Βουλγάρα κέρδισε στο Εφετείο το διαμέρισμα που της έδειξαν εκ παραδρομής

Μια υπόθεση που θα μπο­ρούσε κάλ­λι­στα να χαρα­κτη­ρι­στεί αστικό παρά­δοξο έκλεισε τελευ­ταία στα δικα­στή­ρια της Ρόδου με απόφαση που ανα­γνω­ρί­ζει τα δικαιώ­ματα γυναί­κας βουλ­γα­ρι­κής υπη­κο­ό­τη­τας σε δια­μέ­ρι­σμα που κατείχε επί 15 χρόνια, χωρίς να είναι η νόμιμη ιδιο­κτή­τριά του. Το Μονο­με­λές Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου εξέδωσε στις 20 Απρι­λίου 2026 την υπ’ αριθ. 69/2026 απόφασή του, με την οποία δικαί­ωσε την εκκα­λούσα, ανα­γνω­ρί­ζο­ντας ότι συμπλη­ρώ­θηκε στο πρόσωπό της ο νόμιμος χρόνος κτη­τι­κής παρα­γρα­φής επί του επί­δι­κου ακι­νή­του.

Ένα λάθος που κράτησε 15 χρόνια

Η υπόθεση ξεκινά το 2007, όταν δύο Βούλ­γα­ροι υπήκοοι, που σύμφωνα με τη δικο­γρα­φία συν­δέ­ο­νταν τότε με ερωτικό δεσμό, απέ­κτη­σαν ξεχω­ρι­στά δύο δια­με­ρί­σματα σε οικο­δομή στην Ιαλυσό της Ρόδου. Η ενά­γουσα αγόρασε το δια­μέ­ρι­σμα με στοι­χεία ΑΒ1 και ο ενα­γό­με­νος το ΑΒ3. Κατά τη μετα­κό­μιση, ωστόσο, κάτι πήγε στραβά. Ο εργο­λά­βος της οικο­δο­μής, κατά τα εκτι­θέ­μενα στη δικο­γρα­φία, υπέ­δειξε εκ παρα­δρο­μής στην ενά­γουσα το λάθος δια­μέ­ρι­σμα. Απο­τέ­λε­σμα ήταν η ίδια να εγκα­τα­στα­θεί στο ΑΒ3, δηλαδή στο ακίνητο του ενα­γο­μέ­νου, ενώ ο τελευ­ταίος φέρεται να εγκα­τα­στά­θηκε στο ΑΒ1 που ανήκε σε εκείνη.

Από την 1η Σεπτεμ­βρίου 2008 και εφεξής, η ενά­γουσα κατοι­κούσε μόνιμα στο ΑΒ3 δια­μέ­ρι­σμα επι­φά­νειας 55,77 τ.μ., χωρίς ποτέ να αντι­με­τω­πί­σει οποια­δή­ποτε αμφι­σβή­τηση. Δια­μόρ­φωσε τον χώρο, πραγ­μα­το­ποί­ησε εργα­σίες ανα­καί­νι­σης, τον χρη­σι­μο­ποί­ησε ως κύρια κατοι­κία της και εξυ­πη­ρε­τούσε κανο­νικά τις δόσεις στε­γα­στι­κού δανείου που είχε λάβει από γνωστό πιστω­τικό ίδρυμα για την αγορά ακι­νή­του. Αξίζει να σημειω­θεί ότι από το 2008 είχε ήδη δια­κο­πεί και ο ερω­τι­κός δεσμός των δύο πλευρών.

Η αγωγή και οι δύο εφέσεις

Τον Οκτώ­βριο του 2023 η ενά­γουσα κατέ­θεσε αγωγή ενώπιον του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου, με διπλό αίτημα. Από τη μία πλευρά, ζητούσε να ανα­γνω­ρι­στεί ότι είχε συμπλη­ρω­θεί στο πρόσωπό της η δεκα­πε­ντα­ε­τής κτητική παρα­γραφή επί του ΑΒ3 δια­με­ρί­σμα­τος, βάσει του άρθρου 63 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού Δωδε­κα­νή­σου. Από την άλλη, ζητούσε να ανα­γνω­ρι­στεί και η από­σβεση προ­ση­μεί­ω­σης υπο­θή­κης πρώτης τάξεως ποσού 96.000 ευρώ, που φέρεται να είχε εγγρά­ψει ο ενα­γό­με­νος υπέρ τρα­πε­ζι­κής εται­ρείας για τη χρη­μα­το­δό­τηση της αγοράς του επί­δι­κου ακι­νή­του.

Το πρω­το­βάθ­μιο δικα­στή­ριο εξέδωσε την υπ’ αριθ. 271/2025 απόφαση. Δέχθηκε την αγωγή κατά του ενα­γο­μέ­νου, ο οποίος δικά­στηκε ερήμην, ενώ απέρ­ριψε το σκέλος που αφο­ρούσε στο πιστω­τικό ίδρυμα ως κατ’ ουσία αβάσιμο. Κατά της από­φα­σης αυτής ασκή­θη­καν δύο εφέσεις. Η πρώτη από τον ενα­γό­μενο, ο οποίος ζητούσε να αναι­ρε­θεί η κατα­δίκη του, και η δεύτερη από την ενά­γουσα, που επι­δί­ωκε να εξα­φα­νι­στεί και το απορ­ρι­πτικό σκέλος της από­φα­σης ώστε να γίνει η αγωγή δεκτή στο σύνολό της.

Τι έκρινε το Εφετείο

Το Μονο­με­λές Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου, συνεκ­δι­κά­ζο­ντας τις δύο εφέσεις, έκρινε αμφό­τε­ρες τυπικά παρα­δε­κτές και τις δέχθηκε. Ως προς την έφεση του ενα­γο­μέ­νου, το δικα­στή­ριο επε­σή­μανε ότι, εφόσον αυτός είχε δικα­στεί ερήμην στον πρώτο βαθμό, η άσκηση της έφεσης λει­τουρ­γεί ως υπο­κα­τά­στατο ανα­κο­πής ερη­μο­δι­κίας, με απο­τέ­λε­σμα να εξα­φα­νί­ζε­ται αυτο­μά­τως η εκκα­λού­μενη χωρίς εξέταση των λόγων της. Στη συνέ­χεια, κρα­τώ­ντας την υπόθεση, το ίδιο δικα­στή­ριο έκρινε στην ουσία και ανα­γνώ­ρισε ότι συμπλη­ρώ­θηκε στο πρόσωπο της ενά­γου­σας ο νόμιμος χρόνος κτη­τι­κής παρα­γρα­φής επί του ΑΒ3 δια­με­ρί­σμα­τος, απορ­ρί­πτο­ντας τους ισχυ­ρι­σμούς του ενα­γο­μέ­νου περί αορι­στίας της αγωγής και ελλεί­ψεως δια­νοίας κυρίου.

Ειδι­κό­τερα, το δικα­στή­ριο δια­πί­στωσε ότι η ενά­γουσα κατείχε το ακίνητο συνεχώς, αδια­τά­ρα­κτα και με διάνοια κυρίου, έχοντας την πεποί­θηση ότι κατοι­κούσε στο δικό της δια­μέ­ρι­σμα. Η κατά­θεση γει­τό­νισ­σας που βεβαί­ωσε τα ανωτέρω, ενορ­κίως ενώπιον συμ­βο­λαιο­γρά­φου, κρίθηκε αδιαμ­φι­σβή­τητη, καθώς δεν αναι­ρέ­θηκε από κανένα άλλο απο­δει­κτικό μέσο.

Το ζήτημα της προ­ση­μεί­ω­σης και η νομική κρίση

Δια­φο­ρε­τική τύχη είχε το αίτημα από­σβε­σης της προ­ση­μεί­ω­σης υπο­θή­κης. Το Εφετείο έκρινε ότι η σχετική αγωγή κατά του τρα­πε­ζι­κού ιδρύ­μα­τος πρέπει να απορ­ρι­φθεί ως νομικά αβάσιμη, καθώς η ενά­γουσα δεν είχε συμπλη­ρώ­σει την απαι­τού­μενη εικο­σα­ετή νομή του άρθρου 1053 του Αστικού Κώδικα για την επί­κληση χρη­σι­κτη­σίας ελευ­θε­ρώ­σεως. Από το 2008 έως την άσκηση της αγωγής το 2023 είχαν παρέλ­θει περίπου 15 χρόνια και όχι τα 20 που προ­βλέ­πει ο νόμος για την από­σβεση εμπράγ­μα­των δικαιω­μά­των τρίτων. Τo δικα­στή­ριο διευ­κρί­νισε ότι η διάταξη του άρθρου 63 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού Δωδε­κα­νή­σου, που επι­τρέ­πει δεκα­πε­ντα­ετή παρα­γραφή, αφορά απο­κλει­στικά την κτήση κυριό­τη­τας και δεν εκτεί­νε­ται στην από­σβεση εμπράγ­μα­των βαρών τρίτων, για την οποία δεν υπάρχει αντί­στοιχη διάταξη στον Κτη­μα­το­λο­γικό Κανο­νι­σμό.

Στο πλαίσιο αυτό, το Εφετείο διέταξε τον συμ­ψη­φι­σμό των δικα­στι­κών εξόδων μεταξύ των δια­δί­κων και την επι­στροφή του παρα­βό­λου εκάστης έφεσης στον αντί­στοιχο εκκα­λού­ντα.

Ο ενα­γό­με­νος εκπρο­σω­πή­θηκε από τον δικη­γόρο κ. Μιχαήλ Καντι­δενό και η ενά­γουσα από τον δικη­γόρο κ. Φώτιο Ρωμαίο. Το τρα­πε­ζικό ίδρυμα εκπρο­σω­πή­θηκε από τη δικη­γόρο κ. Βίκη Μαυ­ρο­νι­κόλα.