Τσαμπίκα Διαμαντή: Το Νέο Χωροταξικό Τουρισμού και η Ιδιαίτερη Περίπτωση της Ρόδου

Η ανά­γκη ύπαρ­ξης ενός σύγ­χρο­νου και ολο­κλη­ρω­μέ­νου χω­ρο­τα­ξι­κού σχε­δια­σμού για τον του­ρι­σμό είναι απο­λύ­τως ανα­γκαία, ιδιαί­τε­ρα για πε­ριο­χές με έντο­νη του­ρι­στι­κή ανά­πτυ­ξη και αυ­ξη­μέ­νες πιέ­σεις σε υπο­δο­μές και φυ­σι­κούς πό­ρους, όπως η Ρόδος. Ένα σύγ­χρο­νο χω­ρο­τα­ξι­κό πλαί­σιο μπο­ρεί να απο­τε­λέ­σει ου­σια­στι­κό ερ­γα­λείο προ­στα­σί­ας του πε­ρι­βάλ­λο­ντος, ορ­θο­λο­γι­κής ορ­γά­νω­σης των χρή­σε­ων γης, ενί­σχυ­σης των υπο­δο­μών και με­τά­βα­σης σε ένα πιο βιώ­σι­μο μο­ντέ­λο ανά­πτυ­ξης.

Ωστό­σο, η Ρόδος δεν μπο­ρεί να αντι­με­τω­πι­στεί στο νέο Ει­δι­κό Χω­ρο­τα­ξι­κό Πλαί­σιο για τον Του­ρι­σμό με ορι­ζό­ντιους δεί­κτες και γε­νι­κές κα­τη­γο­ριο­ποι­ή­σεις. Πρό­κει­ται για έναν από τους ση­μα­ντι­κό­τε­ρους του­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς της χώρας, με διε­θνή ανα­γνω­ρι­σι­μό­τη­τα, με­γά­λη ξε­νο­δο­χεια­κή δυ­να­μι­κό­τη­τα, ισχυ­ρή αε­ρο­πο­ρι­κή σύν­δε­ση και ση­μα­ντι­κή πα­ρου­σία κρουα­ζιέ­ρας.

Το νησί απο­τε­λεί βα­σι­κή πύλη ει­σό­δου του ελ­λη­νι­κού του­ρι­σμού μέσω του Διε­θνούς Αε­ρο­λι­μέ­να Ρόδου «Δια­γό­ρας» και του λι­μέ­να κρουα­ζιέ­ρας, που εξυ­πη­ρε­τούν εκα­τομ­μύ­ρια επι­σκέ­πτες κάθε χρόνο. Η λει­τουρ­γία αυτών των υπο­δο­μών δη­μιουρ­γεί με­γά­λες απαι­τή­σεις σε ύδρευ­ση, ενέρ­γεια, με­τα­φο­ρές, δια­χεί­ρι­ση απορ­ριμ­μά­των και δη­μό­σιες υπο­δο­μές, οι οποί­ες δεν μπο­ρούν να απο­τυ­πω­θούν μόνο με απλούς πλη­θυ­σμια­κούς δεί­κτες.

Η Ρόδος απο­τε­λεί βα­σι­κό πυ­λώ­να της εθνι­κής οι­κο­νο­μί­ας, αλλά ταυ­τό­χρο­να ένα νησί με δια­φο­ρε­τι­κά επί­πε­δα του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης, έντο­νες χω­ρι­κές ανι­σό­τη­τες και αυ­ξα­νό­με­νες πιέ­σεις στο πε­ρι­βάλ­λον και στις υπο­δο­μές. Για τον λόγο αυτό απαι­τεί­ται ει­δι­κή και τεκ­μη­ριω­μέ­νη προ­σέγ­γι­ση στο νέο χω­ρο­τα­ξι­κό πλαί­σιο.

Το ση­μα­ντι­κό­τε­ρο πρό­βλη­μα είναι ότι μέχρι σή­με­ρα δεν υπάρ­χει ολο­κλη­ρω­μέ­νος και θε­σμο­θε­τη­μέ­νος χω­ρο­τα­ξι­κός και πο­λε­ο­δο­μι­κός σχε­δια­σμός για το σύ­νο­λο του νη­σιού. Δεν έχουν ακόμη ολο­κλη­ρω­θεί τα ανα­γκαία Το­πι­κά Πο­λε­ο­δο­μι­κά Σχέ­δια, ούτε υπάρ­χει σαφής κα­θο­ρι­σμός χρή­σε­ων γης, ζωνών ανά­πτυ­ξης και πραγ­μα­τι­κών ορίων φέ­ρου­σας ικα­νό­τη­τας ανά πε­ριο­χή. Αυτό δη­μιουρ­γεί σο­βα­ρό κίν­δυ­νο το νέο Ει­δι­κό Χω­ρο­τα­ξι­κό να εφαρ­μο­στεί με μη­χα­νι­στι­κό τρόπο, χωρίς να λαμ­βά­νο­νται υπόψη οι πραγ­μα­τι­κές ανά­γκες και ιδιαι­τε­ρό­τη­τες της Ρόδου.

Η Φέ­ρου­σα Ικα­νό­τη­τα της Ρόδου

Η συ­ζή­τη­ση για τη φέ­ρου­σα ικα­νό­τη­τα είναι απο­λύ­τως ανα­γκαία, όμως δεν μπο­ρεί να πε­ριο­ρί­ζε­ται απο­κλει­στι­κά στον δεί­κτη «κλί­νες ανά κά­τοι­κο». Η Ρόδος λει­τουρ­γεί με έντο­νη επο­χι­κό­τη­τα, με­γά­λο αριθ­μό επο­χι­κών ερ­γα­ζο­μέ­νων, επι­σκέ­πτες κρουα­ζιέ­ρας και πολύ αυ­ξη­μέ­νο πλη­θυ­σμό κατά τους θε­ρι­νούς μήνες.

Η πραγ­μα­τι­κή πίεση στο νησί πρέ­πει να αξιο­λο­γεί­ται με βάση:

• την επάρ­κεια ύδρευ­σης,

• τη λει­τουρ­γία απο­χέ­τευ­σης και βιο­λο­γι­κών κα­θα­ρι­σμών,

• τη δια­χεί­ρι­ση απορ­ριμ­μά­των,

• την ενερ­γεια­κή επάρ­κεια,

• τη λει­τουρ­γία του οδι­κού δι­κτύ­ου,

• τις αε­ρο­πο­ρι­κές και λι­με­νι­κές υπο­δο­μές,

• και την πίεση στο φυ­σι­κό και πα­ρά­κτιο πε­ρι­βάλ­λον.

Η βιω­σι­μό­τη­τα του του­ρι­σμού δεν μπο­ρεί να απο­τυ­πώ­νε­ται μόνο αριθ­μη­τι­κά. Πρέ­πει να συν­δέ­ε­ται με τις πραγ­μα­τι­κές αντο­χές των υπο­δο­μών και των φυ­σι­κών πόρων κάθε πε­ριο­χής.

Η Ανά­γκη Χω­ρι­κής Δια­φο­ρο­ποί­η­σης

Η Ρόδος δεν απο­τε­λεί ενιαία χω­ρι­κή ενό­τη­τα. Άλλη είναι η ει­κό­να του βό­ρειου αστι­κού και του­ρι­στι­κού με­τώ­που και εντε­λώς δια­φο­ρε­τι­κή εκεί­νη της εν­δο­χώ­ρας και της νό­τιας Ρόδου.

Οι πε­ριο­χές της πόλης Ρόδου, της Ιξιάς, της Ια­λυ­σού, της Κρε­μα­στής, του Φα­λη­ρα­κί­ου και της Καλ­λι­θέ­ας πα­ρου­σιά­ζουν υψηλή συ­γκέ­ντρω­ση του­ρι­στι­κών δρα­στη­ριο­τή­των και έντο­νες πιέ­σεις στις υπο­δο­μές και στο οδικό δί­κτυο.

Αντί­θε­τα, πε­ριο­χές της νό­τιας Ρόδου, όπως το Γεν­νά­δι, το Κιο­τά­ρι, η Κατ­τα­βιά και ο Με­σα­να­γρός, αλλά και πολ­λές πε­ριο­χές της εν­δο­χώ­ρας, εμ­φα­νί­ζουν χα­μη­λό­τε­ρη πυ­κνό­τη­τα δό­μη­σης και δυ­να­τό­τη­τες πιο ήπιας και ορ­γα­νω­μέ­νης ανά­πτυ­ξης.

Για τον λόγο αυτό απαι­τεί­ται ου­σια­στι­κή χω­ρι­κή δια­φο­ρο­ποί­η­ση και όχι ορι­ζό­ντια εφαρ­μο­γή των ίδιων κα­νό­νων σε ολό­κλη­ρο το νησί.

Τα Ει­δι­κά Χω­ρο­τα­ξι­κά, τα Πε­ρι­φε­ρεια­κά Χω­ρο­τα­ξι­κά και τα Το­πι­κά Πο­λε­ο­δο­μι­κά Σχέ­δια

Η απο­τε­λε­σμα­τι­κή εφαρ­μο­γή του νέου Ει­δι­κού Χω­ρο­τα­ξι­κού Του­ρι­σμού προ­ϋ­πο­θέ­τει ου­σια­στι­κό συ­ντο­νι­σμό με τα Πε­ρι­φε­ρεια­κά Χω­ρο­τα­ξι­κά Πλαί­σια, τα Το­πι­κά Πο­λε­ο­δο­μι­κά Σχέ­δια (ΤΠΣ) και τα Ει­δι­κά Πο­λε­ο­δο­μι­κά Σχέ­δια (ΕΠΣ).

Τα Ει­δι­κά Χω­ρο­τα­ξι­κά μπο­ρούν να κα­θο­ρί­ζουν τη στρα­τη­γι­κή κα­τεύ­θυν­ση ανά­πτυ­ξης σε εθνι­κό επί­πε­δο. Η πραγ­μα­τι­κή όμως εφαρ­μο­γή τους πρέ­πει να εξει­δι­κεύ­ε­ται το­πι­κά, λαμ­βά­νο­ντας υπόψη:

• τις πραγ­μα­τι­κές χρή­σεις γης,

• τις δυ­να­τό­τη­τες υπο­δο­μών,

• τις πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κές πιέ­σεις,

• τις ανά­γκες των το­πι­κών κοι­νω­νιών,

• και τα ιδιαί­τε­ρα χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά κάθε πε­ριο­χής.

Χωρίς ολο­κλη­ρω­μέ­να ΤΠΣ και ΕΠΣ, υπάρ­χει σο­βα­ρός κίν­δυ­νος να εφαρ­μο­στούν ορι­ζό­ντιες ρυθ­μί­σεις σε πε­ριο­χές με τε­λεί­ως δια­φο­ρε­τι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά.

Οι όροι Αρ­τιό­τη­τας και η Ρόδος

Το νέο χω­ρο­τα­ξι­κό πλαί­σιο προ­βλέ­πει δια­φο­ρο­ποι­η­μέ­νους όρους αρ­τιό­τη­τας ανά­λο­γα με τον βαθμό του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης κάθε πε­ριο­χής.

Στις πε­ριο­χές υψη­λής του­ρι­στι­κής επι­βά­ρυν­σης θα μπο­ρού­σαν να εξε­τα­στούν αυ­στη­ρό­τε­ροι όροι αρ­τιό­τη­τας της τάξης των 16 στρεμ­μά­των, με στόχο τον πε­ριο­ρι­σμό της πε­ραι­τέ­ρω διά­σπαρ­της εκτός σχε­δί­ου δό­μη­σης.

Εν­δει­κτι­κά, τέ­τοιες πε­ριο­χές είναι:

• η πόλη της Ρόδου,

• η Ιξιά,

• η Ια­λυ­σός,

• η Κρε­μα­στή,

• το Φα­λη­ρά­κι,

• η Καλ­λι­θέα,

• και τμή­μα­τα της πε­ριο­χής Αφά­ντου.

Σε πε­ριο­χές ώρι­μης αλλά όχι πλή­ρως κο­ρε­σμέ­νης ανά­πτυ­ξης θα μπο­ρού­σαν να εξε­τα­στούν όροι αρ­τιό­τη­τας της τάξης των 12 στρεμ­μά­των.

Εν­δει­κτι­κά:

• τα Κο­λύ­μπια,

• τμή­μα­τα της ευ­ρύ­τε­ρης πε­ριο­χής Αφά­ντου,

• τα Στε­γνά,

• και η πε­ριο­χή Τρα­ου­νού.

Αντί­θε­τα, στις λι­γό­τε­ρο επι­βα­ρυ­μέ­νες πε­ριο­χές της νό­τιας Ρόδου και της εν­δο­χώ­ρας θα μπο­ρού­σε να εξε­τα­στεί η εφαρ­μο­γή αρ­τιό­τη­τας 8 στρεμ­μά­των, υπό την προ­ϋ­πό­θε­ση ύπαρ­ξης σαφών χρή­σε­ων γης και πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κών ορίων.

Εν­δει­κτι­κά:

• Γεν­νά­δι,

• Κιο­τά­ρι,

• Κατ­τα­βιά,

• Με­σα­να­γρός,

• Απόλ­λω­να,

• Σιάνα,

• και άλλες πε­ριο­χές της εν­δο­χώ­ρας.

Οι προ­σεγ­γί­σεις αυτές δεν μπο­ρούν να είναι ορι­ζό­ντιες, αλλά πρέ­πει να βα­σί­ζο­νται στα πραγ­μα­τι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά κάθε πε­ριο­χής.

Το Ζή­τη­μα του Ανώ­τα­του Ορίου Κλι­νών

Το υπό δια­βού­λευ­ση Ει­δι­κό Χω­ρο­τα­ξι­κό Του­ρι­σμού ει­σά­γει τη λο­γι­κή ανώ­τα­των ορίων του­ρι­στι­κών κλι­νών σε συ­γκε­κρι­μέ­νες πε­ριο­χές, ως ερ­γα­λείο ελέγ­χου της του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης και προ­στα­σί­ας της φέ­ρου­σας ικα­νό­τη­τας.

Η ανά­γκη ελέγ­χου της άναρ­χης και ανε­ξέ­λεγ­κτης ανά­πτυ­ξης είναι απο­λύ­τως κα­τα­νοη­τή και ανα­γκαία. Ωστό­σο, για τη Ρόδο, η εφαρ­μο­γή ορι­ζό­ντιων ή απο­κλει­στι­κά αριθ­μη­τι­κών ορίων κλι­νών δη­μιουρ­γεί σο­βα­ρούς προ­βλη­μα­τι­σμούς.

Η πραγ­μα­τι­κή πίεση που δέ­χε­ται το νησί δεν εξαρ­τά­ται μόνο από τον αριθ­μό των ξε­νο­δο­χεια­κών κλι­νών, αλλά από ένα σύ­νο­λο πα­ρα­γό­ντων όπως:

• η επάρ­κεια των υπο­δο­μών,

• η επο­χι­κό­τη­τα,

• η χω­ρι­κή συ­γκέ­ντρω­ση δρα­στη­ριο­τή­των,

• η βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση,

• οι αφί­ξεις κρουα­ζιέ­ρας,

• οι ημε­ρή­σιοι επι­σκέ­πτες,

• και η πραγ­μα­τι­κή λει­τουρ­γι­κή επι­βά­ρυν­ση κάθε πε­ριο­χής.

Για τον λόγο αυτό, η αξιο­λό­γη­ση της φέ­ρου­σας ικα­νό­τη­τας δεν μπο­ρεί να βα­σί­ζε­ται απο­κλει­στι­κά σε ένα στα­τι­κό αριθ­μη­τι­κό όριο κλι­νών ανά πε­ριο­χή ή ανά κά­τοι­κο.

Η Ρόδος, ως με­γά­λος διε­θνής νη­σιω­τι­κός του­ρι­στι­κός προ­ο­ρι­σμός με δια­φο­ρε­τι­κά επί­πε­δα ανά­πτυ­ξης ανά πε­ριο­χή, χρειά­ζε­ται πε­ρισ­σό­τε­ρο ένα σύ­στη­μα δυ­να­μι­κής και χω­ρι­κά εξει­δι­κευ­μέ­νης αξιο­λό­γη­σης, που να συν­δέ­ε­ται με:

• τις πραγ­μα­τι­κές δυ­να­τό­τη­τες υπο­δο­μών,

• τις πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κές αντο­χές,

• τις ανά­γκες των το­πι­κών κοι­νω­νιών,

• και την ορ­γα­νω­μέ­νη χω­ρι­κή ανά­πτυ­ξη.

Η εφαρ­μο­γή αυ­στη­ρών και ορι­ζό­ντιων ορίων κλι­νών χωρίς προη­γού­με­νη ολο­κλή­ρω­ση Το­πι­κών Πο­λε­ο­δο­μι­κών Σχε­δί­ων και σαφή χω­ρι­κή εξει­δί­κευ­ση εν­δέ­χε­ται να δη­μιουρ­γή­σει στρε­βλώ­σεις, ανα­πτυ­ξια­κές ανι­σό­τη­τες και αδι­κί­ες με­τα­ξύ πε­ριο­χών με τε­λεί­ως δια­φο­ρε­τι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά.

Ιδιαί­τε­ρα κρί­σι­μη για τη Ρόδο είναι η πρό­βλε­ψη του νέου χω­ρο­τα­ξι­κού για ανώ­τα­το όριο 100 κλι­νών στις πε­ριο­χές υψη­λής του­ρι­στι­κής επι­βά­ρυν­σης και έως 350 κλι­νών σε άλλες κα­τη­γο­ρί­ες πε­ριο­χών.

Η ρύθ­μι­ση αυτή επη­ρε­ά­ζει άμεσα το μο­ντέ­λο νέων του­ρι­στι­κών επεν­δύ­σε­ων και δη­μιουρ­γεί δια­φο­ρε­τι­κές ανα­πτυ­ξια­κές συν­θή­κες μέσα στο ίδιο νησί. Για τον λόγο αυτό απαι­τεί­ται ιδιαί­τε­ρη προ­σο­χή και σαφής χω­ρι­κή εξει­δί­κευ­ση, καθώς δια­φο­ρε­τι­κές πε­ριο­χές της Ρόδου εμ­φα­νί­ζουν τε­λεί­ως δια­φο­ρε­τι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά, επί­πε­δα υπο­δο­μών και βαθ­μούς του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης.

Η εφαρ­μο­γή απο­κλει­στι­κά αριθ­μη­τι­κών πε­ριο­ρι­σμών χωρίς προη­γού­με­νη ολο­κλή­ρω­ση των Το­πι­κών Πο­λε­ο­δο­μι­κών Σχε­δί­ων και χωρίς τεκ­μη­ριω­μέ­νη αξιο­λό­γη­ση φέ­ρου­σας ικα­νό­τη­τας εν­δέ­χε­ται να οδη­γή­σει σε ανα­πτυ­ξια­κές στρε­βλώ­σεις και άνιση με­τα­χεί­ρι­ση πε­ριο­χών του ίδιου νη­σιού.

Υπο­δο­μές, Επο­χι­κό­τη­τα και Βρα­χυ­χρό­νια Μί­σθω­ση

Η δυ­να­τό­τη­τα νέας του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης πρέ­πει να συν­δέ­ε­ται υπο­χρε­ω­τι­κά με τεκ­μη­ριω­μέ­νη επάρ­κεια υπο­δο­μών.

Η Ρόδος ήδη δέ­χε­ται πολύ με­γά­λες επο­χι­κές πιέ­σεις, οι οποί­ες σε αρ­κε­τές πε­ρι­πτώ­σεις υπερ­βαί­νουν τις δυ­να­τό­τη­τες των υφι­στά­με­νων δι­κτύ­ων και δη­μό­σιων υπη­ρε­σιών.

Πα­ράλ­λη­λα, η ανε­ξέ­λεγ­κτη ανά­πτυ­ξη της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης δη­μιουρ­γεί πρό­σθε­τες πιέ­σεις σε πε­ριο­χές κα­τοι­κί­ας, επη­ρε­ά­ζο­ντας:

• τη δια­θε­σι­μό­τη­τα κα­τοι­κί­ας,

• τη στέ­γα­ση ερ­γα­ζο­μέ­νων,

• τη λει­τουρ­γία των το­πι­κών υπο­δο­μών,

• και τη συ­νο­χή των το­πι­κών κοι­νω­νιών.

Για τον λόγο αυτό, θα πρέ­πει να δί­νε­ται η δυ­να­τό­τη­τα στα Το­πι­κά Πο­λε­ο­δο­μι­κά Σχέ­δια να κα­θο­ρί­ζουν ει­δι­κές χω­ρι­κές ρυθ­μί­σεις για τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση.

Κλι­μα­τι­κή Αν­θε­κτι­κό­τη­τα και Προ­στα­σία του Πε­ρι­βάλ­λο­ντος

Οι πρό­σφα­τες πυρ­κα­γιές της Ρόδου ανέ­δει­ξαν με σαφή τρόπο την ανά­γκη εν­σω­μά­τω­σης της κλι­μα­τι­κής αν­θε­κτι­κό­τη­τας στον χω­ρο­τα­ξι­κό σχε­δια­σμό.

Το νέο Ει­δι­κό Χω­ρο­τα­ξι­κό πρέ­πει να συν­δέ­ε­ται με:

• σχέ­δια πο­λι­τι­κής προ­στα­σί­ας,

• αντι­πυ­ρι­κή θω­ρά­κι­ση,

• προ­στα­σία των φυ­σι­κών πόρων,

• δια­χεί­ρι­ση υδά­τι­νων πόρων,

• και αν­θε­κτι­κό­τη­τα κρί­σι­μων υπο­δο­μών.

Η προ­στα­σία της πα­ρά­κτιας ζώνης και των πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κά ευαί­σθη­των πε­ριο­χών απο­τε­λεί ανα­γκαία προ­τε­ραιό­τη­τα. Πα­ράλ­λη­λα όμως πρέ­πει να δια­σφα­λι­στεί η ασφά­λεια δι­καί­ου και η προ­στα­σία των υφι­στά­με­νων νό­μι­μων του­ρι­στι­κών επι­χει­ρή­σε­ων που στη­ρί­ζουν την το­πι­κή οι­κο­νο­μία και την απα­σχό­λη­ση.

Συ­μπέ­ρα­σμα

Η Ρόδος χρειά­ζε­ται έναν σύγ­χρο­νο χω­ρο­τα­ξι­κό σχε­δια­σμό που να πε­ριο­ρί­ζει την άναρ­χη δό­μη­ση, αλλά ταυ­τό­χρο­να να επι­τρέ­πει τη βιώ­σι­μη και ορ­γα­νω­μέ­νη ανά­πτυ­ξη.

Η Ρόδος δεν ζητά ανε­ξέ­λεγ­κτη επέ­κτα­ση. Ζητά δί­καιη αξιο­λό­γη­ση, πραγ­μα­τι­κή χω­ρι­κή εξει­δί­κευ­ση, σα­φείς χρή­σεις γης και πο­λι­τι­κές που να λαμ­βά­νουν υπόψη:

• τις πραγ­μα­τι­κές υπο­δο­μές,

• τις ανά­γκες των το­πι­κών κοι­νω­νιών,

• τη φέ­ρου­σα ικα­νό­τη­τα,

• και τη στρα­τη­γι­κή ση­μα­σία του νη­σιού για τον ελ­λη­νι­κό του­ρι­σμό και την εθνι­κή οι­κο­νο­μία.

Η Ρόδος μπο­ρεί και πρέ­πει να απο­τε­λέ­σει πρό­τυ­πο βιώ­σι­μου νη­σιω­τι­κού του­ρι­στι­κού σχε­δια­σμού για ολό­κλη­ρη τη χώρα.

*Η Τσα­μπί­κα Δια­μα­ντή είναι αρ­χι­τέ­κτο­νας-μη­χα­νι­κός, επι­κε­φα­λής του Τομέα Δρά­σης «Πο­λε­ο­δο­μία & Χω­ρο­τα­ξι­κός Σχε­δια­σμός» της Ανοι­χτής Ατζέ­ντας