Φοιτητική Κατοικία: Ράλι 116% στην Αθήνα, η εικόνα σε 6 πόλεις – Που κυμαίνονται τα ενοίκια

Εξα­κο­λου­θεί να κατα­γρά­φε­ται εντυ­πω­σιακή αύξηση των τιμών ενοι­κί­α­σης στον τομέα φοι­τη­τι­κών κατοι­κιών – δια­με­ρι­σμά­των καθώς η ανι­σορ­ρο­πία μεταξύ προ­σφο­ράς και ζήτησης φαί­νε­ται να διευ­ρύ­νε­ται. Η απουσία νέων κατα­σκευών προ­σι­τού επι­πέ­δου ενοι­κί­α­σης και το φαι­νό­μενο των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων επι­δρούν εξαι­ρε­τικά αρνη­τικά στην προ­σφορά. Το επίπεδο της αύξησης των ζητού­με­νων μισθω­μά­των σε σχέση με πέρσι προσ­διο­ρί­ζε­ται μεσο­σταθ­μικά στο 15,1% ενώ σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο 91,5%.

Οι ιδιω­τι­κές φοι­τη­τι­κές εστίες και η διάθεση για συγκα­τοί­κηση απο­τε­λούν τις νέες ανερ­χό­με­νες τάσεις. Αυτά ανα­φέ­ρο­νται, μεταξύ άλλων, στο τελευ­ταίο Παρα­τη­ρη­τή­ριο Αξιών Φοι­τη­τι­κών Δια­με­ρι­σμά­των 2024 της Geoaxis, της πρώτης Πιστο­ποι­η­μέ­νης Εται­ρίας Εκτι­μη­τών ακι­νή­των, που απο­τυ­πώ­νει την εικόνα σε 6 «φοι­τη­του­πό­λεις» της Ελλάδας και ειδι­κό­τερα σε Αθήνα, Θεσ­σα­λο­νίκη, Πάτρα, Ηρά­κλειο, Βόλο, Κομο­τηνή.

Η έρευνα επι­βε­βαιώ­νει το γεγονός ότι η Αθήνα απο­τε­λεί την πόλη με τις υψη­λό­τε­ρες και η Κομο­τηνή την πόλη με τις χαμη­λό­τε­ρες τιμές ενοι­κί­α­σης τυπικών, παλαιών, φοι­τη­τι­κών δια­με­ρι­σμά­των. Σε σχέση με 10 χρόνια πριν οι ζητού­με­νες τιμές αυξή­θη­καν μεσο­σταθ­μικά σε ποσοστό 91,5% με την Αθήνα να κατα­γρά­φει εντυ­πω­σιακή αύξηση κατά 115,73%. Η έρευνα βασί­στηκε σε ανα­ζή­τηση δια­με­ρι­σμά­των που προ­κα­λούν το ενδια­φέ­ρον των φοι­τη­τών, ήτοι δυάρια ή γκαρ­σο­νιέ­ρες απο­λύ­τως τυπικής κατα­σκευής που δεν ωφε­λού­νται από ιδιαί­τερα χαρα­κτη­ρι­στικά ή εξαι­ρε­τικά προ­νο­μιακή θέση.

Ως περιο­χές μελέτης ορί­στη­καν οι εξής: Αθήνα (Ζωγρά­φου, Πανε­πι­στη­μιού­πολη, Γουδή, Ιλίσια) / Θεσ­σα­λο­νίκη (Κέντρο) / Πάτρα (Κέντρο) / Ηρά­κλειο (Κέντρο) / Βόλος (Κέντρο) / Κομο­τηνή (Κέντρο).

Το ράλι των τιμών στην 10ετία – Πόσο «ανέ­βη­καν» και που κυμαί­νο­νται τα ενοίκια

Ειδι­κό­τερα, την περίοδο 2015 με 2024, στην Αθήνα οι ζητού­με­νες τιμές από τα 4,8 – 5 ευρώ ανέ­βη­καν στα­διακά στα 7,4 ευρώ το 2022, στα 9,17 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 10,7 ευρώ/τ.μ. το 2024 κατά μέσο όρο, ήτοι άνοδος 16,68% από πέρυσι και +115% στην δεκα­ε­τία. Αντί­στοιχα, στη Θεσ­σα­λο­νίκη οι ζητού­με­νες τιμές από τα 4,8 – 4,9 ευρώ ανέ­βη­καν στα­διακά στα 6,9 ευρώ το 2022, στα 8,5 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 9,5 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 11,9% από πέρυσι και +93% στην δεκα­ε­τία. Στην Πάτρα οι ζητού­με­νες τιμές από τα 4,6 – 4,7 ευρώ ανέ­βη­καν στα­διακά στα 6,8 ευρώ το 2022, στα 8,7 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 9,99 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 15% από πέρυσι και +112,5% στην δεκα­ε­τία.

Στο Ηρά­κλειο οι ζητού­με­νες τιμές από τα 4,65 – 4,85 ευρώ ανέ­βη­καν στα­διακά προς τα 6,7 ευρώ το 2022, στα 7,77 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 9 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 16,2% από πέρυσι και +86% στην δεκα­ε­τία. Στον Βόλο οι ζητού­με­νες τιμές από τα 4,3– 4,5 ευρώ ανέ­βη­καν στα­διακά προς τα 5,55 ευρώ το 2022, στα 6,25 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 8,3 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 16,1% από πέρυσι και +85% στην δεκα­ε­τία. Τέλος, στην Κομο­τηνή οι ζητού­με­νες τιμές από τα 4,9– 5,1 ευρώ ανέ­βη­καν στα­διακά προς τα 6,4 ευρώ το 2022, στα 7,1 ευρώ/τ.μ. το 2023 και κοντά στα 8 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 14,7% από πέρυσι και +56% στην δεκα­ε­τία.

Μεσο­πρό­θε­σμη Τάση – Πρό­βλεψη

Η δια­τή­ρηση της ανόδου των μισθω­τι­κών αξιών των φοι­τη­τι­κών δια­με­ρι­σμά­των λόγω περιο­ρι­σμέ­νης προ­σφο­ράς απο­τε­λεί από μόνη της μια πολύ ενδια­φέ­ρουσα εξέλιξη τόσο σε Πανευ­ρω­παϊκό όσο και σε εγχώριο επίπεδο, η οποία θα απα­σχο­λεί όλο και περισ­σό­τερο εγχώ­ριες ΑΕΕΑΠ και επεν­δυ­τές, ανα­φέ­ρε­ται σχετικά.

Ηλικίες Φοι­τη­τι­κών Δια­με­ρι­σμά­των

Από πλευράς ηλικιών, όπως ήταν ανα­με­νό­μενο, τα μεγα­λύ­τερα σε ηλικία φοι­τη­τικά δια­με­ρί­σματα κατα­γρά­φο­νται στη Θεσ­σα­λο­νίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 53 έτη. Ακο­λου­θούν η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 47 έτη, ο Βόλος με 39 έτη, η Πάτρα με 36 έτη και το Ηρά­κλειο Κρήτης με 29 έτη. Την μικρό­τερη διάμεση ηλικία κατα­γρά­φει η Κομο­τηνή με 21 έτη. Συμπε­ρα­σμα­τικά, ένα τυπικό φοι­τη­τικό δια­μέ­ρι­σμα έχει μέση ηλικία από 25 μέχρι 45 έτη.

Επι­φά­νειες Φοι­τη­τι­κών Δια­με­ρι­σμά­των

Τα μεγα­λύ­τερα σε επι­φά­νεια φοι­τη­τικά δια­με­ρί­σματα κατα­γρά­φο­νται στην Αθήνα με διάμεση επι­φά­νεια τα 52 τ.μ.. Ακο­λου­θούν η Θεσ­σα­λο­νίκη με 48 τ.μ., ο Βόλος με 47 τ.μ., το Ηρά­κλειο Κρήτης με 45 τ.μ. και η Κομο­τηνή με 42 τ.μ.. Οι μικρό­τε­ρες διά­με­σες επι­φά­νειες φοι­τη­τι­κών δια­με­ρι­σμά­των κατα­γρά­φθη­καν στην Πάτρα με 41 τ.μ.. Συμπε­ρα­σμα­τικά, ένα τυπικό φοι­τη­τικό δια­μέ­ρι­σμα έχει μέση επι­φά­νεια από 40 μέχρι 50 τ.μ..

Χαρα­κτη­ρι­στικά Μίσθω­σης Φοι­τη­τι­κών Δια­με­ρι­σμά­των

– Τα φοι­τη­τικά δια­με­ρί­σματα μαζί με τις απο­θή­κες, τα logistics, τα data centers και τους οίκους ευγη­ρίας έχουν απο­δει­χθεί σε πανευ­ρω­παϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθε­κτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω COVID-19. Στον αντί­ποδα βρί­σκο­νται τα κατα­στή­ματα, τα εμπο­ρικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προ­δια­γρα­φών.

– Σαφώς λιγό­τερα φοι­τη­τικά δια­με­ρί­σματα βρί­σκο­νται δια­θέ­σιμα στην αγορά σε σχέση με το 2015, καθώς ένα ποσοστό ακι­νή­των περί το 15-20% έχει εισέλ­θει ορι­στικά σε καθε­στώς βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης. Η προ­σφορά φοι­τη­τι­κών δια­με­ρι­σμά­των ανα­μέ­νουμε να σημειώ­σει περαι­τέρω μείωση λόγω αύξησης του του­ρι­σμού. Ενδει­κτικά, στο Γουδί και στου Ζωγρά­φου είχαμε μια αύξηση εγγε­γραμ­μέ­νων ακι­νή­των σε πλατ­φόρ­μες βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης της τάξεως του 11,04% και 11,3% αντι­στοί­χως, σε σχέση με το 2023.

– Όλο και περισ­σό­τε­ροι ιδιο­κτή­τες προ­βαί­νουν σε περιο­ρι­σμένη επί­πλωση δια­με­ρι­σμά­των για να έχουν αντα­γω­νι­στικό πλε­ο­νέ­κτημα.

– Καθώς οι φοι­τη­τές αρχί­ζουν και επι­λέ­γουν το αντι­κεί­μενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανε­πι­στη­μίου και όχι το γνω­στικό αντι­κεί­μενο, η ζήτηση στο μέλλον ανα­μέ­νε­ται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανε­πι­στή­μια και να μειωθεί στην επαρχία.

– Η πλειο­ψη­φία επι­λέ­γει να ενοι­κιά­σει όσο το δυνατόν παλαιό­τερα δια­με­ρί­σματα, ενώ κατα­γρά­φε­ται αύξηση των φοι­τη­τών που επι­λέ­γουν να συγκα­τοι­κή­σουν για να επι­με­ρί­ζο­νται τα έξοδα. Απο­τέ­λε­σμα είναι τα μεγα­λύ­τερα δια­με­ρί­σματα να εμφα­νί­ζουν στα­διακά χαμη­λό­τερο ρίσκο διά­θε­σης.

– Τα τελευ­ταία χρόνια έχει ενταθεί η προ­σπά­θεια μεγάλων παικτών του real estate να δημιουρ­γή­σουν κατοι­κίες στα πρότυπα «ιδιω­τι­κών φοι­τη­τι­κών εστιών», καθώς είναι πλέον δια­πι­στω­μένο ότι με την προ­σφορά επι­πρό­σθε­των υπη­ρε­σιών η συγκε­κρι­μένη μορφή ανά­πτυ­ξης μπορεί να απο­φέ­ρει σημα­ντι­κό­τερα έσοδα.

Ιδιω­τι­κές Φοι­τη­τι­κές Εστίες

Όπως σημειώ­νε­ται, ανα­πτύσ­σε­ται μια νέα αγορά γύρω από ιδιω­τι­κές φοι­τη­τι­κές εστίες τύπου «all inclusive» όπου τα πλε­ο­νε­κτή­ματά της σε σύγκριση με τα τυπικά φοι­τη­τικά δια­με­ρί­σματα είναι :

– στην τιμή συμπε­ρι­λαμ­βά­νο­νται όλες οι υπη­ρε­σίες και λογα­ρια­σμοί (όπως καθα­ρι­σμός, φύλαξη ,ρεύμα, νερό, θέρ­μανση, internet και χρήση κοι­νό­χρη­στων χώρων),

– η τυπο­ποί­ηση των δια­με­ρι­σμά­των και η μονα­δική επιλογή της απο­δο­χής του πλήρους πακέτου παροχών διευ­κο­λύ­νει εξαι­ρε­τικά στην δια­χεί­ριση,

– η παροχή υψηλής ασφά­λειας στους ενοί­κους (σύστημα εισόδου με κάρτα, κάμερες, φύλαξη), αξιο­λο­γεί­ται ως το σημα­ντι­κό­τερο πλε­ο­νέ­κτημα,

– τα δια­με­ρί­σματα είναι πλήρως ανα­και­νι­σμένα και επι­πλω­μένα,

– βρί­σκο­νται πλησίον των σχολών ή πολύ κοντά σε Μέσα Μαζικής Μετα­φο­ράς,

– υπάρχει -σε κάποιες περιπτώσεις- η δυνα­τό­τητα ευέ­λι­κτης μίσθω­σης ανάλογα με την περίοδο φοί­τη­σης, το ποσοστό αυξη­μέ­νου ενοι­κίου σε σχέση με τα τυπικά φοι­τη­τικά δια­με­ρί­σματα κυμαί­νε­ται μεταξύ 20-40%, ανάλογα την πόλη.

Καθώς η ποιό­τητα των υφι­στά­με­νων (κρα­τι­κών) πανε­πι­στη­μια­κών φοι­τη­τι­κών εστιών θεω­ρού­νται από ανεκτές ως απο­γοη­τευ­τι­κές, ενώ η αριθ­μη­τική ανε­πάρ­κειά τους είναι δεδο­μένη, τη γρήγορα ανα­πτυσ­σό­μενη ζήτηση έσπευ­σαν να εκμε­ταλ­λευ­τούν πολλές ιδιω­τι­κές εται­ρίες από όλο το φάσμα της αγοράς real estate (ΑΕΕΑΠ, κατα­σκευα­στι­κές, επεν­δυ­τές, funds, ιδιώτες κ.α.). Η τάση επέν­δυ­σης στο συγκε­κρι­μένο κλάδο ανα­μέ­νε­ται να ενταθεί σημα­ντικά.

Τα φοι­τη­τικά ΣΔΙΤ

Στην έρευνα σημειώ­νε­ται ότι η κυβέρ­νηση με τη δια­δι­κα­σία ΣΔΙΤ (Σύμπραξη Δημο­σίου και Ιδιω­τι­κού Τομέα) έχει απο­φα­σί­σει τη δημιουρ­γία νέων ή την ολική ανα­καί­νιση υφι­στά­με­νων φοι­τη­τι­κών κατοι­κιών καθώς και με την είσοδο των ιδιω­τι­κών Πανε­πι­στη­μίων θα αυξηθεί το ήδη υπάρχων πρό­βλημα της στέ­γα­σης των φοι­τη­τών.

Ωστόσο, παρότι τα ΣΔΙΤ αυτά είναι απο­λύ­τως ανα­γκαία, καθώς η εξα­σφά­λιση κατοι­κίας για τους φοι­τη­τές που σπου­δά­ζουν σε άλλη πόλη από αυτή της κατα­γω­γής τους είναι επίπονη, δεν υπάρχει ασφαλής πρό­βλεψη για το πότε θα τεθούν σε τροχιά υλο­ποί­η­σης και στη συνέ­χεια λει­τουρ­γίας. Οι σχε­τι­κές δια­δι­κα­σίες καθυ­στε­ρούν για πολλούς λόγους μεταξύ των οποίων είναι:

το γνωστό εδώ και δεκα­ε­τίες πρό­βλημα της γρα­φειο­κρα­τίας που βάζει εμπόδια στον κατα­σκευα­στικό κλάδο,

η αδυ­να­μία των πανε­πι­στη­μίων να τις υπο­στη­ρί­ξουν, μη δια­θέ­το­ντας τεχνι­κές υπη­ρε­σίες

η ραγδαία αύξηση των α’ υλών και του ενερ­γεια­κού κόστους.

Ενδει­κτικά, τα Πανε­πι­στή­μια τα οποία έχουν μπει στη δια­δι­κα­σία δια­γω­νι­σμού ή είναι σε πολύ αρχικό στάδιο είναι το Πανε­πι­στή­μιο Δυτικής Μακε­δο­νίας (Κοζάνη, Φλώρινα, Καστο­ριά, Πτο­λε­μα­ΐδα), το Πανε­πι­στή­μιο Κρήτης (Ρέθυμνο και Ηρά­κλειο), το Δημο­κρί­τειο Πανε­πι­στή­μιο Θράκης (Αλε­ξαν­δρού­πολη, Κομο­τηνή, Ξάνθη), το Πανε­πι­στή­μιο Θεσ­σα­λίας (Βόλος και Λαμία), το Πάντειο Πανε­πι­στή­μιο (ανα­καί­νιση κτιρίου πρώην φοι­τη­τι­κής εστίας).

Πηγή: insider.gr