Κτηματολόγιο: 30 χρόνια λειτουργίας με 1 δισ. το κόστος και 3,45 εκατ. «ορφανά» ακίνητα

Μια «γκρίζα ζώνη» εκα­τομ­μυ­ρίων ακι­νή­των κατα­γρά­φε­ται στο Κτη­μα­το­λό­γιο, με 3.450.000 ιδιο­κτη­σιακά δικαιώ­ματα, ήτοι το 8,82% του συνόλου στη χώρα (39,15 εκατ.), να παρα­μέ­νουν χωρίς δηλω­μένο ιδιο­κτήτη. Σε αυτά δεν λαμ­βά­νο­νται υπόψη τα «ορφανά» ακίνητα σε έξι συμ­βά­σεις του Κτη­μα­το­λο­γίου στις οποίες δεν έχει ακόμη ολο­κλη­ρω­θεί το στάδιο ανάρ­τη­σης των κτη­μα­το­λο­γι­κών πινάκων. Πάντως, στις 22 υπό εξέλιξη συμ­βά­σεις με ολο­κλη­ρω­μένη ανάρ­τηση, τα «αγνώ­στου ιδιο­κτήτη» ανέρ­χο­νται σε περίπου 1,55 εκατ., δηλαδή περίπου 16,72% των δικαιω­μά­των για τις συγκε­κρι­μέ­νες συμ­βά­σεις, ενώ σε επτά από αυτές ξεπερ­νούν το 20%.

Ο αριθμός των ακι­νή­των που δεν δηλώ­θη­καν απο­τε­λεί σημα­ντικό δείκτη που απο­τυ­πώ­νει την πραγ­μα­τική πορεία της κτη­μα­το­γρά­φη­σης και τις δυσχέ­ρειες που προ­κα­λούν καθυ­στε­ρή­σεις στην ολο­κλή­ρωση του έργου

Κίν­δυ­νος υφαρ­πα­γής περιου­σιών

Ο αριθμός των ακι­νή­των που δεν δηλώ­θη­καν απο­τε­λεί σημα­ντικό δείκτη που απο­τυ­πώ­νει την πραγ­μα­τική πορεία της κτη­μα­το­γρά­φη­σης και τις δυσχέ­ρειες που προ­κα­λούν καθυ­στε­ρή­σεις στην ολο­κλή­ρωση του έργου. Αυτό ανα­φέ­ρε­ται μεταξύ άλλων στην πολυ­σέ­λιδη έκθεση του Ελεγ­κτι­κού Συνε­δρίου για την καθυ­στέ­ρηση της κτη­μα­το­γρά­φη­σης ολό­κλη­ρης της χώρας. Όπως επι­ση­μαί­νε­ται, η ύπαρξη μεγάλου αριθμού αδή­λω­των ακι­νή­των συνε­πά­γε­ται ουσιώδη κίνδυνο υφαρ­πα­γής περιου­σίας, καθόσον είναι πιθανό ορι­σμέ­νοι επι­τή­δειοι να επι­διώ­ξουν την κατα­χώ­ριση αδή­λω­των ακι­νή­των που δεν τους ανήκουν. «Τα ακίνητα αυτά είναι πολύ πιθανό να συνι­στούν περιου­σία δημο­σίων φορέων που δεν έχει κατα­γρα­φεί από αυτούς, σε κάθε δε περί­πτωση συνι­στούν εν δυνάμει δημόσια περιου­σία, καθόσον περιέρ­χο­νται στο Δημόσιο με την ορι­στι­κο­ποί­ηση των πρώτων εγγρα­φών», υπο­γραμ­μί­ζε­ται στην έκθεση.

30 χρόνια Κτη­μα­το­λό­γιο – Κόστος 1 δις. ευρώ

Σήμερα, 30 χρόνια μετά την έναρξη της κτη­μα­το­γρά­φη­σης και με τελικό κόστος που ανέρ­χε­ται περίπου σε 1 δις. ευρώ έχουν εντα­χθεί σε λει­τουρ­γούν Κτη­μα­το­λό­γιο 27,85 εκατ. (71,17%), ενώ για 10,82 εκατ. (27,76%) έχει γίνει ανάρ­τηση χωρίς να έχει εκκι­νή­σει η λει­τουρ­γία. Η πολυ­πλο­κό­τητα και οι αντι­κει­με­νι­κές δυσκο­λίες του έργου ανα­γνω­ρί­ζο­νται πλήρως από της συντά­κτες της έκθεσης. Σημειώ­νε­ται ωστόσο ότι αυτές «δεν αναι­ρούν το γεγονός ότι το χρονικό διά­στημα των τριάντα ετών που απαι­τή­θηκε για την ολο­κλή­ρωση της κτη­μα­το­γρά­φη­σης της χώρας υπερέβη κάθε εκτί­μηση που είχε δια­τυ­πω­θεί από τον νομο­θέτη ή θα μπο­ρούσε να συνα­χθεί από τη διεθνή πρα­κτική, ακόμη και για ένα τόσο σύνθετο και πολύ­πλοκο εγχεί­ρημα».

Στην έκθεση μάλιστα παρου­σιά­ζο­νται ορι­σμένα πολύ χαρα­κτη­ρι­στικά παρα­δείγ­ματα. Η κτη­μα­το­γρά­φηση με αυτε­πι­στα­σία της Γαύδου, επί της οποίας τα εκτι­μώ­μενα δικαιώ­ματα συνι­στούν μόλις το 0,02% του συνόλου των δικαιω­μά­των της χώρας, ενώ η έκταση του κατα­λαμ­βά­νει το 0,03% της ελλη­νι­κής επι­κρά­τειας, ξεκί­νησε το 1999 και ολο­κλη­ρώ­θηκε το 2022, δηλαδή μετά από 23 έτη. Η δε κτη­μα­το­γρά­φηση της περιο­χής Βρουχά – Λούμα – Σχινιά της Περι­φε­ρεια­κής Ενό­τη­τας Λασι­θίου Κρήτης εκκί­νησε στο πλαίσιο της πρώτης γενεάς κτη­μα­το­γρά­φη­σης τη δεκα­ε­τία του ΄90 και δεν έχει ολο­κλη­ρω­θεί ακόμη.

1,7 εκατ. ιδιο­κτη­σίες με χρη­σι­κτη­σία

Σημα­ντική δυσχέ­ρεια της κτη­μα­το­γρά­φη­σης συνιστά ο κατα­κερ­μα­τι­σμός της γης σε πλήθος μικρών και διά­σπαρ­των ιδιο­κτη­σιών, ως απο­τέ­λε­σμα ιστο­ρι­κών, κοι­νω­νι­κών και οικο­νο­μι­κών συν­θη­κών, καθώς και του ιδιαί­τε­ρου γεω­γρα­φι­κού ανά­γλυ­φου της Ελλάδας. Σημα­ντικό παρά­γο­ντα που προ­κα­λεί αβε­βαιό­τητα ως προς το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς των ακι­νή­των απο­τε­λεί και η εφαρ­μογή σε σημα­ντικό βαθμό της χρη­σι­κτη­σίας ως τρόπου από­κτη­σης κυριό­τη­τας.

Ειδι­κό­τερα, σε περιο­χές υπό καθε­στώς λει­τουρ­γού­ντος Κτη­μα­το­λο­γίου και σε περιο­χές για τις οποίες έχει γίνει η ανάρ­τηση, τα δικαιώ­ματα χρη­σι­κτη­σίας ανέρ­χο­νται σε περίπου 1,7 εκατ. επί συνόλου περίπου 36,1 εκατ. δικαιω­μά­των της χώρας, δηλαδή ποσοστό περίπου 4,65%. Επι­πλέον, η έλλειψη ψηφιο­ποι­η­μέ­νων αρχείων δια­νο­μών και ανα­δα­σμών απαιτεί εκτε­τα­μένο νομικό και χωρικό έλεγχο.

Χρόνιες παθο­γέ­νειες στη δια­χεί­ριση του χώρου

Η δια­δι­κα­σία κτη­μα­το­γρά­φη­σης στην Ελλάδα κατέ­δειξε σημα­ντι­κές ελλεί­ψεις στη δια­χεί­ριση του χώρου από την Πολι­τεία. Για την ορθή απο­τύ­πωση της ιδιο­κτη­σίας, απαι­τού­νται θεμε­λιώδη προ­α­παι­τού­μενα, όπως δασικοί χάρτες, οριο­θέ­τηση αιγια­λού και παρα­λίας, ψηφιο­ποι­η­μένα αρχεία υπο­θη­κο­φυ­λα­κείων, πλήρης κατα­γραφή της δημό­σιας γης. Η υλο­ποί­ηση του Κτη­μα­το­λο­γίου απο­τέ­λεσε το έναυσμα για την επί­σπευση σχε­τι­κών δια­δι­κα­σιών που παρέ­με­ναν στά­σι­μες επί δεκα­ε­τίες, με απο­τέ­λε­σμα την πρό­κληση καθυ­στε­ρή­σεων. «Η κτη­μα­το­γρά­φηση, επο­μέ­νως, αντί να θεμε­λιω­θεί σε μια ώριμη θεσμική και τεχνική βάση, έγινε η αφορμή για τη δημιουρ­γία της», υπο­γραμ­μί­ζε­ται στην έκθεση του Ελεγ­κτι­κού Συνε­δρίου.

Η παγίδα όταν οι δασικοί χάρτες έπονται της κτη­μα­το­γρά­φη­σης

Οι αναρ­τή­σεις κατά την κτη­μα­το­γρά­φηση, οι οποίες στη­ρί­ζο­νται στις δηλώ­σεις των πολιτών, προη­γή­θη­καν της ανάρ­τη­σης των δασικών χαρτών, γεγονός που, σύμφωνα με τους συντά­κτες της έκθεσης, έχει ως «απο­τέ­λε­σμα τον αυξη­μένο κίνδυνο ανα­τρο­πής των εγγρα­φών της ανάρ­τη­σης λόγω της εφαρ­μο­γής του μαχητού τεκ­μη­ρίου κυριό­τη­τας του Δημο­σίου επί δασών και δασικών εκτά­σεων ή της ανα­θε­ώ­ρη­σης των ορίων των ακι­νή­των». Με την αλλαγή της δασικής νομο­θε­σίας για τους δασω­θέ­ντες αγρούς τέθηκαν τελικώς περιο­ρι­σμοί στη δυνα­τό­τητα του Δημο­σίου να αξιώνει την κυριό­τητα των εν λόγω εκτά­σεων.

Δημόσιο: υπο­χρέ­ωση δήλωσης μόλις από το 2013

Ενδει­κτικό επίσης των προ­βλη­μά­των είναι ότι το Ελλη­νικό Δημόσιο είχε αρχικά εξαι­ρε­θεί από την υπο­χρέ­ωση υπο­βο­λής δήλωσης κατά την κτη­μα­το­γρά­φηση. Συνεπώς, δεν συνει­σέ­φερε στη δια­δι­κα­σία της ανάρ­τη­σης, αλλά λάμβανε μόνο εκ των υστέρων γνώση αυτής. Μόλις το 2013 προ­βλέ­φθηκε για πρώτη φορά η σχετική υπο­χρέ­ωση του Δημο­σίου, «γεγονός που κατα­δει­κνύει ότι η κατα­γραφή της δημό­σιας περιου­σίας, αντί να απο­τε­λεί βάση της κτη­μα­το­γρά­φη­σης, απο­τέ­λεσε τελικά ζητού­μενο αυτής», σημειώ­νουν οι ελεγ­κτές.

Το «αγκάθι» της πρόωρης περαί­ω­σης

Σύμφωνα με τους ίδιους, σε πολλές περιο­χές για τα «τρέξουν» οι δια­δι­κα­σίες, περα­τώ­θηκε πρόωρα η κτη­μα­το­γρά­φηση χωρίς προη­γού­μενη ολο­κλή­ρωση της εξέ­τα­σης αιτή­σεων διόρ­θω­σης και ενστά­σεων από τις αρμό­διες Επι­τρο­πές ή τον ανάδοχο. «Τα μέτρα αυτά, ενώ επι­τα­χύ­νουν την έναρξη της λει­τουρ­γίας του Κτη­μα­το­λο­γίου, μπορούν να προ­κα­λέ­σουν παρα­τε­τα­μένη αβε­βαιό­τητα ως προς το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς των ακι­νή­των και επι­βά­ρυνση του δικα­στι­κού συστή­μα­τος, αν δεν επι­τα­χυν­θεί η διεκ­πε­ραί­ωση των εκκρε­μο­τή­των», σημειώ­νουν.

233.000 ενστά­σεις σε εκκρε­μό­τητα

Από τις συμ­βά­σεις κτη­μα­το­γρά­φη­σης 3ης και 4ης γενεάς μόνο το 19% έχει ολο­κλη­ρω­θεί με την πάγια δια­δι­κα­σία, η δε συντρι­πτική πλειο­νό­τητα των εν λόγω κτη­μα­το­γρα­φή­σεων έχει υπαχθεί στις δια­τά­ξεις περί πρόωρης περαί­ω­σης. Ειδι­κό­τερα, περισ­σό­τε­ρες από τις μισές έχουν περα­τω­θεί χωρίς προη­γού­μενη εξέταση των αιτή­σεων διόρ­θω­σης και ενστά­σεων από τις Επι­τρο­πές Εξέ­τα­σης Υπο­θέ­σεων Κτη­μα­το­γρά­φη­σης, ενώ επι­πλέον 15% έχει περα­τω­θεί χωρίς να έχουν εξε­τα­σθεί ούτε οι αιτή­σεις διόρ­θω­σης από τον ανάδοχο. Επίσης, το 9% αφορά συμ­βά­σεις στις οποίες δεν έχει γίνει ανάρ­τηση. Τα ποσοστά των δύο τελευ­ταίων κατη­γο­ριών είναι υψη­λό­τερα, αν ληφθεί υπόψη ο αριθμός των προ­ε­κτι­μώ­με­νων δικαιω­μά­των αντί του αριθμού των συμ­βά­σεων.

Σύμφωνα με στοι­χεία του Υπουρ­γείου Ψηφια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης (Φεβρουά­ριος 2026), ενώπιον των Επι­τρο­πών Εξέ­τα­σης Υπο­θέ­σεων Κτη­μα­το­γρά­φη­σης εκκρε­μούν περίπου 233.000 υπο­θέ­σεις.

«Από τη σύγκριση του αριθμού των εκκρε­μών (περίπου 20.000) προς τον αριθμό των εξε­τα­σθέ­ντων από τον Ιανουά­ριο έως τον Νοέμ­βριο του 2025 πινα­κίων (περίπου 2.500), προ­κύ­πτει ότι με τον ρυθμό εξέ­τα­σης υπο­θέ­σεων καθί­στα­ται ιδιαί­τερα δυσχε­ρής η έγκαιρη εξέταση όλων των εκκρε­μών υπο­θέ­σεων καθώς και η τήρηση της επι­τα­γής του νόμου οι Επι­τρο­πές να απο­φαί­νο­νται σε προ­θε­σμία δύο μηνών από την παρά­δοση σε αυτές των φακέλων των υπο­θέ­σεων, με δυνα­τό­τητα παρά­τα­σης για δύο επι­πλέον μήνες», σημειώ­νε­ται στην έκθεση του Ελεγ­κτι­κού Συνε­δρίου.

Νομο­θε­τική ασάφεια για τις πρώτες εγγρα­φές

Σχετικά με το νομο­θε­τικό πλαίσιο που διέπει τη λει­τουρ­γία του Κτη­μα­το­λο­γίου, επι­ση­μαί­νε­ται ότι «υφί­στα­ται νομο­θε­τική ασάφεια ως προς το θεμε­λιώ­δες ζήτημα αν η ορι­στι­κο­ποί­ηση ανα­κρι­βών πρώτων εγγρα­φών συνε­πά­γε­ται πρω­τό­τυπη κτήση της κυριό­τη­τας από τον ανα­κρι­βώς εγγε­γραμ­μένο» ενώ υπο­γραμ­μί­ζε­ται ότι το καθε­στώς απο­ζη­μιω­τι­κής ευθύνης του Ελλη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γίου για εσφαλ­μέ­νες εγγρα­φές χρήζει επα­νε­ξέ­τα­σης.

Η έκθεση δια­πι­στώ­νει και υπο­στε­λέ­χωση των υπη­ρε­σιών του Κτη­μα­το­λο­γίου. Πέραν της αριθ­μη­τι­κής ανε­πάρ­κειας, εντο­πί­ζε­ται και ποιο­τική υπο­στε­λέ­χωση. Σε αρκετά Κτη­μα­το­λο­γικά Γραφεία και Υπο­κα­τα­στή­ματα απου­σιά­ζουν κρί­σι­μες ειδι­κό­τη­τες, όπως νομικοί, μηχα­νι­κοί και τοπο­γρά­φοι, ανα­γκαίες για τον έλεγχο και τη διεκ­πε­ραί­ωση πράξεων.

Το Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο Αθηνών δια­θέ­τει μόλις 22 υπαλ­λή­λους, εκ των οποίων δύο νομι­κούς και 20 διοι­κη­τι­κούς, χωρίς τοπο­γρά­φους ή μηχα­νι­κούς. Ενδει­κτικό είναι και το παρά­δειγμα του υπο­κα­τα­στή­μα­τος Δράμας όπου υπη­ρε­τούν επτά υπάλ­λη­λοι, εκ των οποίων μόνο η προϊ­στα­μένη είναι νομικός πανε­πι­στη­μια­κής εκπαί­δευ­σης, ενώ οι υπό­λοι­ποι έξι είναι δευ­τε­ρο­βάθ­μιας εκπαί­δευ­σης από το καταρ­γη­θέν Υπο­θη­κο­φυ­λα­κείο Δράμας με συνέ­πεια ο νομικός έλεγχος των εγγρά­φων να βαρύνει απο­κλει­στικά την προϊ­στα­μένη.

Ψηφιο­ποί­ηση 562 εκατ. σελίδων

Η ψηφιο­ποί­ηση του αρχείου των υπο­θη­κο­φυ­λα­κείων χρη­μα­το­δο­τεί­ται από το Ταμείο Ανά­καμ­ψης και Ανθε­κτι­κό­τη­τας και υλο­ποιεί­ται μέσω δύο δια­γω­νι­σμών. Ο πρώτος αφορά την ψηφιο­ποί­ηση 600 εκατ. σελίδων σε πέντε τμήματα με προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό 250 εκατ. ευρώ και ο δεύ­τε­ρος την τεχνική υπο­στή­ριξη του έργου, με προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό 4,9 εκατ. ευρώ.

Έως τον Φεβρουά­ριο του 2026 είχαν ψηφιο­ποι­η­θεί περίπου 562 εκατ. σελίδες (97,5% του ανα­προ­σαρ­μο­σμέ­νου φυσικού αντι­κει­μέ­νου), εκ των οποίων 472 εκατ. (82%) έχουν ελεγ­χθεί και αναρ­τη­θεί σε σχετική πλατ­φόρμα η οποία παρέχει πρό­σβαση σε περίπου 26.000 εγγε­γραμ­μέ­νους εξου­σιο­δο­τη­μέ­νους επαγ­γελ­μα­τίες χρήστες, δικη­γό­ρους και δικα­στι­κούς επι­με­λη­τές.

Πηγή: ot.gr