Η Ελλάδα πρώτη επιλογή για διεθνείς επενδυτές ξενοδοχείων – Γιατί προτιμούν 5άστερα και 3άστερα

Η Ελ­λά­δα ανα­δει­κνύ­ε­ται σε έναν από τους ισχυ­ρό­τε­ρους πό­λους έλξης διε­θνών κε­φα­λαί­ων για τον ξε­νο­δο­χεια­κό κλάδο, επι­βε­βαιώ­νο­ντας ότι έχει πλέον εδραιω­θεί στον επεν­δυ­τι­κό χάρτη της Ευ­ρώ­πης. Η ει­κό­να αυτή απο­τυ­πώ­νε­ται με σα­φή­νεια στην τε­λευ­ταία έρευ­να της Questex, η οποία πα­ρου­σιά­στη­κε ενό­ψει του R&R Forum που διορ­γα­νώ­νε­ται τον Νο­έμ­βριο στην Αθήνα σε συ­νερ­γα­σία με την Enterprise Greece και κα­τα­γρά­φει τις επεν­δυ­τι­κές προ­θέ­σεις πε­ρί­που 100 από τους ση­μα­ντι­κό­τε­ρους διε­θνείς επεν­δυ­τές στον χώρο του hospitality, του real estate και του private equity.

Τα απο­τε­λέ­σμα­τα είναι εντυ­πω­σια­κά. Η Ελ­λά­δα συ­γκε­ντρώ­νει το 43% των επεν­δυ­τι­κών προ­τι­μή­σε­ων, κα­τα­κτώ­ντας την πρώτη θέση με­τα­ξύ των ευ­ρω­παϊ­κών προ­ο­ρι­σμών. Ακο­λου­θεί η Ιτα­λία με 29%, ενώ Ισπα­νία και Γαλ­λία μοι­ρά­ζο­νται την τρίτη θέση με 14% η κα­θε­μία. Ακόμη πιο εντυ­πω­σια­κή είναι η με­τα­βο­λή σε σχέση με πέ­ρυ­σι, καθώς στην αντί­στοι­χη έρευ­να του 2025 η Ελ­λά­δα βρι­σκό­ταν μόλις στην πέμ­πτη θέση.

Η εξέ­λι­ξη αυτή δεν θε­ω­ρεί­ται συ­γκυ­ρια­κή. Αντί­θε­τα, αντα­να­κλά τη ση­μα­ντι­κή ανα­βάθ­μι­ση της ει­κό­νας της χώρας ως επεν­δυ­τι­κού προ­ο­ρι­σμού, σε μια πε­ρί­ο­δο όπου τα διε­θνή κε­φά­λαια ανα­ζη­τούν ασφα­λείς αγο­ρές με προ­ο­πτι­κές ανά­πτυ­ξης και δη­μιουρ­γί­ας υπε­ρα­ξί­ας.

Η με­γά­λη αντί­φα­ση της ελ­λη­νι­κής αγο­ράς

Πα­ρό­τι η ζή­τη­ση αυ­ξά­νε­ται, η προ­σφο­ρά δεν ακο­λου­θεί. Όπως επε­σή­μα­νε ο Alexi Khajavi, Πρό­ε­δρος Hospitality, Travel and Wellness της Questex, η ελ­λη­νι­κή αγορά δια­θέ­τει πε­ριο­ρι­σμέ­νο αριθ­μό ώρι­μων ξε­νο­δο­χεια­κών assets που μπο­ρούν να απο­κτη­θούν από θε­σμι­κούς επεν­δυ­τές. Οι απο­τι­μή­σεις πα­ρα­μέ­νουν υψη­λές και οι δια­θέ­σι­μες μο­νά­δες είναι λίγες, γε­γο­νός που εντεί­νει τον αντα­γω­νι­σμό με­τα­ξύ των επεν­δυ­τών.

Το με­γα­λύ­τε­ρο μέρος του εν­δια­φέ­ρο­ντος εξα­κο­λου­θεί να συ­γκε­ντρώ­νε­ται στην Αθήνα και στους δη­μο­φι­λείς νη­σιω­τι­κούς προ­ο­ρι­σμούς. Μύ­κο­νος, Σα­ντο­ρί­νη, Πάρος και Μήλος πα­ρα­μέ­νουν στην κο­ρυ­φή των προ­τι­μή­σε­ων, ενώ θε­τι­κά μη­νύ­μα­τα κα­τα­γρά­φο­νται για την Κρήτη και την Πε­λο­πόν­νη­σο, ιδιαί­τε­ρα για την Κα­λα­μά­τα, όπου η ανα­βάθ­μι­ση του αε­ρο­δρο­μί­ου και οι νέες υπο­δο­μές δη­μιουρ­γούν πρό­σθε­τες προ­ο­πτι­κές ανά­πτυ­ξης.

Αντί­θε­τα, πε­ριο­χές όπως η Θεσ­σα­λο­νί­κη, η βό­ρεια Ελ­λά­δα και οι ορει­νοί προ­ο­ρι­σμοί δεν εμ­φα­νί­ζο­νται ακόμη στον βα­σι­κό χάρτη των διε­θνών επεν­δυ­τι­κών το­πο­θε­τή­σε­ων.

Η επο­χι­κό­τη­τα πα­ρα­μέ­νει το με­γα­λύ­τε­ρο εμπό­διο

Παρά το έντο­νο εν­δια­φέ­ρον, η ελ­λη­νι­κή αγορά εξα­κο­λου­θεί να αντι­με­τω­πί­ζει μια δια­χρο­νι­κή πρό­κλη­ση: την επο­χι­κό­τη­τα.

Οι Έλ­λη­νες ξε­νο­δό­χοι έχουν προ­σαρ­μο­στεί εδώ και δε­κα­ε­τί­ες σε ένα μο­ντέ­λο λει­τουρ­γί­ας έξι έως επτά μηνών, αξιο­ποιώ­ντας τον χει­μώ­να για συ­ντη­ρή­σεις, ανα­και­νί­σεις και ανα­διάρ­θρω­ση του προ­σω­πι­κού.

Για τους διε­θνείς επεν­δυ­τές, όμως, αυτή η πραγ­μα­τι­κό­τη­τα απο­τε­λεί ση­μα­ντι­κό πα­ρά­γο­ντα κιν­δύ­νου. Η επέν­δυ­ση δε­κά­δων εκα­τομ­μυ­ρί­ων ευρώ σε ένα ξε­νο­δο­χείο που λει­τουρ­γεί μόνο για μισό χρόνο δεν είναι εύ­κο­λη από­φα­ση για θε­σμι­κά κε­φά­λαια που ανα­ζη­τούν στα­θε­ρές απο­δό­σεις καθ’ όλη τη διάρ­κεια του έτους.

Γι’ αυτό η επι­μή­κυν­ση της του­ρι­στι­κής πε­ριό­δου θε­ω­ρεί­ται κρί­σι­μος πα­ρά­γο­ντας για την πε­ραι­τέ­ρω ενί­σχυ­ση της ελ­κυ­στι­κό­τη­τας της χώρας. Ακόμη και ένας ή δύο επι­πλέ­ον μήνες λει­τουρ­γί­ας μπο­ρούν να αυ­ξή­σουν ση­μα­ντι­κά την αξία ενός ξε­νο­δο­χεια­κού asset.

Ταυ­τό­χρο­να, οι επεν­δυ­τές πα­ρα­κο­λου­θούν με προ­βλη­μα­τι­σμό δύο ακόμη ζη­τή­μα­τα που επη­ρε­ά­ζουν άμεσα τη λει­τουρ­γι­κή κερ­δο­φο­ρία των ξε­νο­δο­χεί­ων: το υψηλό ενερ­γεια­κό κό­στος και την αυ­ξα­νό­με­νη δυ­σκο­λία εξεύ­ρε­σης προ­σω­πι­κού. Η έλ­λει­ψη αν­θρώ­πι­νου δυ­να­μι­κού έχει πλέον εξε­λι­χθεί σε πα­νευ­ρω­παϊ­κό πρό­βλη­μα, όμως στην Ελ­λά­δα απο­κτά με­γα­λύ­τε­ρη έντα­ση λόγω της τα­χύ­τα­της ανά­πτυ­ξης του του­ρι­σμού.

Η γε­ω­πο­λι­τι­κή αλ­λά­ζει τον επεν­δυ­τι­κό χάρτη

Ένας από τους βα­σι­κούς λό­γους που εξη­γούν τη με­τα­τό­πι­ση του εν­δια­φέ­ρο­ντος προς την Ελ­λά­δα είναι η ανα­κα­τεύ­θυν­ση των διε­θνών κε­φα­λαί­ων εξαι­τί­ας της γε­ω­πο­λι­τι­κής αβε­βαιό­τη­τας. Σύμ­φω­να με τα στοι­χεία της Questex, κα­νέ­νας από τους επεν­δυ­τές που συμ­με­τεί­χαν στην έρευ­να δεν δή­λω­σε ότι απο­σύ­ρει τα κε­φά­λαιά του από την αγορά. Αντί­θε­τα, η στρα­τη­γι­κή τους αλ­λά­ζει κα­τεύ­θυν­ση, με ολο­έ­να πε­ρισ­σό­τε­ρα funds να στρέ­φο­νται προς την Ευ­ρώ­πη.

Το 82% των επεν­δυ­τών θε­ω­ρεί πλέον την Ευ­ρώ­πη βα­σι­κή επεν­δυ­τι­κή προ­τε­ραιό­τη­τα, ενώ το 63% αξιο­λο­γεί τις ευ­ρω­παϊ­κές αγο­ρές ως ση­μα­ντι­κό­τε­ρη ευ­και­ρία σε σχέση με άλλες πε­ριο­χές του κό­σμου.

Σε αυτό το πε­ρι­βάλ­λον, η Ελ­λά­δα απο­κτά ιδιαί­τε­ρη ση­μα­σία. Η γε­ω­γρα­φι­κή της θέση, ανά­με­σα στην Ευ­ρώ­πη, τη Μέση Ανα­το­λή και την Ασία, την κα­θι­στά πύλη ει­σό­δου για διε­θνή κε­φά­λαια που ανα­ζη­τούν στα­θε­ρό­τη­τα, ισχυ­ρή του­ρι­στι­κή ζή­τη­ση και προ­ο­πτι­κές ανά­πτυ­ξης. Όπως επι­ση­μαί­νουν οι ανα­λυ­τές της Questex, η χώρα δεν προ­σελ­κύ­ει πλέον επεν­δύ­σεις επει­δή είναι «φθηνή», αλλά επει­δή έχει βελ­τιώ­σει ου­σια­στι­κά τις υπο­δο­μές, την ποιό­τη­τα του του­ρι­στι­κού προ­ϊ­ό­ντος και τη συ­νο­λι­κή επεν­δυ­τι­κή της ει­κό­να.

Από τις ανα­και­νί­σεις στα έτοι­μα πε­ντά­στε­ρα

Ιδιαί­τε­ρο εν­δια­φέ­ρον πα­ρου­σιά­ζει η με­τα­βο­λή στις επεν­δυ­τι­κές προ­τι­μή­σεις ως προς το είδος των ξε­νο­δο­χεια­κών μο­νά­δων. Το 57% των επεν­δυ­τών δη­λώ­νει ότι ανα­ζη­τά υφι­στά­με­να πε­ντά­στε­ρα ξε­νο­δο­χεία με επαγ­γελ­μα­τι­κή δια­χεί­ρι­ση. Πρό­κει­ται για μια σαφή αλ­λα­γή στρα­τη­γι­κής σε σχέση με τα προη­γού­με­να χρό­νια, όταν το κυ­ρί­αρ­χο μο­ντέ­λο ήταν η αγορά ενός τριά­στε­ρου ξε­νο­δο­χεί­ου, η εκτε­τα­μέ­νη ανα­καί­νι­σή του και η με­τα­τρο­πή του σε μο­νά­δα υψη­λό­τε­ρης κα­τη­γο­ρί­ας.

Σή­με­ρα, οι με­γά­λοι επεν­δυ­τές επι­διώ­κουν να πε­ριο­ρί­σουν το επεν­δυ­τι­κό ρίσκο. Προ­τι­μούν ώριμα πε­ριου­σια­κά στοι­χεία που λει­τουρ­γούν ήδη, δια­θέ­τουν απο­δε­δειγ­μέ­νες επι­δό­σεις και μπο­ρούν να προ­σφέ­ρουν άμε­σες τα­μεια­κές ροές. Η αβε­βαιό­τη­τα που συ­νο­δεύ­ει τις νέες κα­τα­σκευ­ές, οι κα­θυ­στε­ρή­σεις στις αδειο­δο­τή­σεις, το αυ­ξη­μέ­νο κό­στος κα­τα­σκευ­ής και οι με­τα­βο­λές της αγο­ράς κατά τη διάρ­κεια ενός έργου οδη­γούν πολ­λούς επεν­δυ­τές να εγκα­τα­λεί­πουν τα greenfield projects και να επι­λέ­γουν έτοι­μες μο­νά­δες.

Η τάση αυτή δεί­χνει επί­σης ότι το κε­φά­λαιο που το­πο­θε­τεί­ται πλέον στην Ελ­λά­δα είναι πε­ρισ­σό­τε­ρο θε­σμι­κό, με με­γα­λύ­τε­ρη συμ­με­το­χή διε­θνών funds που ανα­ζη­τούν στα­θε­ρές απο­δό­σεις και χα­μη­λό­τε­ρο λει­τουρ­γι­κό κίν­δυ­νο.

Γιατί πα­ρα­μέ­νουν ελ­κυ­στι­κά τα τριά­στε­ρα

Πα­ράλ­λη­λα, τα ξε­νο­δο­χεία τριών αστέ­ρων εξα­κο­λου­θούν να συ­γκε­ντρώ­νουν ση­μα­ντι­κό εν­δια­φέ­ρον, καθώς το 29% των επεν­δυ­τών τα θε­ω­ρεί ελ­κυ­στι­κή επι­λο­γή.

Η εξή­γη­ση βρί­σκε­ται στη δυ­να­τό­τη­τα δη­μιουρ­γί­ας υπε­ρα­ξί­ας. Σε αρ­κε­τές πε­ριο­χές της Ελ­λά­δας εξα­κο­λου­θούν να υπάρ­χουν μο­νά­δες που μπο­ρούν, με στο­χευ­μέ­νες επεν­δύ­σεις, να ανα­βαθ­μι­στούν σε τεσ­σά­ρων ή πέντε αστέ­ρων, αυ­ξά­νο­ντας ση­μα­ντι­κά τόσο τα έσοδα όσο και την αξία του ακι­νή­του.

Αυτό απο­τε­λεί ένα από τα με­γα­λύ­τε­ρα συ­γκρι­τι­κά πλε­ο­νε­κτή­μα­τα της ελ­λη­νι­κής αγο­ράς. Σε ώρι­μες ξε­νο­δο­χεια­κές αγο­ρές, όπως οι Ηνω­μέ­νες Πο­λι­τεί­ες ή με­γά­λα ευ­ρω­παϊ­κά μη­τρο­πο­λι­τι­κά κέ­ντρα, τα πε­ρισ­σό­τε­ρα ξε­νο­δο­χεία έχουν ήδη ολο­κλη­ρώ­σει τον κύκλο ανα­βάθ­μι­σής τους. Αντί­θε­τα, στην Ελ­λά­δα εξα­κο­λου­θούν να υπάρ­χουν πε­ρι­θώ­ρια βελ­τί­ω­σης που μπο­ρούν να με­τα­φρα­στούν σε υψη­λές απο­δό­σεις για τους επεν­δυ­τές.

Το νέο αφή­γη­μα των επεν­δύ­σε­ων

Το βα­σι­κό συ­μπέ­ρα­σμα της έρευ­νας είναι ότι η Ελ­λά­δα περνά σε μια νέα φάση του επεν­δυ­τι­κού της κύ­κλου. Τα διε­θνή κε­φά­λαια δεν ανα­ζη­τούν πλέον μόνο ευ­και­ρί­ες που δη­μιουρ­γή­θη­καν από την κρίση ή χα­μη­λές απο­τι­μή­σεις. Ανα­ζη­τούν μια ώριμη του­ρι­στι­κή αγορά με ισχυ­ρή ζή­τη­ση, δυ­να­τό­τη­τα δη­μιουρ­γί­ας υπε­ρα­ξί­ας και μα­κρο­πρό­θε­σμες προ­ο­πτι­κές.

Η χώρα φαί­νε­ται να δια­θέ­τει πλέον αυτά τα χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά, γε­γο­νός που εξη­γεί γιατί αναρ­ρι­χή­θη­κε στην κο­ρυ­φή των επεν­δυ­τι­κών προ­τι­μή­σε­ων μέσα σε μόλις έναν χρόνο. Ωστό­σο, η δια­τή­ρη­ση αυτού του πλε­ο­νε­κτή­μα­τος θα εξαρ­τη­θεί από την ικα­νό­τη­τα της αγο­ράς να αυ­ξή­σει το από­θε­μα ποιο­τι­κών ξε­νο­δο­χεια­κών μο­νά­δων, να προ­σελ­κύ­σει πε­ρισ­σό­τε­ρους διε­θνείς operators, να πε­ριο­ρί­σει την επο­χι­κό­τη­τα και να αντι­με­τω­πί­σει τις χρό­νιες προ­κλή­σεις του ενερ­γεια­κού κό­στους και της έλ­λει­ψης προ­σω­πι­κού.

Εάν τα ζη­τή­μα­τα αυτά αντι­με­τω­πι­στούν απο­τε­λε­σμα­τι­κά, η Ελ­λά­δα έχει όλες τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις να πα­ρα­μεί­νει όχι μόνο ο πιο ελ­κυ­στι­κός του­ρι­στι­κός επεν­δυ­τι­κός προ­ο­ρι­σμός της Με­σο­γεί­ου, αλλά και μία από τις ση­μα­ντι­κό­τε­ρες αγο­ρές φι­λο­ξε­νί­ας σε ολό­κλη­ρη την Ευ­ρώ­πη.

Πηγή: powergame.gr