Δύο αυθαίρετα υπόστεγα στον ακάλυπτο χώρο δεν αρκούν για να ακυρωθεί η πώληση κατοικίας έκρινε το Πολυμελές Πρωτοδικείο

• Ο πωλητής, κάτοικος ΗΠΑ, ζητούσε να κηρυχθεί απολύτως άκυρο το συμβόλαιο του Φεβρουαρίου 2023 και να του επιστραφεί η κατοικία που είχε μεταβιβάσει σε ζευγάρι αντί 160.000 ευρώ. Το δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως νομικά αβάσιμη και του επέβαλε δικαστικά έξοδα 3.000 ευρώ

Μια αγοραπωλησία που ολοκληρώθηκε τον Φεβρουάριο του 2023, με το τίμημα να εξοφλείται πλήρως λίγους μήνες αργότερα, κατέληξε στα δικαστήρια από τον ίδιο τον πωλητή. Ο άνθρωπος που ανήγειρε την πολυκατοικία και πούλησε μία από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες της σε ζευγάρι, στράφηκε 2 χρόνια αργότερα κατά των αγοραστών ζητώντας να αναγνωριστεί ότι το συμβόλαιο ήταν εξαρχής άκυρο. Το επιχείρημά του ήταν ότι στον κοινόχρηστο χώρο του ακινήτου υπήρχαν 2 αυθαίρετα υπόστεγα, τα οποία ο ίδιος είχε κατασκευάσει πριν από το 2010 και τα οποία δεν είχαν τακτοποιηθεί πριν από τη μεταβίβαση.
Το Πολυμελές Πρωτοδικείο, με απόφαση που δημοσιεύθηκε στις 25 Αυγούστου 2026, δεν δέχθηκε τη θέση αυτή. Έκρινε ότι η πώληση ήταν νόμιμη και έγκυρη, ότι τα υπόστεγα δεν επηρέαζαν τη μεταβίβαση της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και ότι, σε κάθε περίπτωση, δεν είχε προηγηθεί καμία διοικητική πράξη που να τα χαρακτηρίζει αυθαίρετα.
Το προσύμφωνο και η καθυστερημένη εξόφληση
Σύμφωνα με όσα εκτίθενται στην αγωγή, ο ενάγων ήταν κύριος οικοπέδου έκτασης 524,38 τ.μ., επί του οποίου ανήγειρε διώροφη οικοδομή. Το κτήριο υπήχθη στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας και δημιουργήθηκαν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, μεταξύ των οποίων και μία υπόγεια κατοικία.
Στις 29 Νοεμβρίου 2022 υπογράφηκε προσύμφωνο, με το οποίο ο ιδιοκτήτης ανέλαβε την υποχρέωση να μεταβιβάσει τη συγκεκριμένη κατοικία κατ’ ισομοιρία στους 2 εναγομένους αντί τιμήματος 160.000 ευρώ. Οι αγοραστές κατέβαλαν αμέσως προκαταβολή 100.000 ευρώ. Το υπόλοιπο ποσό των 60.000 ευρώ επρόκειτο να καλυφθεί από προϊόν δανείου μέσα σε 3 μήνες, δηλαδή έως τις 29 Φεβρουαρίου 2023, με δυνατότητα παράτασης 2 μηνών σε περίπτωση καθυστέρησης της τράπεζας. Ο ενάγων ισχυρίζεται ότι το ποσό καταβλήθηκε εκπρόθεσμα, στις 10 Μαΐου 2023, χωρίς ωστόσο το στοιχείο αυτό να αποτελέσει τη βάση της αγωγής του.
Το οριστικό συμβόλαιο και τα δύο υπόστεγα
Το οριστικό συμβόλαιο υπογράφηκε στις 20 Φεβρουαρίου 2023, πριν εξοφληθεί το τίμημα. Για λογαριασμό του πωλητή, ο οποίος βρισκόταν στο εξωτερικό, υπέγραψε πληρεξούσια δικηγόρος του, η οποία, κατά τους ισχυρισμούς του, είναι συγγενής των αγοραστών.
Ο ενάγων υποστηρίζει ότι η μεταβίβαση έγινε χωρίς να έχουν νομιμοποιηθεί 2 προστατευτικά υπόστεγα που είχε κατασκευάσει πριν από το 2010 για χώρους στάθμευσης. Διατείνεται ότι η πληρεξούσιά του στηρίχθηκε σε αναληθή υπεύθυνη δήλωση της 6ης Φεβρουαρίου 2023 και σε αναληθή βεβαίωση μηχανικού. Τη βεβαίωση αυτή, σύμφωνα με την αγωγή, είχε συντάξει ο πρώτος των εναγομένων, πολιτικός μηχανικός, βεβαιώνοντας ότι δεν υπήρχε άλλη αυθαίρετη κατασκευή ούτε στο κτήριο ούτε στον ακάλυπτο χώρο.
Με βάση αυτά, ο πωλητής ζήτησε να αναγνωριστεί η απόλυτη ακυρότητα του συμβολαίου και να υποχρεωθούν οι αγοραστές να του αποδώσουν τη χρήση της κατοικίας μετά την τελεσιδικία της απόφασης.

Οι διάδικοι και  οι συνήγοροί τους
Η υπόθεση συζητήθηκε στις 5 Φεβρουαρίου 2026 με την τακτική διαδικασία, χωρίς κανένας διάδικος να παρασταθεί αυτοπροσώπως. Τον ενάγοντα εκπροσώπησε ο δικηγόρος κ. Εμμανουήλ Κουτσούκος, διορισμένος με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο του Μαΐου 2025.
Οι εναγόμενοι εκπροσωπήθηκαν από τη δικηγόρο κ. Μαρία Λέργου.
Στη δίκη ενεπλάκη και τρίτος διάδικος. Οι εναγόμενοι, με δικόγραφο της 17ης Οκτωβρίου 2025, προσεπικάλεσαν σε αναγκαστική παρέμβαση ανώνυμη τραπεζική εταιρεία. Η τράπεζα άσκησε πρόσθετη παρέμβαση υπέρ των αγοραστών στις 14 Νοεμβρίου 2025 και εκπροσωπήθηκε από τον δικηγόρο κ. Νικήτα Μαρίνο.
Το νομικό πλαίσιο  των αυθαιρέτων
Το δικαστήριο ανέπτυξε εκτενώς το πλαίσιο που διέπει τη μεταβίβαση ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές. Το άρθρο 82 του ν. 4495/2017 κηρύσσει απολύτως άκυρη τη μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή, ακυρότητα που λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως ως διάταξη δημόσιας τάξης. Το άρθρο 83 επιβάλλει σε κάθε τέτοια δικαιοπραξία υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με την οποία βεβαιώνεται ότι στην αυτοτελή ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόχρηστων χώρων, δεν υπάρχουν αυθαίρετα.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δόθηκε σε ζήτημα που έχει διχάσει τη νομολογία. Κατά την πρώτη εκδοχή, οι έννομες συνέπειες του αυθαιρέτου δεν επέρχονται αν δεν προηγηθεί έκθεση αυτοψίας των ελεγκτών δόμησης, η οποία συνιστά διαπιστωτική διοικητική πράξη. Κατά την αντίθετη εκδοχή, μετά τον ν. 4495/2017 η ευθύνη μετατοπίστηκε στον ιδιοκτήτη και τον μηχανικό και δεν απαιτείται προηγούμενη διοικητική διαπίστωση. Το δικαστήριο, επικαλούμενο απόφαση του Αρείου Πάγου του 2023, τάχθηκε ρητά με την πρώτη εκδοχή.
Υπενθύμισε παράλληλα πάγια νομολογία σύμφωνα με την οποία η απαγόρευση μεταβίβασης δεν εκτείνεται σε νομίμως ανεγερθέντα κτήρια στα οποία έγιναν στη συνέχεια προσθήκες χωρίς άδεια. Ως αυθαίρετα για τα οποία ισχύει η απαγόρευση θεωρούνται μόνο εκείνα που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και είναι δεκτικά μεταβίβασης σε τρίτους.
Η αγωγή προσέκρουσε σε 3 διακριτούς λόγους. Ο πρώτος αφορά τη φύση των κατασκευών. Τα 2 στέγαστρα δεν αποτελούν διηρημένες ιδιοκτησίες, δεν έχουν αυτοτελή ύπαρξη και δεν είναι δεκτικά σύστασης εμπράγματου δικαιώματος. Επομένως δεν εμπίπτουν στην κατηγορία των αυθαιρέτων για τα οποία απαγορεύεται η μεταβίβαση.
Ο δεύτερος αφορά τη θέση τους. Τα υπόστεγα βρίσκονται, όπως ο ίδιος ο ενάγων εκθέτει, στον κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας και όχι στην ιδιοκτησία που μεταβιβάστηκε. Ο νόμος, όπως και εγκύκλιος του Υπουργείου Περιβάλλοντος του 2019, εξαιρεί ρητά τους κοινόχρηστους χώρους από το περιεχόμενο της δήλωσης και της βεβαίωσης μηχανικού. Κατά συνέπεια, δεν υπήρχε υποχρέωση αναφοράς τους και ο ισχυρισμός περί αναληθούς δήλωσης έχανε το έρεισμά του.
Ο τρίτος λόγος είναι ο πιο καθοριστικός. Από κανένα στοιχείο δεν προέκυψε, ούτε ο ενάγων το επικαλέστηκε, ότι είχε εκδοθεί διοικητική πράξη με την οποία τα στέγαστρα χαρακτηρίστηκαν αυθαίρετα. Χωρίς έκθεση αυτοψίας, οι έννομες συνέπειες δεν επήλθαν ποτέ και η μεταβίβαση ήταν νόμιμη και έγκυρη. Τόσο η κύρια βάση της αγωγής όσο και το αίτημα απόδοσης της κατοικίας απορρίφθηκαν ως μη νόμιμα.
Οι εναγόμενοι είχαν ζητήσει να επιβληθεί στον ενάγοντα χρηματική ποινή για κακόπιστη άσκηση αγωγής. Το δικαστήριο απέρριψε το αίτημα, κρίνοντας ότι δεν αποδείχθηκε πως ο πωλητής άσκησε εν γνώσει του προφανώς αβάσιμη αγωγή ή παραβίασε το καθήκον αλήθειας.
Η προσεπίκληση και η πρόσθετη παρέμβαση της τράπεζας καταργήθηκαν αυτοδικαίως, καθώς έχουν παρακολουθηματικό χαρακτήρα και δεν μπορούν να επιβιώσουν της απόρριψης της κύριας αγωγής. Τα δικαστικά έξοδα των εναγομένων και της τράπεζας, ύψους 3.000 ευρώ, επιβλήθηκαν σε βάρος του ενάγοντος.