Ακίνητα: Τι αλλάζει στη διαδικασία έξωσης

Μια σειρά από αλλαγές επήλθε στα ακίνητα με τη νέα δια­δι­κα­σία του Ν. 5221/2025, η οποία τέθηκε σε ισχύ από 1.5.2026 και αφορά την απόλυτα ανα­γκαία και αυτο­νό­ητη επέ­κταση της δυνα­τό­τη­τας έκδοσης δια­τα­γής από­δο­σης μισθίου και στην περί­πτωση της λήξης της μίσθω­σης ακι­νή­του ορι­σμέ­νου ή και αορί­στου χρόνου, όπως επι­ση­μαί­νει και η ΠΟΜΙΔΑ σε σχετική της ανα­κοί­νωση.

Η νέα ρύθμιση για τα ακίνητα

-Εξασφαλίζει στους εκμι­σθω­τές ακι­νή­των ένα λογικό χρονικό πλαίσιο επα­νά­κτη­σης της χρήσης των ακι­νή­των τους, τερ­μα­τί­ζο­ντας μια κατά­φωρη δια­χρο­νική αδικία σε βάρος τους.

-Εξασφαλίζει στους ενοι­κια­στές μια εξάμηνη εκ του νόμου αυτό­ματη και αδάπανη προ­θε­σμία μετα­στέ­γα­σής τους, με ευχέ­ρεια δικα­στι­κής παρά­τα­σής της αν υπάρ­χουν απο­χρώ­ντες λόγοι.

-Απαλλάσσει τους δικα­στές και γενι­κό­τερα τη Δικαιο­σύνη από το φόρτο ενα­σχό­λη­σης με απλές υπο­θέ­σεις διοι­κη­τι­κού χαρα­κτήρα, που δεν απαι­τούν κάποια δικα­νική κρίση, μετα­φέ­ρο­ντας και αυτό το αντι­κεί­μενο στην αρμο­διό­τητα των δικη­γό­ρων.

-Εξασφαλίζει την  τήρηση των συμ­φω­νη­θέ­ντων και τη συνέ­πεια στις μισθω­τι­κές συναλ­λα­γές, απο­τε­λώ­ντας σημα­ντικό μέτρο παρό­τρυν­σης των ιδιο­κτη­τών για διάθεση των ακι­νή­των τους στην αγορά της μακρο­χρό­νιας μίσθω­σης και εξο­μά­λυν­σης της αγοράς λόγω της αύξησης της προ­σφο­ράς κατοι­κιών.

Υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι παρα­μέ­νει σε πλήρη ισχύ η χρο­νο­βό­ρος δια­δι­κα­σία άσκησης στο αρμόδιο Πρω­το­δι­κείο, αγωγής από­δο­σης μισθίου λόγω μη κατα­βο­λής των μισθω­μά­των ή και λήξης της μίσθω­σης. Αυτό βεβαίως συνε­πά­γε­ται ορισμό δικα­σί­μου  μετά πολλούς μήνες, με αλλε­πάλ­λη­λες ανα­βο­λές εκδί­κα­σης είτε ως μέσο άμυνας του ενοι­κια­στή είτε από άλλους αστάθ­μη­τους λόγους, διε­ξα­γωγή ακρο­α­μα­τι­κής δια­δι­κα­σίας από τακτικό δικαστή, εξέταση μαρ­τύ­ρων κλπ. πολύ­μηνη αναμονή για την έκδοση της από­φα­σης, δυνα­τό­τητα άσκησης ενδίκων μέσων κλπ. Όμως προ­σφυγή στη δια­δι­κα­σία αυτή είναι ανα­γκαίο να ακο­λου­θεί­ται και σήμερα, όταν υπάρ­χουν αμφι­σβη­τού­μενα ζητή­ματα ως προς το χρόνο λήξης της μίσθω­σης ή θέματα που απαι­τούν δικα­νική κρίση ή υπάρχει ανάγκη σώρευ­σης και άλλων αξιώ­σεων για απο­ζη­μί­ωση και σε κάθε περί­πτωση όταν η μίσθωση δεν απο­δει­κνύ­ε­ται από έγγραφο μισθω­τή­ριο ή έστω από ηλε­κτρο­νική δήλωση του εκμι­σθωτή προς την ΑΑΔΕ με αποδοχή του μισθωτή.

Τα 10 βήματα

Τα 10 βήματα της νέας δια­δι­κα­σίας δια­τα­γής από­δο­σης μισθίου είναι τα εξής:

1.      Οι εκμι­σθω­τές που ενδια­φέ­ρο­νται για έκδοση δια­τα­γής από­δο­σης μισθίου πρέπει να  συνε­χί­σουν να απευ­θύ­νο­νται στους δικη­γό­ρους τους για την ανάθεση τέτοιων υπο­θέ­σεών τους, και όχι σε «πιστο­ποι­η­μέ­νους» δικη­γό­ρους, όπως έχει δημιουρ­γη­θεί σε πολλούς η πεπλα­νη­μένη αυτή εντύ­πωση, δεδο­μέ­νου ότι αυτοί ορί­ζο­νται απρό­σωπα με αλφα­βη­τική σειρά από τις Γραμ­μα­τείες των Πρω­το­δι­κείων της χώρας και εκ του νόμου δεν έχουν δικαί­ωμα να εκδώ­σουν διαταγή, όταν στην ίδια υπόθεση έχουν εμπλα­κεί με οποιον­δή­ποτε τρόπο και ως δικη­γό­ροι.

2.      Σε περί­πτωση λήξης της μίσθω­σης οι δικη­γό­ροι έχουν πλέον την επιλογή να χρη­σι­μο­ποι­ή­σουν και τη νέα δια­δι­κα­σία έκδοσης της «Δια­τα­γής Από­δο­σης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλ­ληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύ­τερη γιατί περιο­ρί­ζε­ται η δυνα­τό­τητα μακρό­χρο­νης δικο­νο­μι­κής παρέλ­κυ­σης της όλης δια­δι­κα­σίας από­δο­σης μισθίων ακι­νή­των.

3.      Οι νόμιμες προ­θε­σμίες για την περί­πτωση της μη πλη­ρω­μής ενοι­κίων παρα­μέ­νουν αμε­τά­βλη­τες: 15θήμερη εξώδικη προει­δο­ποί­ηση και 20ήμερη προ­θε­σμία εκτέ­λε­σης της δια­τα­γής, με ελά­χι­στη συνο­λική πρα­κτική διάρ­κεια δια­δι­κα­σίας περί τους 3 μήνες, που προ­σαυ­ξά­νο­νται ανάλογα σε περί­πτωση παρεμ­βο­λής εορτών ή θερινών δια­κο­πών.

4.      Καθιε­ρώ­νο­νται ευρύ­τα­τες προ­θε­σμίες για την περί­πτωση της από­δο­σης λόγω λήξης της μίσθω­σης: 3μηνη προ­θε­σμία εξώδικη πρό­σκληση από­δο­σης και 2μηνη προ­θε­σμία εκτέ­λε­σης της δια­τα­γής, ελά­χι­στη συνο­λική πρα­κτική διάρ­κεια 6 μήνες, άνευ υπο­λο­γι­σμού εορτών, δια­κο­πών κλπ, ώστε οι μισθω­τές να έχουν επαρκή χρόνο να οργα­νώ­σουν απρό­σκο­πτα την μετα­στέ­γασή τους.

5.      Οι δικη­γό­ροι των ιδιο­κτη­τών θα πρέπει να ακο­λου­θή­σουν την ίδια ακριβώς δια­δι­κα­σία που ακο­λου­θού­σαν μέχρι σήμερα, ήτοι να συντά­ξουν την εξώδικη πρό­σκληση από­δο­σης του μισθίου που θα επι­δώ­σουν με δικα­στικό επι­με­λητή και εν συνε­χεία το δικό­γραφο της αίτησης και το σχέδιο της δια­τα­γής από­δο­σης και να κατα­θέ­σουν τον πλήρη φάκελο στη Γραμ­μα­τεία του αρμό­διου κατά τόπο Πρω­το­δι­κείου, που τώρα θα συμπε­ρι­λαμ­βά­νει και παρά­βολο ύψους 300€ ως αμοιβή του πιστο­ποι­η­μέ­νου δικη­γό­ρου που θα ανα­λά­βει τη μελέτη του φακέλου και υπο­γραφή της δια­τα­γής.

6.      Η Γραμ­μα­τεία του Πρω­το­δι­κείου θα ορίσει με αλφα­βη­τική σειρά του αρχικού γράμ­μα­τος του επω­νύ­μου τους, έναν δικη­γόρο από τον κατά­λογο των μελών του οικείου δικη­γο­ρι­κού συλ­λό­γου που έχουν πιστο­ποι­η­θεί για έκδοση δια­τα­γών από­δο­σης μισθίου. Όταν ο κατά­λο­γος εξα­ντλη­θεί θα ακο­λου­θεί­ται η ίδια δια­δι­κα­σία από την αρχή του. Συνεπώς δεν υπάρχει καμιά δυνα­τό­τητα παρέμ­βα­σης είτε από τον διάδικο, είτε από τον δικη­γόρο του, στον ορισμό ή το έργο του πιστο­ποι­η­μέ­νου δικη­γό­ρου που θα επε­ξερ­γα­στεί το φάκελο της υπό­θε­σης.

7.      Ο ορι­σθείς πιστο­ποι­η­μέ­νος δικη­γό­ρος θα πρέπει εντός προ­θε­σμίας 20 ημερών να ελέγξει την πλη­ρό­τητα και νομι­μό­τητα των εγγρά­φων του φακέλου και την πάροδο του δια­στή­μα­τος προει­δο­ποί­η­σης του ενοι­κια­στή, και εφόσον  όλα έχουν καλώς, να υπο­γρά­ψει το κείμενο της δια­τα­γής, στο οποίο ρητά θα ανα­φέ­ρε­ται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτε­λε­στεί μόνον μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοι­νο­ποί­ησή της, ανάλογα με το λόγο έκδοσής της, και αφε­τέ­ρου ότι ο ενοι­κια­στής δικαιού­ται εντός προ­θε­σμίας 15 εργα­σί­μων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της δια­τα­γής για οποιο­δή­ποτε βάσιμο λόγο.

8.      Το πρω­τό­τυπο της δια­τα­γής θα κατα­τε­θεί από τον πιστο­ποι­η­μένο δικη­γόρο στη Γραμ­μα­τεία του αρμό­διου Πρω­το­δι­κείου, η οποία θα τη δημο­σιεύει και θα εκδώσει τον εκτε­λε­στό  τίτλο της, που ονο­μά­ζε­ται «Από­γραφο», το οποίο θα παρα­λά­βει ο δικη­γό­ρος του εκμι­σθωτή αφού υπο­βάλ­λει σχετική αίτηση και κατα­βάλ­λει τα τέλη απο­γρά­φου. Ο δικη­γό­ρος του εκμι­σθωτή θα εκδώσει αντί­γραφο από το εκτε­λε­στό από­γραφο, το οποίο θα το επι­δώ­σει με δικα­στικό επι­με­λητή στο μισθωτή, με εντολή να απο­δώ­σει το ακίνητο εντός 20ημέρου από την κοι­νο­ποί­ησή του σε περί­πτωση οφειλής μισθω­μά­των και εντός διμήνου σε περί­πτωση λήξης της μίσθω­σης.

9.      Αν ο ενοι­κια­στής χρειά­ζε­ται και άλλο χρόνο και ο εκμι­σθω­τής δεν συμ­φω­νεί, και στις δύο περι­πτώ­σεις θα έχει τη δυνα­τό­τητα να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφα­λι­στι­κών μέτρων, όπως και προ­σω­ρινή διαταγή μη εκτέ­λε­σης της από­φα­σης από τον Πρόεδρο Υπη­ρε­σίας του αρμό­διου Δικα­στη­ρίου, όπως μπο­ρούσε να πράξει και μέχρι σήμερα, ζητώ­ντας περαι­τέρω παρά­ταση του χρόνου από­δο­σης για οποιο­δή­ποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθα­νο­λο­γή­σει.

10.  Συμπε­ρα­σμα­τικά με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μιας μίσθω­σης, ο ενοι­κια­στής έχει από το νόμο και χωρίς καμιά ενέρ­γεια ή δαπάνη του, του­λά­χι­στον έξι (6) μήνες στη διάθεσή του για τη μετε­γκα­τά­στασή του. Έχει δηλαδή ο ενοι­κια­στής εξα­σφα­λι­σμένο του­λά­χι­στον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυ­η­μένο αυτό­ματα από τον ίδιο το νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν,  χωρίς δηλαδή να χρεια­στεί να κάνει ο ίδιος την παρα­μι­κρή ενέρ­γεια και να υπο­βλη­θεί στο παρα­μι­κρό έξοδο, σε αντί­θεση με τον ιδιο­κτήτη οποίος θα πρέπει, εξ αιτίας της παρά­νο­μης και αντι­συμ­βα­τι­κής άρνησης του ενοι­κια­στή του να του απο­δώ­σει το ακίνητό του, όπως έχει υπο­χρέ­ωση, να επι­βα­ρυν­θεί με τις αμοιβές του δικη­γό­ρου του και του δικα­στι­κού επι­με­λητή καθώς και το παρά­βολο του πιστο­ποι­η­μέ­νου  δικη­γό­ρου, ποσά που συνήθως δεν έχει καμιά δυνα­τό­τητα να εισπρά­ξει από τον ενοι­κια­στή, προ­κει­μέ­νου να επι­τύ­χει το αυτο­νό­ητο…

Πηγή: in.gr