Τσαμπίκα Διαμαντή: Το Νέο Χωροταξικό Τουρισμού και η Ιδιαίτερη Περίπτωση της Ρόδου

Η ανάγκη ύπαρξης ενός σύγχρονου και ολοκληρωμένου χωροταξικού σχεδιασμού για τον τουρισμό είναι απολύτως αναγκαία, ιδιαίτερα για περιοχές με έντονη τουριστική ανάπτυξη και αυξημένες πιέσεις σε υποδομές και φυσικούς πόρους, όπως η Ρόδος. Ένα σύγχρονο χωροταξικό πλαίσιο μπορεί να αποτελέσει ουσιαστικό εργαλείο προστασίας του περιβάλλοντος, ορθολογικής οργάνωσης των χρήσεων γης, ενίσχυσης των υποδομών και μετάβασης σε ένα πιο βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης.
Ωστόσο, η Ρόδος δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί στο νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό με οριζόντιους δείκτες και γενικές κατηγοριοποιήσεις. Πρόκειται για έναν από τους σημαντικότερους τουριστικούς προορισμούς της χώρας, με διεθνή αναγνωρισιμότητα, μεγάλη ξενοδοχειακή δυναμικότητα, ισχυρή αεροπορική σύνδεση και σημαντική παρουσία κρουαζιέρας.
Το νησί αποτελεί βασική πύλη εισόδου του ελληνικού τουρισμού μέσω του Διεθνούς Αερολιμένα Ρόδου «Διαγόρας» και του λιμένα κρουαζιέρας, που εξυπηρετούν εκατομμύρια επισκέπτες κάθε χρόνο. Η λειτουργία αυτών των υποδομών δημιουργεί μεγάλες απαιτήσεις σε ύδρευση, ενέργεια, μεταφορές, διαχείριση απορριμμάτων και δημόσιες υποδομές, οι οποίες δεν μπορούν να αποτυπωθούν μόνο με απλούς πληθυσμιακούς δείκτες.
Η Ρόδος αποτελεί βασικό πυλώνα της εθνικής οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα ένα νησί με διαφορετικά επίπεδα τουριστικής ανάπτυξης, έντονες χωρικές ανισότητες και αυξανόμενες πιέσεις στο περιβάλλον και στις υποδομές. Για τον λόγο αυτό απαιτείται ειδική και τεκμηριωμένη προσέγγιση στο νέο χωροταξικό πλαίσιο.
Το σημαντικότερο πρόβλημα είναι ότι μέχρι σήμερα δεν υπάρχει ολοκληρωμένος και θεσμοθετημένος χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός για το σύνολο του νησιού. Δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί τα αναγκαία Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, ούτε υπάρχει σαφής καθορισμός χρήσεων γης, ζωνών ανάπτυξης και πραγματικών ορίων φέρουσας ικανότητας ανά περιοχή. Αυτό δημιουργεί σοβαρό κίνδυνο το νέο Ειδικό Χωροταξικό να εφαρμοστεί με μηχανιστικό τρόπο, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι πραγματικές ανάγκες και ιδιαιτερότητες της Ρόδου.
Η Φέρουσα Ικανότητα της Ρόδου
Η συζήτηση για τη φέρουσα ικανότητα είναι απολύτως αναγκαία, όμως δεν μπορεί να περιορίζεται αποκλειστικά στον δείκτη «κλίνες ανά κάτοικο». Η Ρόδος λειτουργεί με έντονη εποχικότητα, μεγάλο αριθμό εποχικών εργαζομένων, επισκέπτες κρουαζιέρας και πολύ αυξημένο πληθυσμό κατά τους θερινούς μήνες.
Η πραγματική πίεση στο νησί πρέπει να αξιολογείται με βάση:
• την επάρκεια ύδρευσης,
• τη λειτουργία αποχέτευσης και βιολογικών καθαρισμών,
• τη διαχείριση απορριμμάτων,
• την ενεργειακή επάρκεια,
• τη λειτουργία του οδικού δικτύου,
• τις αεροπορικές και λιμενικές υποδομές,
• και την πίεση στο φυσικό και παράκτιο περιβάλλον.
Η βιωσιμότητα του τουρισμού δεν μπορεί να αποτυπώνεται μόνο αριθμητικά. Πρέπει να συνδέεται με τις πραγματικές αντοχές των υποδομών και των φυσικών πόρων κάθε περιοχής.
Η Ανάγκη Χωρικής Διαφοροποίησης
Η Ρόδος δεν αποτελεί ενιαία χωρική ενότητα. Άλλη είναι η εικόνα του βόρειου αστικού και τουριστικού μετώπου και εντελώς διαφορετική εκείνη της ενδοχώρας και της νότιας Ρόδου.
Οι περιοχές της πόλης Ρόδου, της Ιξιάς, της Ιαλυσού, της Κρεμαστής, του Φαληρακίου και της Καλλιθέας παρουσιάζουν υψηλή συγκέντρωση τουριστικών δραστηριοτήτων και έντονες πιέσεις στις υποδομές και στο οδικό δίκτυο.
Αντίθετα, περιοχές της νότιας Ρόδου, όπως το Γεννάδι, το Κιοτάρι, η Κατταβιά και ο Μεσαναγρός, αλλά και πολλές περιοχές της ενδοχώρας, εμφανίζουν χαμηλότερη πυκνότητα δόμησης και δυνατότητες πιο ήπιας και οργανωμένης ανάπτυξης.
Για τον λόγο αυτό απαιτείται ουσιαστική χωρική διαφοροποίηση και όχι οριζόντια εφαρμογή των ίδιων κανόνων σε ολόκληρο το νησί.
Τα Ειδικά Χωροταξικά, τα Περιφερειακά Χωροταξικά και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
Η αποτελεσματική εφαρμογή του νέου Ειδικού Χωροταξικού Τουρισμού προϋποθέτει ουσιαστικό συντονισμό με τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ).
Τα Ειδικά Χωροταξικά μπορούν να καθορίζουν τη στρατηγική κατεύθυνση ανάπτυξης σε εθνικό επίπεδο. Η πραγματική όμως εφαρμογή τους πρέπει να εξειδικεύεται τοπικά, λαμβάνοντας υπόψη:
• τις πραγματικές χρήσεις γης,
• τις δυνατότητες υποδομών,
• τις περιβαλλοντικές πιέσεις,
• τις ανάγκες των τοπικών κοινωνιών,
• και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Χωρίς ολοκληρωμένα ΤΠΣ και ΕΠΣ, υπάρχει σοβαρός κίνδυνος να εφαρμοστούν οριζόντιες ρυθμίσεις σε περιοχές με τελείως διαφορετικά χαρακτηριστικά.
Οι όροι Αρτιότητας και η Ρόδος
Το νέο χωροταξικό πλαίσιο προβλέπει διαφοροποιημένους όρους αρτιότητας ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης κάθε περιοχής.
Στις περιοχές υψηλής τουριστικής επιβάρυνσης θα μπορούσαν να εξεταστούν αυστηρότεροι όροι αρτιότητας της τάξης των 16 στρεμμάτων, με στόχο τον περιορισμό της περαιτέρω διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης.
Ενδεικτικά, τέτοιες περιοχές είναι:
• η πόλη της Ρόδου,
• η Ιξιά,
• η Ιαλυσός,
• η Κρεμαστή,
• το Φαληράκι,
• η Καλλιθέα,
• και τμήματα της περιοχής Αφάντου.
Σε περιοχές ώριμης αλλά όχι πλήρως κορεσμένης ανάπτυξης θα μπορούσαν να εξεταστούν όροι αρτιότητας της τάξης των 12 στρεμμάτων.
Ενδεικτικά:
• τα Κολύμπια,
• τμήματα της ευρύτερης περιοχής Αφάντου,
• τα Στεγνά,
• και η περιοχή Τραουνού.
Αντίθετα, στις λιγότερο επιβαρυμένες περιοχές της νότιας Ρόδου και της ενδοχώρας θα μπορούσε να εξεταστεί η εφαρμογή αρτιότητας 8 στρεμμάτων, υπό την προϋπόθεση ύπαρξης σαφών χρήσεων γης και περιβαλλοντικών ορίων.
Ενδεικτικά:
• Γεννάδι,
• Κιοτάρι,
• Κατταβιά,
• Μεσαναγρός,
• Απόλλωνα,
• Σιάνα,
• και άλλες περιοχές της ενδοχώρας.
Οι προσεγγίσεις αυτές δεν μπορούν να είναι οριζόντιες, αλλά πρέπει να βασίζονται στα πραγματικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Το Ζήτημα του Ανώτατου Ορίου Κλινών
Το υπό διαβούλευση Ειδικό Χωροταξικό Τουρισμού εισάγει τη λογική ανώτατων ορίων τουριστικών κλινών σε συγκεκριμένες περιοχές, ως εργαλείο ελέγχου της τουριστικής ανάπτυξης και προστασίας της φέρουσας ικανότητας.
Η ανάγκη ελέγχου της άναρχης και ανεξέλεγκτης ανάπτυξης είναι απολύτως κατανοητή και αναγκαία. Ωστόσο, για τη Ρόδο, η εφαρμογή οριζόντιων ή αποκλειστικά αριθμητικών ορίων κλινών δημιουργεί σοβαρούς προβληματισμούς.
Η πραγματική πίεση που δέχεται το νησί δεν εξαρτάται μόνο από τον αριθμό των ξενοδοχειακών κλινών, αλλά από ένα σύνολο παραγόντων όπως:
• η επάρκεια των υποδομών,
• η εποχικότητα,
• η χωρική συγκέντρωση δραστηριοτήτων,
• η βραχυχρόνια μίσθωση,
• οι αφίξεις κρουαζιέρας,
• οι ημερήσιοι επισκέπτες,
• και η πραγματική λειτουργική επιβάρυνση κάθε περιοχής.
Για τον λόγο αυτό, η αξιολόγηση της φέρουσας ικανότητας δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά σε ένα στατικό αριθμητικό όριο κλινών ανά περιοχή ή ανά κάτοικο.
Η Ρόδος, ως μεγάλος διεθνής νησιωτικός τουριστικός προορισμός με διαφορετικά επίπεδα ανάπτυξης ανά περιοχή, χρειάζεται περισσότερο ένα σύστημα δυναμικής και χωρικά εξειδικευμένης αξιολόγησης, που να συνδέεται με:
• τις πραγματικές δυνατότητες υποδομών,
• τις περιβαλλοντικές αντοχές,
• τις ανάγκες των τοπικών κοινωνιών,
• και την οργανωμένη χωρική ανάπτυξη.
Η εφαρμογή αυστηρών και οριζόντιων ορίων κλινών χωρίς προηγούμενη ολοκλήρωση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και σαφή χωρική εξειδίκευση ενδέχεται να δημιουργήσει στρεβλώσεις, αναπτυξιακές ανισότητες και αδικίες μεταξύ περιοχών με τελείως διαφορετικά χαρακτηριστικά.
Ιδιαίτερα κρίσιμη για τη Ρόδο είναι η πρόβλεψη του νέου χωροταξικού για ανώτατο όριο 100 κλινών στις περιοχές υψηλής τουριστικής επιβάρυνσης και έως 350 κλινών σε άλλες κατηγορίες περιοχών.
Η ρύθμιση αυτή επηρεάζει άμεσα το μοντέλο νέων τουριστικών επενδύσεων και δημιουργεί διαφορετικές αναπτυξιακές συνθήκες μέσα στο ίδιο νησί. Για τον λόγο αυτό απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή και σαφής χωρική εξειδίκευση, καθώς διαφορετικές περιοχές της Ρόδου εμφανίζουν τελείως διαφορετικά χαρακτηριστικά, επίπεδα υποδομών και βαθμούς τουριστικής ανάπτυξης.
Η εφαρμογή αποκλειστικά αριθμητικών περιορισμών χωρίς προηγούμενη ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και χωρίς τεκμηριωμένη αξιολόγηση φέρουσας ικανότητας ενδέχεται να οδηγήσει σε αναπτυξιακές στρεβλώσεις και άνιση μεταχείριση περιοχών του ίδιου νησιού.
Υποδομές, Εποχικότητα και Βραχυχρόνια Μίσθωση
Η δυνατότητα νέας τουριστικής ανάπτυξης πρέπει να συνδέεται υποχρεωτικά με τεκμηριωμένη επάρκεια υποδομών.
Η Ρόδος ήδη δέχεται πολύ μεγάλες εποχικές πιέσεις, οι οποίες σε αρκετές περιπτώσεις υπερβαίνουν τις δυνατότητες των υφιστάμενων δικτύων και δημόσιων υπηρεσιών.
Παράλληλα, η ανεξέλεγκτη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης δημιουργεί πρόσθετες πιέσεις σε περιοχές κατοικίας, επηρεάζοντας:
• τη διαθεσιμότητα κατοικίας,
• τη στέγαση εργαζομένων,
• τη λειτουργία των τοπικών υποδομών,
• και τη συνοχή των τοπικών κοινωνιών.
Για τον λόγο αυτό, θα πρέπει να δίνεται η δυνατότητα στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια να καθορίζουν ειδικές χωρικές ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Κλιματική Ανθεκτικότητα και Προστασία του Περιβάλλοντος
Οι πρόσφατες πυρκαγιές της Ρόδου ανέδειξαν με σαφή τρόπο την ανάγκη ενσωμάτωσης της κλιματικής ανθεκτικότητας στον χωροταξικό σχεδιασμό.
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό πρέπει να συνδέεται με:
• σχέδια πολιτικής προστασίας,
• αντιπυρική θωράκιση,
• προστασία των φυσικών πόρων,
• διαχείριση υδάτινων πόρων,
• και ανθεκτικότητα κρίσιμων υποδομών.
Η προστασία της παράκτιας ζώνης και των περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών αποτελεί αναγκαία προτεραιότητα. Παράλληλα όμως πρέπει να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου και η προστασία των υφιστάμενων νόμιμων τουριστικών επιχειρήσεων που στηρίζουν την τοπική οικονομία και την απασχόληση.
Συμπέρασμα
Η Ρόδος χρειάζεται έναν σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό που να περιορίζει την άναρχη δόμηση, αλλά ταυτόχρονα να επιτρέπει τη βιώσιμη και οργανωμένη ανάπτυξη.
Η Ρόδος δεν ζητά ανεξέλεγκτη επέκταση. Ζητά δίκαιη αξιολόγηση, πραγματική χωρική εξειδίκευση, σαφείς χρήσεις γης και πολιτικές που να λαμβάνουν υπόψη:
• τις πραγματικές υποδομές,
• τις ανάγκες των τοπικών κοινωνιών,
• τη φέρουσα ικανότητα,
• και τη στρατηγική σημασία του νησιού για τον ελληνικό τουρισμό και την εθνική οικονομία.
Η Ρόδος μπορεί και πρέπει να αποτελέσει πρότυπο βιώσιμου νησιωτικού τουριστικού σχεδιασμού για ολόκληρη τη χώρα.
*Η Τσαμπίκα Διαμαντή είναι αρχιτέκτονας-μηχανικός, επικεφαλής του Τομέα Δράσης «Πολεοδομία & Χωροταξικός Σχεδιασμός» της Ανοιχτής Ατζέντας