Στο «ραντάρ» των επενδυτών τα ξενοδοχειακά ακίνητα-Ενδιαφέρονται, αλλά δεν αγοράζουν…

Λιγο­στές συναλ­λα­γές και στα­θε­ρο­ποί­ηση των τιμών είναι η εικόνα που κατέ­γραψε κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο του έτους η αγορά ξενο­δο­χεια­κών ακι­νή­των σε επι­λεγ­μέ­νους δημο­φι­λείς του­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς ανά την επι­κρά­τεια. Παρά το μεγάλο ενδια­φέ­ρον, τόσο από εγχώ­ριους θεσμι­κούς επεν­δυ­τές όσο και από ξένα funds, εν τέλει οι συναλ­λα­γές στην αγορά παρα­μέ­νουν λιγο­στές, δείγμα των αγκυ­λώ­σεων που εξα­κο­λου­θούν να παρα­τη­ρού­νται. Σύμφωνα με σχετική έρευνα της εται­ρείας πιστο­ποι­η­μέ­νων εκτι­μη­τών Geoaxis Property & Valuation Services, οι τιμές πώλησης των μονάδων τεσ­σά­ρων αστέρων υπο­χώ­ρη­σαν κατά μόλις 0,52% φέτος σε ετήσια βάση, ενώ η αντί­στοιχη πτώση των μονάδων τριών αστέρων δεν ξεπέ­ρασε το 0,24%. Εν ολίγοις, η πορεία των τιμών παρέ­μεινε σχεδόν αμε­τά­βλητη, ενώ υπήρξαν και περι­πτώ­σεις ακι­νή­των, που λόγω της προ­νο­μια­κής τους θέσης ή άλλων ποιο­τι­κών χαρα­κτη­ρι­στι­κών σημεί­ω­σαν ακόμα και αύξηση των τιμών τους.

Με βάση τα στοι­χεία της Geoaxis, για τα ξενο­δο­χεία τεσ­σά­ρων αστέρων, οι υψη­λό­τε­ρες τιμές κατα­γρά­φο­νται στη Σαντο­ρίνη με 297.490 ευρώ/δωμάτιο, έναντι 299.125 ευρώ/δωμάτιο κατά το αντί­στοιχο περυ­σινό εξάμηνο. Ακο­λου­θεί η Μύκονος, όπου το κόστος για ένα αντί­στοι­χων προ­δια­γρα­φών ακίνητο φτάνει σε 270.827 ευρώ/δωμάτιο, από 272.928/δωμάτιο κατά το περυ­σινό διά­στημα. Στην Κέρκυρα, τα σχετικά ξενο­δο­χειακά ακίνητα κοστί­ζουν πλέον 202.815 ευρώ/δωμάτιο (από 203.817 ευρώ/δωμάτιο), στην Πάρο 162.000 ευρώ/δωμάτιο, στα Χανιά 133.887 ευρώ/δωμάτιο και στη Ρόδο 127.800 ευρώ/δωμάτιο. Οπως παρα­τη­ρεί­ται, στη Ρόδο, στα Χανιά και στην Πάρο μπορεί κανείς να απο­κτή­σει ξενο­δο­χείο διπλά­σιου μεγέ­θους σε σχέση με ένα αντί­στοιχο στη Σαντο­ρίνη ή στη Μύκονο, δείγμα των σημα­ντι­κών δια­φο­ρών από περιοχή σε περιοχή, αλλά και των πιθανών εσόδων που μπορούν να προ­σφέ­ρουν τα ξενο­δο­χειακά ακίνητα στα δύο δημο­φιλή νησιά των Κυκλά­δων, για τα οποία, εν πολλοίς, η εικόνα είναι εντελώς δια­φο­ρε­τική σε σχέση με την υπό­λοιπη χώρα.

Ανάλογη εικόνα κατα­γρά­φε­ται και στα ξενο­δο­χεία τριών αστέρων, καθώς στη Σαντο­ρίνη το κόστος φτάνει σε 137.242 ευρώ/δωμάτιο, στη Μύκονο 132.595 ευρώ/δωμάτιο, στην Κέρκυρα 69.312 ευρώ/δωμάτιο, στην Πάρο 68.450 ευρώ/δωμάτιο, στα Χανιά 68.100 ευρώ/δωμάτιο και στη Ρόδο 65.070 ευρώ/δωμάτιο.

Στην ανάλυσή της, η Geoaxis επι­ση­μαί­νει ότι παρότι το 2015 και όπως όλα δεί­χνουν και το 2016 θα απο­τε­λέ­σουν έτη-ρεκόρ για τον του­ρι­σμό σε επίπεδο αριθμού επι­σκε­πτών, ο αριθμός των ξενο­δο­χεια­κών μονάδων που προ­σφέ­ρο­νται προς πώληση παρα­μέ­νει εξαι­ρε­τικά υψηλός, χωρίς επί του παρό­ντος να κατα­γρά­φε­ται και ανάλογη ζήτηση. Σύμφωνα με πηγές φορέων του κλάδου, εκτι­μά­ται ότι προς πώληση βρί­σκο­νται σήμερα του­λά­χι­στον 250 ξενο­δο­χεία δια­φό­ρων κατη­γο­ριών ανά την επι­κρά­τεια, με ένα μέρος μάλιστα αυτών να αφορά πωλή­σεις/παρα­χω­ρή­σεις προς δια­χεί­ριση από την πλευρά των τρα­πε­ζών, στο πλαίσιο της δια­δι­κα­σίας τακτο­ποί­η­σης «κόκ­κι­νων» επι­χει­ρη­μα­τι­κών δανείων. Ωστόσο, σε αρκετά από αυτά τα ακίνητα το ενδια­φέ­ρον, ιδίως από τους ξένους επεν­δυ­τές, είναι μηδα­μινό, λόγω του ότι οι πρώην ιδιο­κτή­τες των μονάδων επι­χει­ρούν να μπλο­κά­ρουν τις σχε­τι­κές δια­δι­κα­σίες, εξα­ντλώ­ντας όλα τα ένδικα μέσα που έχουν στη διάθεσή τους.

Σε στάση ανα­μο­νής

Οπως ανα­φέ­ρει στην «Κ» ο κ. Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και ιδιο­κτή­της της Geoaxis, τα τελευ­ταία χρόνια οι αγο­ρα­πω­λη­σίες ξενο­δο­χεια­κών ακι­νή­των είναι λίγες στον αριθμό και σχετικά χαμηλού τιμή­μα­τος, με εύρος δια­κύ­μαν­σης από 1 έως 3 εκατ. ευρώ. «Οι υπο­ψή­φιοι αγο­ρα­στές ανα­μέ­νουν περαι­τέρω πτώση των τιμών κι έτσι τηρούν στάση ανα­μο­νής στην πλειο­νό­τητα των περι­πτώ­σεων», τονίζει ο κ. Ξυλάς. Παράλ­ληλα, προ­σθέ­τει ότι σημα­ντικά εμπόδια για τους επεν­δυ­τές απο­τε­λούν ο πολυ­κερ­μα­τι­σμός του προ­ϊ­ό­ντος, η πολυοι­κο­γε­νειακή βάση στην ιδιο­κτη­σία και ο τερά­στιος όγκος αυθαι­ρε­σιών που κατα­γρά­φουν τα περισ­σό­τερα ξενο­δο­χειακά ακίνητα στην Ελλάδα.

Πέραν των αδυ­να­μιών αυτών, οι ξένοι επεν­δυ­τές παρα­μέ­νουν επι­φυ­λα­κτι­κοί και ως προς το σύνολο της χώρας, καθώς οι συνε­χείς καθυ­στε­ρή­σεις στις δια­πραγ­μα­τεύ­σεις με τους δανει­στές, ανα­φο­ρικά με την αξιο­λό­γηση, η ακύρωση ή η αδρά­νεια στην επα­νεκ­κί­νηση σημα­ντι­κών έργων υπο­δο­μών, όπως τα υδα­το­δρό­μια, ο Αστέρας Βου­λιαγ­μέ­νης και άλλα σημα­ντικά έργα που θα μπο­ρού­σαν να δώσουν ώθηση στον του­ρι­σμό, λει­τουρ­γούν ανα­σταλ­τικά. Ενδει­κτικό των δυσκο­λιών στην ολο­κλή­ρωση επεν­δυ­τι­κών συμ­φω­νιών απο­τε­λεί και το ότι ούτε οι εγχώ­ριες ΑΕΕΑΠ (Ανώ­νυ­μες Εται­ρείες Επεν­δύ­σεων σε Ακίνητη Περιου­σία) έχουν μέχρι στιγμής προ­χω­ρή­σει σε κάποια αγορά ξενο­δο­χεια­κής μονάδας, παρά το δεδο­μένο ενδια­φέ­ρον που έχουν επι­δεί­ξει για τη συγκε­κρι­μένη κατη­γο­ρία ακι­νή­των. Τόσο η Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ όσο και η Trastor ΑΕΕΑΠ έχουν ανα­φέ­ρει ότι επι­θυ­μούν να εντά­ξουν ξενο­δο­χεία στο χαρ­το­φυ­λά­κιό τους, αδυ­να­τώ­ντας όμως μέχρι σήμερα να εντο­πί­σουν τις κατάλ­λη­λες περι­πτώ­σεις ακι­νή­των και κυρίως ξενο­δό­χους που να εμφα­νί­ζο­νται ρεα­λι­στι­κοί ως προς το ύψος του ζητού­με­νου τιμή­μα­τος. Αντί­στοιχα και η Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ, η οποία μάλιστα έχει συστή­σει και συγκε­κρι­μένη θυγα­τρική για την ανά­πτυξη της παρου­σίας της στον κλάδο των ξενο­δο­χείων, ήδη από το καλο­καίρι του 2015, δεν έχει μέχρι στιγμής προ­χω­ρή­σει σε κάποια κίνηση, αν και σύμφωνα με πλη­ρο­φο­ρίες δεν απο­κλεί­ε­ται σύντομα να υπάρ­ξουν κάποιες εξε­λί­ξεις στο συγκε­κρι­μένο ζήτημα.

Προσ­δο­κίες για υψηλές απο­δό­σεις από την άνοδο του του­ρι­σμού

Σε ξενο­δο­χειακά και του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα ανα­μέ­νε­ται να επι­κε­ντρω­θούν τα επόμενα πέντε χρόνια οι ξένοι θεσμι­κοί επεν­δυ­τές που εξε­τά­ζουν τοπο­θέ­τηση κεφα­λαίων στην εγχώρια αγορά ακι­νή­των, καθώς σε ποσοστό 57%, οι επεν­δυ­τές εκτι­μούν ότι η συγκε­κρι­μένη κατη­γο­ρία ακι­νή­των θα προ­σφέ­ρει τις καλύ­τε­ρες προ­ο­πτι­κές επεν­δύ­σεων. Ακο­λου­θούν οι παρα­θε­ρι­στι­κές κατοι­κίες με ποσοστό της τάξεως του 43%. Αυτό προ­κύ­πτει από σχετική έρευνα της εται­ρείας παροχής υπη­ρε­σιών συμ­βού­λων ακι­νή­των ΝΑΙ Hellas. Αλλωστε, στις εν λόγω κατη­γο­ρίες ακι­νή­των εντο­πί­ζο­νται και οι σημα­ντι­κό­τε­ρες επεν­δυ­τι­κές πρω­το­βου­λίες για την αξιο­ποί­ηση εκτά­σεων, δημό­σιων και ιδιω­τι­κών, καθώς η ζήτηση είναι δεδο­μένη, σε αντί­θεση με άλλους κλάδους της αγοράς ακι­νή­των.

Σε πρό­σφατη ανάλυσή της, η Algean Property, εται­ρεία παροχής υπη­ρε­σιών ακι­νή­των που δια­θέ­τει και διεθνή παρου­σία, ανέφερε ότι τα πολυ­τελή ξενο­δο­χειακά ακίνητα είναι ο πλέον ελκυ­στι­κός κλάδος για τους ξένους επεν­δυ­τές, αλλά και τις διε­θνείς ξενο­δο­χεια­κές αλυ­σί­δες.

Οι προ­ο­ρι­σμοί

Το ενδια­φέ­ρον περι­στρέ­φε­ται γύρω από γνω­στούς παρα­θε­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς, ενώ αυξη­μένη είναι τα τελευ­ταία δύο χρόνια και η ζήτηση για την αγορά της Αθήνας, η οποία κατα­γρά­φει αυξη­μέ­νες του­ρι­στι­κές ροές. Παρ’ όλα αυτά και η Algean Property δια­πι­στώ­νει μειω­μένο αριθμό συναλ­λα­γών, δυσα­νά­λογο του ενδια­φέ­ρο­ντος που εκφρά­ζε­ται, γεγονός που απο­δί­δει στην ανα­ντι­στοι­χία μεταξύ των τιμών που ζητούν οι πωλητές κι εκείνων που είναι δια­τε­θει­μέ­νοι να κατα­βά­λουν οι αγο­ρα­στές. «Η πλειο­νό­τητα των ιδιο­κτη­τών ξενο­δο­χείων είναι εύπορες ελλη­νι­κές οικο­γέ­νειες και όχι τυπικοί επεν­δυ­τές ξενο­δο­χείων, με απο­τέ­λε­σμα να περι­πλέ­κε­ται η δια­δι­κα­σία της αγο­ρα­πω­λη­σίας», τονίζει χαρα­κτη­ρι­στικά η Algean.

Σύμφωνα με την εται­ρεία, κατά τη διάρ­κεια του 2015, ο κύριος όγκος των συναλ­λα­γών πραγ­μα­το­ποι­ή­θηκε μεταξύ ξένων θεσμι­κών επεν­δυ­τών και των ελλη­νι­κών τρα­πε­ζών, οι οποίες ρευ­στο­ποί­η­σαν ξενο­δο­χεία που περι­ήλ­θαν στα χέρια τους λόγω χρεών των ιδιο­κτη­τών τους. Η τάση αυτή θα συνε­χι­στεί και τα προσεχή χρόνια, καθώς οι τρά­πε­ζες ανα­μέ­νε­ται να δια­θέ­σουν ξενο­δο­χειακά ακίνητα προς πώληση, τα οποία είχαν δοθεί ως εγγύηση για τη λήψη δανείων, που σήμερα είναι μη εξυ­πη­ρε­τού­μενα. Θα πρέπει, πάντως, να σημειω­θεί ότι αρνη­τικό ρόλο στην αύξηση των συναλ­λα­γών δια­δρα­μα­τί­ζουν, επίσης, το ασταθές φορο­λο­γικό καθε­στώς, η αύξηση του ΦΠΑ σε δημο­φι­λείς νησιω­τι­κούς προ­ο­ρι­σμούς, η έλλειψη χρη­μα­το­δό­τη­σης και οι καθυ­στε­ρή­σεις που κατα­γρά­φο­νται στις σχε­δια­ζό­με­νες ανα­πτύ­ξεις του­ρι­στι­κών θερέ­τρων (που θα μπο­ρού­σαν να προ­σφέ­ρουν πρό­σθετο προϊόν κατάλ­ληλο για αγορά από επεν­δυ­τές), λόγω της γρα­φειο­κρα­τίας και της δυσκο­λίας έκδοσης οικο­δο­μι­κών αδειών.

Η δυνα­μική

Σε κάθε περί­πτωση, όπως ανα­φέ­ρουν τοπικοί φορείς, η ζήτηση για ξενο­δο­χεια­κές υπο­δο­μές στην Ελλάδα είναι τερά­στια, καθώς αν δεν προ­στε­θούν νέες κλίνες, οι πλη­ρό­τη­τες των ξενο­δο­χείων στους δημο­φι­λείς προ­ο­ρι­σμούς θα ανέλ­θουν σε 95% ήδη από το 2018 και μετά. Είναι χαρα­κτη­ρι­στική, άλλωστε, και σχετική έρευνα της εται­ρείας συμ­βού­λων McKinsey, βάσει της οποίας η Ελλάδα θα πρέπει να προ­σελ­κύ­σει και να υλο­ποι­ή­σει συνο­λι­κές επεν­δύ­σεις της τάξεως των 3,5 δισ. ευρώ ετησίως στον κλάδο του του­ρι­σμού (θέρετρα, υπο­δο­μές και ξενο­δο­χεία), προ­κει­μέ­νου να «ξεκλει­δώ­σει» τη δυνα­μική της στην παγκό­σμια αγορά και να ανα­δεί­ξει τον κλάδο στη βαριά βιο­μη­χα­νία της χώρας.

Η ανα­βάθ­μιση

Μία από τις επι­κερ­δέ­στε­ρες κινή­σεις στις οποίες μπορεί να προ­χω­ρή­σει σήμερα ένας ενδια­φε­ρό­με­νος επεν­δυ­τής στην αγορά των ξενο­δο­χείων, είναι η από­κτηση ενός «καθαρού» ξενο­δο­χείου τριών αστέρων σε δημο­φιλή του­ρι­στικά περιοχή, με το αντί­στοιχα χαμηλό τίμημα και στη συνέ­χεια να προβεί σε εργα­σίες ανα­βάθ­μι­σής του, ώστε να περάσει στην κατη­γο­ρία των πέντε αστέρων. Σε μια τέτοια περί­πτωση, η αξία του ξενο­δο­χείου πολ­λα­πλα­σιά­ζε­ται και εφόσον δια­θέ­τει και επαρκές μέγεθος, καθί­στα­ται αυτο­μά­τως σαφώς ελκυ­στι­κό­τερο για έναν ξένο επεν­δυτή.

Ελκυ­στική η Αθήνα

Απο­δό­σεις που αγγί­ζουν το 8,5% και είναι οι υψη­λό­τε­ρες στην Ευρώπη προ­σφέ­ρουν τα ξενο­δο­χειακά ακίνητα στην Αθήνα, σύμφωνα με σχετική έρευνα της CBRE, εται­ρείας παροχής υπη­ρε­σιών ακι­νή­των. Αυτό προ­κύ­πτει από την εικόνα της ξενο­δο­χεια­κής αγοράς κατά τη διάρ­κεια του δεύ­τε­ρου τρι­μή­νου, με τις απο­δό­σεις αυτές να αφορούν (για τις ανάγκες της σύγκρι­σης) σε ακίνητα πέντε αστέρων, τα οποία λει­τουρ­γούν διε­θνείς αλυ­σί­δες.

Αγορά 2,9 δισ. ευρώ

Σύμφωνα με μελέτη της ICAP, το συνο­λικό μέγεθος της αγοράς των ξενο­δο­χείων πέντε, τεσ­σά­ρων και τριών αστέρων εκτι­μά­ται σε περίπου 2,9 δισ. ευρώ. Τα ξενο­δο­χεία 4 αστέρων απο­σπούν το μεγα­λύ­τερο μερίδιο στη συνο­λική αξία, αντι­προ­σω­πεύ­ο­ντας περίπου το 46% και ακο­λου­θούν τα ξενο­δο­χεία 5 αστέρων με μερίδιο της τάξεως του 35% και 3 αστέρων με μερίδιο περίπου 19%.