρι­σης στο κτη­μα­τικό βιβλίο αγωγής κατά της αδι­καιο­λό­γη­της κατα­χώ­ρι­σης.

Ως «καλή πίστη» κατά το ίδιο άρθρο ορί­ζε­ται η κατά πλάνη συγ­γνω­στή πεποί­θηση του τρίτου ότι η κτη­μα­τική κατα­χώ­ριση του δικαιο­πα­ρό­χου του από την οποία έλκει το απο­κτώ­μενο εμπράγ­ματο δικαί­ωμα αντα­πο­κρί­νε­ται στην εμπράγ­ματη έννομη κατά­σταση του κατα­χω­ρι­σμέ­νου στα κτη­μα­τικά βιβλία ακι­νή­του. Συγ­γνω­στή είναι η πλάνη όταν δεν οφεί­λε­ται σε βαριά αμέλεια.

Tην άποψη ότι μόνον η γνώση της ανα­κρί­βειας της κτη­μα­τι­κής κατα­χώ­ρι­σης απο­κλείει τη καλή πίστη κατά το παρα­πάνω άρθρο και όχι και η σε βαρεία αμέλεια οφει­λό­μενη άγνοια υπο­στή­ριξε ο γνωστός καθη­γη­τής νομικής I. Σόντης.

Kρίσιμο χρονικό σημείο κατά το οποίο ερευ­νά­ται η ύπαρξη ή ανυ­παρ­ξία καλής πίστης του τρίτου απο­κτώ­ντος είναι εκείνο της ολο­κλή­ρω­σης της κτήσης του εμπράγ­μα­τος δικαιώ­μα­τος.

Kρίσιμο χρονικό σημείο για την καλή πίστη του απο­κτώ­ντος είναι η ώρα της ημε­ρο­μη­νίας κατα­χώ­ρι­σης της παρα­πάνω αίτησης στο χρο­νο­λο­γικό ευρε­τή­ριο. H επι­γε­νό­μενη της υπο­βο­λής της αίτησης του τρίτου για κατα­χώ­ριση του δικαιώ­μα­τός του, κακή πίστις δεν τον βλάπτει.

Σημειώ­νε­ται, ότι οι πράξεις που κατα­τί­θε­νται προς κατα­χώ­ριση στα Βιβλία του Κτη­μα­το­λο­γίου Ρόδου, διέ­πο­νται, από ειδικό καθε­στώς ελέγχου από τον Προϊ­στά­μενα του Κτη­μα­το­λο­γίου (Κτη­μα­το­λο­γικό Δικαστή) και υπό­κει­νται σε έλεγχο τόσο νομι­μό­τη­τας όσο και ουσίας, με συνέ­πεια από τις εγγρα­πτέες πράξεις να προ­κύ­πτει βεβαιό­τητα τόσο για την νομι­μό­τητα του τίτλου όσο και για το δικαί­ωμα που αυτός ενσω­μα­τώ­νει.

Το διοι­κη­τικό συμ­βού­λιο του Δικη­γο­ρι­κού Συλ­λό­γου Ρόδου, έχει επι­διώ­ξει την επίλυση του προ­βλή­μα­τος με νομο­θε­τική ρύθμιση.

Όπως τονί­στηκε, η εκκρε­μό­τητα που υφί­στα­ται θα απα­σχο­λεί τα δικα­στή­ρια του­λά­χι­στον επί 10ετία και στο μεσο­διά­στημα οι ιδιο­κτή­τες των ακι­νή­των δεν θα μπορούν να μετα­βι­βά­σουν τις ιδιο­κτη­σίες τους, ξενο­δό­χοι δεν θα μπορούν να χρη­μα­το­δο­τη­θούν από τις τρά­πε­ζες και επι­πλέον θα υπο­βλη­θούν σε τερά­στια δικα­στικά έξοδα μέχρι να κατα­στούν οι απο­φά­σεις των δικα­στη­ρίων αμε­τά­κλη­τες.

Οι ιδιο­κτή­τες, όπως τονί­στηκε, είναι κατά τεκ­μή­ριο καλό­πι­στοι, αφού οι κτη­μα­το­λο­γι­κές εγγρα­φές απο­τε­λούν τεκ­μή­ριο νομι­μό­τη­τας και όταν υπάρ­χουν μετα­γε­γραμ­μέ­νες πράξεις κτη­μα­το­λο­γι­κών δικα­στών, οι οποίες ελέγ­χθη­καν από κτη­μα­το­λο­γι­κούς δικα­στές και υπαλ­λή­λους του κτη­μα­το­λο­γίου τότε δεν είναι λογικό να εγεί­ρο­νται αξιώ­σεις σε βάρος των αγο­ρα­στών ακι­νή­των του είδους που έχουν απο­κτή­σει δικαιώ­ματα σε αυτά από επαχθή αίτια και συγκε­κρι­μένα από αγο­ρα­πω­λη­σίες.

Επι­ση­μάν­θηκε εξάλλου ότι ο τρίτος συναλ­λα­γής δεν οφείλει να ερευνά τους τίτλους και εν γένει τα στοι­χεία, βάσει των οποίων έγινε η εγγραφή, διότι μια τέτοια αξίωση θ` ανέ­τρεπε τον θεσμό και την ίδια την απο­στολή του κτη­μα­το­λο­γι­κού βιβλίου.

Ελλειψη καλής πίστης υπάρχει μόνον όταν υφί­στα­νται πρόδηλα περι­στα­τικά που δημιουρ­γούν βάσιμη αμφι­βο­λία ως προς την ακρί­βειά της, η παρά­λειψη έρευνας των οποίων συνιστά, υπό συγκε­κρι­μέ­νες περι­στά­σεις, βαριά αμέλεια, που δεν υπάρχει αν κατα­βλή­θηκε η απαι­τού­μενη από τις συναλ­λα­γές επι­μέ­λεια για την εξα­κρί­βωση της νομικής και πραγ­μα­τι­κής κατά­στα­σης του ακι­νή­του.

Τονί­στηκε τέλος ότι, κατ’ εκείνου, που από επαχθή αιτία και καλο­πί­στως απέ­κτησε εμπράγ­ματο δικαί­ωμα επί ακι­νή­του, στη­ρι­ζό­με­νος στα δεδο­μένα των εγγρά­φων του κτη­μα­το­λο­γι­κού βιβλίου, δεν μπορεί να αντι­τα­χθεί διεκ­δι­κη­τική αγωγή, που συντε­λέ­σθηκε προ της απο­κτή­σεως.

Ο δικη­γό­ρος κ. Βασίλης Κατα­βε­νά­κης, που είχε φέρει το θέμα ενώπιον του διοι­κη­τι­κού συμ­βου­λίου του Δικη­γο­ρι­κού Συλ­λό­γου, επε­σή­μανε ότι οι κτη­μα­το­λο­γι­κές εγγρα­φές απο­τε­λούν τεκ­μή­ριο νομι­μό­τη­τας και όταν υπάρ­χουν μετα­γε­γραμ­μέ­νες πράξεις κτη­μα­το­λο­γι­κών δικα­στών οι οποίες ελέγ­χθη­καν από κτη­μα­το­λο­γι­κούς δικα­στές και υπαλ­λή­λους του κτη­μα­το­λο­γίου τότε δεν είναι λογικό να εγεί­ρο­νται αξιώ­σεις σε βάρος των αγο­ρα­στών ακι­νή­των του είδους που έχουν απο­κτή­σει δικαιώ­ματα σε αυτά από επαχθή αίτια και συγκε­κρι­μένα από αγο­ρα­πω­λη­σίες.

Σε σχετική με το θέμα γνω­μο­δό­τηση του Δικη­γο­ρι­κού Συλ­λό­γου Ρόδου ανα­φέ­ρο­νται και τα εξής:

«Στα αρ. 53 και 54 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού ορί­ζε­ται, ότι ο προϊ­στά­με­νος του κτη­μα­το­λο­γι­κού γρα­φείου δια­τάσ­σει την κατα­χώ­ριση της πράξης στα βιβλία μόνο ύστερα από έλεγχο του τύπου και της ουσίας της (αρχή της νομι­μό­τη­τας).

Περαι­τέρω κατά το αρ. 61 §§ 1 και 2 του αυτού Κανο­νι­σμού η κτη­μα­τική εγγραφή και κάθε επόμενη κατα­χώ­ριση που προ­κύ­πτει από το κτη­μα­τικό βιβλίο απο­τε­λούν αντί­στοιχα τη νόμιμη από­δειξη του κτη­μα­τι­κού δικαιώ­μα­τος και των δια­δο­χι­κών μετα­βο­λών του, μη επι­τρε­πο­μέ­νης αντα­πό­δει­ξης κατά του περιε­χο­μέ­νου του κτη­μα­το­λο­γι­κού βιβλίου για τις εγγρα­φές που δεν υπό­κει­νται πλέον σε προ­σφυγή ενώπιον της δικα­στι­κής αρχής, θεσπί­ζε­ται δηλ. τεκ­μή­ριο ακρι­βείας των εγγρα­φών, αμάχητο μεν για την αρχική (θεμε­λιώδη) εγγραφή που έχει γίνει αμε­τά­κλητη, μαχητό δε για τις μετα­γε­νέ­στε­ρες την ίδια απο­δει­κτική δύναμη έχει και ο χορη­γού­με­νος με βάση το κτη­μα­το­λο­γικό βιβλίο τίτλος, εφόσον απο­τε­λεί ακριβές αντί­γραφο των σχε­τι­κών κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών (Α.Π 859/1979, ΝοΒ 28. 254).

Η δικαιο­δο­σία αυτή του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Δικαστή δεν έχει την φύση της δικα­στι­κής και είναι εξουσία διοι­κη­τική, αφού είτε δεχό­με­νος είτε απορ­ρί­πτο­ντας την σχετική αίτηση δεν δικαιο­δο­τεί με δύναμη δεδι­κα­σμέ­νου, αλλά ερευνά το υπο­στατό της αιτή­σεως με βάση την απει­κο­νι­ζο­μένη στα κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία πραγ­μα­τική κατά­σταση και την εναρ­μό­νιση με εκείνη των αναμ­φι­σβή­τη­της γνη­σιό­τη­τας και από­λυ­της απο­δει­κτι­κής δυνά­μεως εγγρά­φων χωρίς να γίνεται διά­γνωση κάποιας δια­φο­ράς (Π.Θεο­δω­ρό­που­λος, Το ισχύον εν Δωδε­κα­νήσω δίκαιο, Β` έκδοση, παρ. 52 α, ΕφΔωδ. 51/2000 αδημ., Εφ.Δωδ.14/1994 Δωδ.Νομ. 3. 295)

Περαι­τέρω από τις συν­δυα­σμέ­νες δια­τά­ξεις των άρθρων 37, 38, 39, 41 και 61 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού Ρόδου, σαφώς προ­κύ­πτει ότι τόσο η αρχική εγγραφή, όσον και αι μετα­γε­νέ­στε­ρες αυτής κατα­χω­ρί­σεις στο κτη­μα­το­λό­γιο, όταν κατα­στούν αμε­τά­κλη­τες απο­τε­λούν πλήρη από­δειξη ότι το δικαί­ωμα ανήκει σ` εκεί­νους, επ’ ονόματι των οποίων έγιναν αυτές, έναντι πάντων, λόγω της δημο­σίας πίστης των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών και της όλης εννοίας του προ­ο­ρι­σμού του θεσμού του κτη­μα­το­λο­γίου (βλ. ΟλΑ.Π. 569/75, Α.Π.686/1992 οπ.π, Α.Π. 748/1971 ΝοΒ 20.599).

Σε άμεση συνάρ­τηση και συνά­φεια με το καθιε­ρού­μενο από τις άνω δια­τά­ξεις τεκ­μή­ριο ακρι­βείας των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών και υπό την γενική ρύθμιση στον κτη­μα­το­λο­γικό κανο­νι­σμό των αφο­ρώ­ντων τόσο τις θεμε­λιώ­δεις όσο και τις μετα­γε­νέ­στε­ρες εγγρα­φές βρί­σκε­ται η διάταξη του αρ. 41 που θεσπί­σθηκε με το υπ` αριθ, 132/1929 δ/μα του Ιταλού Κυβερ­νή­του Δωδε­κα­νή­σου και δια­τη­ρή­θηκε σε ισχύ μετά την προ­σάρ­τηση της Δωδε­κα­νή­σου στην Ελλάδα, με το άρθρο 8 παρ. 2 του ν. 510/1947, που ορίζει, ότι οι αγωγές δεν μπορούν να βλάψουν τους τρίτους, οι οποίοι απέ­κτη­σαν το ακίνητο ή δικαιώ­ματα επ` αυτού από επαχθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δεδο­μένα της κτη­μα­το­λο­γι­κής εγγρα­φής που υπήρχε πριν από την έγερση και κατα­χώ­ριση της αγωγής.

Με την διάταξη αυτή καθιε­ρώ­νε­ται η (ισχύ­ουσα παράλ­ληλα με το τεκ­μή­ριο ακρί­βειας των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών) αρχή της δημό­σιας πίστης του κτη­μα­το­λο­γι­κού βιβλίου, η εγγραφή στο οποίο, τόσο η αρχική όσο και οι μετα­γε­νέ­στε­ρες (Ολ.Α.Π 569/1979, ΝοΒ 23. 1031, Α.Π 163/1985, ΕΕΝ 1985. 861) δημιουρ­γούν τεκ­μή­ριο (με τις ως άνω δια­κρί­σεις) έναντι όλων ότι ο τρίτος που έχει συναλ­λα­γεί καλό­πι­στα και με επαχθή αιτία απέ­κτησε πραγ­μα­τικά το φερό­μενο στο κτη­μα­το­λο­γικό βιβλίο, με βάση τα δεδο­μένα της προ­ϋ­πάρ­χου­σας εγγρα­φής, ως απο­κτη­θέν δικαί­ωμα και συνεπώς κατ` εκείνου που απέ­κτησε εμπράγ­ματο δικαί­ωμα επί ακι­νή­του κατά τα ανωτέρω, δηλ. από επαχθή αιτία και καλό­πι­στα στη­ρι­ζό­με­νος στα δεδο­μένα των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών, δεν μπορεί να αντι­τα­χθεί κτητική ή απο­σβε­στική παρα­γραφή, συμπλη­ρω­θείσα πριν από την από­κτηση, τούτο δε ισχύει και αν οι δικαιο­πά­ρο­χοι του απο­κτή­σα­ντος δεν ασκού­σαν νομή επί του ακι­νή­του.

Η καλή πίστη από την εισα­γωγή στην Δωδε­κά­νησο της ελλη­νι­κής νομο­θε­σίας κρί­νε­ται κατά το αρ. 1042 Α.Κ., σύμφωνα με το οποίο ο νομέας βρί­σκε­ται σε καλή πίστη, όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποί­θηση κατά την κτήση της νομής με βάση τα συντρέ­χο­ντα εκά­στοτε περι­στα­τικά ότι απέ­κτησε την κυριό­τητα και δη αγνοεί ότι ο εκποιών δεν ήταν κύριος του επι­δί­κου ακι­νή­του κατά τον χρόνο της κτήσης (για τα παρα­πάνω βλ. σε συνδ. Α.Π 448/2001, Ελλ.Δ/νη 43. 773, Α.Π 1308/1995 και 1235/1996 στην εκδο­θείσα από τον Δικη­γο­ρικό Σύλλογο Ρόδου συλλογή νομο­λο­γίας, Κτηματ. Κανο­νι­σμός Ρόδου – Κω, 1998, σελ. 208 και 215, Α.Π 985/1992, ΕΕΝ 1993. 687, Α.Π 686/1992, Ελλ.Δ/νη 35. 97), η καλή δε πίστη και η βαριά αμέλεια ως έννοιες νομικές υπό­κει­νται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου.

Δεδο­μέ­νου ότι ο τρίτος συναλ­λα­γείς δεν οφείλει να ερευνά τους τίτλους και εν γένει τα στοι­χεία, βάσει των οποίων έγινε η εγγραφή, διότι μια τέτοια αξίωση θ` ανέ­τρεπε τον θεσμό και την ίδια την απο­στολή του κτη­μα­το­λο­γι­κού βιβλίου, έλλειψη καλής πίστης υπάρχει μόνον όταν υφί­στα­νται πρόδηλα περι­στα­τικά που δημιουρ­γούν βάσιμη αμφι­βο­λία ως προς την ακρί­βειά της, η παρά­λειψη έρευνας των οποίων συνιστά, υπό τις συγκε­κρι­μέ­νες περι­στά­σεις, βαριά αμέλεια, που δεν υπάρχει αν κατα­βλή­θηκε η απαι­τού­μενη από τις συναλ­λα­γές επι­μέ­λεια για την εξα­κρί­βωση της νομικής και πραγ­μα­τι­κής κατά­στα­σης του ακι­νή­του (Α.Π 985/1992, ό.π., Α.Π 1004/1982, ΝοΒ 31. 1005).

Ενόψει όμως του ό,τι το τεκ­μή­ριο που προ­κύ­πτει από τις μετα­γε­νέ­στε­ρες της αρχικής (θεμε­λιώ­δους) κατα­χω­ρί­σεις στο κτη­μα­το­λο­γικό βιβλίο είναι μαχητό, ο κατά του τρίτου συναλ­λα­γέ­ντος (εγγε­γραμ­μέ­νου τιτλού­χου) στρε­φό­με­νος, φέρο­ντας κατ` άρθρ. 335 και 338 παρ 2 ΚΠολΔ το βάρος απο­δεί­ξεως του αντι­θέ­του, να επι­κα­λε­σθεί και να απο­δεί­ξει ότι η κατα­χώ­ριση στο κτη­μα­το­λο­γικό βιβλίο δεν αντα­πο­κρί­νε­ται στην αληθή νομική κατά­σταση του ακι­νή­του λόγω ουσια­στι­κών και τυπικών ελλεί­ψεων της κατα­χω­ρί­σεως και του τίτλου και ακόμη ότι συντρέ­χουν περι­στα­τικά που κατα­δει­κνύ­ουν την εκ μέρους του συναλ­λα­γέ­ντος τρίτου έλλειψη καλής πίστεως κατά το χρόνο της συναλ­λα­γής και της κατα­χω­ρί­σεως στο κτη­μα­το­λο­γικό βιβλίο. (Αριθ. 985/1992 Τμ.Γ`, Αριθ. 1107/1990 Τμ.Γ’ Αρείου Πάγου)

Συνεπώς, κατ` εκείνου που από επαχθή αιτία και καλο­πί­στως απέ­κτησε εμπράγ­ματο δικαί­ωμα επί ακι­νή­του, στη­ρι­ζό­με­νος στα δεδο­μένα των εγγρά­φων του κτη­μα­το­λο­γι­κού βιβλίου, δεν μπορεί να αντι­τα­χθεί διεκ­δι­κη­τική αγωγή , που συντε­λέ­σθηκε προ της απο­κτή­σεως».

Επειδή η παρά­καμψη εφαρ­μο­γής του κτη­μα­το­λο­γι­κού κανο­νι­σμού τινάζει στον αέρα τις συναλ­λα­γές και ήδη δημιούρ­γησε τερά­στια κοι­νω­νικά προ­βλή­ματα στο νησί της Ρόδου εις βάρος καλό­πι­στων αγο­ρα­στών, από τους οποίους ζητεί­ται να γίνουν προ­φή­τες, συντρέ­χουν σοβαροί λόγοι ώστε η κυβέρ­νηση να επι­λη­φθεί του θέματος και να προ­χω­ρή­σει σε λύσεις δια της νομο­θε­τι­κής οδού.