Αγοραστής ακινήτου που υφαρπάχθηκε από το Ελληνικό Δημόσιο κρίθηκε κακόπιστος

Το μέλ­λον των αστι­κών δικών του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου κατά των ιδιο­κτη­τών ακι­νή­των, που υφαρ­πά­χθη­καν με την χρήση ανυ­πό­στα­των απο­φά­σε­ων εκ­ποί­η­σής τους και συ­γκε­κρι­μέ­να η κα­λο­πι­στία εκεί­νων που τα αγό­ρα­σαν από τους προη­γού­με­νους ιδιώ­τες – ιδιο­κτή­τες τους, κρί­θη­κε με από­φα­ση «βόμβα» που εξέ­δω­σε το Εφε­τείο Δω­δε­κα­νή­σου.

Το Εφε­τείο Δω­δε­κα­νή­σου με την υπ’ αρίθμ. 292/2017 τε­λε­σί­δι­κη από­φα­σή του –οδηγό για πα­ρό­μοιες υπο­θέ­σεις που ανε­στά­λη­σαν από το Πο­λυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου-, έκρι­νε ου­σια­στι­κά ότι οι αγο­ρα­στές ακι­νή­των, που υφαρ­πά­χθη­καν από το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο, δεν μπο­ρεί να θε­ω­ρη­θούν κα­λό­πι­στοι.

Θυ­μί­ζου­με ότι το Πο­λυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου ανέ­με­νε την έκ­βα­ση της συ­γκε­κρι­μέ­νης δίκης προ­κει­μέ­νου να απο­φαν­θεί επί άλλων ομοί­ων αγω­γών του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου.

Δυ­νά­μει απο­φά­σε­ων του νο­μάρ­χη Δω­δε­κα­νή­σου, κα­τα­χω­ρί­στη­καν στα βι­βλία του Κτη­μα­το­λο­γί­ου Ρόδου, με­τα­βι­βά­σεις λόγω εκ­ποι­ή­σε­ως ακι­νή­των υπέρ πολ­λών ιδιω­τών, σύμ­φω­να με τις δια­τά­ξεις του ν. 719/1977, οι οποί­ες, όπως προ­έ­κυ­ψε κα­τό­πιν σχε­τι­κού ελέγ­χου, ου­δέ­πο­τε εκ­δό­θη­καν και υπο­γρά­φη­καν από αυτόν.

Ακο­λού­θη­σαν πολ­λές κα­τα­φα­τι­κές δια­τά­ξεις του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Δι­κα­στή Ρόδου, με τις οποί­ες δια­τά­χθη­καν αρ­χι­κά μεν οι κα­τα­χω­ρή­σεις των δια­φό­ρων ακι­νή­των στον εκά­στο­τε φε­ρό­με­νο ως δι­καιού­χο, εν συ­νε­χεία δε ακο­λού­θη­σαν δια­δο­χι­κές με­τα­βι­βά­σεις και εγ­γρα­φές προ­ση­μειώ­σε­ων και υπο­θη­κών.

Κατά των ως άνω κα­τα­φα­τι­κών δια­τά­ξε­ων το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο έχει ασκή­σει αγω­γές κατά του προϊ­στα­μέ­νου του Κτη­μα­το­λο­γί­ου, ιδιω­τών και τρα­πε­ζών με τις οποί­ες ζη­τεί­ται η απο­κα­τά­στα­ση της ιδιο­κτη­σί­ας του σε ακί­νη­τα που υφαρ­πά­χθη­καν με τη χρήση των ανυ­πό­στα­των αυτών απο­φά­σε­ων.

Επί των αγω­γών αυτών, έχουν ήδη εκ­δο­θεί από το Πο­λυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο Ρόδου δύο απο­φά­σεις επί ισά­ριθ­μων αγω­γών με αντι­φα­τι­κό πε­ριε­χό­με­νο, ήταν η υπ’ αριθμ. 2/2015 και η υπ’ αριθ. 9/2015.

Το Πο­λυ­με­λές Πρω­το­δι­κείο ανέ­με­νε τε­λε­σί­δι­κη από­φα­ση, που θα έκρι­νε το θέμα του «κα­λό­πι­στου τρί­του» για τα επί­δι­κα ακί­νη­τα και ανέ­στει­λε την έκ­δο­ση απο­φά­σε­ων του επί άλλων αγω­γών.

Η επί­μα­χη από­φα­ση του Εφε­τεί­ου Δω­δε­κα­νή­σου εκ­δό­θη­κε συ­γκε­κρι­μέ­να κα­τό­πιν εφέ­σε­ως του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου για την ακύ­ρω­ση της υπ’ αρίθμ. 2/2015 από­φα­σης του Πο­λυ­με­λούς Πρω­το­δι­κεί­ου Ρόδου, με την οποία είχε γίνει με­ρι­κώς δεκτή αγωγή του για την απο­κα­τά­στα­ση της ιδιο­κτη­σί­ας του σε δη­μό­σιο ακί­νη­το, που υφαρ­πά­χθη­κε με την χρήση ανυ­πό­στα­της από­φα­σης εκ­ποί­η­σης, που φέρει πλα­στή υπο­γρα­φή νο­μάρ­χη Δω­δε­κα­νή­σου.

Το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο με την ανα­γνω­ρι­στι­κή αγωγή της κυ­ριό­τη­τάς του επί ακι­νή­του στη με­ρί­δα ΚΜ 959 γαιών Κο­σκι­νού εστρά­φη συ­γκε­κρι­μέ­να κατά του προϊ­στα­μέ­νου του Κτη­μα­το­λο­γί­ου Ρόδου και 7 ιδιω­τών.

Με την από­φα­σή του το πρω­τό­δι­κο δι­κα­στή­ριο έκρι­νε αβά­σι­μη την αγωγή ως προς τον 7ο ενα­γό­με­νο, ακύ­ρω­σε την υπ’ αρίθμ. 4839/21.06.1996 διά­τα­ξη του κτη­μα­το­λο­γι­κού δι­κα­στή με την οποία πε­ρι­ήλ­θε το ακί­νη­το στην ιδιο­κτη­σία των υπό­λοι­πων και τους διέ­τα­ξε να κα­τα­βά­λουν ως απο­ζη­μί­ω­ση στο Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο το ποσό των 663.440,20 ευρώ!

Ο 7ος ενα­γό­με­νος είναι το άτομο εκεί­νο που αγό­ρα­σε το ακί­νη­το από τους υπό­λοι­πους και το πρω­τό­δι­κο δι­κα­στή­ριο, απο­δε­χό­με­νο τις προ­τά­σεις του δι­κη­γό­ρου κ. Στ. Στε­φα­νί­δη, έκρι­νε ότι ενήρ­γη­σε κα­λό­πι­στα.

Κατά την κρίση του πρω­τό­δι­κου Δι­κα­στη­ρί­ου ο έβδο­μος ενα­γό­με­νος, προ­έ­βη πριν την αγορά του επί­δι­κου ακι­νή­του στον έλεγ­χο που συ­νη­θί­ζε­ται κατά τη συ­ναλ­λα­κτι­κή πρα­κτι­κή σε πε­ρι­πτώ­σεις με­τα­βί­βα­σης ακι­νή­του.

Ει­δι­κό­τε­ρα, όπως το­νί­ζε­ται στην πρω­τό­δι­κη από­φα­ση, με δε­δο­μέ­νο ότι οι εγ­γρα­φές στα Κτη­μα­το­λο­γι­κά βι­βλία προσ­δί­δουν τη βε­βαιό­τη­τα τόσο για τον τύπο όσο και για τη νο­μι­μό­τη­τα των εγ­γρα­πτέ­ων πρά­ξε­ων, και συ­να­κό­λου­θα τη βε­βαιό­τη­τα ότι οι ανα­γρα­φό­με­νοι ως δι­καιού­χοι είναι και πράγ­μα­τι δι­καιού­χοι του εγ­γρα­πτέ­ου δι­καιώ­μα­τος, ο έβδο­μος ενα­γό­με­νος είχε τη βε­βαιό­τη­τα ότι οι προ­α­να­φε­ρό­με­νοι ενα­γό­με­νοι (δεύ­τε­ρη έως και έκτος) είχαν δι­καί­ω­μα κυ­ριό­τη­τας επί του επι­δί­κου.

Όπως προ­κύ­πτει από το προ­σκο­μι­ζό­με­νο πι­στο­ποι­η­τι­κό ιδιο­κτη­σί­ας την ίδια ημέρα, ήτοι στις 21.06.1996 με­τα­γρά­φη­καν τόσο η φε­ρό­με­νη ως από­φα­ση του νο­μάρ­χη Δω­δε­κα­νή­σου όσο και το υπ’ αριθ. 5591/06.05.1996 συμ­βό­λαιο, με το οποίο με­τα­βι­βά­σθη­κε το επί­δι­κο στον έβδο­μο των ενα­γο­μέ­νων.

Από το γε­γο­νός ότι οι δύο ως άνω πρά­ξεις με­τεγ­γρά­φη­σαν την ίδια ημέρα (με προ­γε­νέ­στε­ρη, υπο­χρε­ω­τι­κά για τη νό­μι­μη αλ­λη­λου­χία, με­τα­γρα­φεί­σα την από­φα­ση του νο­μάρ­χη Δω­δε­κα­νή­σου) είχε κρι­θεί πρω­το­δί­κως ότι δεν συ­νά­γε­ται, δίχως άλλο, ότι ο έβδο­μος των ενα­γο­μέ­νων γνώ­ρι­ζε ότι η εν λόγω πράξη, με την οποία φε­ρό­ταν να πα­ρα­χω­ρεί­ται η κυ­ριό­τη­τα του επί­δι­κου ακι­νή­του στους δεύ­τε­ρη έως και έκτο των ενα­γο­μέ­νων, στην πραγ­μα­τι­κό­τη­τα δεν είχε εκ­δο­θεί από το νο­μάρ­χη Δω­δε­κα­νή­σου.

Τούτο, όπως τό­νι­σε η πρω­τό­δι­κη από­φα­ση, διότι το βάρος της νο­μι­μό­τη­τας της ως άνω πρά­ξης το έφε­ραν οι προ­α­να­φε­ρό­με­νοι ενα­γό­με­νοι – πω­λη­τές του επί­δι­κου ακι­νή­του και η συ­γκε­κρι­μέ­νη πρα­κτι­κή, ήτοι η την ίδια ημέρα με­τεγ­γρα­φή τόσο του συμ­βο­λαί­ου με­τα­βί­βα­σης ενός ακι­νή­του, προς τον αγο­ρα­στή με την (προ­γε­νέ­στε­ρη) με­τεγ­γρα­φή της πρά­ξης νο­μι­μο­ποί­η­σης του πω­λη­τή, είναι γε­γο­νός που πα­ρα­τη­ρεί­ται στις συ­ναλ­λα­γές, όπως για πα­ρά­δειγ­μα στις πε­ρι­πτώ­σεις όπου ο πω­λη­τής έχει απο­κτή­σει την κυ­ριό­τη­τα ακι­νή­του λόγω κλη­ρο­νο­μι­κής δια­δο­χής, οπότε με­τεγ­γρά­φο­νται την ίδια ημέρα αφ’ ενός η πράξη απο­δο­χής κλη­ρο­νο­μιάς με την οποία απο­κτά ο πω­λη­τής την κυ­ριό­τη­τα του ακι­νή­του αφ’ ετέ­ρου το αγο­ρα­πω­λη­τή­ριο συμ­βό­λαιο με το οποίο με­τα­βι­βά­ζε­ται η κυ­ριό­τη­τα του ακι­νή­του στον αγο­ρα­στή.

Στην προ­κει­μέ­νη πε­ρί­πτω­ση, η επί­μα­χη από­φα­ση του νο­μάρ­χη Δω­δε­κα­νή­σου υπο­βλή­θη­κε, μετά τον προ­α­να­φε­ρό­με­νο έλεγ­χο, σε με­τεγ­γρα­φή, χωρίς να απο­δει­χτεί, όπως δέ­χτη­κε το πρω­τό­δι­κο δι­κα­στή­ριο, ότι ο έβδο­μος των ενα­γο­μέ­νων είχε γνώση για το ότι αυτή στην πραγ­μα­τι­κό­τη­τα δεν είχε ποτέ εκ­δο­θεί, και ενερ­γώ­ντας με καλή πίστη με βάση την υπ’ αριθ. 4839/21.06.1996 Διά­τα­ξη του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Δι­κα­στή με την οποία η ως άνω πράξη κα­τα­χω­ρή­θη­κε στα βι­βλία του Κτη­μα­το­λο­γί­ου Ρόδου και προ­έ­βη στην αγορά του επί­δι­κου ακι­νή­του.

Θυ­μί­ζου­με ότι το συ­γκε­κρι­μέ­νο ακί­νη­το εμ­βα­δού 9.375 τ.μ. σύμ­φω­να με την με αριθμ. 4839/21-6-1996 κτη­μα­το­λο­γι­κή εγ­γρα­φή δυ­νά­μει της με αριθμ. ΔΚ 1467/1985/5-9-93 πλα­στής από­φα­σης νο­μάρ­χη Δω­δε­κα­νή­σου και σύμ­φω­να με τις δια­τά­ξεις του άρ­θρου 16 του Ν. 719/77 απο­δό­θη­κε στους 6 πρώ­τους ενα­γό­με­νους.

Το Εφε­τείο Δω­δε­κα­νή­σου αφού εξέ­τα­σε την έφεση του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου έκρι­νε ωστό­σο ότι θε­σπί­ζε­ται αμά­χη­το τεκ­μή­ριο για το δι­καί­ω­μα επί του ακι­νή­του μόνον για την αρ­χι­κή και θε­με­λιώ­δη κτη­μα­το­λο­γι­κή εγ­γρα­φή, ενώ για τις με­τα­γε­νέ­στε­ρες εγ­γρα­φές το τεκ­μή­ριο είναι μα­χη­τό και κατ’ αυτού αντι­τάσ­σε­ται η ακυ­ρό­τη­τα ή το ανί­σχυ­ρο της αι­τί­ας της εγ­γρα­φής.

Εκρι­νε ότι το αμά­χη­το τεκ­μή­ριο κα­λύ­πτει την αρ­χι­κή (θε­με­λιώ­δη) εγ­γρα­φή του ακι­νή­του, η οποία, είναι υπέρ της Κυ­βέρ­νη­σης των Νήσων του Αι­γαί­ου, της οποί­ας διά­δο­χος απο­τε­λεί το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο, ενώ επι­δέ­χο­νται αντα­πό­δει­ξη οι με­τα­γε­νέ­στε­ρες εγ­γρα­φές, εκ των οποί­ων και η υπ αριθμ. 4840/21.06.1996 κτη­μα­το­λο­γι­κή εγ­γρα­φή, η οποία, εφό­σον βα­σί­ζε­ται στην προ­α­να­φερ­θεί­σα ανυ­πό­στα­τη νο­μαρ­χια­κή από­φα­ση, η οποία, όπως το­νί­ζε­ται, δεν πα­ρά­γει έν­νο­μα απο­τε­λέ­σμα­τα.

Το Εφε­τείο Δω­δε­κα­νή­σου έκρι­νε πα­ρα­πέ­ρα ότι δεν τί­θε­ται ζή­τη­μα εφαρ­μο­γής της διά­τα­ξης του άρ­θρου 41 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού, που ορί­ζει ότι οι αγω­γές δεν μπο­ρούν να βλά­ψουν τους τρί­τους, οι οποί­οι απέ­κτη­σαν το ακί­νη­το ή δι­καιώ­μα­τα επ’ αυτού από επα­χθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δε­δο­μέ­να της κτη­μα­το­λο­γι­κής εγ­γρα­φής που υπήρ­χε πριν από την έγερ­ση και κα­τα­χώ­ρι­ση της αγω­γής, κα­θό­σον με τη διά­τα­ξη αυτή προ­στα­τεύ­ε­ται ο κα­λο­πί­στως απο­κτή­σας με επα­χθή αιτία εμπράγ­μα­το δι­καί­ω­μα σε ακί­νη­το, ένα­ντι του τρί­του που ασκεί πρά­ξεις νομής με διά­νοια κυ­ρί­ου αξιώ­νο­ντας δι­καί­ω­μα κυ­ριό­τη­τας σ’ αυτό.

Ο ισχυ­ρι­σμός του έβδο­μου των ενα­γο­μέ­νων, ως εγ­γε­γραμ­μέ­νου τι­τλού­χου, περί κα­λό­πι­στης και από επα­χθή αιτία κτή­σης του δι­καιώ­μα­τος του στο ακί­νη­το με βάση τα δε­δο­μέ­να της προ­ϋ­πάρ­χου­σας στο ακί­νη­το κτη­μα­το­λο­γι­κής εγ­γρα­φής, όπως το­νί­ζει η από­φα­ση του Εφε­τεί­ου, δεν βρί­σκει εφαρ­μο­γή καθώς δεν υφί­στα­ται δια­φο­ρά με­τα­ξύ τι­τλού­χου και τρί­του αλλά ζή­τη­μα κα­τα­χώ­ρι­σης πρά­ξε­ως στα κτη­μα­το­λο­γι­κά βι­βλία στα οποία πρέ­πει να εξα­σφα­λί­ζε­ται η ου­σια­στι­κή αλή­θεια των κα­τα­χω­ρί­σε­ων ώστε να υπάρ­χει συμ­φω­νία με­τα­ξύ της πραγ­μα­τι­κής εμπράγ­μα­της έν­νο­μης κα­τά­στα­σης των ακι­νή­των και της κα­τα­χω­ρι­σμέ­νης στα κτη­μα­τι­κή βι­βλία.

Θε­ω­ρεί μά­λι­στα ότι ο έβδο­μος ενα­γό­με­νος ενήρ­γη­σε κα­κό­πι­στα γιατί εδύ­να­το να δια­πι­στώ­σει την έλ­λει­ψη κυ­ριό­τη­τας των δι­καιο­πά­ρο­χων του αφού δεν είχε με­τα­γρα­φεί η από­φα­ση του νο­μάρ­χη περί από­δο­σης του ακι­νή­του σ’ αυ­τούς.

Το Εφε­τείο Δω­δε­κα­νή­σου ακύ­ρω­σε την διά­τα­ξη του κτη­μα­το­λο­γι­κού δι­κα­στή με την οποία ο έβδο­μος ενα­γό­με­νος κα­τέ­στη κύ­ριος του ακι­νή­του, ανα­γνώ­ρι­σε την κυ­ριό­τη­τα του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου σ’ αυτό και τον υπο­χρε­ώ­νει να κα­τα­βά­λει στο Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο 183000 ευρώ ως δια­φύ­γον κέρ­δος και 150.000 ευρώ για ηθική βλάβη.