Ακίνητα: Τι αλλάζει στις εξώσεις για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές – Αναλυτικός οδηγός

Σε πέντε μήνες αλλάζει η δια­δι­κα­σία από­δο­σης νοι­κια­σμέ­νου ακι­νή­του όταν λήγει η μίσθωσή του. Αλλάζει δηλαδή ο τρόπος που θα γίνεται η έξωση σε έναν ενοι­κια­στή. Ειδι­κό­τερα, με βάση τα όσα προ­βλέ­πο­νται (Ν. 5221/2025), η ισχύ­ουσα από το 1997 δια­δι­κα­σία από­δο­σης μισθίου, που έως τώρα εφαρ­μό­ζε­ται μόνο για την καθυ­στέ­ρηση ενοι­κίου, επε­κτεί­νε­ται και στην περί­πτωση της λήξης της μίσθω­σης.

Αν ο ενοι­κια­στής χρειά­ζε­ται και άλλο χρόνο και ο εκμι­σθω­τής δεν συμ­φω­νεί, τότε μπορεί να ασκήσει ανακοπή

Επί της ουσίας, θα υπάρξει επι­τά­χυνση της εκκέ­νω­σης ενός ακι­νή­του όταν λήγει ή έχει λήξει από καιρό η μισθω­τή­ρια σύμβαση, χωρίς να απαι­τεί­ται η διε­ξα­γωγή δίκης, αλλά μέσω των δικα­στη­ρίων.

Οι νέες αλλαγές είναι φυσικό να προ­κα­λούν ανα­σφά­λεια σε ενοι­κια­στές αλλά και ερω­τη­μα­τικά σε ιδιο­κτή­τες που νοι­κιά­ζουν τα ακίνητά τους. Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια του προ­έ­δρου της ΠΟΜΙΔΑ, δικη­γό­ρου Στράτου Παραδιά παρου­σιά­ζουν μέσα από 20+1 ερω­τή­σεις – απα­ντή­σεις όλες τις πλη­ρο­φο­ρίες για το νέο σκηνικό που δια­μορ­φώ­νε­ται, προ­κει­μέ­νου ενοι­κια­στές και ιδιο­κτή­τες να γνω­ρί­ζουν τα εκα­τέ­ρω­θεν δικαιώ­ματά τους από τη νέα ρύθμιση.

Πόσο χρόνο θα έχει συνο­λικά ο ενοι­κια­στής στη διάθεσή του για να βρει άλλο σπίτι ή κατά­στημα;

Με τη νέα ρύθμιση που θα αρχίσει να εφαρ­μό­ζε­ται από την 1η Ιανουα­ρίου 2026, ο ενοι­κια­στής έχει από τον νόμο, και χωρίς καμιά ενέρ­γεια ή δαπάνη του, του­λά­χι­στον ένα εξάμηνο στη διάθεσή του για να μερι­μνή­σει για τη μετε­γκα­τά­στασή του.

Ειδι­κό­τερα: έχει το τρίμηνο της εξώ­δι­κης προει­δο­ποί­η­σης, έχει έναν και πλέον μήνα για τη σύνταξη και υποβολή της αίτησης, ορισμό δικη­γό­ρου από τη Γραμ­μα­τεία του Δικα­στη­ρίου, παρά­δοση, επε­ξερ­γα­σία, έκδοση και δημο­σί­ευση της δια­τα­γής, αίτηση για έκδοση του απο­γρά­φου της, σύνταξη του αντι­γρά­φου και επίδοσή του, και έχει δύο ακόμη μήνες ως προ­θε­σμία εκτέ­λε­σης της δια­τα­γής. Σε αυτό το διά­στημα δεν χρειά­ζε­ται να κάνει ο ίδιος την παρα­μι­κρή ενέρ­γεια και να υπο­βλη­θεί στο παρα­μι­κρό έξοδο.

Κι αν ο ενοι­κια­στής χρειά­ζε­ται κι άλλο χρόνο;

Αν ο ενοι­κια­στής χρειά­ζε­ται και άλλο χρόνο και ο εκμι­σθω­τής δεν συμ­φω­νεί, τότε μπορεί να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφα­λι­στι­κών μέτρων, όπως και προ­σω­ρινή διαταγή μη εκτέ­λε­σης της από­φα­σης από τον πρόεδρο Υπη­ρε­σίας του αρμό­διου Δικα­στη­ρίου.

Η νέα ρύθμιση αφήνει απρο­στά­τευ­τους τους ενοι­κια­στές και εξο­μοιώ­νει εκεί­νους που πλη­ρώ­νουν και θέλουν να παρα­μεί­νουν στο ακίνητο με τους κακο­πλη­ρω­τές;

Εδώ ισχύουν τα εξής: α) Καθιε­ρώ­νει τρίμηνη προ­θε­σμία υπο­χρε­ω­τι­κής εξώ­δι­κης πρό­σκλη­σής τους για απόδοση του ακι­νή­του, εξα­πλά­σια σε σχέση με την ισχύ­ουσα προ­θε­σμία εξώ­δι­κης πρό­σκλη­σης στην περί­πτωση μη κατα­βο­λής μισθω­μά­των. β) Καθιε­ρώ­νει δίμηνη προ­θε­σμία εκτέ­λε­σής της μετά την επίδοσή της προς τον ενοι­κια­στή, τρι­πλά­σια σε σχέση με την ισχύ­ουσα προ­θε­σμία εκτέ­λε­σης στην περί­πτωση της μη κατα­βο­λής ενοι­κίων. γ) Αν ο ενοι­κια­στής χρειά­ζε­ται περισ­σό­τερο χρόνο από ένα εξάμηνο, όπως προ­α­να­φέρ­θηκε, μπορεί να επι­τύ­χει και περαι­τέρω παρά­ταση του χρόνου από­δο­σης με τα κλασικά ένδικα μέσα.

 

Γιατί είναι ανα­γκαία η ύπαρξη αυτής της δικο­νο­μι­κής ρύθ­μι­σης, αφού όταν λήγει μια μίσθωση, ο ενοι­κια­στής είναι υπο­χρε­ω­μέ­νος να απο­δώ­σει το μίσθιο στον ιδιο­κτήτη του;

Οπως έχει δικαιώ­ματα και ανάγκες ο ενοι­κια­στής ενός ακι­νή­του, έτσι έχει και ο ιδιο­κτή­της του,  ο οποίος έχει δικαί­ωμα να ζητήσει τη χρήση του ακι­νή­του του όταν το χρειά­ζε­ται για να το ιδιο­κα­τοι­κί­σει, να το εκσυγ­χρο­νί­σει ή να το που­λή­σει ή και για οποιον­δή­ποτε άλλο λόγο, π.χ. όταν η συμπε­ρι­φορά ενός ενοι­κια­στή προ­βλη­μα­τί­ζει όχι μόνον τον ίδιο αλλά και άλλους ενοι­κια­στές ή συγκά­τοι­κους του κτιρίου.

Τι συμ­βαί­νει ως σήμερα στην πράξη στην περί­πτωση που ο ενοι­κια­στής δεν χρειά­ζε­ται πλέον το μίσθιο;

Μπορεί πρα­κτικά ανά πάσα ημέρα, νύχτα, ώρα και στιγμή να εκκε­νώ­σει το ακίνητο και να απο­χω­ρή­σει, αθε­τώ­ντας κάθε υπο­χρέ­ωσή του απέ­να­ντι στον εκμι­σθωτή, αγνο­ώ­ντας την ύπαρξη περαι­τέρω συμ­βα­τι­κής διάρ­κειας της μίσθω­σης χωρίς καμιά πρα­κτική δυνα­τό­τητα του ιδιο­κτήτη να διεκ­δι­κή­σει οποια­δή­ποτε εκκρε­μούσα οφειλή ή απο­ζη­μί­ωση για οποια­δή­ποτε αιτία από τον πρώην ενοι­κια­στή του.

Τι ισχύει αν ο ιδιο­κτή­της έχει ανάγκη το ακίνητό του ελεύ­θερο;

Εάν ο ιδιο­κτή­της χρειά­ζε­ται το ακίνητό του στη λήξη της μίσθω­σης, δεν έχει καμιά απο­λύ­τως πρα­κτική δυνα­τό­τητα να το παρα­λά­βει στην ώρα του, και μέχρι σήμερα ήταν υπο­χρε­ω­μέ­νος να κινήσει μια νομική δια­δι­κα­σία που διαρκεί από πολλούς μήνες έως και χρόνια, ανάλογα με το αν η δικα­στική του προ­σπά­θεια προ­σκρούει σε αλλε­πάλ­λη­λες προ­σχη­μα­τι­κές ανα­βο­λές, απερ­γίες, αποχές και άλλες ατυχίες, και εν συνε­χεία εφέσεις, αιτή­σεις ανα­στο­λής, προ­σω­ρι­νές δια­τα­γές κ.λπ.

Τι επι­τυγ­χά­νε­ται τελικά με τη θεσμο­θέ­τηση της δικο­νο­μι­κής αυτής διά­τα­ξης;

Απαλ­λάσ­σει τα δικα­στή­ρια από έναν φόρτο τυπικής απα­σχό­λη­σης, εξα­σφα­λί­ζει την τήρηση των συμ­φω­νη­θέ­ντων και τη συνέ­πεια στις συναλ­λα­γές και εντάσ­σε­ται στην κατη­γο­ρία των μέτρων που θα παρο­τρύ­νουν πολλούς ιδιο­κτή­τες με κλειστά ακίνητα να τα βγάλουν στην αγορά.

Θα βοη­θή­σει δηλαδή αυτή η διάταξη στην κατεύ­θυνση του να δια­τε­θούν περισ­σό­τερα κλειστά σπίτια στην αγορά;

Ναι.

Πώς;

Η ισχύ­ουσα τερά­στια δυσκο­λία ανά­κτη­σης της χρήσης τους μετά το πέρας μιας μίσθω­σης είναι ένας σημα­ντι­κός ανα­σταλ­τι­κός παρά­γο­ντας στην προ­σφορά ακι­νή­των, που θα πάψει να υπάρχει με τη θεσμο­θέ­τηση της δυνα­τό­τη­τας εφαρ­μο­γής της δια­τα­γής από­δο­σης λόγω λήξης της μίσθω­σης.

Επι­τρέ­πε­ται πρόωρη καταγ­γε­λία μίσθω­σης κατοι­κίας λόγω ιδιο­κα­τοί­κη­σης ή πώλησής της;

Οχι. Ο συμ­βα­τι­κός χρόνος της μίσθω­σης αλλά και σε κάθε περί­πτωση η νόμιμη αρχική τριετία είναι απα­ρα­βί­α­στα χρονικά όρια προ­στα­σίας των ενοι­κια­στών. Αλλωστε η δυνα­τό­τητα  καταγ­γε­λίας μίσθω­σης κατοι­κίας για ιδιο­κα­τοί­κηση καταρ­γή­θηκε στη χώρα μας από το 1994, μαζί με τις ανα­γκα­στι­κές παρα­τά­σεις των μισθώ­σεων κατοι­κιών, και θεσπί­στηκε η τριετία ως ελά­χι­στος χρόνος διάρ­κειάς τους.

Από πού προ­κύ­πτει ο χρόνος λήξης μιας μίσθω­σης ακι­νή­του;

Προ­κύ­πτει:

α) Από το ιδιω­τικό συμ­φω­νη­τικό μίσθω­σης, αρχικό ή κατά παρά­ταση, που έχουν υπο­γρά­ψει οι συμ­βαλ­λό­με­νοι εκμι­σθω­τής (ιδιο­κτή­της) και μισθω­τής (ενοι­κια­στής).

β) Από την τελευ­ταία ηλε­κτρο­νική δήλωση των πλη­ρο­φο­ρια­κών στοι­χείων της μίσθω­σης στη σχετική εφαρ­μογή της ΑΑΔΕ.

γ) Από τον νόμο, ο οποίος προ­βλέ­πει ότι κάθε νέα μίσθωση κατοι­κίας και κάθε επαγ­γελ­μα­τική μίσθωση που συνά­πτε­ται από την 1-4-2014 και μετά έχει ελά­χι­στη νόμιμη διάρ­κεια τριών ετών.

Και για τις παλιές αορί­στου χρόνου μισθώ­σεις;

Από την κοι­νο­ποί­ηση εξώ­δι­κης πρό­σκλη­σης με δικα­στικό επι­με­λητή προς τον ενοι­κια­στή με αίτημα να απο­δώ­σει το μίσθιο, εφόσον έχει παρέλ­θει και ο χρόνος που προσ­διο­ρί­ζε­ται υπέρ των ενοι­κια­στών από όλες τις προη­γού­με­νες τρεις παρα­μέ­τρους.

Τι δικαιού­ται να κάνει ο εκμι­σθω­τής, εφόσον λήγει ή έχει λήξει η μίσθωση και δεν επι­θυ­μεί τη συνέ­χισή της;

Ο εκμι­σθω­τής οφείλει πρώτα απ’ όλα να συντά­ξει και να απο­στεί­λει μέσω δικα­στι­κού επι­με­λητή εξώδικη πρό­σκληση, συνταγ­μένη από τον δικη­γόρο του, με την οποία θα του ανα­κοι­νώ­νει ότι δεν επι­θυ­μεί την περαι­τέρω παρά­ταση της μίσθω­σης και ότι ζητεί την απόδοση του ακι­νή­του λόγω λήξης του χρόνου της μίσθω­σης.

Κι αν ζητεί την απόδοση του ακι­νή­του λόγω λήξης της αρχικής τριε­τίας μίσθω­σης;

Σε αυτή την περί­πτωση, θα πρέπει να την επι­δώ­σει του­λά­χι­στον τρεις μήνες πριν από την παρέ­λευση του χρόνου της λήξης. Αν όμως η μίσθωση είναι παλαιά και έχει κατα­στεί αορί­στου χρόνου μετά την αρχική λήξη της, όπως οι περισ­σό­τε­ρες παλαιές μισθώ­σεις, τότε μπορεί να κοι­νο­ποι­ή­σει την εξώδικη πρό­σκληση οπο­τε­δή­ποτε αργό­τερα, πλην όμως και πάλι δεν μπορεί να προ­χω­ρή­σει στη δια­δι­κα­σία έκδοσης δια­τα­γής από­δο­σης αν δεν παρέλ­θει τρίμηνο από την κοι­νο­ποί­ησή της.

Αν ο ενοι­κια­στής δεν απο­δώ­σει το μίσθιο εντός της τρί­μη­νης αυτής προ­θε­σμίας, μπορεί ο ιδιο­κτή­της να πάει να τον «πετάξει έξω» απλά με έναν δικη­γόρο και έναν δικα­στικό επι­με­λητή;

Οχι. Ο εκμι­σθω­τής, αντί να κατα­θέ­σει αγωγή από­δο­σης μισθίου με την παλαιά δια­δι­κα­σία Περιου­σια­κών Δια­φο­ρών, με ορισμό δικα­σί­μου σε πολλούς μήνες, αλλε­πάλ­λη­λες ανα­βο­λές εκδί­κα­σης κ.ά., έχει πλέον το δικαί­ωμα να κατα­φύ­γει στη νέα δια­δι­κα­σία έκδοσης της Δια­τα­γής Από­δο­σης Μισθίου, η οποία ισχύει παράλ­ληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύ­τερη.

Ποιος θα εκδίδει πλέον τη Διαταγή Από­δο­σης Μισθίου;

Από την 1-1-2026 η Διαταγή Από­δο­σης Μισθίου θα εκδί­δε­ται από ειδικά πιστο­ποι­η­μέ­νους δικη­γό­ρους – μέλη του Δικη­γο­ρι­κού Συλ­λό­γου της περιο­χής όπου βρί­σκε­ται το ακίνητο.

Θα μπορεί δηλαδή ο εκμι­σθω­τής ή ο δικη­γό­ρος του να ανα­θέ­σει σε έναν γνωστό του δικη­γόρο να εκδώσει μια Διαταγή Από­δο­σης Μισθίου;

Οχι. Ο δικη­γό­ρος στον οποίο θα ανα­τί­θε­νται η μελέτη του φακέλου και η υπο­γραφή της Δια­τα­γής θα προσ­διο­ρί­ζε­ται απρό­σωπα από τη Γραμ­μα­τεία του οικείου Δικα­στη­ρίου, από ειδικό κατά­λογο πιστο­ποι­η­μέ­νων δικη­γό­ρων που καταρ­τί­ζε­ται από τον οικείο Δικη­γο­ρικό Σύλλογο.

Πώς αρχίζει η δια­δι­κα­σία της Δια­τα­γής Από­δο­σης Μισθίου;

Η σχετική αίτηση έκδοσης Δια­τα­γής Από­δο­σης Μισθίου θα συντάσ­σε­ται και θα υπο­γρά­φε­ται από τον δικη­γόρο του εκμι­σθωτή και θα παρα­δί­δε­ται στον ορι­ζό­μενο με την παρα­πάνω δια­δι­κα­σία δικη­γόρο μαζί με τον φάκελο των δικαιο­λο­γη­τι­κών εγγρά­φων και το γραμ­μά­τιο προ­εί­σπρα­ξης της καθο­ρι­σμέ­νης από τον νόμο απο­ζη­μί­ω­σής του.

Τι θα κάνει ο δικη­γό­ρος που ορί­ζε­ται από το δικα­στή­ριο;

Θα έχει δεκα­ή­μερη προ­θε­σμία να ελέγξει την πλη­ρό­τητα και νομι­μό­τητα των εγγρά­φων του φακέλου και την πάροδο του τρι­μή­νου προει­δο­ποί­η­σης του ενοι­κια­στή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, θα υπο­γρά­φει το κείμενο της Δια­τα­γής, στο οποίο ρητά θα ανα­φέ­ρε­ται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτε­λε­στεί μόνο μετά την πάροδο διμήνου από την κοι­νο­ποί­ησή της και αφε­τέ­ρου ότι ο ενοι­κια­στής δικαιού­ται εντός προ­θε­σμίας 15 εργά­σι­μων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της Δια­τα­γής για οποιον­δή­ποτε βάσιμο λόγο.

Ποιος ο ρόλος του αρμό­διου δικα­στη­ρίου;

Ο ορι­σθείς δικη­γό­ρος θα κατα­θέ­τει το πρω­τό­τυπο της Δια­τα­γής στη Γραμ­μα­τεία του αρμό­διου Πρω­το­δι­κείου, η οποία θα τη δημο­σιεύει και θα εκδίδει τον εκτε­λε­στό τίτλο της, που ονο­μά­ζε­ται Από­γραφο, τον οποίο θα παρα­δί­δει στον δικη­γόρο του εκμι­σθωτή αφού αυτός υπο­βάλ­λει σχετική αίτηση και κατα­βάλ­λει τα σχετικά τέλη Απο­γρά­φου.

Πώς θα ολο­κλη­ρώ­νει ο δικη­γό­ρος του εκμι­σθωτή;

Θα εκδίδει αντί­γραφο από το εκτε­λε­στό Από­γραφο, το οποίο θα το επι­δί­δει με δικα­στικό επι­με­λητή στον μισθωτή, με εντολή να απο­δώ­σει το ακίνητο εντός διμήνου από την κοι­νο­ποί­ησή του.

Πηγή: in.gr