Το Εφετείο Δωδεκανήσου δικαίωσε Ροδίτισσα έναντι του Ελληνικού Δημοσίου και της αναγνώρισε την κυριότητα ακινήτου με χρησικτησία

• Μια από τις ελάχιστες αγωγές χρησικτησίας κατά του Δημοσίου που ευδοκιμούν έφτασε αίσια στο τέλος της, καθώς το δευτεροβάθμιο δικαστήριο ανέτρεψε την πρωτόδικη απόρριψη και αναγνώρισε ότι η ενάγουσα κατέστη κυρία οικοπέδου στη συνοικία του Αγίου Γεωργίου, το οποίο νεμόταν αδιατάρακτα από το 1971

Σπάνια δικαστική δικαίωση ιδιώτη απέναντι στο Ελληνικό Δημόσιο καταγράφηκε στη Ρόδο, με απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Δωδεκανήσου που δημοσιεύθηκε στις 7 Ιουλίου 2026. Το δικαστήριο, δικάζοντας έφεση κατά απορριπτικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, έκανε δεκτή την αγωγή ημεδαπής και αναγνώρισε ότι αυτή απέκτησε με έκτακτη χρησικτησία την κυριότητα ακινήτου 56,40 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο φερόταν επί δεκαετίες στα κτηματολογικά βιβλία ως ιδιοκτησία του Δημοσίου. Πρόκειται για μια από τις λιγοστές περιπτώσεις στις οποίες τέτοια αξίωση ευδοκιμεί, δεδομένου ότι ο κανόνας του δικαίου θέλει τα δημόσια κτήματα ανεπίδεκτα χρησικτησίας και το Δημόσιο κατά πλάσμα του νόμου νομέα τους.
Την υπόθεση χειρίστηκε για λογαριασμό της εκκαλούσας ο δικηγόρος Ρόδου κ. Βασίλειος Καβουριού.
Η στενή κερκόπορτα του νόμου 3127/2003
Το νομικό υπόβαθρο της υπόθεσης βρίσκεται στο άρθρο 4 του νόμου 3127/2003, μια διάταξη που λειτουργεί ως αυστηρά οριοθετημένη εξαίρεση στην απόλυτη προστασία της δημόσιας κτήσης. Σύμφωνα με αυτή, όποιος νέμεται αδιατάρακτα ακίνητο εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού προϋφιστάμενου του 1923, εμβαδού έως 2.000 τετραγωνικών μέτρων, επί 30 τουλάχιστον έτη που συμπληρώνονται έως τις 19 Μαρτίου 2003, θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη. Κρίσιμο στοιχείο, όπως τονίζεται και στην απόφαση, είναι ότι το βάρος απόδειξης της κακής πίστης δεν το φέρει ο ιδιώτης αλλά το ίδιο το Δημόσιο, κάτι που αντιστρέφει τον γενικό κανόνα του Αστικού Κώδικα και έχει επιβεβαιωθεί από σειρά αποφάσεων του Αρείου Πάγου, μεταξύ των οποίων και της Ολομέλειας.
Στην πράξη, ωστόσο, οι προϋποθέσεις αυτές αποδεικνύονται δυσθεώρητες για τους περισσότερους διαδίκους, καθώς οποιαδήποτε νόμιμη παρενόχληση από την πλευρά του Δημοσίου έως την κρίσιμη ημερομηνία, όπως η επίδοση πρωτοκόλλου διοικητικής αποβολής ή η κοινοποίηση πράξης καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης, διακόπτει το αδιατάρακτο της νομής και ανατρέπει το οικοδόμημα της αξίωσης. Ακριβώς γι’ αυτό οι αγωγές του είδους σπανίως τελεσφορούν.

Μια ιστορία που ξεκινά από το 1956 στα μαράσια του Αγίου Γεωργίου
Το επίδικο οικόπεδο βρίσκεται εντός του σχεδίου πόλεως της Ρόδου, στην ιστορική περιοχή των μαρασιών του Αγίου Γεωργίου, γειτονιών που κατοικήθηκαν από Ρόδιους ήδη από τις αρχές του δέκατου έκτου αιώνα και συνενώθηκαν σταδιακά έως το 1912 στην πρώτη επέκταση της πόλης εκτός των τειχών. Το ακίνητο είχε περιέλθει στο Ελληνικό Δημόσιο το 1950, συνεπεία της ελληνοϊταλικής σύμβασης του 1949 για την περιουσία στα Δωδεκάνησα, και ακολούθως στον Οργανισμό Διαχείρισης Ακινήτου Περιουσίας του Δημοσίου εν Δωδεκανήσω.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της υπόθεσης, από το 1956 το επίμαχο τμήμα το χρησιμοποιούσε όμορος ιδιοκτήτης ως ενιαίο με τη δική του ιδιοκτησία, αποθηκεύοντας εκεί καυσόξυλα και καλλιεργώντας φυτά και δέντρα. Το 1962 το μεταβίβασε με άτυπη πώληση στη μητέρα της μετέπειτα ενάγουσας, η οποία διατηρούσε επίσης όμορη ιδιοκτησία και συνέχισε να το χρησιμοποιεί ως αυλή. Το 1969 η ίδια ανήγειρε εντός του ακινήτου ισόγεια οικία 43 τετραγωνικών μέτρων, συνδεδεμένη με τα δίκτυα ύδρευσης και ηλεκτροδότησης, και το 1971 τη μεταβίβασε με άτυπη γονική παροχή στην κόρη της. Έκτοτε η τελευταία διέμενε εκεί με την οικογένειά της, φρόντιζε και συντηρούσε το ακίνητο, εξασφάλισε παροχή ρεύματος στο όνομά της από τον Φεβρουάριο του 1973, ενώ αργότερα το εκμίσθωνε σε τρίτους, το δήλωνε στο Ε9 και κατέβαλλε τους αναλογούντες φόρους.

Το κρίσιμο ζήτημα της καλής πίστης  και η ανατροπή  της πρωτόδικης κρίσης
Το Πρωτοδικείο Ρόδου είχε απορρίψει την αγωγή, κάνοντας δεκτή την ένσταση του Δημοσίου περί κακής πίστης της ενάγουσας. Το Εφετείο όμως κατέληξε στο ακριβώς αντίθετο συμπέρασμα. Καθοριστικό ρόλο στη δευτεροβάθμια κρίση έπαιξε το γεγονός ότι το Δημόσιο δεν απέδειξε, ως όφειλε, ότι η ενάγουσα κατά την κτήση της νομής το 1971 γνώριζε ή από βαριά αμέλεια αγνοούσε ότι το ακίνητο ήταν καταχωρισμένο ως δημόσια ιδιοκτησία. Το δικαστήριο επισήμανε ότι, εφόσον ούτε η ίδια ούτε η μητέρα της διέθεταν νόμιμο τίτλο, δεν συνέτρεχε λόγος έρευνας στα κτηματολογικά βιβλία, ενώ η έλλειψη τυπικού τίτλου, κατά πάγια νομολογία, όχι μόνο δεν συνιστά ομολογία κακής πίστης αλλά αντιθέτως ενισχύει τον ισχυρισμό περί καλόπιστης νομής.

Εξίσου βαρύνουσα υπήρξε η διαπίστωση ότι το Δημόσιο παρέμεινε επί δεκαετίες πλήρως αδρανές. Ουδέποτε εξέδωσε πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής, ουδέποτε άσκησε εμπράγματη αγωγή ή υπέβαλε μήνυση για κατάληψη δημοσίου κτήματος, ουδέποτε ενήργησε υλικές πράξεις επί του ακινήτου, ενώ την ίδια στιγμή εισέπραττε επί δεκαετίες τους φόρους, τα τέλη και τα δικαιώματα που το αφορούσαν. Η στάση αυτή, όπως έκρινε το δικαστήριο, ενίσχυε διαρκώς την πεποίθηση της νομέως ότι το ακίνητο της ανήκε.
Τι αναγνώρισε το Εφετείο
Με την απόφασή του το Μονομελές Εφετείο Δωδεκανήσου έκανε δεκτή την έφεση τυπικά και κατ’ ουσίαν, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, κράτησε την υπόθεση και, δικάζοντας εκ νέου την αγωγή, αναγνώρισε ότι η ενάγουσα είναι κυρία του οικοπέδου των 56,40 τετραγωνικών μέτρων, καθώς συμπληρώθηκε στο πρόσωπό της ο νόμιμος χρόνος χρησικτησίας του άρθρου 4 του νόμου 3127/2003, με νομή που εκτεινόταν συνεχώς και αδιαλείπτως από το 1971 έως και πέραν της κρίσιμης ημερομηνίας της 19ης Μαρτίου 2003. Διατάχθηκε επίσης η επιστροφή του παραβόλου των 100 ευρώ στην εκκαλούσα, ενώ η δικαστική δαπάνη και για τους 2 βαθμούς δικαιοδοσίας, ύψους 300 ευρώ, επιβλήθηκε σε βάρος του ηττηθέντος Δημοσίου.