Το Airbnb ξεπέρασε τα ξενοδοχεία στην Ελλάδα

Ξεκί­νησε στα τέλη της δεκα­ε­τίας του 2000 όταν δύο νεαροί συγκά­τοι­κοι στο Σαν Φραν­σί­σκο απο­φά­σι­σαν να μισθώ­σουν το δια­μέ­ρι­σμά τους με ένα φου­σκωτό στρώμα ύπνου σε επι­σκέ­πτες, προ­σφέ­ρο­ντάς τους ένα πρό­χειρο πρωινό. Από εκεί «βαπτί­στηκε» και η μεγα­λύ­τερη ηλε­κτρο­νική πλατ­φόρμα προ­ώ­θη­σης αυτών των μισθώ­σεων: Airbnb: Air Bed and Breakfast. Δια­δό­θηκε στην Ευρώπη ως μοντέλο της «οικο­νο­μίας του δια­μοι­ρα­σμού», όπου ταξι­διώ­τες μπο­ρού­σαν να μοι­ρά­ζο­νται τα σπίτια άλλων ταξι­διω­τών στους τόπους δια­μο­νής τους. Ηρθε στην Ελλάδα στα μέσα της προη­γού­με­νης δεκα­ε­τίας και άρχισε να λαμ­βά­νει σοβαρές δια­στά­σεις ως τρόπος αξιο­ποί­η­σης χιλιά­δων μικρών δια­με­ρι­σμά­των που αδυ­να­τού­σαν να βρουν αξιό­πι­στους ενοι­κια­στές εν μέσω της ελλη­νι­κής κρίσης χρέους. Πάτησε στην ισχυρή ανά­πτυξη του ελλη­νι­κού του­ρι­σμού και στην έντονη ζήτηση από –αρχικά– μικρό­τε­ρης ηλικίας ταξι­διώ­τες που ήθελαν να βιώσουν τον τρόπο ζωής των ντόπιων στους προ­ο­ρι­σμούς που επι­σκέ­πτο­νταν. Και άρχισε να γιγα­ντώ­νε­ται με την παν­δη­μία που επέ­τεινε την επι­θυ­μία των του­ρι­στών για ιδιω­τι­κό­τητα αλλά και την ανα­ζή­τηση αντα­γω­νι­στικά τιμο­λο­γη­μέ­νων κατα­λυ­μά­των σε περιο­χές που υπήρχαν ξενο­δο­χεια­κές υπο­δο­μές ή απο­τε­λώ­ντας μονό­δρομο σε προ­ο­ρι­σμούς που δεν δια­θέ­τουν επαρ­κείς ξενο­δο­χεια­κές υπο­δο­μές φιλο­ξε­νίας.

Το άλμα

Σήμερα οι βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, δηλαδή η ενοι­κί­αση κατοι­κιών στις πόλεις, στην περι­φέ­ρεια και στα νησιά σε Ελληνες και ξένους ταξι­διώ­τες από ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των, αντι­στοι­χούν σε κάτι περισ­σό­τερο από το 50% της προ­σφο­ράς κλινών φιλο­ξε­νίας και στο 25% περίπου των δια­νυ­κτε­ρεύ­σεων που πραγ­μα­το­ποιού­νται στη χώρα. Τα άλλα 50% και 75% αντί­στοιχα καλύ­πτουν τα ξενο­δο­χεία.

Ευρω­παϊκή μάστιγα η ακριβή στέγη

Στην Ελλάδα σήμερα, σύμφωνα με τα στοι­χεία του Ξενο­δο­χεια­κού Επι­με­λη­τη­ρίου Ελλάδας (ΞΕΕ) που απει­κο­νί­ζουν την κατά­σταση στα τέλη του 2024, λει­τουρ­γούν 10.104 ξενο­δο­χεία όλων των κατη­γο­ριών με συνο­λικά 447.363 δωμάτια και 894.854 κρε­βά­τια. Δεν είναι όλα αυτά τα ξενο­δο­χεία ανοιχτά όλο το έτος, καθώς ένα πολύ μεγάλο ποσοστό λει­τουρ­γεί μόνο το καλο­καίρι ανοί­γο­ντας τον Μάιο ή ακόμη και τον Ιούνιο. Ωστόσο ήδη από τον Απρίλιο, σύμφωνα με τα τελευ­ταία στοι­χεία του Ινστι­τού­του του Συν­δέ­σμου Ελλη­νι­κών Του­ρι­στι­κών Επι­χει­ρή­σεων (ΙΝΣΕΤΕ), σε κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης δια­τί­θε­νται 1 εκατ. κλίνες.

Αριθμός που ξεπερ­νάει δηλαδή κατά περίπου 107.000 κρε­βά­τια τις δια­θέ­σι­μες κλίνες σε ξενο­δο­χεία. Είναι προ­φα­νές ότι η συγκε­κρι­μένη δρα­στη­ριό­τητα απο­τε­λεί πλέον ανα­πό­σπα­στο στοι­χείο του ελλη­νι­κού του­ρι­σμού και μάλιστα βασική υποδομή, αφού, όπως χαρα­κτη­ρι­στικά ανα­φέ­ρει επι­χει­ρη­μα­τίας του του­ρι­στι­κού κλάδου, «αν έκλει­ναν εν μια νυκτί όλα τα κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, δεν θα είχαμε κυριο­λε­κτικά πού να βάλουμε τους του­ρί­στες».

Σε κάθε περί­πτωση, η εξέλιξη του αριθμού των κατα­λυ­μά­των βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης κατά το πρώτο τετρά­μηνο του 2025 δείχνει συνε­χι­ζό­μενη αύξηση σε σύγκριση με την αντί­στοιχη περίοδο του 2024, δια­τη­ρώ­ντας τη δυνα­μική που ξεκί­νησε το 2023 και ενι­σχύ­θηκε εντός του 2024, σημειώ­νει το ΙΝΣΕΤΕ. Τα μεγέθη αυτά έρχο­νται παρά την αυστη­ρο­ποί­ηση της αντι­με­τώ­πι­σης της συγκε­κρι­μέ­νης δρα­στη­ριό­τη­τας από την πολι­τεία, η οποία έχει εντάξει τους ιδιο­κτή­τες που εκμε­ταλ­λεύ­ο­νται περισ­σό­τερα από δύο ακίνητα με αυτόν τον τρόπο στην κατη­γο­ρία των επαγ­γελ­μα­τιών. Και παρά την αυστη­ρο­ποί­ηση των κανο­νι­σμών λει­τουρ­γίας τους από τον ερχό­μενο Οκτώ­βριο, μετά το νομο­σχέ­διο του υπουρ­γείου Του­ρι­σμού που πέρασε από τη Βουλή πέρυσι.

Ας δούμε τα στοι­χεία λίγο ανα­λυ­τι­κό­τερα: Το δεύτερο τρίμηνο του 2025 ξεκί­νησε με άνοδο της προ­σφο­ράς ακι­νή­των προς βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση, καθώς τον Απρίλιο κατα­γρά­φη­καν 228.000 κατα­λύ­ματα, αυξη­μένα κατά 16.000 σε σχέση με τον Απρίλιο του 2024 (212.000). Η αύξηση αυτή ενι­σχύει περαι­τέρω την ανοδική τροχιά του πρώτου τρι­μή­νου, επι­ση­μαί­νει το Ινστι­τούτο του Συν­δέ­σμου Ελλη­νι­κών Του­ρι­στι­κών Επι­χει­ρή­σεων. «O αριθμός των κλινών βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης σε εθνικό επίπεδο κατέ­γραψε σταθερή ανοδική πορεία κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, συνε­χί­ζο­ντας τη θετική τάση του 2024, ενώ το δεύτερο τρίμηνο ξεκί­νησε με ισχυρή άνοδο, καθώς τον Απρίλιο κατα­γρά­φη­καν 1 εκατ. κλίνες, αυξη­μέ­νες κατά 72.000 σε σχέση με τις 936.000 του Απρι­λίου 2024».

Η θυμω­μένη γενιά των ενοι­κια­στών

Επι­ση­μαί­νε­ται πως είναι η πρώτη φορά που ο αριθμός των δια­θέ­σι­μων κλινών σε βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις ξεπέ­ρασε το 1 εκατ. ήδη από τον Απρίλιο, καθώς την προη­γού­μενη χρονιά το αντί­στοιχο όριο είχε κατα­γρα­φεί μόλις τον Ιούλιο, που απο­τε­λεί και μήνα αιχμής για τον του­ρι­σμό.

Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειω­θεί πάντως ότι η προ­σφορά αυτών των κατα­λυ­μά­των δεν σημαί­νει πως επι­τυγ­χά­νο­νται και οι πλη­ρό­τη­τες που επι­τυγ­χά­νουν τα ξενο­δο­χεία. Ετσι οι δια­νυ­κτε­ρεύ­σεις που πραγ­μα­το­ποιού­νται σε αυτά υπο­λο­γί­ζε­ται ότι παρα­μέ­νουν ακόμη σημα­ντικά χαμη­λό­τε­ρες από αυτές που γίνο­νται σε ξενο­δο­χεία.

«Αν έκλει­ναν εν μια νυκτί όλα τα κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, δεν θα είχαμε πού να βάλουμε τους του­ρί­στες», λέει επι­χει­ρη­μα­τίας του του­ρι­στι­κού κλάδου.

Στη συντρι­πτική πλειο­νό­τητα η ζήτηση για τέτοιες μισθώ­σεις προ­έρ­χε­ται από ξένους: η έναρξη του δεύ­τε­ρου τρι­μή­νου ενί­σχυσε περαι­τέρω την κυριαρ­χία των αλλο­δα­πών, καθώς τον Απρίλιο αυτοί αντι­προ­σώ­πευαν το 86% των επι­σκε­πτών, έναντι μόλις 14% των ημε­δα­πών.

Η κόντρα με τα ξενο­δο­χεία

Καθώς η συγκε­κρι­μένη δρα­στη­ριό­τητα αποκτά πλέον χαρα­κτη­ρι­στικά συστη­μι­κής παρου­σίας στον του­ρι­στικό κλάδο, η αντι­πα­ρά­θεση με τους ξενο­δό­χους κλι­μα­κώ­νε­ται. Η συντε­ταγ­μένη ξενο­δο­χία μιλάει για αθέμιτο αντα­γω­νι­σμό, καθώς τα κατα­λύ­ματα αυτά εξαι­ρού­νται από πλήθος αδειο­δο­τι­κών και άλλων δια­δι­κα­σιών που ισχύουν για τα ξενο­δο­χεία.

Ωστόσο, στον κλάδο έχει επι­βλη­θεί τέλος κλι­μα­τι­κής κρίσης, ενώ η φορο­λο­γική αντι­με­τώ­πιση της δρα­στη­ριό­τη­τας ως επι­χει­ρη­μα­τι­κής του­λά­χι­στον για όσους δια­θέ­τουν με αυτόν τον τρόπο περισ­σό­τερα από δύο ακίνητα βγάζει από το τραπέζι τα περί αθέ­μι­του φορο­λο­γι­κού αντα­γω­νι­σμού.

Στην Airbnb για σεφ, σπα και ιδιω­τι­κές ξενα­γή­σεις

Ειδικά καθώς, σύμφωνα με στοι­χεία που παρου­σί­ασε η Ανε­ξάρ­τητη Αρχή Δημο­σίων Εσόδων νωρί­τερα φέτος και μετα­φέ­ρει στην «Καθη­με­ρινή» ο Σύν­δε­σμος Εται­ρειών Βρα­χυ­χρό­νιας Μίσθω­σης Ακι­νή­των (STAMA Greece), «η φορο­λο­γική συμ­μόρ­φωση των επι­χει­ρή­σεων που ασχο­λού­νται με τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις είναι της τάξης του 92%». Η ίδια πηγή εξηγεί πως υπάρχει μια πολύ μεγάλη διαφορά με τα ξενο­δο­χεία, καθώς δεν παρέ­χο­νται υπη­ρε­σίες παρά μόνο φιλο­ξε­νία και έτσι η δρα­στη­ριό­τητα είναι συμπλη­ρω­μα­τική των ξενο­δο­χείων. Ο STAMA εκπρο­σω­πεί 260 εται­ρείες με 8.500 κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, αλλά τα μέλη του αυξά­νο­νται συνεχώς.

Παρά τα μεγέθη του συγκε­κρι­μέ­νου τομέα, η τοπική αυτο­διοί­κηση, οι περι­φέ­ρειες αλλά και η κεντρική διοί­κηση συχνά επι­μέ­νουν να παρα­γνω­ρί­ζουν το απο­τύ­πωμά του. Απο­τέ­λε­σμα είναι ο προ­γραμ­μα­τι­σμός επεν­δύ­σεων και συντη­ρή­σεων για κρί­σι­μες υπο­δο­μές, όπως ηλε­κτρο­δό­τηση, ύδρευση, δια­χεί­ριση στερεών και υγρών απο­βλή­των, αλλά και μετα­φο­ρι­κών υπο­δο­μών, όπως αερο­δρό­μια και οδικοί άξονες, να είναι επιει­κώς ανε­παρ­κής.

Η στε­γα­στική κρίση

Την ίδια ώρα η δρα­στη­ριό­τητα ενο­χο­ποιεί­ται για ένα μεγάλο μέρος της στε­γα­στι­κής κρίσης, καθώς σε μια χώρα που τα προη­γού­μενα 15 χρόνια δεν χτί­στηκε σχεδόν τίποτα στον οικι­στικό τομέα, έρχεται τώρα η ζήτηση από τους ξένους επι­σκέ­πτες της να αφαι­ρέ­σει ακίνητα από τα προ­σφε­ρό­μενα σε κατοί­κους και κρί­σι­μες ομάδες, όπως τα νέα ζευ­γά­ρια, οι φοι­τη­τές και οι ασθε­νέ­στε­ρες οικο­νο­μικά τάξεις.

Το του­ρι­στικό Big Bang της Αθήνας

Η άνοδος των τιμών των ακι­νή­των και των ενοι­κίων που φέρνει η αυξη­μένη ζήτηση από τον του­ρι­σμό είναι γεγονός, που έχει απο­φα­σί­σει να αντι­με­τω­πί­σει ήδη εδώ και του­λά­χι­στον ενάμιση χρόνο η κυβέρ­νηση. Ανα­κοί­νωσε έτσι φορο­λο­γικά κίνητρα για τη μετα­φορά ακι­νή­των από την αγορά βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης σε εκείνη της μακρο­χρό­νιας. Αλλά, φευ, όπως προ­κύ­πτει από τα παρα­πάνω στοι­χεία, δεν έχει ακόμη απο­δώ­σει.

Παρά τα κίνητρα, προ­τι­μούν τους του­ρί­στες από τους ενοι­κια­στές

Του Νίκου Ρου­σά­νο­γλου

Ελκυ­στική παρα­μέ­νει η εκμε­τάλ­λευση ακι­νή­των μέσω των ψηφια­κών πλατ­φορ­μών βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, καθώς, όπως σημειώ­νουν πηγές της αγοράς, είναι ελά­χι­στοι οι ιδιο­κτή­τες εκείνοι που έχουν επι­λέ­ξει να επι­στρέ­ψουν στη μακρο­χρό­νια μίσθωση, ειδικά μάλιστα αν το ακίνητό τους βρί­σκε­ται σε κάποια δημο­φιλή του­ρι­στικά περιοχή. Μάλιστα, αυτό συμ­βαί­νει ακόμη κι αν τα «νούμερα» συνη­γο­ρούν υπέρ της αξιο­ποί­η­σης μέσω μακρο­χρό­νιας μίσθω­σης και όχι της βρα­χυ­χρό­νιας, όπου η γρα­φειο­κρα­τία και ο προ­σω­πι­κός χρόνος που απαι­τεί­ται πολ­λα­πλα­σιά­ζο­νται, χωρίς να συνυ­πο­λο­γί­ζε­ται και η ανα­σφά­λεια των συνεχών αλλαγών του νομο­θε­τι­κού πλαι­σίου.

Με δεδο­μένη την απα­γό­ρευση λει­τουρ­γίας νέων κατα­λυ­μά­των από την 1η Ιανουα­ρίου στο κέντρο της Αθήνας, ο κύριος όγκος της ανά­πτυ­ξης νέων κατα­λυ­μά­των εντο­πί­ζε­ται στην περι­φέ­ρεια και ιδίως σε δημο­φι­λείς του­ρι­στικά περιο­χές, όπως η Κρήτη, το Ιόνιο και τα νησιά των Κυκλά­δων. Η εξέλιξη αυτή έχει ως απο­τέ­λε­σμα να μεγε­θύ­νο­νται οι ελλεί­ψεις στέγης είτε για επο­χι­κούς εργα­ζο­μέ­νους είτε για δημό­σιους λει­τουρ­γούς, π.χ. γιατροί, δάσκα­λοι κ.ά. Με βάση τα σχετικά στοι­χεία, υπο­λο­γί­ζε­ται ότι κάθε χρόνο πάνω από 3.000 δημό­σιοι υπάλ­λη­λοι, σε συνο­λικά 31 νησιω­τι­κές περιο­χές, δυσκο­λεύ­ο­νται σημα­ντικά να βρουν προσιτή στέγη, ακριβώς λόγω του ελλείμ­μα­τος προ­σφο­ράς.

Τον περα­σμένο Σεπτέμ­βριο, η τότε υπουρ­γός Κοι­νω­νι­κής Συνοχής και Οικο­γέ­νειας, Σοφία Ζαχα­ράκη, είχε δηλώσει ότι σε συνερ­γα­σία με την Τοπική Αυτο­διοί­κηση, το υπουρ­γείο θα προ­χω­ρούσε στον εντο­πι­σμό δημο­τι­κών και κρα­τι­κών κτιρίων προ­κει­μέ­νου να ανα­και­νι­στούν και να δια­τε­θούν για τη φιλο­ξε­νία π.χ. δασκά­λων και γιατρών, τόσο σε νησιω­τι­κές όσο και σε παρα­με­θό­ριες και ορεινές ή ημιο­ρει­νές περιο­χές. Απο­μέ­νει να φανεί φέτος το κατά πόσο έχει ωρι­μά­σει η σχετική πρω­το­βου­λία, ώστε να απο­δώ­σει καρπούς.

Οπως ανέφερε σε πρό­σφατη δημόσια τοπο­θέ­τησή του ο Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και διευ­θύ­νων σύμ­βου­λος της Geoaxis, εται­ρείας πιστο­ποι­η­μέ­νων εκτι­μη­τών, «στην Ελλάδα δεν έχουμε ανα­πτύ­ξει την απαι­τού­μενη νοο­τρο­πία και συμπε­ρι­λαμ­βάνω και τον εαυτό μου, ως νησιώτη. Θα μπο­ρού­σαν π.χ. οι ιδιο­κτή­τες εξο­χι­κών σπιτιών να ανοί­ξουν τα σπίτια τους, που μένουν κλειστά σχεδόν όλο τον χρόνο, με εξαί­ρεση 15-20 μέρες το καλο­καίρι, και να προ­σφέ­ρουν περισ­σό­τε­ρες επι­λο­γές στέ­γα­σης στους δημό­σιους λει­τουρ­γούς, π.χ. τους εργα­ζό­με­νους στην εκπαί­δευση».

Το «μπόνους» της τριε­τούς μηδε­νι­κής φορο­λό­γη­σης για όσους βγουν από τη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση δεν έχει απο­δώ­σει.

Το βέβαιο είναι ότι το μέτρο της προ­σέλ­κυ­σης περισ­σό­τε­ρων ιδιο­κτη­τών στην επιλογή της μακρο­χρό­νιας μίσθω­σης, με κίνητρο τη μηδε­νική φορο­λό­γηση για την πρώτη τριετία, δεν έχει μέχρι σήμερα απο­τέ­λε­σμα. Ο λόγος είναι ο τρόπος εφαρ­μο­γής, μια και η επιλογή του υπουρ­γείου Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών ήταν να συν­δέ­σει τη φορο­α­παλ­λαγή με τον μισθωτή, κάτι που σημαί­νει ότι αν αυτός επι­λέ­ξει να απο­χω­ρή­σει, π.χ. ακόμη και έπειτα από 10 μέρες από το ακίνητο, ο ιδιο­κτή­της χάνει όλο το όφελος της τριε­τίας, ακόμη κι αν βρει άμεσα νέο ενοι­κια­στή. Δυσλει­τουρ­γική, ειδικά για τους δημο­σί­ους υπαλ­λή­λους και τους επο­χι­κούς εργα­ζο­μέ­νους, είναι και η υπο­χρε­ω­τική δέσμευση της τριε­τίας, μια και οι περισ­σό­τε­ροι ενδια­φέ­ρο­νται για ετήσιες μισθώ­σεις, ή ακόμη και εξά­μη­νες.

Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο εξε­τά­ζο­νται αλλαγές στη ρύθμιση, επι­τρέ­πο­ντας όχι μόνο μία, αλλά περισ­σό­τε­ρες συμ­βά­σεις μίσθω­σης, εντός της ίδιας τριε­τίας, ώστε να μη χάνεται το όφελος της φορο­α­παλ­λα­γής.

Oι 10 αιτίες της στε­γα­στι­κής κρίσης

Παράλ­ληλα, με τον τρόπο αυτό θα αμβλυν­θεί και η επι­φύ­λαξη κάποιων ιδιο­κτη­τών απέ­να­ντι σε φαι­νό­μενα ανεί­σπρα­κτων ενοι­κίων. Επι­πλέον, εξε­τά­ζε­ται η μείωση της υπο­χρε­ω­τι­κής τριε­τίας, π.χ. στους 12 μήνες, ώστε να μπο­ρέ­σουν να εξυ­πη­ρε­τη­θούν και οι δημό­σιοι υπάλ­λη­λοι, αλλά και οι φοι­τη­τές, που ίσως δεν χρειά­ζο­νται ακίνητο για μεγάλο χρονικό διά­στημα.

Πάντως, κάποιοι μεμο­νω­μέ­νοι ιδιώτες εκτι­μά­ται ότι θα επι­λέ­ξουν, ούτως ή άλλως, να επι­στρέ­ψουν στη μακρο­χρό­νια μίσθωση από τον προσεχή Οκτώ­βριο, όταν θα τεθούν σε ισχύ οι νέες προ­δια­γρα­φές λει­τουρ­γίας όλων των κατα­λυ­μά­των βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης της χώρας. Με βάση τις σχε­τι­κές δια­τά­ξεις, προ­κει­μέ­νου να λάβει τη σχετική αδειο­δό­τηση, το κάθε κατά­λυμα θα πρέπει να δια­θέ­τει επαρκή φωτισμό, αερισμό και κλι­μα­τι­σμό, αλλά και να είναι ασφα­λι­σμένο έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυ­χή­ματα που μπορεί να προ­κλη­θούν.

Επίσης, όλα τα κατα­λύ­ματα θα πρέπει να δια­θέ­τουν υπεύ­θυνη δήλωση ηλε­κτρο­λό­γου εγκα­τα­στάτη, πυρο­σβε­στή­ρες και ανι­χνευ­τές καπνού, ρελέ διαρ­ροής ή ρελέ αντι­η­λε­κτρο­πλη­ξιακό και ενδεί­ξεις σήμαν­σης δια­φυ­γής και να δια­θέ­τουν πιστο­ποι­η­τικό μυο­κτο­νίας και απε­ντό­μω­σης, φαρ­μα­κείο με είδη πρώτων βοη­θειών, καθώς και οδηγό με τηλέ­φωνα πρώτης ανάγκης.

Πηγή: kathimerini.gr