Δύο αυθαίρετα υπόστεγα στον ακάλυπτο χώρο δεν αρκούν για να ακυρωθεί η πώληση κατοικίας έκρινε το Πολυμελές Πρωτοδικείο

• Ο πωλητής, κάτοι­κος ΗΠΑ, ζητούσε να κηρυ­χθεί απο­λύ­τως άκυρο το συμ­βό­λαιο του Φεβρουα­ρίου 2023 και να του επι­στρα­φεί η κατοι­κία που είχε μετα­βι­βά­σει σε ζευγάρι αντί 160.000 ευρώ. Το δικα­στή­ριο απέρ­ριψε την αγωγή ως νομικά αβάσιμη και του επέβαλε δικα­στικά έξοδα 3.000 ευρώ

Μια αγο­ρα­πω­λη­σία που ολο­κλη­ρώ­θηκε τον Φεβρουά­ριο του 2023, με το τίμημα να εξο­φλεί­ται πλήρως λίγους μήνες αργό­τερα, κατέ­ληξε στα δικα­στή­ρια από τον ίδιο τον πωλητή. Ο άνθρω­πος που ανή­γειρε την πολυ­κα­τοι­κία και πούλησε μία από τις ορι­ζό­ντιες ιδιο­κτη­σίες της σε ζευγάρι, στρά­φηκε 2 χρόνια αργό­τερα κατά των αγο­ρα­στών ζητώ­ντας να ανα­γνω­ρι­στεί ότι το συμ­βό­λαιο ήταν εξαρχής άκυρο. Το επι­χεί­ρημά του ήταν ότι στον κοι­νό­χρη­στο χώρο του ακι­νή­του υπήρχαν 2 αυθαί­ρετα υπό­στεγα, τα οποία ο ίδιος είχε κατα­σκευά­σει πριν από το 2010 και τα οποία δεν είχαν τακτο­ποι­η­θεί πριν από τη μετα­βί­βαση.

Το Πολυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο, με απόφαση που δημο­σιεύ­θηκε στις 25 Αυγού­στου 2026, δεν δέχθηκε τη θέση αυτή. Έκρινε ότι η πώληση ήταν νόμιμη και έγκυρη, ότι τα υπό­στεγα δεν επη­ρέ­α­ζαν τη μετα­βί­βαση της συγκε­κρι­μέ­νης ιδιο­κτη­σίας και ότι, σε κάθε περί­πτωση, δεν είχε προη­γη­θεί καμία διοι­κη­τική πράξη που να τα χαρα­κτη­ρί­ζει αυθαί­ρετα.

Το προ­σύμ­φωνο και η καθυ­στε­ρη­μένη εξό­φληση

Σύμφωνα με όσα εκτί­θε­νται στην αγωγή, ο ενάγων ήταν κύριος οικο­πέ­δου έκτασης 524,38 τ.μ., επί του οποίου ανή­γειρε διώροφη οικο­δομή. Το κτήριο υπήχθη στο καθε­στώς της ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σίας και δημιουρ­γή­θη­καν αυτο­τε­λείς ιδιο­κτη­σίες, μεταξύ των οποίων και μία υπόγεια κατοι­κία.

Στις 29 Νοεμ­βρίου 2022 υπο­γρά­φηκε προ­σύμ­φωνο, με το οποίο ο ιδιο­κτή­της ανέλαβε την υπο­χρέ­ωση να μετα­βι­βά­σει τη συγκε­κρι­μένη κατοι­κία κατ’ ισο­μοι­ρία στους 2 ενα­γο­μέ­νους αντί τιμή­μα­τος 160.000 ευρώ. Οι αγο­ρα­στές κατέ­βα­λαν αμέσως προ­κα­τα­βολή 100.000 ευρώ. Το υπό­λοιπο ποσό των 60.000 ευρώ επρό­κειτο να καλυ­φθεί από προϊόν δανείου μέσα σε 3 μήνες, δηλαδή έως τις 29 Φεβρουα­ρίου 2023, με δυνα­τό­τητα παρά­τα­σης 2 μηνών σε περί­πτωση καθυ­στέ­ρη­σης της τρά­πε­ζας. Ο ενάγων ισχυ­ρί­ζε­ται ότι το ποσό κατα­βλή­θηκε εκπρό­θε­σμα, στις 10 Μαΐου 2023, χωρίς ωστόσο το στοι­χείο αυτό να απο­τε­λέ­σει τη βάση της αγωγής του.

Το ορι­στικό συμ­βό­λαιο και τα δύο υπό­στεγα

Το ορι­στικό συμ­βό­λαιο υπο­γρά­φηκε στις 20 Φεβρουα­ρίου 2023, πριν εξο­φλη­θεί το τίμημα. Για λογα­ρια­σμό του πωλητή, ο οποίος βρι­σκό­ταν στο εξω­τε­ρικό, υπέ­γραψε πλη­ρε­ξού­σια δικη­γό­ρος του, η οποία, κατά τους ισχυ­ρι­σμούς του, είναι συγ­γε­νής των αγο­ρα­στών.

Ο ενάγων υπο­στη­ρί­ζει ότι η μετα­βί­βαση έγινε χωρίς να έχουν νομι­μο­ποι­η­θεί 2 προ­στα­τευ­τικά υπό­στεγα που είχε κατα­σκευά­σει πριν από το 2010 για χώρους στάθ­μευ­σης. Δια­τεί­νε­ται ότι η πλη­ρε­ξού­σιά του στη­ρί­χθηκε σε αναληθή υπεύ­θυνη δήλωση της 6ης Φεβρουα­ρίου 2023 και σε αναληθή βεβαί­ωση μηχα­νι­κού. Τη βεβαί­ωση αυτή, σύμφωνα με την αγωγή, είχε συντά­ξει ο πρώτος των ενα­γο­μέ­νων, πολι­τι­κός μηχα­νι­κός, βεβαιώ­νο­ντας ότι δεν υπήρχε άλλη αυθαί­ρετη κατα­σκευή ούτε στο κτήριο ούτε στον ακά­λυ­πτο χώρο.

Με βάση αυτά, ο πωλητής ζήτησε να ανα­γνω­ρι­στεί η απόλυτη ακυ­ρό­τητα του συμ­βο­λαίου και να υπο­χρε­ω­θούν οι αγο­ρα­στές να του απο­δώ­σουν τη χρήση της κατοι­κίας μετά την τελε­σι­δι­κία της από­φα­σης.

Οι διά­δι­κοι και  οι συνή­γο­ροί τους

Η υπόθεση συζη­τή­θηκε στις 5 Φεβρουα­ρίου 2026 με την τακτική δια­δι­κα­σία, χωρίς κανένας διά­δι­κος να παρα­στα­θεί αυτο­προ­σώ­πως. Τον ενά­γο­ντα εκπρο­σώ­πησε ο δικη­γό­ρος κ. Εμμα­νουήλ Κου­τσού­κος, διο­ρι­σμέ­νος με συμ­βο­λαιο­γρα­φικό πλη­ρε­ξού­σιο του Μαΐου 2025.

Οι ενα­γό­με­νοι εκπρο­σω­πή­θη­καν από τη δικη­γόρο κ. Μαρία Λέργου.

Στη δίκη ενε­πλάκη και τρίτος διά­δι­κος. Οι ενα­γό­με­νοι, με δικό­γραφο της 17ης Οκτω­βρίου 2025, προ­σε­πι­κά­λε­σαν σε ανα­γκα­στική παρέμ­βαση ανώνυμη τρα­πε­ζική εται­ρεία. Η τράπεζα άσκησε πρό­σθετη παρέμ­βαση υπέρ των αγο­ρα­στών στις 14 Νοεμ­βρίου 2025 και εκπρο­σω­πή­θηκε από τον δικη­γόρο κ. Νικήτα Μαρίνο.

Το νομικό πλαίσιο  των αυθαι­ρέ­των

Το δικα­στή­ριο ανέ­πτυξε εκτενώς το πλαίσιο που διέπει τη μετα­βί­βαση ακι­νή­των με αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές. Το άρθρο 82 του ν. 4495/2017 κηρύσ­σει απο­λύ­τως άκυρη τη μετα­βί­βαση εμπράγ­μα­του δικαιώ­μα­τος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτε­λε­στεί αυθαί­ρετη κατα­σκευή, ακυ­ρό­τητα που λαμ­βά­νε­ται υπόψη αυτε­παγ­γέλ­τως ως διάταξη δημό­σιας τάξης. Το άρθρο 83 επι­βάλ­λει σε κάθε τέτοια δικαιο­πρα­ξία υπεύ­θυνη δήλωση του ιδιο­κτήτη και βεβαί­ωση μηχα­νι­κού, με την οποία βεβαιώ­νε­ται ότι στην αυτο­τελή ιδιο­κτη­σία, μη συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νων των κοι­νό­χρη­στων χώρων, δεν υπάρ­χουν αυθαί­ρετα.

Ιδιαί­τερη βαρύ­τητα δόθηκε σε ζήτημα που έχει διχάσει τη νομο­λο­γία. Κατά την πρώτη εκδοχή, οι έννομες συνέ­πειες του αυθαι­ρέ­του δεν επέρ­χο­νται αν δεν προη­γη­θεί έκθεση αυτο­ψίας των ελεγ­κτών δόμησης, η οποία συνιστά δια­πι­στω­τική διοι­κη­τική πράξη. Κατά την αντί­θετη εκδοχή, μετά τον ν. 4495/2017 η ευθύνη μετα­το­πί­στηκε στον ιδιο­κτήτη και τον μηχα­νικό και δεν απαι­τεί­ται προη­γού­μενη διοι­κη­τική δια­πί­στωση. Το δικα­στή­ριο, επι­κα­λού­μενο απόφαση του Αρείου Πάγου του 2023, τάχθηκε ρητά με την πρώτη εκδοχή.

Υπεν­θύ­μισε παράλ­ληλα πάγια νομο­λο­γία σύμφωνα με την οποία η απα­γό­ρευση μετα­βί­βα­σης δεν εκτεί­νε­ται σε νομίμως ανε­γερ­θέ­ντα κτήρια στα οποία έγιναν στη συνέ­χεια προ­σθή­κες χωρίς άδεια. Ως αυθαί­ρετα για τα οποία ισχύει η απα­γό­ρευση θεω­ρού­νται μόνο εκείνα που έχουν αυτο­τελή ύπαρξη και είναι δεκτικά μετα­βί­βα­σης σε τρίτους.

Η αγωγή προ­σέ­κρουσε σε 3 δια­κρι­τούς λόγους. Ο πρώτος αφορά τη φύση των κατα­σκευών. Τα 2 στέ­γα­στρα δεν απο­τε­λούν διη­ρη­μέ­νες ιδιο­κτη­σίες, δεν έχουν αυτο­τελή ύπαρξη και δεν είναι δεκτικά σύστα­σης εμπράγ­μα­του δικαιώ­μα­τος. Επο­μέ­νως δεν εμπί­πτουν στην κατη­γο­ρία των αυθαι­ρέ­των για τα οποία απα­γο­ρεύ­ε­ται η μετα­βί­βαση.

Ο δεύ­τε­ρος αφορά τη θέση τους. Τα υπό­στεγα βρί­σκο­νται, όπως ο ίδιος ο ενάγων εκθέτει, στον κοι­νό­χρη­στο χώρο της πολυ­κα­τοι­κίας και όχι στην ιδιο­κτη­σία που μετα­βι­βά­στηκε. Ο νόμος, όπως και εγκύ­κλιος του Υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος του 2019, εξαιρεί ρητά τους κοι­νό­χρη­στους χώρους από το περιε­χό­μενο της δήλωσης και της βεβαί­ω­σης μηχα­νι­κού. Κατά συνέ­πεια, δεν υπήρχε υπο­χρέ­ωση ανα­φο­ράς τους και ο ισχυ­ρι­σμός περί ανα­λη­θούς δήλωσης έχανε το έρεισμά του.

Ο τρίτος λόγος είναι ο πιο καθο­ρι­στι­κός. Από κανένα στοι­χείο δεν προ­έ­κυψε, ούτε ο ενάγων το επι­κα­λέ­στηκε, ότι είχε εκδοθεί διοι­κη­τική πράξη με την οποία τα στέ­γα­στρα χαρα­κτη­ρί­στη­καν αυθαί­ρετα. Χωρίς έκθεση αυτο­ψίας, οι έννομες συνέ­πειες δεν επήλθαν ποτέ και η μετα­βί­βαση ήταν νόμιμη και έγκυρη. Τόσο η κύρια βάση της αγωγής όσο και το αίτημα από­δο­σης της κατοι­κίας απορ­ρί­φθη­καν ως μη νόμιμα.

Οι ενα­γό­με­νοι είχαν ζητήσει να επι­βλη­θεί στον ενά­γο­ντα χρη­μα­τική ποινή για κακό­πι­στη άσκηση αγωγής. Το δικα­στή­ριο απέρ­ριψε το αίτημα, κρί­νο­ντας ότι δεν απο­δεί­χθηκε πως ο πωλητής άσκησε εν γνώσει του προ­φα­νώς αβάσιμη αγωγή ή παρα­βί­ασε το καθήκον αλή­θειας.

Η προ­σε­πί­κληση και η πρό­σθετη παρέμ­βαση της τρά­πε­ζας καταρ­γή­θη­καν αυτο­δι­καίως, καθώς έχουν παρα­κο­λου­θη­μα­τικό χαρα­κτήρα και δεν μπορούν να επι­βιώ­σουν της απόρ­ρι­ψης της κύριας αγωγής. Τα δικα­στικά έξοδα των ενα­γο­μέ­νων και της τρά­πε­ζας, ύψους 3.000 ευρώ, επι­βλή­θη­καν σε βάρος του ενά­γο­ντος.