Το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό ξανασχεδιάζει τον επενδυτικό χάρτη της Ρόδου

Η υπο­γραφή της Κοινής Υπουρ­γι­κής Από­φα­σης για το Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό, από τον Υπουργό Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας και την Υπουργό Του­ρι­σμού, με τη συνυ­πο­γραφή της αρμό­διας Υφυ­πουρ­γού Περι­βάλ­λο­ντος, σημα­το­δο­τεί το τέλος μιας μακράς περιό­δου κανο­νι­στι­κής ασά­φειας. Για πρώτη φορά η χώρα αποκτά ένα ολο­κλη­ρω­μένο εθνικό σχέδιο που καθο­ρί­ζει πού, με ποιους όρους και σε ποια κλίμακα μπορεί να ανα­πτύσ­σε­ται η του­ρι­στική δρα­στη­ριό­τητα, με κρι­τή­ριο την ένταση του του­ρι­στι­κού φαι­νο­μέ­νου σε κάθε Δημο­τική Ενότητα, δηλαδή τη σχέση των του­ρι­στι­κών κλινών με την έκταση και τον μόνιμο πλη­θυ­σμό της.

Για τη Ρόδο, έναν από τους πλέον ώριμους και διεθνώς ανα­γνω­ρί­σι­μους προ­ο­ρι­σμούς της Μεσο­γείου, οι συνέ­πειες είναι άμεσες, πολυ­ε­πί­πε­δες και σε ορι­σμένα σημεία μονα­δι­κές πανελ­λα­δικά. Το νησί κατα­νέ­με­ται σε 4 δια­φο­ρε­τι­κές κατη­γο­ρίες έντασης, από την αυστη­ρό­τερη ζώνη ελεγ­χό­με­νης ανά­πτυ­ξης μέχρι τις περιο­χές ενί­σχυ­σης ειδικής ανά­πτυ­ξης της ενδο­χώ­ρας, συγκε­ντρώ­νει τις περισ­σό­τε­ρες Δημο­τι­κές Ενό­τη­τες στην κατη­γο­ρία Α από οποιο­δή­ποτε άλλο νησί και ταυ­τό­χρονα επω­φε­λεί­ται από 2 καίριες ρυθ­μί­σεις, το κλι­μα­κωτό σύστημα δυνα­μι­κό­τη­τας που αντι­κα­τέ­στησε τον απόλυτο κόφτη των 100 κλινών και τη ρητή εξαί­ρεσή του από το καθε­στώς ήπιας ανά­πτυ­ξης που επι­βάλ­λε­ται στους οργα­νω­μέ­νους υπο­δο­χείς όλων των υπό­λοι­πων μεγάλων νησιών, πλην της Κέρ­κυ­ρας.

Αφάντου, Ιαλυσός και Καλ­λι­θέα στη ζώνη Α

Από τις 18 Δημο­τι­κές Ενό­τη­τες που εντάσ­σο­νται πανελ­λα­δικά στην κατη­γο­ρία Α, δηλαδή στις Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης, οι 3 βρί­σκο­νται στη Ρόδο. Πρό­κει­ται για τις Δημο­τι­κές Ενό­τη­τες Αφάντου, Ιαλυσού και Καλ­λι­θέας, περιο­χές που συγκε­ντρώ­νουν εξαι­ρε­τικά υψηλή πυκνό­τητα του­ρι­στι­κών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πλη­θυ­σμό τους. Το στοι­χείο αυτό έχει ιδιαί­τερη βαρύ­τητα, καθώς κανένα άλλο νησί της χώρας δεν εμφα­νί­ζει 3 περιο­χές στην αυστη­ρό­τερη κατη­γο­ρία. Η Σαντο­ρίνη και η Ζάκυν­θος εμφα­νί­ζουν από 2 και 3 αντί­στοιχα σε επίπεδο νομού, όμως η συγκέ­ντρωση 3 συνε­χό­με­νων ζωνών ελεγ­χό­με­νης ανά­πτυ­ξης στο βορειο­α­να­το­λικό τόξο ενός και μόνο νησιού απο­τυ­πώ­νει με τον πιο εύγλωττο τρόπο το μέγεθος της του­ρι­στι­κής πίεσης που έχει σωρευ­τεί στη Ρόδο τις τελευ­ταίες δεκα­ε­τίες.

Η κατά­ταξη στη ζώνη Α δεν απο­τε­λεί, σύμφωνα με το ίδιο το κείμενο της από­φα­σης, αξιο­λό­γηση των ανα­πτυ­ξια­κών δυνα­το­τή­των κάθε περιο­χής, αλλά απο­τύ­πωση της υφι­στά­με­νης πίεσης στην οργά­νωση του χώρου, στο τοπίο και στο περι­βάλ­λον. Στην πράξη ωστόσο συνε­πά­γε­ται το αυστη­ρό­τερο καθε­στώς της χώρας. Μέχρι τον καθο­ρι­σμό χρήσεων γης μέσω πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού πρώτου επι­πέ­δου, η ελά­χι­στη αρτιό­τητα για την ανέ­γερση νέων ξενο­δο­χείων σε εκτός σχεδίου περιο­χές αυξά­νε­ται στα 16 στρέμ­ματα, διπλά­σια από το όριο των ανα­πτυσ­σό­με­νων περιο­χών. Νέα κατα­λύ­ματα επι­τρέ­πο­νται απο­κλει­στικά σε κατη­γο­ρίες 3, 4 ή 5 αστέρων, ρύθμιση που ισχύει και για τις επε­κτά­σεις υφι­στά­με­νων μονάδων. Εντός των περιο­χών του δικτύου Natura 2000, η ανά­πτυξη νέων του­ρι­στι­κών υπο­δο­μών επι­τρέ­πε­ται μόνο μετά την έγκριση σχεδίων δια­χεί­ρι­σης, ενώ περιο­ρί­ζε­ται η εγκα­τά­σταση νέων δρα­στη­ριο­τή­των υψηλής περι­βαλ­λο­ντι­κής όχλησης που δεν είναι συμ­βα­τές με τον του­ρι­σμό. Παράλ­ληλα, οι 3 αυτές Δημο­τι­κές Ενό­τη­τες τίθε­νται σε πολύ υψηλή προ­τε­ραιό­τητα για την κάλυψή τους με Τοπικά ή Ειδικά Πολε­ο­δο­μικά Σχέδια, για την εκπό­νηση Σχεδίων Δια­χεί­ρι­σης Του­ρι­στι­κών Προ­ο­ρι­σμών και Σχεδίων Βιώ­σι­μης Αστικής Κινη­τι­κό­τη­τας, καθώς και για τη δυνα­τό­τητα χαρα­κτη­ρι­σμού τμη­μά­των τους ως Περιο­χών Ενερ­γη­τι­κής Παρέμ­βα­σης και Ανά­πλα­σης. Το πλαίσιο στρέφει σαφώς το κέντρο βάρους από την νέα δόμηση προς τον εκσυγ­χρο­νι­σμό, με δέσμη κινή­τρων για την ανα­βάθ­μιση υφι­στά­με­νων κατα­λυ­μά­των σε 4 και 5 αστέρων, για την περι­βαλ­λο­ντική τους πιστο­ποί­ηση με βάση το νέο σύστημα κατά­τα­ξης, για τη μετα­τροπή δια­τη­ρη­τέων κτηρίων σε του­ρι­στι­κές μονάδες, για την ανά­πτυξη οργα­νω­μέ­νων κατα­σκη­νώ­σεων πολυ­τε­λούς δια­βί­ω­σης χαμηλού περι­βαλ­λο­ντι­κού απο­τυ­πώ­μα­τος και για τη μετα­τροπή υφι­στά­με­νων ξενο­δο­χείων σε οργα­νω­μέ­νες μορφές ανά­πτυ­ξης του­ρι­σμού.

Από τον κόφτη των 100 κλινών στο κλι­μα­κωτό όριο των 350

Η κρι­σι­μό­τερη αλλαγή για τις ροδί­τι­κες περιο­χές της ζώνης Α αφορά στη δυνα­μι­κό­τητα των νέων μονάδων και απο­τε­λεί την πλέον ουσιώδη τρο­πο­ποί­ηση που επήλθε στο σύνολο του πλαι­σίου μετά τη δημόσια δια­βού­λευση. Το σχέδιο που είχε τεθεί σε δια­βού­λευση προ­έ­βλεπε απόλυτο ανώτατο όριο 100 κλινών για τα νέα κατα­λύ­ματα στα νησιά της κατη­γο­ρίας Α, ανε­ξαρ­τή­τως του μεγέ­θους του γηπέδου. Η ρύθμιση είχε προ­κα­λέ­σει έντονες αντι­δρά­σεις των φορέων της του­ρι­στι­κής αγοράς, καθώς δημιουρ­γούσε έναν ορι­ζό­ντιο περιο­ρι­σμό που δεν ελάμ­βανε υπόψη ούτε τα περι­βαλ­λο­ντικά χαρα­κτη­ρι­στικά κάθε επέν­δυ­σης ούτε τις πραγ­μα­τι­κές δυνα­τό­τη­τες κάθε περιο­χής. Για προ­ο­ρι­σμούς όπως η Ιαλυσός, η Καλ­λι­θέα και τ’ Αφάντου, όπου το επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον στρέ­φε­ται δια­χρο­νικά σε ολο­κλη­ρω­μέ­νες μονάδες υψηλών προ­δια­γρα­φών με εκτε­τα­μέ­νες εγκα­τα­στά­σεις, το όριο των 100 κλινών καθι­στούσε πρα­κτικά αδύνατη τη δημιουρ­γία οικο­νο­μικά βιώ­σι­μων νέων ξενο­δο­χείων. Στο τελικό κείμενο η ρύθμιση ανα­δια­τυ­πώ­θηκε ουσιω­δώς. Επι­τρέ­πο­νται πλέον του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα έως 100 κλινών για τα πρώτα 16 στρέμ­ματα του γηπέδου, ενώ για το τμήμα του γηπέδου πάνω από τα 16 στρέμ­ματα εφαρ­μό­ζε­ται ανα­λο­γία 6 κλινών ανά στρέμμα, με ανώτατο όριο τον μέγιστο αριθμό κλινών της κατη­γο­ρίας Β, δηλαδή τις 350 κλίνες.

Η πρα­κτική μετά­φραση της νέας σχέσης έχει ως εξής. Για μονάδα 100 κλινών απαι­τού­νται του­λά­χι­στον 16 στρέμ­ματα, για 160 κλίνες περίπου 26 στρέμ­ματα, για 220 κλίνες 36 στρέμ­ματα, για 280 κλίνες 46 στρέμ­ματα, ενώ το ανώτατο όριο των 350 κλινών προ­ϋ­πο­θέ­τει γήπεδο της τάξης των 58 στρεμ­μά­των. Ο ορι­ζό­ντιος κόφτης αντι­κα­θί­στα­ται έτσι από ένα κλι­μα­κωτό σύστημα που συνδέει ευθέως το μέγεθος της μονάδας με τη δια­θέ­σιμη έκταση. Η φιλο­σο­φία της ρύθ­μι­σης είναι διττή. Από τη μία δεν απε­λευ­θε­ρώ­νει άνευ όρων τη δόμηση, καθώς οι μεγα­λύ­τε­ρες δυνα­μι­κό­τη­τες απαι­τούν πολ­λα­πλά­σια γη και συνε­πά­γο­νται αραιό­τερη, χαμη­λό­τε­ρης πυκνό­τη­τας ανά­πτυξη. Από την άλλη δεν απο­κλείει εκ προ­οι­μίου τις μεγάλες, σύγ­χρο­νες επεν­δύ­σεις από τις πλέον ώριμες αγορές της χώρας, στις οποίες η Ρόδος κατέχει κεντρική θέση.

Η εξαί­ρεση της Ρόδου στους οργα­νω­μέ­νους υπο­δο­χείς

Η δεύτερη ρύθμιση με ειδική και σχεδόν απο­κλει­στική σημασία για το νησί εντο­πί­ζε­ται στις δια­τά­ξεις για τα νησιά της Ομάδας Ι, δηλαδή τα 16 νησιά που υπερ­βαί­νουν τα 250 τετρα­γω­νικά χιλιό­με­τρα, μεταξύ των οποίων η Ρόδος, η Κως, η Κέρκυρα, η Νάξος και η Λέσβος. Για το σύνολο των νησιών αυτών, το νέο πλαίσιο ορίζει ότι οι οργα­νω­μέ­νοι υπο­δο­χείς του­ρι­στι­κών δρα­στη­ριο­τή­των επι­τρέ­πο­νται μόνο στην εκδοχή της ήπιας ανά­πτυ­ξης, δηλαδή με ανώτατο συντε­λε­στή δόμησης ίσο με το μισό του κανο­νικά ισχύ­ο­ντος και με υπο­χρε­ω­τική λει­τουρ­γική σύνδεση με υπο­δο­μές ανά­δει­ξης περι­βαλ­λο­ντι­κών, αρχι­τε­κτο­νι­κών, ιστο­ρι­κών ή πολι­τι­στι­κών στοι­χείων της περιο­χής. Από τον περιο­ρι­σμό αυτόν εξαι­ρού­νται ρητά μόνο 2 νησιά σε ολό­κληρη τη χώρα, η Ρόδος και η Κέρκυρα. Η εξαί­ρεση σημαί­νει ότι στη Ρόδο παρα­μέ­νει πλήρως ανοι­κτός ο δρόμος για μεγάλης κλί­μα­κας οργα­νω­μέ­νες ανα­πτύ­ξεις, όπως Περιο­χές Ολο­κλη­ρω­μέ­νης Του­ρι­στι­κής Ανά­πτυ­ξης, Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανά­πτυ­ξης Στρα­τη­γι­κών Επεν­δύ­σεων, σύνθετα του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα και μικτά κατα­λύ­ματα μικρής κλί­μα­κας, με τους πλήρεις όρους δόμησης που προ­βλέ­πει η κείμενη νομο­θε­σία. Πρό­κει­ται για θεσμική ανα­γνώ­ριση του ρόλου του νησιού ως προ­ο­ρι­σμού διε­θνούς εμβέ­λειας με ώριμη επεν­δυ­τική αγορά και ικα­νό­τητα υπο­δο­χής σύν­θε­των ανα­πτύ­ξεων, τη στιγμή που όλα τα υπό­λοιπα μεγάλα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου, από τη Νάξο και την Κω μέχρι τη Λέσβο και την Κεφα­λο­νιά, υπά­γο­νται πλέον σε καθε­στώς μειω­μέ­νης δόμησης για τις αντί­στοι­χες μορφές ανά­πτυ­ξης. Ο συν­δυα­σμός της εξαί­ρε­σης αυτής με το κλι­μα­κωτό σύστημα κλινών δια­μορ­φώ­νει για τη Ρόδο ένα διπλό επεν­δυ­τικό μονο­πάτι. Οι μεμο­νω­μέ­νες ξενο­δο­χεια­κές μονάδες στις ζώνες Α και Β υπό­κει­νται στα νέα όρια αρτιό­τη­τας και δυνα­μι­κό­τη­τας, ενώ οι στρα­τη­γι­κού χαρα­κτήρα οργα­νω­μέ­νες ανα­πτύ­ξεις δια­τη­ρούν το ευνοϊ­κό­τερο καθε­στώς που ίσχυε και πριν από το νέο πλαίσιο.

Η υπό­λοιπη Ρόδος στον νέο χάρτη των 5 ζωνών

Πέραν των 3 περιο­χών της ζώνης Α, ο υπό­λοι­πος χάρτης του νησιού απο­τυ­πώ­νει με ευκρί­νεια τη δια­βάθ­μιση της του­ρι­στι­κής ωρί­μαν­σης. Στην κατη­γο­ρία Β των Ανα­πτυγ­μέ­νων Περιο­χών κατα­τάσ­σο­νται οι Δημο­τι­κές Ενό­τη­τες Ρόδου, Λινδίων και Πετα­λου­δών, δηλαδή η πόλη με το μεσαιω­νικό της κέντρο, ο εμβλη­μα­τι­κός προ­ο­ρι­σμός της Λίνδου και η ευρύ­τερη ζώνη της Κοι­λά­δας των Πετα­λου­δών με τα παράλια της δυτικής ακτής. Στις περιο­χές αυτές η ελά­χι­στη αρτιό­τητα για νέα ξενο­δο­χεία εκτός σχεδίου ορί­ζε­ται στα 12 στρέμ­ματα, τα νέα κατα­λύ­ματα περιο­ρί­ζο­νται σε κατη­γο­ρίες 3, 4 και 5 αστέρων και το ανώτατο όριο δυνα­μι­κό­τη­τας στα νησιά δια­μορ­φώ­νε­ται στις 350 κλίνες. Το καθε­στώς είναι σαφώς ηπιό­τερο από τη ζώνη Α, δια­τη­ρεί όμως αυξη­μέ­νες απαι­τή­σεις σε σχέση με το προϊ­σχύον πλαίσιο, στο οποίο η αρτιό­τητα των 4 στρεμ­μά­των επέ­τρεπε πολύ πυκνό­τερη ανά­πτυξη.Οι Δημο­τι­κές Ενό­τη­τες Αρχαγ­γέ­λου και Νότιας Ρόδου εντάσ­σο­νται στην κατη­γο­ρία Γ των Ανα­πτυσ­σό­με­νων Περιο­χών, με ελά­χι­στη αρτιό­τητα 8 στρεμ­μά­των και χωρίς ορι­ζό­ντιο περιο­ρι­σμό κλινών. Η κατά­ταξη αυτή έχει στρα­τη­γική σημασία για το μέλλον του νησιού, καθώς οι 2 αυτές εκτε­τα­μέ­νες περιο­χές της ανα­το­λι­κής και νότιας ακτής, από τον Αρχάγ­γελο και τα Στεγνά μέχρι τα παράλια του Γεν­να­δίου και του Πρα­σο­νη­σίου, ανα­δει­κνύ­ο­νται στα φυσικά πεδία διά­χυ­σης της επό­με­νης γενιάς του­ρι­στι­κών επεν­δύ­σεων, με στόχο την οργα­νω­μένη ενί­σχυση της δρα­στη­ριό­τη­τας και την αποφυγή επα­νά­λη­ψης των φαι­νο­μέ­νων κορε­σμού του βορρά. Η Δημο­τική Ενότητα Καμεί­ρου, στη βορειο­δυ­τική ενδο­χώρα και ακτή, κατα­τάσ­σε­ται στην κατη­γο­ρία Δ των Περιο­χών Πρώιμης Ανά­πτυ­ξης, όπου προ­ω­θεί­ται ανά­πτυξη μικρό­τε­ρης και ηπιό­τε­ρης κλί­μα­κας, με έμφαση στην ανά­δειξη των τοπικών φυσικών και πολι­τι­στι­κών πόρων και με δυνα­τό­τητα κατα­λυ­μά­των από 2 έως 5 αστέρων. Τέλος, η ορεινή Δημο­τική Ενότητα Ατα­βύ­ρου, με τον Έμπωνα, τον Άγιο Ισίδωρο και τις πλαγιές του ψηλό­τε­ρου βουνού του νησιού, εντάσ­σε­ται στην κατη­γο­ρία Ε των Περιο­χών Ενί­σχυ­σης Ειδικής Ανά­πτυ­ξης. Εκεί το πλαίσιο προ­βλέ­πει κίνητρα για ειδικές και εναλ­λα­κτι­κές μορφές του­ρι­σμού, από τον οινο­του­ρι­σμό και τον αγρο­του­ρι­σμό μέχρι τον περι­πα­τη­τικό του­ρι­σμό και την αξιο­ποί­ηση εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων οικι­σμών και παρα­δο­σια­κών κτι­σμά­των, καθώς και δυνα­τό­τητα ευνοϊ­κό­τε­ρων όρων δόμησης μέσω των εργα­λείων πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού, υπό την προ­ϋ­πό­θεση ότι δεν θίγο­νται το τοπίο και η φυσιο­γνω­μία της περιο­χής. Η εικόνα που προ­κύ­πτει είναι ένα νησί 4 ταχυ­τή­των με σαφή χωρική λογική. Το βόρειο και βορειο­α­να­το­λικό του­ρι­στικό τόξο υπά­γε­ται σε καθε­στώς αυξη­μέ­νου ελέγχου και ποιο­τι­κής ανα­βάθ­μι­σης, η ζώνη της πόλης, της Λίνδου και των Πετα­λου­δών δια­τη­ρεί σημα­ντικά περι­θώ­ρια με αυστη­ρό­τερη αρτιό­τητα, ο νότος και η ανα­το­λική ακτή αντι­με­τω­πί­ζο­νται ως χώροι οργα­νω­μέ­νης επέ­κτα­σης, ενώ η ορεινή ενδο­χώρα προ­ο­ρί­ζε­ται για ήπιες, θεμα­τι­κές μορφές που μπορούν να επι­μη­κύ­νουν την του­ρι­στική περίοδο και να δια­χύ­σουν τα οφέλη στις τοπικές κοι­νω­νίες.

Βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις και ο κίν­δυ­νος ανα­τα­ξι­νό­μη­σης

Ιδιαί­τερη βαρύ­τητα για τη Ρόδο έχει η δεύτερη μεγάλη αλλαγή που επήλθε μετά τη δια­βού­λευση, η πρό­βλεψη ότι οι κλίνες της βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης θα προ­σμε­τρώ­νται κανο­νικά στην εκτί­μηση της του­ρι­στι­κής φέρου­σας ικα­νό­τη­τας κάθε προ­ο­ρι­σμού. Η σημε­ρινή κατά­ταξη των Δημο­τι­κών Ενο­τή­των βασί­στηκε απο­κλει­στικά στις αδειο­δο­τη­μέ­νες κλίνες των του­ρι­στι­κών κατα­λυ­μά­των, χωρίς να συνυ­πο­λο­γι­στεί η πραγ­μα­τική δυνα­μι­κό­τητα φιλο­ξε­νίας που έχουν προ­σθέ­σει τα ακίνητα των πλατ­φορ­μών τύπου Airbnb. Το κενό αυτό είχε δεχθεί έντονη κριτική, καθώς σε αρκε­τούς προ­ο­ρι­σμούς οι βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις αντι­προ­σω­πεύ­ουν πλέον πολύ σημα­ντικό μέρος της συνο­λι­κής πίεσης στις υπο­δο­μές, στη στέγαση των εργα­ζο­μέ­νων και στο περι­βάλ­λον.

Η νέα πρό­βλεψη δεν μετα­βάλ­λει άμεσα τη σημε­ρινή κατά­ταξη, αποκτά όμως κρίσιμη σημασία κατά την επόμενη αξιο­λό­γηση του πλαι­σίου, η οποία προ­βλέ­πε­ται σε βάθος πεντα­ε­τίας. Στην ανα­θε­ώ­ρηση εκείνη θα συνε­κτι­μη­θούν οι ξενο­δο­χεια­κές κλίνες, οι κλίνες των ενοι­κια­ζό­με­νων δωμα­τίων, οι κλίνες των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, η εποχική συγκέ­ντρωση επι­σκε­πτών, η επάρ­κεια των υπο­δο­μών και η κατά­σταση του φυσικού και δομη­μέ­νου περι­βάλ­λο­ντος. Για περιο­χές της Ρόδου όπου η βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση έχει επε­κτα­θεί σημα­ντικά, όπως η πόλη με τη μεσαιω­νική της συνοι­κία, η Λίνδος ή ο Αρχάγ­γε­λος, το ενδε­χό­μενο μετα­κί­νη­σης σε αυστη­ρό­τερη κατη­γο­ρία κατά την επόμενη πεντα­ε­τία δεν είναι θεω­ρη­τικό. Μια τέτοια ανα­τα­ξι­νό­μηση θα συνε­πα­γό­ταν αυτο­μά­τως υψη­λό­τερη αρτιό­τητα, περιο­ρι­σμούς δυνα­μι­κό­τη­τας και ενδε­χο­μέ­νως ειδικά μέτρα για την ίδια τη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση. Το πλαίσιο προ­βλέ­πει άλλωστε ρητά ότι η δρα­στη­ριό­τητα αυτή μπορεί να υπαχθεί σε χωρικά δια­φο­ρο­ποι­η­μέ­νους όρους και περιο­ρι­σμούς ανά κατη­γο­ρία περιο­χής, όπως καθο­ρι­σμό ζωνών απα­γό­ρευ­σης ή περιο­ρι­σμού, ρύθμιση της χρο­νι­κής διάρ­κειας ανά έτος, όρους σύν­δε­σης με την κύρια κατοι­κία και περιο­ρι­σμούς στην νέα προ­σφορά. Στο πρό­γραμμα ενερ­γειών περι­λαμ­βά­νε­ται επι­πλέον νομο­θε­τική πρω­το­βου­λία για την ανα­στολή της έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακι­νή­των βρα­χυ­χρό­νιας δια­μο­νής σε νεό­δμη­τες κατοι­κίες ειδικά για την κατη­γο­ρία των νησιών, ρύθμιση που κατα­λαμ­βά­νει ευθέως και τη Ρόδο. Παράλ­ληλα, δεν θα επι­τρέ­πε­ται πλέον η λει­τουρ­γία δια­φο­ρε­τι­κών επι­χει­ρή­σεων ενοι­κια­ζό­με­νων επι­πλω­μέ­νων δωμα­τίων και δια­με­ρι­σμά­των εντός του ίδιου κτηρίου, ενώ εμπο­ρικά κατα­στή­ματα και κατα­στή­ματα υγειο­νο­μι­κού ενδια­φέ­ρο­ντος σε κτήρια με τέτοιες επι­χει­ρή­σεις θα επι­τρέ­πο­νται μόνο στο ισόγειο και με ανε­ξάρ­τητη εξω­τε­ρική πρό­σβαση.

 

Φέρουσα ικα­νό­τητα

και υπο­χρε­ω­τι­κές

εκθέ­σεις για τις νέες

μονάδες

Ως νησί της Ομάδας Ι με περιο­χές στις κατη­γο­ρίες Α και Β, η Ρόδος υπά­γε­ται πλήρως στο νέο σύστημα τεκ­μη­ρί­ω­σης της φέρου­σας ικα­νό­τη­τας, το οποίο απο­τε­λεί έναν από τους κεντρι­κούς μηχα­νι­σμούς του πλαι­σίου. Ειδικές Εκθέ­σεις Εκτί­μη­σης Φέρου­σας Ικα­νό­τη­τας απαι­τού­νται τόσο κατά την εκπό­νηση των Τοπικών και Ειδικών Πολε­ο­δο­μι­κών Σχεδίων όσο και για τη χωρο­θέ­τηση και αδειο­δό­τηση μεμο­νω­μέ­νων του­ρι­στι­κών μονάδων. Συγκε­κρι­μένα, η υπο­χρέ­ωση κατα­λαμ­βά­νει κατα­λύ­ματα άνω των 50 κλινών σε Δημο­τι­κές Ενό­τη­τες με μόνιμο πλη­θυ­σμό κάτω των 3.000 κατοί­κων καθώς και στις περιο­χές των κατη­γο­ριών Α, Β και Γ, και κατα­λύ­ματα άνω των 150 κλινών σε περιο­χές με πλη­θυ­σμό άνω των 3.000 κατοί­κων σε όλες τις κατη­γο­ρίες.

Στην πράξη, το σύνολο σχεδόν των νέων επεν­δύ­σεων μεσαίας και μεγάλης κλί­μα­κας στη Ρόδο θα περνά πλέον από τον έλεγχο αυτόν, με τη σύσταση ειδικού Φορέα Παρα­κο­λού­θη­σης υπα­γό­με­νου στο Υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας να προ­βλέ­πε­ται για την επο­πτεία των Βασικών Δεικτών Βιω­σι­μό­τη­τας. Εφόσον τεκ­μη­ριώ­νε­ται με επι­στη­μο­νικά κρι­τή­ρια ότι η λει­τουρ­γία μιας νέας μονάδας οδηγεί σε υπέρ­βαση των δεικτών, η μονάδα δεν θα μπορεί να αδειο­δο­τη­θεί.

 

Παρά­κτια ζώνη,

περι­βαλ­λο­ντι­κοί

όροι και πισίνες

με θαλασ­σινό νερό

Σημα­ντι­κές για το νησί είναι και οι ορι­ζό­ντιες περι­βαλ­λο­ντι­κές ρυθ­μί­σεις. Στην παρά­κτια ζώνη επι­βάλ­λε­ται πλήρης απα­γό­ρευση δια­μορ­φώ­σεων και κατα­σκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτο­γραμμή, με μόνες εξαι­ρέ­σεις τις δια­μορ­φώ­σεις για πρό­σβαση ΑΜΕΑ και ασθε­νο­φό­ρου και τα έργα που προ­βλέ­πο­νται από τη νομο­θε­σία περί αιγια­λού. Για νησιά με έντονη διά­βρωση ακτών, φαι­νό­μενο που απα­σχο­λεί σειρά παρα­λια­κών μετώπων της Ρόδου, προ­τεί­νε­ται η διε­ρεύ­νηση έργων προ­στα­σίας, ενώ προ­ω­θού­νται κατά προ­τε­ραιό­τητα μελέτες αντι­δια­βρω­τι­κής θωρά­κι­σης του παρά­κτιου μετώπου. Ειδική μνεία γίνεται στο ζήτημα των υδα­τι­κών πόρων, κρίσιμο για το σύνολο του νοτίου Αιγαίου.

Οι περι­βαλ­λο­ντι­κοί όροι της από­φα­σης προ­βλέ­πουν περιο­ρι­σμό των αδειών κατα­σκευής νέων κολυμ­βη­τι­κών δεξα­με­νών στις του­ρι­στι­κές εγκα­τα­στά­σεις, ιδιαί­τερα στα νησιά των Περι­φε­ρειών Βορείου και Νοτίου Αιγαίου, κατόπιν θέσπι­σης κρι­τη­ρίων από τον υπο­κεί­μενο σχε­δια­σμό, ενώ για τις υφι­στά­με­νες πισίνες προ­κρί­νε­ται για λόγους υδρο­οι­κο­νο­μίας η πλήρωση με θαλασ­σινό νερό.

Η ίδια σύσταση για χρήση θαλασ­σι­νού νερού επε­κτεί­νε­ται σε όλες τις κολυμ­βη­τι­κές δεξα­με­νές των νομίμως λει­τουρ­γού­ντων κατα­λυ­μά­των, ενώ σε κάθε νέα του­ρι­στική υποδομή, ανε­ξαρ­τή­τως μεγέ­θους, συνι­στά­ται η εγκα­τά­σταση υδα­το­δε­ξα­με­νής συλ­λο­γής ομβρίων υδάτων. Παράλ­ληλα προ­ω­θού­νται μονάδες αφα­λά­τω­σης σε συν­δυα­σμό με ανα­νε­ώ­σι­μες πηγές ενέρ­γειας και τρι­το­βάθ­μια επε­ξερ­γα­σία λυμάτων με επα­να­χρη­σι­μο­ποί­ηση για άρδευση, κατευ­θύν­σεις με προφανή εφαρ­μογή στις μεγάλες ξενο­δο­χεια­κές συγκε­ντρώ­σεις του νησιού.

 

Μετα­βα­τι­κές

ρυθ­μί­σεις

και ώριμες επεν­δύ­σεις

Κρίσιμο για την επεν­δυ­τική κοι­νό­τητα του νησιού είναι το μετα­βα­τικό καθε­στώς. Οι νέοι περιο­ρι­σμοί δεν κατα­λαμ­βά­νουν τις δια­δι­κα­σίες αδειο­δό­τη­σης που βρί­σκο­νταν σε εξέλιξη κατά τη δημο­σί­ευση της από­φα­σης, εφόσον είχε προη­γου­μέ­νως εκδοθεί Απόφαση Έγκρι­σης Περι­βαλ­λο­ντι­κών Όρων, υπαγωγή σε Πρό­τυ­πες Περι­βαλ­λο­ντι­κές Δεσμεύ­σεις, προ­έ­γκριση Ειδικού Πολε­ο­δο­μι­κού Σχεδίου, προ­έ­γκριση δόμησης ή οικο­δο­μική άδεια, ή είχε υπο­βλη­θεί πλήρης σχε­τι­κός φάκελος, καθώς και σε περι­πτώ­σεις ένταξης στην ανα­πτυ­ξιακή νομο­θε­σία ή σε προ­γράμ­ματα του Ταμείου Ανά­καμ­ψης και του ΕΣΠΑ.

Οι εγκε­κρι­μέ­νες στρα­τη­γι­κές επεν­δύ­σεις με απο­φά­σεις της Διυ­πουρ­γι­κής Επι­τρο­πής Στρα­τη­γι­κών Επεν­δύ­σεων συνε­χί­ζουν να ισχύουν και ανα­νε­ώ­νο­νται έως τη λήξη τους. Επι­πλέον, υφι­στά­μενα κατα­λύ­ματα των οποίων τα γήπεδα δεν πληρούν τους νέους όρους αρτιό­τη­τας και δεν έχουν εξα­ντλή­σει τον συντε­λε­στή δόμησης δια­τη­ρούν τη δυνα­τό­τητα επέ­κτα­σης με την αρτιό­τητα που ίσχυε πριν από το νέο πλαίσιο, πρό­βλεψη με ιδιαί­τερη πρα­κτική αξία για τις εκα­το­ντά­δες μονάδες του βορειο­α­να­το­λι­κού άξονα της Ρόδου που ανα­πτύ­χθη­καν σε μικρό­τερα γήπεδα.

 

Το πράσινο τέλος

που δεν επι­βλή­θηκε

Η τρίτη μεγάλη μετα­βολή σε σχέση με το κείμενο της δια­βού­λευ­σης αφο­ρούσε ευθέως στις ροδί­τι­κες περιο­χές των ζωνών Α και Β. Το αρχικό σχέδιο προ­έ­βλεπε τη θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πρά­σι­νου Ταμείου επί των του­ρι­στι­κών δρα­στη­ριο­τή­των των περιο­χών αυτών, συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νου του του­ρι­σμού δια­μοι­ρα­σμού και των ενοι­κια­ζό­με­νων δωμα­τίων, με σκοπό τη χρη­μα­το­δό­τηση ανα­πλά­σεων και υπο­δο­μών. Η πρό­βλεψη είχε προ­κα­λέ­σει έντονες αντι­δρά­σεις της ξενο­δο­χεια­κής αγοράς, η οποία υπο­γράμ­μιζε ότι ο κλάδος επι­βα­ρύ­νε­ται ήδη με το Τέλος Ανθε­κτι­κό­τη­τας στην Κλι­μα­τική Κρίση, το τέλος παρε­πι­δη­μού­ντων και σειρά άλλων επι­βα­ρύν­σεων, χωρίς σαφή αντα­πο­δο­τι­κό­τητα. Στο τελικό κείμενο η πρό­βλεψη αφαι­ρέ­θηκε πλήρως.

Η εξέλιξη αυτή απαλ­λάσ­σει τις επι­χει­ρή­σεις των πλέον του­ρι­στι­κών περιο­χών της Ρόδου από μια νέα ορι­ζό­ντια επι­βά­ρυνση και μετα­το­πί­ζει το βάρος της πρά­σι­νης μετά­βα­σης από τη φορο­λό­γηση στα κίνητρα, τα χρη­μα­το­δο­τικά εργα­λεία και τις αντα­πο­δο­τι­κές επεν­δύ­σεις.