Απόφαση «σταθμός» για τις εμπορικές μισθώσεις σε αρχαιολογικούς χώρους

Με απόφαση του Εφε­τείου Δωδε­κα­νή­σου καθί­στα­ται νομο­λο­γιακά σαφές πως τυγ­χά­νουν εφαρ­μο­γής οι περί επαγ­γελ­μα­τι­κών μισθώ­σεων, δια­τά­ξεις του π.δ. 34/1995, εντός αρχαιο­λο­γι­κών χώρων, όπως η νήσος Σύμη!

Πιο συγκε­κρι­μένα, το Μονο­με­λές Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου εξέδωσε την υπ’ αρίθμ. 55/2023 απόφαση και απέρ­ριψε την έφεση που άσκησε ο Δήμος Σύμης κατά της εται­ρείας «ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΣΥΜΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», με τον δια­κρι­τικό τίτλο «ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΗ ΣΥΜΗΣ Α.Ε.».

Με την υπ’ αριθ. κατά­θε­σης 3/2020 ανακοπή, που άσκησε ενώπιον του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου, η εφε­σί­βλητη, ζήτησε την ακύρωση του υπ’ αριθμ. 1/2020 πρω­το­κόλ­λου διοι­κη­τι­κής απο­βο­λής του δημάρ­χου Σύμης.

Υπέρ του καθ’ ου η ανακοπή άσκησε πρό­σθετη παρέμ­βαση η εταιρία με την επω­νυ­μία «ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑI ΚΑΙ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΔΙΑΚΟΜΙΧΑΛΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ».

Το πρω­το­βάθ­μιο δικα­στή­ριο, έκανε δεκτή την ανακοπή και την πρό­σθετη παρέμ­βαση υπέρ της ανα­κό­πτου­σας και ακύρωσε το με αριθ. 1/2020 πρω­τό­κολλο διοι­κη­τι­κής απο­βο­λής.

Το Εφετείο έκρινε τα εξής:

Με το από 1-3-1994 ιδιω­τικό συμ­φω­νη­τικό μίσθω­σης η δημο­τική επι­χεί­ρηση Σύμης με την επω­νυ­μία «ΔΗΜΟΤΙΚΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΣΥΜΗΣ», στα δικαιώ­ματα και τις υπο­χρε­ώ­σεις της οποίας έχει ήδη υπο­κα­τα­στα­θεί ο Δήμος, μίσθωσε στην ανα­κό­πτουσα, μετά από διε­νέρ­γεια φανερής πλειο­δο­τι­κής δημο­πρα­σίας και με τη σύμφωνη γνώμη του Δημο­τι­κού Συμ­βου­λίου Σύμης, ένα ακίνητο που βρί­σκε­ται στη θέση «Γιαλός», που απο­τε­λούσε παλιό­τερα τον Δημο­τικό Ξενώνα Σύμης.

Η διάρ­κεια της μίσθω­σης ορί­στηκε εικο­σα­ε­τής, ήτοι μέχρι 31-12-2014, με δυνα­τό­τητα μονο­με­ρούς, υπέρ της μισθώ­τριας, παρά­τα­σης για μια ακόμη πεντα­ε­τία, ήτοι μέχρι και την 31-12-2019.

Το ετήσιο μίσθωμα ορί­στηκε σε 8.200.000 δραχμές κατα­βαλ­λό­μενο σε δύο ισό­πο­σες εξα­μη­νιαίες δόσεις, την 1η Ιουνίου και την 1η Δεκεμ­βρίου κάθε έτους, με έναρξη από το τρίτο μισθω­τικό έτος, δεδο­μέ­νου ότι το μίσθιο ήταν εγκα­τα­λε­λειμ­μένο από χρόνια και η ανα­κό­πτουσα ανέλαβε την υπο­χρέ­ωση ανά­λη­ψης των δαπανών απο­κα­τά­στα­σής του.

Το μίσθωμα, μετά από δια­δο­χι­κές ανα­προ­σαρ­μο­γές ανέρ­χε­ται, πλέον, στο ποσό των 65.373,17 ευρώ και όπως δεν αμφι­σβη­τή­θηκε από τον Δήμο, η ανα­κό­πτουσα ήταν συνεπής στις υπο­χρε­ώ­σεις της.

Η ανα­κό­πτουσα, αξιο­ποιώ­ντας την ως άνω δυνα­τό­τητα μονο­με­ρούς παρά­τα­σης επί πεντα­ε­τία, κοι­νο­ποί­ησε στον Δήμο Σύμης την από 5-2-2014 εξώδικη δήλωση, με την οποία δήλωσε ότι επι­θυ­μεί την παρά­ταση της ως άνω σύμ­βα­σης.

Στη συνέ­χεια, μετά τη θέση σε ισχύ του Ν. 4257/2014, κάνο­ντας χρήση της νέας παρ. 2.β. του άρθρου 45 του άρθρου 5 του π.δ. 34/1995 «Κωδι­κο­ποί­ηση νόμων περί Εμπο­ρι­κών Μισθώ­σεων», κοι­νο­ποί­ησε στον Δήμο Σύμης, την από 22-5-2014 εξώδικη δήλωση με την οποία δήλωσε ότι η ως άνω μίσθωση παρα­τεί­νε­ται για χρόνο ίσο με τον αρχικώς συμπε­φω­νη­μένο συμ­βα­τικό, δηλαδή για ακόμη είκοσι έτη μετά την πεντα­ετή παρά­ταση, ήτοι μέχρι την 31-12-2044.

Η μισθώ­τρια, πλη­ρούσε όλες τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις που έθετε ο νόμος για την αυτο­δί­καιη παρά­ταση.

Στις 2 Ιανουα­ρίου 2020 ο δήμαρ­χος Σύμης εξέδωσε πρω­τό­κολλο διοι­κη­τι­κής απο­βο­λής δυνάμει του οποίου η ανα­κό­πτουσα εταιρία απο­βλή­θηκε από το Δημο­τικό Ακίνητο του Δημο­τι­κού Ξενώνα Σύμης (κτήριο ξενο­δο­χείου «ΝΙΡΕΑΣ).

Το δικα­στή­ριο έκρινε πως ο ισχυ­ρι­σμός του Δήμου και της προ­σθέ­τως υπέρ αυτού παρεμ­βαί­νου­σας ότι η μίσθωση έληξε στις 31-12-2019, για το λόγο ότι «εν προ­κει­μένω, δεν τυγ­χά­νουν εφαρ­μο­γής οι περί επαγ­γελ­μα­τι­κών μισθώ­σεων, δια­τά­ξεις του π.δ. 34/1995, αφού εξαι­ρού­νται οι μισθώ­σεις ακι­νή­των εντός αρχαιο­λο­γι­κών χώρων, όπως η νήσος Σύμη», είναι αβά­σι­μος και, ως εκ τούτου, απορ­ρι­πτέος για τους εξής λόγους:

Με τη διάταξη του άρθρου 4 του π.δ. 34/1995 εξαι­ρέ­θη­καν της υπα­γω­γής στις δια­τά­ξεις του νόμου ανωτέρω Προ­ε­δρι­κού Δια­τάγ­μα­τος οι μισθώ­σεις ακι­νή­των εντός αρχαιο­λο­γι­κών χώρων και οι μισθώ­σεις ακι­νή­των που έχουν χαρα­κτη­ρι­σθεί ως δια­τη­ρη­τέα.

Κατά τον ισχύ­ο­ντα νόμο 3028/2002 για την προ­στα­σία των Αρχαιο­τή­των και εν γένει της Πολι­τι­στι­κής Κλη­ρο­νο­μιάς, τα αρχαία ακίνητα μνημεία προ­στα­τεύ­ο­νται από τον νόμο χωρίς να απαι­τεί­ται η έκδοση οποιασ­δή­ποτε διοι­κη­τι­κής πράξης, ωστόσο, για τα ακίνητα που χαρα­κτη­ρί­ζο­νται μνημεία λόγω της αρχι­τε­κτο­νι­κής, πολε­ο­δο­μι­κής, κοι­νω­νι­κής, εθνο­λο­γι­κής, λαο­γρα­φι­κής, τεχνι­κής, βιο­μη­χα­νι­κής ή εν γένει ιστο­ρι­κής, καλ­λι­τε­χνι­κής ή επι­στη­μο­νι­κής σημα­σίας τους, χαρα­κτη­ρί­ζο­νται μνημεία με απόφαση του υπουρ­γού Πολι­τι­σμού, που εκδί­δε­ται υστέρα από εισή­γηση της Υπη­ρε­σίας και γνώμη του (αρχαιο­λο­γι­κού) Συμ­βου­λίου και δημο­σιεύ­ε­ται στην Εφη­με­ρίδα της Κυβερ­νή­σεως.

Για το συγκε­κρι­μένο ακίνητο δεν πιθα­νο­λο­γή­θηκε ότι έχει εκδοθεί κάποια σχετική απόφαση που να το χαρα­κτη­ρί­ζει δια­τη­ρη­τέο είτε αρχαίο.

Το γεγονός ότι ολό­κληρη η νήσος Σύμη έχει χαρα­κτη­ρι­στεί ως ιστο­ρι­κός τόπος και δια­τη­ρη­τέο μνημείο με την αριθμ. 24908/1971 απόφαση του υπουρ­γού Πολι­τι­σμού, αλλά αρχαιο­λο­γι­κός χώρος με την υπ’ αριθμ. 3623/2011 απόφαση υπουρ­γού Πολι­τι­σμού και Του­ρι­σμού, δεν έχει την έννοια ότι καταρ­γού­νται, αυτο­μά­τως, σε όλο το νησί όλες οι επαγ­γελ­μα­τι­κές μισθώ­σεις, καθώς η πράξη με την οποία ένας χώρος κηρύσ­σε­ται ως αρχαιο­λο­γι­κός δεν θίγει το ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς ούτε συνε­πά­γε­ται απόλυτη απα­γό­ρευση εκμε­τάλ­λευ­σης του χώρου.

Η ανωτέρω διάταξη του νόμου τέθηκε για ρύθμιση θεμάτων ανα­γο­μέ­νων στην εξει­δί­κευση της προ­στα­σίας συγκε­κρι­μέ­νου εκά­στοτε χώρου και για τα οποία απαι­τεί­ται η σύμπραξη ειδικών τεχνι­κών οργάνων, με εξει­δι­κευ­μένη επι­στη­μο­νική κατάρ­τιση.

Εξάλλου, ο ενεργός οικι­σμός που απο­τε­λεί αρχαιο­λο­γικό χώρο, πρέπει να συνε­χί­σει να λει­τουρ­γεί, χωρίς να απο­βά­λει τον χαρα­κτήρα του, για αυτό και επι­τρέ­πο­νται από το νόμο ακόμα και επεμ­βά­σεις που δεν αλλοιώ­νουν τον χαρα­κτήρα και τον πολε­ο­δο­μικό ιστό και δεν δια­τα­ράσ­σουν τη σχέση μεταξύ των κτηρίων και των υπαί­θριων χώρων, αυτός δε, είναι ο λόγος που έχουν εκδοθεί απο­φά­σεις που χαρα­κτη­ρί­ζουν πολλά μεμο­νω­μένα ακίνητα δια­τη­ρη­τέα εντός οικι­σμών που είχαν ήδη χαρα­κτη­ρι­στεί στο σύνολό τους ως αρχαιο­λο­γι­κοί χώροι.

Επι­πλέον, ο προσ­διο­ρι­σμός των ανε­πί­δε­κτων επαγ­γελ­μα­τι­κής μίσθω­σης ακι­νή­των, δεν δίδεται από το νομο­θέτη, αλλά προσ­διο­ρί­ζε­ται ελεύ­θερα και συναρ­τά­ται με τη νομο­θε­τική οριο­θέ­τηση των χώρων αυτών, όμως, απο­φα­σι­στικό κρι­τή­ριο για τον ως άνω προσ­διο­ρι­σμό απο­τε­λεί ο δικαιο­λο­γη­τι­κός λόγος του ανε­πί­δε­κτου, δηλαδή αν η πελα­τεία του εκά­στοτε υπό κρίση ακι­νή­του είναι ή δεν είναι άμεσα (αιτιω­δώς) συναρ­τη­μένη με τη λει­τουρ­γία αρχαιο­λο­γι­κού.

Στην προ­κει­μένη περί­πτωση, η εμπο­ρική εκμε­τάλ­λευση του ακι­νή­του ως ξενο­δο­χείου δεν συν­δέ­ε­ται καθόλου με τον αρχαιο­λο­γικό χαρα­κτήρα του νησιού, αλλά απο­κλει­στικά και μόνο με τη φυσική ομορφιά της συγκε­κρι­μέ­νης τοπο­θε­σίας (Γιαλός).