Το Εφετείο Δωδεκανήσου δικαίωσε Ροδίτισσα έναντι του Ελληνικού Δημοσίου και της αναγνώρισε την κυριότητα ακινήτου με χρησικτησία

• Μια από τις ελά­χι­στες αγω­γές χρη­σι­κτη­σί­ας κατά του Δη­μο­σί­ου που ευ­δο­κι­μούν έφτα­σε αίσια στο τέλος της, καθώς το δευ­τε­ρο­βάθ­μιο δι­κα­στή­ριο ανέ­τρε­ψε την πρω­τό­δι­κη απόρ­ρι­ψη και ανα­γνώ­ρι­σε ότι η ενά­γου­σα κα­τέ­στη κυρία οι­κο­πέ­δου στη συ­νοι­κία του Αγίου Γε­ωρ­γί­ου, το οποίο νε­μό­ταν αδια­τά­ρα­κτα από το 1971

Σπά­νια δι­κα­στι­κή δι­καί­ω­ση ιδιώ­τη απέ­να­ντι στο Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο κα­τα­γρά­φη­κε στη Ρόδο, με από­φα­ση του Μο­νο­με­λούς Εφε­τεί­ου Δω­δε­κα­νή­σου που δη­μο­σιεύ­θη­κε στις 7 Ιου­λί­ου 2026. Το δι­κα­στή­ριο, δι­κά­ζο­ντας έφεση κατά απορ­ρι­πτι­κής από­φα­σης του Μο­νο­με­λούς Πρω­το­δι­κεί­ου Ρόδου, έκανε δεκτή την αγωγή ημε­δα­πής και ανα­γνώ­ρι­σε ότι αυτή απέ­κτη­σε με έκτα­κτη χρη­σι­κτη­σία την κυ­ριό­τη­τα ακι­νή­του 56,40 τε­τρα­γω­νι­κών μέ­τρων, το οποίο φε­ρό­ταν επί δε­κα­ε­τί­ες στα κτη­μα­το­λο­γι­κά βι­βλία ως ιδιο­κτη­σία του Δη­μο­σί­ου. Πρό­κει­ται για μια από τις λι­γο­στές πε­ρι­πτώ­σεις στις οποί­ες τέ­τοια αξί­ω­ση ευ­δο­κι­μεί, δε­δο­μέ­νου ότι ο κα­νό­νας του δι­καί­ου θέλει τα δη­μό­σια κτή­μα­τα ανε­πί­δε­κτα χρη­σι­κτη­σί­ας και το Δη­μό­σιο κατά πλά­σμα του νόμου νομέα τους.

Την υπό­θε­ση χει­ρί­στη­κε για λο­γα­ρια­σμό της εκ­κα­λού­σας ο δι­κη­γό­ρος Ρόδου κ. Βα­σί­λειος Κα­βου­ριού.

Η στενή κερ­κό­πορ­τα του νόμου 3127/2003

Το νο­μι­κό υπό­βα­θρο της υπό­θε­σης βρί­σκε­ται στο άρθρο 4 του νόμου 3127/2003, μια διά­τα­ξη που λει­τουρ­γεί ως αυ­στη­ρά οριο­θε­τη­μέ­νη εξαί­ρε­ση στην από­λυ­τη προ­στα­σία της δη­μό­σιας κτή­σης. Σύμ­φω­να με αυτή, όποιος νέ­με­ται αδια­τά­ρα­κτα ακί­νη­το εντός σχε­δί­ου πό­λε­ως ή εντός οι­κι­σμού προ­ϋ­φι­στά­με­νου του 1923, εμ­βα­δού έως 2.000 τε­τρα­γω­νι­κών μέ­τρων, επί 30 του­λά­χι­στον έτη που συ­μπλη­ρώ­νο­νται έως τις 19 Μαρ­τί­ου 2003, θε­ω­ρεί­ται κύ­ριος ένα­ντι του Δη­μο­σί­ου, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρι­σκό­ταν σε κακή πίστη. Κρί­σι­μο στοι­χείο, όπως το­νί­ζε­ται και στην από­φα­ση, είναι ότι το βάρος από­δει­ξης της κακής πί­στης δεν το φέρει ο ιδιώ­της αλλά το ίδιο το Δη­μό­σιο, κάτι που αντι­στρέ­φει τον γε­νι­κό κα­νό­να του Αστι­κού Κώ­δι­κα και έχει επι­βε­βαιω­θεί από σειρά απο­φά­σε­ων του Αρεί­ου Πάγου, με­τα­ξύ των οποί­ων και της Ολο­μέ­λειας.

Στην πράξη, ωστό­σο, οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις αυτές απο­δει­κνύ­ο­νται δυ­σθε­ώ­ρη­τες για τους πε­ρισ­σό­τε­ρους δια­δί­κους, καθώς οποια­δή­πο­τε νό­μι­μη πα­ρε­νό­χλη­ση από την πλευ­ρά του Δη­μο­σί­ου έως την κρί­σι­μη ημε­ρο­μη­νία, όπως η επί­δο­ση πρω­το­κόλ­λου διοι­κη­τι­κής απο­βο­λής ή η κοι­νο­ποί­η­ση πρά­ξης κα­θο­ρι­σμού απο­ζη­μί­ω­σης αυ­θαί­ρε­της χρή­σης, δια­κό­πτει το αδια­τά­ρα­κτο της νομής και ανα­τρέ­πει το οι­κο­δό­μη­μα της αξί­ω­σης. Ακρι­βώς γι’ αυτό οι αγω­γές του εί­δους σπα­νί­ως τε­λε­σφο­ρούν.

Μια ιστο­ρία που ξε­κι­νά από το 1956 στα μα­ρά­σια του Αγίου Γε­ωρ­γί­ου

Το επί­δι­κο οι­κό­πε­δο βρί­σκε­ται εντός του σχε­δί­ου πό­λε­ως της Ρόδου, στην ιστο­ρι­κή πε­ριο­χή των μα­ρα­σιών του Αγίου Γε­ωρ­γί­ου, γει­το­νιών που κα­τοι­κή­θη­καν από Ρό­διους ήδη από τις αρχές του δέ­κα­του έκτου αιώνα και συ­νε­νώ­θη­καν στα­δια­κά έως το 1912 στην πρώτη επέ­κτα­ση της πόλης εκτός των τει­χών. Το ακί­νη­το είχε πε­ριέλ­θει στο Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο το 1950, συ­νε­πεία της ελ­λη­νοϊ­τα­λι­κής σύμ­βα­σης του 1949 για την πε­ριου­σία στα Δω­δε­κά­νη­σα, και ακο­λού­θως στον Ορ­γα­νι­σμό Δια­χεί­ρι­σης Ακι­νή­του Πε­ριου­σί­ας του Δη­μο­σί­ου εν Δω­δε­κα­νή­σω.

Όπως προ­κύ­πτει από τα στοι­χεία της υπό­θε­σης, από το 1956 το επί­μα­χο τμήμα το χρη­σι­μο­ποιού­σε όμο­ρος ιδιο­κτή­της ως ενιαίο με τη δική του ιδιο­κτη­σία, απο­θη­κεύ­ο­ντας εκεί καυ­σό­ξυ­λα και καλ­λιερ­γώ­ντας φυτά και δέ­ντρα. Το 1962 το με­τα­βί­βα­σε με άτυπη πώ­λη­ση στη μη­τέ­ρα της με­τέ­πει­τα ενά­γου­σας, η οποία δια­τη­ρού­σε επί­σης όμορη ιδιο­κτη­σία και συ­νέ­χι­σε να το χρη­σι­μο­ποιεί ως αυλή. Το 1969 η ίδια ανή­γει­ρε εντός του ακι­νή­του ισό­γεια οικία 43 τε­τρα­γω­νι­κών μέ­τρων, συν­δε­δε­μέ­νη με τα δί­κτυα ύδρευ­σης και ηλε­κτρο­δό­τη­σης, και το 1971 τη με­τα­βί­βα­σε με άτυπη γο­νι­κή πα­ρο­χή στην κόρη της. Έκτο­τε η τε­λευ­ταία διέ­με­νε εκεί με την οι­κο­γέ­νειά της, φρό­ντι­ζε και συ­ντη­ρού­σε το ακί­νη­το, εξα­σφά­λι­σε πα­ρο­χή ρεύ­μα­τος στο όνομά της από τον Φε­βρουά­ριο του 1973, ενώ αρ­γό­τε­ρα το εκ­μί­σθω­νε σε τρί­τους, το δή­λω­νε στο Ε9 και κα­τέ­βαλ­λε τους ανα­λο­γού­ντες φό­ρους.

Το κρί­σι­μο ζή­τη­μα της καλής πί­στης  και η ανα­τρο­πή  της πρω­τό­δι­κης κρί­σης

Το Πρω­το­δι­κείο Ρόδου είχε απορ­ρί­ψει την αγωγή, κά­νο­ντας δεκτή την έν­στα­ση του Δη­μο­σί­ου περί κακής πί­στης της ενά­γου­σας. Το Εφε­τείο όμως κα­τέ­λη­ξε στο ακρι­βώς αντί­θε­το συ­μπέ­ρα­σμα. Κα­θο­ρι­στι­κό ρόλο στη δευ­τε­ρο­βάθ­μια κρίση έπαι­ξε το γε­γο­νός ότι το Δη­μό­σιο δεν απέ­δει­ξε, ως όφει­λε, ότι η ενά­γου­σα κατά την κτήση της νομής το 1971 γνώ­ρι­ζε ή από βαριά αμέ­λεια αγνο­ού­σε ότι το ακί­νη­το ήταν κα­τα­χω­ρι­σμέ­νο ως δη­μό­σια ιδιο­κτη­σία. Το δι­κα­στή­ριο επι­σή­μα­νε ότι, εφό­σον ούτε η ίδια ούτε η μη­τέ­ρα της διέ­θε­ταν νό­μι­μο τίτλο, δεν συ­νέ­τρε­χε λόγος έρευ­νας στα κτη­μα­το­λο­γι­κά βι­βλία, ενώ η έλ­λει­ψη τυ­πι­κού τί­τλου, κατά πάγια νο­μο­λο­γία, όχι μόνο δεν συ­νι­στά ομο­λο­γία κακής πί­στης αλλά αντι­θέ­τως ενι­σχύ­ει τον ισχυ­ρι­σμό περί κα­λό­πι­στης νομής.

Εξί­σου βα­ρύ­νου­σα υπήρ­ξε η δια­πί­στω­ση ότι το Δη­μό­σιο πα­ρέ­μει­νε επί δε­κα­ε­τί­ες πλή­ρως αδρα­νές. Ου­δέ­πο­τε εξέ­δω­σε πρω­τό­κολ­λο διοι­κη­τι­κής απο­βο­λής, ου­δέ­πο­τε άσκη­σε εμπράγ­μα­τη αγωγή ή υπέ­βα­λε μή­νυ­ση για κα­τά­λη­ψη δη­μο­σί­ου κτή­μα­τος, ου­δέ­πο­τε ενήρ­γη­σε υλι­κές πρά­ξεις επί του ακι­νή­του, ενώ την ίδια στιγ­μή ει­σέ­πρατ­τε επί δε­κα­ε­τί­ες τους φό­ρους, τα τέλη και τα δι­καιώ­μα­τα που το αφο­ρού­σαν. Η στάση αυτή, όπως έκρι­νε το δι­κα­στή­ριο, ενί­σχυε διαρ­κώς την πε­ποί­θη­ση της νο­μέ­ως ότι το ακί­νη­το της ανήκε.

Τι ανα­γνώ­ρι­σε το Εφε­τείο

Με την από­φα­σή του το Μο­νο­με­λές Εφε­τείο Δω­δε­κα­νή­σου έκανε δεκτή την έφεση τυ­πι­κά και κατ’ ου­σί­αν, εξα­φά­νι­σε την πρω­τό­δι­κη από­φα­ση, κρά­τη­σε την υπό­θε­ση και, δι­κά­ζο­ντας εκ νέου την αγωγή, ανα­γνώ­ρι­σε ότι η ενά­γου­σα είναι κυρία του οι­κο­πέ­δου των 56,40 τε­τρα­γω­νι­κών μέ­τρων, καθώς συ­μπλη­ρώ­θη­κε στο πρό­σω­πό της ο νό­μι­μος χρό­νος χρη­σι­κτη­σί­ας του άρ­θρου 4 του νόμου 3127/2003, με νομή που εκτει­νό­ταν συ­νε­χώς και αδια­λεί­πτως από το 1971 έως και πέραν της κρί­σι­μης ημε­ρο­μη­νί­ας της 19ης Μαρ­τί­ου 2003. Δια­τά­χθη­κε επί­σης η επι­στρο­φή του πα­ρα­βό­λου των 100 ευρώ στην εκ­κα­λού­σα, ενώ η δι­κα­στι­κή δα­πά­νη και για τους 2 βαθ­μούς δι­καιο­δο­σί­ας, ύψους 300 ευρώ, επι­βλή­θη­κε σε βάρος του ητ­τη­θέ­ντος Δη­μο­σί­ου.