Κτηματολόγιο: Προχωρά αλλά οι εκκρεμότητες κρατούν «δεμένα» χιλιάδες ακίνητα

Η εικόνα του Ελλη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γίου τα τελευ­ταία χρόνια αλλάζει με γρή­γο­ρους ρυθμούς, με την πρόοδο να απο­τυ­πώ­νε­ται πλέον σε συγκε­κρι­μένα μεγέθη. Σήμερα, περισ­σό­τερα από 27,8 εκατ. δικαιώ­ματα – δηλαδή πάνω από το 71% – περι­λαμ­βά­νο­νται σε περιο­χές όπου το Κτη­μα­το­λό­γιο λει­τουρ­γεί κανο­νικά, ενώ περίπου 10,8 εκατ. (σχεδόν 28%) παρα­μέ­νουν σε φάση ανάρ­τη­σης, με τον στόχο να είναι η πλήρης κάλυψη της χώρας έως το τέλος του 2026.

Την ίδια στιγμή, οι ρυθμοί διεκ­πε­ραί­ω­σης σύμφωνα με τα στοι­χεία του Κτη­μα­το­λο­γίου έχουν αυξηθεί σημα­ντικά, ενώ οι ψηφια­κές συναλ­λα­γές και οι ηλε­κτρο­νι­κές υπη­ρε­σίες αλλά­ζουν στα­διακά τον τρόπο λει­τουρ­γίας του συστή­μα­τος. Ωστόσο, πίσω από αυτή την εικόνα επι­τά­χυν­σης, τα ίδια τα επίσημα δεδο­μένα και οι παρεμ­βά­σεις θεσμι­κών φορέων απο­κα­λύ­πτουν μια πιο σύνθετη πραγ­μα­τι­κό­τητα.

Πρόοδος με παρα­δο­χές για δομικά προ­βλή­ματα

Η Έκθεση Ελέγχου 5/2025 του Ελεγ­κτι­κού Συνε­δρίου ανα­γνω­ρί­ζει τη σημα­ντική πρόοδο που έχει σημειω­θεί, ιδιαί­τερα την τελευ­ταία δεκα­ε­τία. Παράλ­ληλα, όμως, κατα­γρά­φει κρί­σι­μες αδυ­να­μίες που εξα­κο­λου­θούν να επη­ρε­ά­ζουν την εξέλιξη του έργου.

Μεταξύ αυτών περι­λαμ­βά­νο­νται η ελλιπής κατα­γραφή της δημό­σιας περιου­σίας, η έλλειψη τίτλων ιδιο­κτη­σίας, η μη ολο­κλή­ρωση δασικών χαρτών και η πολυ­πλο­κό­τητα του ιδιο­κτη­σια­κού καθε­στώ­τος. Πρό­κει­ται για ζητή­ματα που δεν αφορούν μόνο το παρελ­θόν του έργου, αλλά επη­ρε­ά­ζουν άμεσα και τη σημε­ρινή λει­τουρ­γία του, καθώς συν­δέ­ο­νται με την ορι­στι­κο­ποί­ηση των εγγρα­φών και την ασφά­λεια των ιδιο­κτη­σια­κών δικαιω­μά­των.

 Εκκρε­μό­τη­τες που εξα­κο­λου­θούν να βαραί­νουν το σύστημα

Παρά τη βελ­τί­ωση των ρυθμών, το ζήτημα των εκκρε­μο­τή­των παρα­μέ­νει κεντρικό. Επίσημα στοι­χεία του ίδιου του Κτη­μα­το­λο­γίου μέσα στο 2025 ανα­γνω­ρί­ζουν ότι το σύστημα κλη­ρο­νό­μησε πάνω από 300.000 εκκρε­μό­τη­τες από τα πρώην Υπο­θη­κο­φυ­λα­κεία, οι οποίες μετα­φέρ­θη­καν στη νέα δομή και εξα­κο­λου­θούν να απαι­τούν χρόνο για να εκκα­θα­ρι­στούν.

Αν και σε μεγάλα γραφεία, όπως της Αθήνας και της Θεσ­σα­λο­νί­κης, κατα­γρά­φε­ται σημα­ντική μείωση εκκρε­μο­τή­των, η συνο­λική εικόνα σε επίπεδο χώρας δεν απο­τυ­πώ­νε­ται πλήρως, αφή­νο­ντας ανοιχτό το ερώτημα για το πραγ­μα­τικό μέγεθος του backlog. Έτσι, η πρόοδος συνυ­πάρ­χει με μια πραγ­μα­τι­κό­τητα όπου χιλιά­δες υπο­θέ­σεις εξα­κο­λου­θούν να εκκρε­μούν.

Τι επι­ση­μαί­νουν οι δικη­γο­ρι­κοί σύλ­λο­γοι

Ιδιαί­τερο βάρος απο­κτούν οι παρεμ­βά­σεις των δικη­γο­ρι­κών συλ­λό­γων, οι οποίοι μέσα στο 2025 και το 2026 κατέ­γρα­ψαν με επίσημο τρόπο δυσλει­τουρ­γίες στη λει­τουρ­γία του Κτη­μα­το­λο­γίου.

Σε ανα­κοί­νωση της 27ης Ιουνίου 2025, ο Δικη­γο­ρι­κός Σύλ­λο­γος Αθηνών έκανε λόγο για σοβαρή δυσλει­τουρ­γία των ψηφια­κών υπη­ρε­σιών, επι­ση­μαί­νο­ντας ότι δεν ήταν δυνατή η άμεση απο­κα­τά­σταση των συστη­μά­των. Το γεγονός αυτό οδήγησε ακόμη και σε ζήτημα ανω­τέ­ρας βίας για προ­θε­σμίες, ενώ επη­ρέ­ασε άμεσα τη δυνα­τό­τητα σύντα­ξης συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κών πράξεων, λόγω αδυ­να­μίας έκδοσης απα­ραί­τη­των πιστο­ποι­η­τι­κών.

Αντί­στοιχα, σε επεί­γουσα ανα­κοί­νωση της 19ης Μαρτίου 2026, ο ίδιος φορέας ανα­φέρ­θηκε στη δια­δι­κα­σία υπο­βο­λής αιτή­σεων διόρ­θω­σης κατά την ανάρ­τηση, διευ­κρι­νί­ζο­ντας ότι αιτή­σεις που είχαν απο­θη­κευ­τεί προ­σω­ρινά στο σύστημα θα μπο­ρού­σαν να θεω­ρη­θούν εμπρό­θε­σμες υπό προ­ϋ­πο­θέ­σεις. Η παρέμ­βαση αυτή ανέ­δειξε την ανάγκη για ειδικές ρυθ­μί­σεις, ώστε να μην χαθούν δικαιώ­ματα λόγω τεχνι­κών ή δια­δι­κα­στι­κών δυσκο­λιών.

Οι συγκε­κρι­μέ­νες ανα­κοι­νώ­σεις απο­τυ­πώ­νουν προ­βλή­ματα που δεν είναι θεω­ρη­τικά, αλλά κατα­γρά­φο­νται στην καθη­με­ρινή λει­τουρ­γία του συστή­μα­τος.

Ανα­στο­λές λει­τουρ­γίας και «παύσεις» σε υπη­ρε­σίες

Στην ίδια κατεύ­θυνση κινού­νται και οι επί­ση­μες απο­φά­σεις του ίδιου του Κτη­μα­το­λο­γίου μέσα στο 2026.

Σε διά­φο­ρες περι­πτώ­σεις κατα­γρά­φη­καν ανα­στο­λές λει­τουρ­γίας ή περιο­ρι­σμοί σε επι­μέ­ρους υπη­ρε­σίες και γραφεία. Ενδει­κτικά, ανε­στάλη η υποβολή αιτή­σεων για κατα­χώ­ριση πράξεων σε συγκε­κρι­μέ­νες περιο­χές, όπως στο Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο Ιονίων Νήσων από τα τέλη Μαρτίου έως τα μέσα Απρι­λίου 2026, αλλά και σε υπο­κα­τα­στή­ματα όπως της Χαλ­κί­δας για συγκε­κρι­μένα χρονικά δια­στή­ματα.

Οι ανα­στο­λές αυτές δεν αναι­ρούν τη συνο­λική πρόοδο, ωστόσο κατα­δει­κνύ­ουν ότι η λει­τουρ­γία του συστή­μα­τος δεν είναι σε όλες τις περι­πτώ­σεις απρό­σκο­πτη.

Οι διεκ­δι­κή­σεις του Δημο­σίου και η αβε­βαιό­τητα για ιδιο­κτή­τες

Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα που ανα­δει­κνύ­ε­ται από επί­ση­μες πηγές είναι οι διεκ­δι­κή­σεις του Δημο­σίου. Το ίδιο το Κτη­μα­το­λό­γιο έχει ανα­γνω­ρί­σει ότι κατά τη δια­δι­κα­σία της κτη­μα­το­γρά­φη­σης ανα­δεί­χθη­καν χιλιά­δες περι­πτώ­σεις όπου το Δημόσιο προ­βάλ­λει αξιώ­σεις επί ακι­νή­των, ακόμη και σε περι­πτώ­σεις όπου δεν υπάρ­χουν σαφείς τίτλοι. Το γεγονός αυτό οδήγησε σε προ­σω­ρινή ανα­στολή αγωγών, με στόχο να περιο­ρι­στεί η επι­βά­ρυνση πολιτών και δικα­στη­ρίων. Το συγκε­κρι­μένο ζήτημα συν­δέ­ε­ται άμεσα με την ασφά­λεια των εγγρα­φών και παρα­μέ­νει ένα από τα πιο ευαί­σθητα σημεία του έργου.

Επι­τά­χυνση με εκκρε­μό­τη­τες

Η εικόνα που προ­κύ­πτει είναι διπλή. Από τη μία πλευρά, το Κτη­μα­το­λό­γιο προχωρά με σαφώς ταχύ­τε­ρους ρυθμούς, με μετρή­σιμα απο­τε­λέ­σματα και σημα­ντική πρόοδο σε σχέση με το παρελ­θόν. Από την άλλη, τα ίδια τα επίσημα στοι­χεία δεί­χνουν ότι οι εκκρε­μό­τη­τες παρα­μέ­νουν, τα δομικά προ­βλή­ματα δεν έχουν πλήρως επι­λυ­θεί και η καθη­με­ρινή λει­τουρ­γία εξα­κο­λου­θεί να αντι­με­τω­πί­ζει προ­κλή­σεις. Έτσι, το βασικό ερώτημα για τους πολίτες δεν είναι μόνο αν το έργο προχωρά, αλλά αν και πότε θα ολο­κλη­ρω­θεί με τρόπο που να δια­σφα­λί­ζει πλήρως την ιδιο­κτη­σία τους.

Αυτή τη στιγμή, στην πράξη για ένα μεγάλο μέρος ιδιο­κτη­τών η περιου­σία τους παρα­μέ­νει «παγω­μένη» ή λει­τουρ­γεί με περιο­ρι­σμούς, ακόμη κι αν τυπικά έχει κατα­γρα­φεί στο σύστημα. Για παρά­δειγμα, όταν ένα ακίνητο βρί­σκε­ται σε φάση ανάρ­τη­σης ή έχει εκκρεμή ένσταση, ο ιδιο­κτή­της μπορεί να δυσκο­λεύ­ε­ται να το μετα­βι­βά­σει, καθώς ο αγο­ρα­στής ή ο συμ­βο­λαιο­γρά­φος ζητά καθαρή εικόνα τίτλων και ορι­στική εγγραφή. Αν υπάρχει διεκ­δί­κηση από το Δημόσιο ή χαρα­κτη­ρι­σμός «αγνώ­στου ιδιο­κτήτη», η συναλ­λαγή ουσια­στικά μπλο­κά­ρει, αφού απαι­τεί­ται πρώτα δικα­στική ή διοι­κη­τική διευ­θέ­τηση. Σε άλλες περι­πτώ­σεις, λάθη στα στοι­χεία – όπως λαν­θα­σμένα όρια οικο­πέ­δου ή εμβαδό – οδηγούν σε καθυ­στε­ρή­σεις σε μετα­βι­βά­σεις, γονικές παροχές ή ακόμη και σε έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας, μέχρι να διορ­θω­θούν μέσω της δια­δι­κα­σίας ενστά­σεων. Υπάρ­χουν επίσης περι­πτώ­σεις όπου η μη ολο­κλή­ρωση δασικών χαρτών ή οι επι­κα­λύ­ψεις μεταξύ ιδιω­τι­κών και δημό­σιων εκτά­σεων δημιουρ­γούν αβε­βαιό­τητα για το αν ένα ακίνητο μπορεί να αξιο­ποι­η­θεί ή να οικο­δο­μη­θεί. Ακόμη και σε πιο «καθη­με­ρινά» ζητή­ματα, όπως η σύναψη δανείου με εγγύηση ακίνητο, οι τρά­πε­ζες συχνά ζητούν πλήρη και ορι­στική κατα­χώ­ριση στο Κτη­μα­το­λό­γιο, κάτι που δεν είναι πάντα εφικτό όταν υπάρ­χουν εκκρε­μό­τη­τες.

Έτσι, το πρό­βλημα δεν είναι μόνο γρα­φειο­κρα­τικό, αλλά μετα­φρά­ζε­ται σε πραγ­μα­τική αδυ­να­μία αξιο­ποί­η­σης της περιου­σίας, καθυ­στε­ρή­σεις σε συναλ­λα­γές και, σε ορι­σμέ­νες περι­πτώ­σεις, σε νομική αβε­βαιό­τητα για το ίδιο το ιδιο­κτη­σιακό δικαί­ωμα.

Πηγή: insider.gr