Το Ειδικό Χωροταξικό Σχέδιο για τον τουρισμό – Η ανακοίνωση του υπουργείου

Από το υπουρ­γείο Του­ρι­σμού ανα­κοι­νώ­θη­καν τα εξής:

Τι είναι το Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό (ΕΧΠ-Τ);

Το Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό απο­τε­λεί ένα εθνικό σχέδιο που καθο­ρί­ζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να ανα­πτύσ­σε­ται ο του­ρι­σμός στη χώρα.

To ΕΧΠ-Τ απο­σκο­πεί στον προσ­διο­ρι­σμό στρα­τη­γι­κών κατευ­θύν­σεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική διάρ­θρωση του τομέα του του­ρι­σμού, με όρους οικο­νο­μι­κής, περι­βαλ­λο­ντι­κής και κοι­νω­νι­κής βιω­σι­μό­τη­τας και αει­φο­ρίας.

Στόχος του είναι η του­ρι­στική ανά­πτυξη να γίνεται με πιο οργα­νω­μένο και βιώσιμο τρόπο, προ­στα­τεύ­ο­ντας παράλ­ληλα το φυσικό περι­βάλ­λον, τις τοπικές κοι­νω­νίες και τον ιδιαί­τερο χαρα­κτήρα κάθε περιο­χής.

Με απλά λόγια, το ΕΧΠ-Τ:

βάζει σαφείς, ενιαί­ους και δια­φα­νείς κανόνες για τις νέες του­ρι­στι­κές επεν­δύ­σεις, οργα­νώ­νει καλύ­τερα την ανά­πτυξη ξενο­δο­χείων και άλλων του­ρι­στι­κών υπο­δο­μών,

προ­στα­τεύει τις περιο­χές που δέχο­νται αυξη­μέ­νες του­ρι­στι­κές πιέσεις,

δίνει ιδιαί­τερη έμφαση στα νησιά και στις ευαί­σθη­τες περιο­χές,

και καθο­δη­γεί τον πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό για τα επόμενα χρόνια.

Γιατί δεν υπήρχε Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό μέχρι σήμερα; 

Το προη­γού­μενο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό, που θεσμο­θε­τή­θηκε το 2009, ακυ­ρώ­θηκε από το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας για τυπι­κούς λόγους που αφο­ρού­σαν τη δια­δι­κα­σία έγκρι­σής του – και όχι την ουσία των προ­βλέ­ψεών του.

Έτσι, για πολλά χρόνια η χώρα δεν διέθετε ένα σύγ­χρονο και επι­και­ρο­ποι­η­μένο στρα­τη­γικό εργα­λείο για τη χωρική οργά­νωση της του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης, σε μια περίοδο κατά την οποία ο ελλη­νι­κός του­ρι­σμός εξε­λισ­σό­ταν δυνα­μικά και αντι­με­τώ­πιζε νέες προ­κλή­σεις, όπως η κλι­μα­τική αλλαγή και οι αυξη­μέ­νες πιέσεις σε δημο­φι­λείς προ­ο­ρι­σμούς.

Σε αυτή την κατεύ­θυνση, το νέο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό έρχεται να καλύψει το υφι­στά­μενο κενό και να θέσει σαφείς κανόνες και κατευ­θύν­σεις για την του­ρι­στική ανά­πτυξη σε εθνικό επίπεδο, με στόχο την ισορ­ρο­πία ανάμεσα στην ανά­πτυξη, την προ­στα­σία του περι­βάλ­λο­ντος και την ποιό­τητα ζωής.

Ποιοι είναι οι βασικοί στόχοι και οι στρα­τη­γι­κές κατευ­θύν­σεις του ΕΧΠ-Τ;

Βασικός στόχος του ΕΧΠ-Τ είναι η ανά­πτυξη του του­ρι­σμού με όρους βιω­σι­μό­τη­τας και με σεβασμό στις δυνα­τό­τη­τες και τα ιδιαί­τερα χαρα­κτη­ρι­στικά κάθε περιο­χής. Το νέο χωρο­τα­ξικό σχέδιο επι­διώ­κει τη βελ­τί­ωση της συνο­λι­κής του­ρι­στι­κής εμπει­ρίας, την ανά­δειξη περισ­σό­τε­ρων μορφών του­ρι­σμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» και τη διεύ­ρυνση της του­ρι­στι­κής περιό­δου, μέσα από ποιο­τι­κές και σύγ­χρο­νες του­ρι­στι­κές υπο­δο­μές.

Παράλ­ληλα, προωθεί τη διάχυση της του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας σε περισ­σό­τε­ρες περιο­χές της χώρας, τη στήριξη ειδικών και θεμα­τι­κών μορφών του­ρι­σμού, καθώς και τη σύνδεση του του­ρι­σμού με τον φυσικό και πολι­τι­στικό πλούτο της χώρας και άλλους τομείς της οικο­νο­μίας, ώστε να ενι­σχύ­ε­ται συνο­λικά η τοπική ανά­πτυξη και η του­ρι­στική εμπει­ρία.

Το ΕΧΠ-Τ στο­χεύει επίσης στην καλύ­τερη οργά­νωση και δια­χεί­ριση των του­ρι­στι­κών προ­ο­ρι­σμών, ιδιαί­τερα σε περιο­χές που δέχο­νται αυξη­μέ­νες πιέσεις, στη δια­μόρ­φωση σαφέ­στε­ρων κανόνων χωρο­θέ­τη­σης του­ρι­στι­κών δρα­στη­ριο­τή­των και στον απο­τε­λε­σμα­τι­κό­τερο συντο­νι­σμό όλων των επι­πέ­δων χωρικού και πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού.

Επι­πλέον, δίνει κατευ­θύν­σεις για την ενί­σχυση βασικών υπο­δο­μών, όπως οι μετα­φο­ρές, οι περι­βαλ­λο­ντι­κές και οι ψηφια­κές υπο­δο­μές, ενώ κεντρικό στοι­χείο του απο­τε­λεί η προ­σαρ­μογή του του­ρι­σμού στην κλι­μα­τική αλλαγή και η στα­διακή μείωση του περι­βαλ­λο­ντι­κού απο­τυ­πώ­μα­τος των του­ρι­στι­κών δρα­στη­ριο­τή­των, με στόχο μια πιο βιώσιμη και ανθε­κτική του­ρι­στική ανά­πτυξη.

Πώς κατη­γο­ριο­ποιού­νται οι περιο­χές βάσει της χωρικής κατα­νο­μής της του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας και με ποιο κρι­τή­ριο έγινε αυτή η κατη­γο­ριο­ποί­ηση;

Η βασική κατη­γο­ριο­ποί­ηση γίνεται με βάση την ένταση του του­ρι­στι­κού φαι­νο­μέ­νου, λαμ­βά­νο­ντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των του­ρι­στι­κών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πλη­θυ­σμό κάθε Δημο­τι­κής Ενό­τη­τας.

Με βάση αυτά τα στοι­χεία, οι περιο­χές δια­κρί­νο­νται σε πέντε κατη­γο­ρίες:

(Α) Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης,

(Β) Ανα­πτυγ­μέ­νες περιο­χές,

(Γ) Ανα­πτυσ­σό­με­νες περιο­χές,

(Δ) Περιο­χές Πρώιμης Ανά­πτυ­ξης και

(Ε) Περιο­χές Ενί­σχυ­σης Ειδικής Ανά­πτυ­ξης.

Παράλ­ληλα, προ­βλέ­πε­ται ειδι­κό­τερη κατη­γο­ριο­ποί­ηση για τις νησιω­τι­κές περιο­χές. Τα νησιά -πλην της Κρήτης και της Εύβοιας- κατη­γο­ριο­ποιού­νται επι­πλέον βάσει της έκτασής τους σε τρεις δια­κρι­τές ομάδες, με δια­φο­ρε­τι­κές κατευ­θύν­σεις και όρους ανά­πτυ­ξης για την κάθε ομάδα. Ειδι­κό­τερα, η Ομάδα Ι περι­λαμ­βά­νει νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., ενώ οι μικρό­τε­ρες νησιω­τι­κές περιο­χές εντάσ­σο­νται σε επό­με­νες ομάδες με πιο εξει­δι­κευ­μέ­νες προ­βλέ­ψεις και αυξη­μέ­νες δυνα­τό­τη­τες προ­στα­σίας του τοπίου και του περι­βάλ­λο­ντος.

Συνεπώς, ποιες οι πρα­κτι­κές συνέ­πειες αυτής της κατα­νο­μής;

Η κατη­γο­ριο­ποί­ηση των περιο­χών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ καθο­ρί­ζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να ανα­πτυ­χθεί ο του­ρι­σμός σε κάθε περιοχή. Επη­ρε­ά­ζει το είδος των του­ρι­στι­κών επεν­δύ­σεων που επι­τρέ­πο­νται, τα ελά­χι­στα όρια αρτιό­τη­τας για νέα ξενο­δο­χεία, τη μέγιστη δυνα­μι­κό­τητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προ­στα­σίας του φυσικού περι­βάλ­λο­ντος και της ιδιαί­τε­ρης φυσιο­γνω­μίας κάθε περιο­χής.

Στις Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης (Α), δηλαδή σε περιο­χές με πολύ υψηλή του­ρι­στική ανά­πτυξη, δίνεται προ­τε­ραιό­τητα κυρίως στην ανα­βάθ­μιση και τον εκσυγ­χρο­νι­σμό υφι­στά­με­νων κατα­λυ­μά­των, με αυστη­ρό­τε­ρους όρους για τη δημιουρ­γία νέων του­ρι­στι­κών μονάδων. Για νέα ξενο­δο­χεία σε εκτός σχεδίου περιο­χές απαι­τού­νται του­λά­χι­στον 16 στρέμ­ματα. Στα νησιά της κατη­γο­ρίας αυτής προ­βλέ­πε­ται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα.

Στις Ανα­πτυγ­μέ­νες περιο­χές (Β) δια­τη­ρεί­ται η έμφαση στην ποιο­τική ανα­βάθ­μιση, αλλά με ηπιό­τε­ρους περιο­ρι­σμούς. Το ελά­χι­στο γήπεδο για νέα ξενο­δο­χεία εκτός σχεδίου αυξά­νε­ται στα 12 στρέμ­ματα, ενώ στα νησιά της κατη­γο­ρίας αυτής επι­τρέ­πο­νται μονάδες έως 350 κλίνες. Παράλ­ληλα, ενι­σχύ­ο­νται οι ειδικές μορφές του­ρι­σμού και η ανά­πτυξη σύγ­χρο­νων του­ρι­στι­κών υπο­δο­μών.

Στις Ανα­πτυσ­σό­με­νες περιο­χές (Γ) προ­βλέ­πε­ται μεγα­λύ­τερη δυνα­τό­τητα ανά­πτυ­ξης νέων του­ρι­στι­κών δρα­στη­ριο­τή­των και κατα­λυ­μά­των, με στόχο τη στα­διακή ενί­σχυση του του­ρι­στι­κού προ­ϊ­ό­ντος. Στις Περιο­χές Πρώιμης Ανά­πτυ­ξης (Δ) δίνεται έμφαση στην ήπια ανά­πτυξη νέων προ­ο­ρι­σμών και στην αξιο­ποί­ηση των ιδιαί­τε­ρων χαρα­κτη­ρι­στι­κών κάθε περιο­χής, ενώ οι Περιο­χές Ενί­σχυ­σης Ειδικής Ανά­πτυ­ξης (Ε) αφορούν κυρίως ειδικές μορφές του­ρι­σμού, όπως ορεινός, ιαμα­τι­κός, θαλάσ­σιος ή κατα­δυ­τι­κός του­ρι­σμός.

Η Ομάδα Ι αφορά τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ., όπου προ­βλέ­πε­ται δυνα­τό­τητα μεγα­λύ­τε­ρης του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης, αλλά και αυξη­μέ­νες απαι­τή­σεις τεκ­μη­ρί­ω­σης φέρου­σας ικα­νό­τη­τας μέσω ειδικών μελετών.

Για τα μικρό­τερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ εφαρ­μό­ζο­νται πιο αυστη­ρές κατευ­θύν­σεις προ­στα­σίας του τοπίου και περιο­ρι­σμοί στη δόμηση και στη δυνα­μι­κό­τητα νέων μονάδων, με στόχο τη δια­τή­ρηση της φυσιο­γνω­μίας τους και την προ­ώ­θηση πιο ήπιων μορφών του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης.

Ως προς τις κλίνες, στις πιο επι­βα­ρυ­μέ­νες ή ευαί­σθη­τες νησιω­τι­κές περιο­χές προ­βλέ­πε­ται ανώτατο όριο νέων του­ρι­στι­κών κατα­λυ­μά­των έως 100 κλίνες, ενώ σε μεγα­λύ­τερα και λιγό­τερο επι­βα­ρυ­μένα νησιά μπορούν να επι­τρέ­πο­νται μονάδες έως 350 κλίνες, ανάλογα με την κατη­γο­ρία της περιο­χής και τα χαρα­κτη­ρι­στικά κάθε νησιού.

Σε περι­πτώ­σεις χωρικής ταύ­τι­σης δύο ή περισ­σό­τε­ρων κατευ­θύν­σεων/ρυθ­μί­σεων για συγκε­κρι­μένη περιοχή, υπε­ρι­σχύ­ουν οι πιο προ­στα­τευ­τι­κές για το περι­βάλ­λον προ­βλέ­ψεις, με σκοπό τη δια­φύ­λαξη των ιδιαί­τε­ρων χαρα­κτη­ρι­στι­κών και της φυσιο­γνω­μίας του νησιω­τι­κού χώρου.

Τι αλλάζει ως προς την απαι­τού­μενη αρτιό­τητα εκτός σχεδίου περιο­χές για την ανέ­γερση νέων ξενο­δο­χείων (ανά κατη­γο­ρία);

Μέχρι τον καθο­ρι­σμό χρήσεων γης, όρων και περιο­ρι­σμών δόμησης από εργα­λεία πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού πρώτου επι­πέ­δου, για τις περιο­χές κατη­γο­ρίας Α, Β, Γ και Δ, η ελά­χι­στη αρτιό­τητα στα γήπεδα εκτός σχεδίου είναι: (Α) 16 στρέμ­ματα, (Β) 12 στρέμ­ματα, ενώ στις περιο­χές (Γ) και (Δ) ΚΑΙ (Ε) προ­ϋ­πό­θεση είναι τα 8 στρέμ­ματα.

Επι­πλέον, καθο­ρί­ζο­νται οι κατη­γο­ρίες του­ρι­στι­κών κατα­λυ­μά­των που μπορούν να ανα­πτυ­χθούν σε κάθε περιοχή, με έμφαση κυρίως σε ξενο­δο­χεία υψη­λό­τε­ρων προ­δια­γρα­φών, όπως μόνο μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις περιο­χές Α, Β και Γ.

Τι ισχύει εφεξής για την παρά­κτια ζώνη;

Το ΕΧΠ-Τ προ­βλέ­πει αυστη­ρούς κανόνες προ­στα­σίας για την παρά­κτια ζώνη, με στόχο τη δια­τή­ρηση του φυσικού τοπίου και την προ­στα­σία του παρά­κτιου χώρου.

Ειδι­κό­τερα, στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτο­γραμμή, απα­γο­ρεύ­ο­νται πλήρως νέες δια­μορ­φώ­σεις και κατα­σκευές. Εξαι­ρού­νται μόνο έργα που αφορούν πρό­σβαση άτομα με ανα­πη­ρία, πρό­σβαση ασθε­νο­φό­ρου και συγκε­κρι­μέ­νες παρεμ­βά­σεις που προ­βλέ­πο­νται από τη νομο­θε­σία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Παράλ­ληλα, το νέο πλαίσιο δίνει μεγα­λύ­τερη έμφαση στην προ­στα­σία του τοπίου, στη φέρουσα ικα­νό­τητα των παρά­κτιων περιο­χών και στην πιο οργα­νω­μένη ανά­πτυξη του­ρι­στι­κών δρα­στη­ριο­τή­των στις παρά­κτιες και νησιω­τι­κές περιο­χές.

Πώς αντι­με­τω­πί­ζε­ται η προ­στα­σία περιο­χών του Εθνικού Συστή­μα­τος Προ­στα­τευό­με­νων Περιο­χών;

Το νέο ΕΧΠ-Τ προ­βλέ­πει πρό­σθε­τες κατευ­θύν­σεις προ­στα­σίας για τις περιο­χές του Εθνικού Συστή­μα­τος Προ­στα­τευό­με­νων Περιο­χών, με έμφαση στην ήπια και βιώσιμη του­ρι­στική ανά­πτυξη.

Στόχος είναι η δια­σφά­λιση του φυσικού περι­βάλ­λο­ντος, του τοπίου και της βιο­ποι­κι­λό­τη­τας, μέσα από αυστη­ρό­τε­ρους όρους δόμησης, περιο­ρι­σμούς ως προς την ένταση της του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης και αυξη­μέ­νες απαι­τή­σεις περι­βαλ­λο­ντι­κής αξιο­λό­γη­σης και τεκ­μη­ρί­ω­σης φέρου­σας ικα­νό­τη­τας, όπου απαι­τεί­ται.

Πώς το ΕΧΠ-Τ επη­ρε­ά­ζει το ρυθ­μι­στικό περι­βάλ­λον για τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις;

Το ΕΧΠ-Τ καθο­ρί­ζει το πλαίσιο και τους κανόνες με τους οποίους μπορούν να ρυθ­μί­ζο­νται του­ρι­στι­κές δρα­στη­ριό­τη­τες, συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νων και των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων. Ενδει­κτικά, προ­ω­θού­νται μέτρα οργά­νω­σης και ελέγχου της βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, όπως:

α) ο καθο­ρι­σμός όρων και προ­ϋ­πο­θέ­σεων διά­θε­σης ακι­νή­των σε βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση, ιδίως σε συνάρ­τηση με τη χρήση τους για κύρια κατοι­κία,

β) η ρύθμιση της χρο­νι­κής διάρ­κειας της δρα­στη­ριό­τη­τας ανά έτος,

γ) η θέσπιση γεω­γρα­φι­κών ζωνών απα­γό­ρευ­σης ή περιο­ρι­σμού της δρα­στη­ριό­τη­τας,

δ) Περιο­ρι­σμούς ως προς την ανά­πτυξη νέας προ­σφο­ράς βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, ιδίως σε περιο­χές με αυξη­μένη πίεση ή ιδιαί­τερα γεω­γρα­φικά χαρα­κτη­ρι­στικά, συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νων περι­πτώ­σεων νεό­δμη­των κατοι­κιών.

Πώς επη­ρε­ά­ζει το Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο υφι­στά­με­νες άδειες και ήδη εγκε­κρι­μένα σχέδια;

Υφι­στά­με­νες άδειες και ήδη εγκε­κρι­μένα σχέδια, έργα που έχουν υπο­βά­λει φάκελο για περι­βαλ­λο­ντική αδειο­δό­τηση και έχουν λάβει πλη­ρό­τητα από την αρμόδια υπη­ρε­σία, δεν επη­ρε­ά­ζο­νται από το νέο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό.

Το ΕΧΠ-Τ λει­τουρ­γεί ως κατευ­θυ­ντή­ριο και δεσμευ­τικό πλαίσιο για τα υπο­κεί­μενα σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.λπ.), καθώς και για τα Περι­φε­ρειακά Χωρο­τα­ξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει στα­διακά να εναρ­μο­νί­ζο­νται με τους κατευ­θύν­σεις του κατά την ανα­θε­ώ­ρηση ή τρο­πο­ποί­ησή τους.

Πώς εναρ­μο­νί­ζε­ται το ΕΧΠ-Τ με άλλες δρα­στη­ριό­τη­τες που επη­ρε­ά­ζουν τον του­ρι­σμό;

Το ΕΧΠ-Τ προ­βλέ­πει κατευ­θύν­σεις για τη συνύ­παρξη του του­ρι­σμού με άλλους σημα­ντι­κούς τομείς δρα­στη­ριό­τη­τας, όπως η βιο­μη­χα­νία, οι εξο­ρύ­ξεις, οι Ανα­νε­ώ­σι­μες Πηγές Ενέρ­γειας (ΑΠΕ), οι υδα­το­καλ­λιέρ­γειες κ.ά.

Στόχος είναι η καλύ­τερη χωρική οργά­νωση των δια­φο­ρε­τι­κών χρήσεων και δρα­στη­ριο­τή­των, ώστε να περιο­ρί­ζο­νται πιθανές συγκρού­σεις, να προ­στα­τεύ­ε­ται το περι­βάλ­λον και το τοπίο και να δια­σφα­λί­ζε­ται η βιώσιμη ανά­πτυξη των του­ρι­στι­κών προ­ο­ρι­σμών.

Σε τι δια­φέ­ρει το ΕΧΠ-Τ που αναρ­τη­θηκε σε δια­βού­λευση τον Ιούλιο του 2024 από αυτό που παρου­σιά­ζε­ται σήμερα;

Το κείμενο που λαμ­βά­νει δημο­σιό­τητα σήμερα είναι στο συντρι­πτικό του ποσοστό το ίδιο με αυτό που βγήκε σε δια­βού­λευση το 2024. Οι όποιες αλλαγές στις ρυθ­μί­σεις και στις κατευ­θύν­σεις που προ­βλέ­πο­νται προ­έ­κυ­ψαν κυρίως από τα σχόλια της δια­βού­λευ­σης αλλά και την πολι­τική βούληση των δύο Υπουρ­γείων που ειση­γού­νται το Σχέδιο της ΚΥΑ για αυξη­μένη περι­βαλ­λο­ντική προ­στα­σία του νησιω­τι­κού χώρου, των ευαί­σθη­των τοπίων, των περιο­χών Natura, καθώς και του περιο­ρι­σμού της διά­σπαρ­της δόμησης στις εκτός σχεδίου περιο­χές και στον έξω­α­στικό χώρο. Οι ρυθ­μί­σεις αυτές έχουν ένα σαφές περι­βαλ­λο­ντικό απο­τύ­πωμα και παράλ­ληλα ενι­σχύ­ουν και ενθαρ­ρύ­νουν την ήπια του­ρι­στική ανά­πτυξη και ένα σύγ­χρονο του­ρι­στικό μοντέλο αυξη­μέ­νων περι­βαλ­λο­ντι­κών απαι­τή­σεων. Παράλ­ληλα, η δια­φο­ρο­ποί­ηση έγκει­ται και στο γεγονός ότι στα χρόνια που μεσο­λά­βη­σαν μεταξύ της δια­βού­λευ­σης και της σημε­ρι­νής παρου­σί­α­σης έχουν εκπο­νη­θεί αρκετά Τοπικά και Ειδικά Πολε­ο­δο­μικά Σχέδια με μελέτες Φέρου­σας Ικα­νό­τη­τας που η αξιο­λό­γηση των δεικτών τους οδήγησε στην λήψη αυστη­ρό­τε­ρων μέτρων ως προς τη δόμηση.