Φοιτητική κατοικία: Ράλι διαρκείας +164% στην 10ετία – Τα ενοίκια και η τάση

Συνεχίζεται η εντυπωσιακή αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων τόσο στην Αθήνα όσο και σε πόλεις της περιφέρειας της Ελλάδας, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης φαίνεται να διευρύνεται.

Σύμφωνα με ανάλυση της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων, η απουσία νέων κατασκευών προσιτού επιπέδου ενοικίασης και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρούν εξαιρετικά αρνητικά στην προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων. Το ποσοστό της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων προσδιορίζεται μεσοσταθμικά σε σχέση με πέρυσι στο 7,3% ενώ σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο εντυπωσιακό 128%. Την ίδια ώρα, οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες και η διάθεση για συγκατοίκηση αποτελούν τις νέες ανερχόμενες τάσεις.

Το ράλι των ενοικίων
Η έρευνα, που αφορά σε 6 περιοχές μελέτης, ειδικότερα σε Αθήνα (Ζωγράφου, Πανεπιστημιούπολη, Γουδή, Ιλίσια), Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Βόλος, Κομοτηνή, επιβεβαιώνει το γεγονός ότι η πρωτεύουσα αποτελεί την πόλη με τις υψηλότερες και η Κομοτηνή την πόλη με τις χαμηλότερες τιμές ενοικίασης τυπικών, παλαιών, φοιτητικών διαμερισμάτων.

Σε σχέση με 10 χρόνια πριν οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν μεσοσταθμικά σε ποσοστό 128% με την Αθήνα να καταγράφει εξαιρετικά υψηλή αύξηση κατά 164%. Σε βάθος 10ετίας οι τιμές στην Θεσσαλονίκη «γράφουν» +127%, στην Πάτρα +148%, στο Ηράκλειο +119%, στον Βόλο +126%, ενώ στην Κομοτηνή +84%. Σε ετήσια βάση, η άνοδος συνολικά μετρήθηκε 7,3%, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να καταγράφονται σε Θεσσαλονίκη και Πάτρα με 8,1%, στον Βόλο με +7,9%, ενώ ακολούθησαν Ηράκλειο με +7,2%, Κομοτηνή με αύξηση 6,9%. Στην Αθήνα (2025 – 2026) η άνοδος έφτασε στο 5,9%.

Για παράδειγμα, το 2017 στην Αθήνα η μέση τιμή ήταν στα 4,8 ευρώ/τ.μ. και φέτος έφτασε στα 12,8 ευρώ/τ.μ., στη Θεσσαλονίκη από τα 4,8 ευρώ πήγε στα 10,9 ευρώ/τ.μ. φέτος, στην Πάτρα από 4,6 ευρώ στα 11,3 ευρώ/τ.μ., στο Ηράκλειο από 4,7 ευρώ/τ.μ. στα 10,2 ευρώ/τ.μ., στον Βόλο από 4,3 ευρώ σε 9,7 ευρώ και στην Κομοτηνή από 4,9 ευρώ/τ.μ. σε 9,1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το 2026 (οι τιμές δεν περιλαμβάνουν κοινόχρηστα ή άλλες δαπάνες τέτοιες).

Η τάση
Όπως σημειώνεται, η συνέχιση της ανόδου των μισθωτικών αξιών των φοιτητικών διαμερισμάτων (τυπικών και ιδιωτικών) είναι δεδομένη λόγω περιορισμένης προσφοράς σε σχέση με την ζήτηση, αποτελώντας από μόνη της μια πολύ ενδιαφέρουσα εξέλιξη τόσο σε Πανευρωπαϊκό όσο και σε εγχώριο επίπεδο. Η αύξηση της ζήτησης θα ενισχυθεί περαιτέρω και λόγω της δυσκολότερης ένταξης της νέας γενιάς στην αγορά εργασίας, απότοκο φαινόμενο της αντικατάστασης junior θέσεων από την Τεχνική Νοημοσύνη.

Ηλικία και επιφάνειες διαμερισμάτων
Από πλευράς ηλικιών, όπως ήταν αναμενόμενο, τα μεγαλύτερα σε ηλικία φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 56 έτη. Ακολουθεί η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 51 έτη, η Πάτρα με 29 έτη, η Κομοτηνή με 27 έτη και ο Βόλος με 23 έτη. Την μικρότερη διάμεση ηλικία καταγράφει το Ηράκλειο Κρήτης με 20 έτη. Συμπερασματικά, ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει μέση ηλικία από 30 μέχρι 50 έτη.

Τα μεγαλύτερα σε επιφάνεια φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη, στο Ηράκλειο Κρήτης και στην Κομοτηνή με διάμεση επιφάνεια τα 40τμ. Ακολουθεί η Αθήνα και ο Βόλος με 34τμ. και η Πάτρα με 33τμ. Συμπερασματικά, ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει μέση επιφάνεια από 30 μέχρι 40 τμ.

Χαρακτηριστικά μίσθωσης φοιτητικών κατοικιών
Σύμφωνα με την Geoaxis, σαφώς λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το 2017, καθώς ένα σημαντικά μεγάλο ποσοστό ακινήτων έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωση ή πωλήθηκε στα πλαίσια του προγράμματος Golden Visa. Η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων αναμένεται να σημειώσει περαιτέρω μείωση λόγω αύξησης του τουρισμού.

Ενδεικτικά, στου Ζωγράφου καταγράφηκε μια αύξηση εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης της τάξεως του 44% σε σχέση με πέρσι (από 138 σε 199 ακίνητα) και 69% σε σχέση με το 2024 (από 118 σε 199 ακίνητα). Η λήξη της θερινής περιόδου μπορεί να φέρει μικρή αποκλιμάκωση στα ενοίκια, εφόσον διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, αυξάνοντας έτσι την προσφορά. Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

Καθώς οι φοιτητές αρχίζουν και επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια και να μειωθεί στην επαρχία. Η πλειοψηφία επιλέγει να ενοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίζονται τα έξοδα. Αποτέλεσμα είναι τα μεγαλύτερα διαμερίσματα να εμφανίζουν σταδιακά χαμηλότερο ρίσκο διάθεσης.

Τα τελευταία χρόνια έχει ενταθεί η προσπάθεια μεγάλων παικτών του real estate να δημιουργήσουν κατοικίες στα πρότυπα ιδιωτικών φοιτητικών εστιών, καθώς είναι πλέον διαπιστωμένο ότι με την προσφορά επιπρόσθετων υπηρεσιών η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης μπορεί να αποφέρει σημαντικότερα έσοδα.

Ιδιωτικές φοιτητικές εστίες
Όπως σημειώνεται, αναπτύσσεται μια νέα αγορά γύρω από ιδιωτικές φοιτητικές εστίες «all inclusive» όπου τα πλεονεκτήματά της σε σύγκριση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα είναι:

στην τιμή συμπεριλαμβάνονται όλες οι υπηρεσίες και λογαριασμοί (όπως καθαρισμός, φύλαξη, ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet και χρήση κοινόχρηστων χώρων),
η τυποποίηση των διαμερισμάτων και η μοναδική επιλογή της αποδοχής του πλήρους πακέτου παροχών διευκολύνει εξαιρετικά στην διαχείριση,
η παροχή ασφάλειας στους ενοίκους (σύστημα εισόδου με κάρτα, κάμερες, φύλαξη), αξιολογείται ως το σημαντικότερο πλεονέκτημα,
τα διαμερίσματα είναι πλήρως ανακαινισμένα και επιπλωμένα,
βρίσκονται πλησίον των σχολών ή πολύ κοντά σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς,
υπάρχει -σε κάποιες περιπτώσεις- η δυνατότητα ευέλικτης μίσθωσης ανάλογα με την περίοδο φοίτησης,
το ποσοστό αυξημένου ενοικίου σε σχέση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα κυμαίνεται μεταξύ 30-50%, ανάλογα την πόλη.
«Καθώς η ποιότητα των υφιστάμενων (κρατικών) πανεπιστημιακών φοιτητικών εστιών θεωρούνται από ανεκτές ως απογοητευτικές, ενώ η αριθμητική ανεπάρκειά τους είναι δεδομένη, τη γρήγορα αναπτυσσόμενη ζήτηση έσπευσαν να εκμεταλλευτούν πολλές ιδιωτικές εταιρίες από όλο το φάσμα της αγοράς real estate (ΑΕΕΑΠ, κατασκευαστικές, επενδυτές, funds, ιδιώτες κ.ά.). Η τάση επένδυσης στο συγκεκριμένο κλάδο αναμένουμε να ενταθεί σημαντικά», αναφέρεται σχετικά.

Τυπικές φοιτητικές κατοικίες vs Ιδιωτικές φοιτητικές εστίες
«Η μίσθωση μιας τυπικής κατοικίας και η διαμονή σε ιδιωτική φοιτητική εστία αποτελούν δύο βασικές και διαμετρικά διαφορετικές επιλογές για τους φοιτητές που αναζητούν στέγαση κατά τη διάρκεια των σπουδών τους. Η τυπική κατοικία προσφέρει μεγαλύτερη ανεξαρτησία και ευελιξία, ενώ η ιδιωτική φοιτητική εστία συμπεριλαμβάνει οργανωμένες υπηρεσίες και αυξημένη ασφάλεια», σημειώνεται στην έρευνα της Geoaxis. Είναι χαρακτηριστικό ότι με ένα ενοίκιο της τάξης των 350-450 euro/μήνα διατίθενται φοιτητικά διαμερίσματα περί τα 35-40τμ, όταν για τις οργανωμένες ιδιωτικές φοιτητικές εστίες το μίσθωμα είναι κατά 40% υψηλότερο και η μισθωμένη επιφάνεια κατά 30% μικρότερη.

Για παράδειγμα, για μια τυπική φοιτητική κατοικία στου Ζωγράφου η έρευνα «δείχνει» 12,8 ευρώ/τ.μ., μέση επιφάνεια 34 τ.μ. και ενοίκιο 434 ευρώ, ενώ για ιδιωτική φοιτητική κατοικία το ενοίκιο φτάνει στα 590 ευρώ (περιλαμβάνει λογαριασμούς ΔΕΚΟ και λοιπές παροχές, π.χ. καθαριότητα, φύλαξη, χρήση κοινόχρηστων χώρων). για διαμέρισμα 25 τ.μ.. στην Θεσσαλονίκη για τις δύο αυτές κατηγορίες τα ενοίκια φτάνουν σε 434 ευρώ (για 40 τ.μ.) και 580 ευρώ (25 τ.μ.) αντίστοιχα. Στην Πάτρα έχουμε ενοίκιο 374 ευρώ (33 τ.μ. κατοικία) στην τυπική κατοικία φοιτητική και 575 ευρώ (για 35 τ.μ.) στην ιδιωτική εστία. Στο Ηράκλειο τα ενοίκια φτάνουν κατά μέσο όρο σε 407 ευρώ (για σπίτι 40 τ.μ.) και 575 ευρώ (για χώρο 28 τ.μ.) αντίστοιχα, στον Βόλο σε 329 ευρώ (για 34 τ.μ. χώρο) και 460 ευρώ (για 28 τ.μ.) αντίστοιχα, ενώ στην Κομοτηνή σε 364 ευρώ και 460 ευρώ αντίστοιχα (για χώρους 40 τ.μ. και 25 τ.μ. αντίστοιχα).

Οι ΣΔΙΤ
Σύμφωνα με την έρευνα, η κυβέρνηση με τη διαδικασία ΣΔΙΤ (Σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα) έχει αποφασίσει τη δημιουργία νέων ή την ολική ανακαίνιση υφιστάμενων φοιτητικών κατοικιών καθώς και με την είσοδο των ιδιωτικών Πανεπιστημίων θα αυξηθεί το ήδη υπάρχων πρόβλημα της στέγασης των φοιτητών. Ωστόσο, παρότι τα ΣΔΙΤ αυτά είναι απολύτως αναγκαία, καθώς η εξασφάλιση κατοικίας για τους φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη από αυτή της καταγωγής τους είναι επίπονη, δεν υπάρχει ασφαλής πρόβλεψη για το πότε θα τεθούν σε τροχιά υλοποίησης και στη συνέχεια λειτουργίας.

Οι σχετικές διαδικασίες καθυστερούν για πολλούς λόγους μεταξύ των οποίων είναι:

το γνωστό εδώ και δεκαετίες πρόβλημα της γραφειοκρατίας που βάζει εμπόδια στον κατασκευαστικό κλάδο,
η αδυναμία των πανεπιστημίων να τις υποστηρίξουν, μη διαθέτοντας τεχνικές υπηρεσίες,
η ραγδαία αύξηση των α’ υλών και του ενεργειακού κόστους.
«Σήμερα στην Ελλάδα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Στρατηγικής Φοιτητικής Στέγασης (2026– 2035) του Υπουργείου Παιδείας, Θρησκευμάτων και Αθλητισμού (ΥΠΑΙΘΑ), οι δημόσιες φοιτητικές εστίες διαθέτουν περίπου 9.200 λειτουργικές κλίνες. Η υφιστάμενη δυναμικότητα καλύπτει μόλις το 4,6% των περίπου 200.000 φοιτητών που σπουδάζουν μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας τους, ποσοστό σημαντικά χαμηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, ο οποίος εκτιμάται μεταξύ 15% και 18%. Στο ποσοστό αυτό δεν περιλαμβάνονται οι νέες κλίνες που προβλέπεται να δημιουργηθούν μέσω έργων Σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ)», σημειώνεται σχετικά.

Ενδεικτικά, έχουν δρομολογηθεί έργα ΣΔΙΤ για την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών στα ακόλουθα Πανεπιστημιακά Ιδρύματα, με τις σχετικές διαδικασίες να βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια ωρίμανσης:

Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής: 1.100 κλίνες.
Πανεπιστήμιο Δυτικής Μακεδονίας: συνολικά 750 κλίνες, εκ των οποίων 350 στην Πανεπιστημιούπολη Ζ.Ε.Π. Κοζάνης, 150 στην Πανεπιστημιούπολη Φλώρινας, 150 στην Πανεπιστημιούπολη Καστοριάς και 100 στην Πανεπιστημιούπολη Πτολεμαΐδας.
Πανεπιστήμιο Κρήτης: συνολικά 4.846 κλίνες, εκ των οποίων 2.710 στο Ρέθυμνο και 2.136 στο Ηράκλειο.
Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης: συνολικά 700 κλίνες, εκ των οποίων 350 στην Αλεξανδρούπολη και 350 στην Κομοτηνή.
Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας: συνολικά 763 κλίνες, εκ των οποίων 640 στον Βόλο και 123 στη Λαμία.
Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο: 450 κλίνες.
To Πάντειο Πανεπιστήμιο βρίσκεται ήδη στο στάδιο της ριζικής ανακατασκευής του κτιρίου, το οποίο θα διαθέτει δυναμικότητα περίπου 170 κλινών, με στόχο να τεθεί σε λειτουργία το ακαδημαϊκό έτος 2027–2028. Εφόσον ολοκληρωθούν αυτές οι συμφωνίες, εκτιμάται ότι θα μπορέσουν να φιλοξενήσουν 8.609 φοιτητές ενώ στόχος του Υπουργείου Παιδείας είναι να φτάσουν τις 10.000 κλίνες μέσα στην επόμενη πενταετία με τη δημιουργία νέων εστιών και την πλήρη αξιοποίηση των υφιστάμενων υποδομών.

Πηγή: insider.gr