Η επικράτεια του Airbnb – Πώς εξαπλώθηκαν παντού οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Τη γιγά­ντωση του αστικού του­ρι­σμού στη χώρα μας και την παράλ­ληλη μετα­τροπή άλλοτε παρα­θε­ρι­στι­κών θερέ­τρων που βρί­σκο­νται σε μικρή από­σταση από την Αθήνα και τη Θεσ­σα­λο­νίκη σε μεγάλης έντασης του­ρι­στι­κές περιο­χές δεί­χνουν τα ανα­λυ­τικά στοι­χεία της κατα­νο­μής των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων στη χώρα μας. Παράλ­ληλα, η τερά­στια διάχυση των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, τύπου Airbnb, υπο­δει­κνύει την ανάδυση «νέων» περιο­χών, ακόμη και αγρο­τι­κών, που απέχουν σημα­ντικά από το κλασικό πρότυπο.

Ρεπορ­τάζ της Καθη­με­ρι­νής παρου­σί­ασε  στοι­χεία για τη χωρική κατα­νομή των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, τα οποία παρείχε η Ανε­ξάρ­τητη Αρχή Δημο­σίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Στην Αρχή πρέπει να δηλώ­νο­νται όλα τα ακίνητα που μισθώ­νο­νται βρα­χυ­χρό­νια, ώστε να απο­κτή­σουν τον περί­φημο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακι­νή­του), χωρίς τον οποίο οι πλατ­φόρ­μες, όπως η Airbnb και η Booking, δεν πρέπει να δέχο­νται κατα­χω­ρί­σεις. Να σημειω­θεί ότι ως βρα­χυ­χρό­νια νοείται η μίσθωση έως 59 ημερών κάθε φορά, που είναι υπο­χρε­ω­τικό να δηλώ­νε­ται σε ειδικό μητρώο στην ΑΑΔΕ και να υπο­βάλ­λε­ται δήλωση, βάσει της οποίας φορο­λο­γεί­ται. Τι δεί­χνουν τα στοι­χεία αυτά;

• Tο 2025, έσοδα από βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις δηλώ­θη­καν για 117.604 ακίνητα: τα περισ­σό­τερα στην Αττική (25.994), στην Κεντρική Μακε­δο­νία (17.748), στο Νότιο Αιγαίο (16.100), στην Κρήτη (12.870) και στο Ιόνιο (11.664).

• Λόγω της αύξησης βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων στην περι­φε­ρειακή ενότητα Καβάλας (Δήμοι Καβάλας, Παγ­γαίου και Θάσου) και στην Αλε­ξαν­δρού­πολη, η Ανα­το­λική Μακε­δο­νία και Θράκη προ­σεγ­γί­ζει την –του­ρι­στικά πολύ πιο ανε­πτυγ­μένη– Πελο­πόν­νησο σε αριθμό βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων.

• Η δια­σπορά είναι τερά­στια, καθώς στους 325 από τους 332 δήμους της χώρας υπάρχει έστω ένα ακίνητο που μισθώ­νε­ται με αυτόν τον τρόπο.

• Το 2025, σε 65 δήμους δηλώ­θηκε εισό­δημα από βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση σε περισ­σό­τερα από 500 ακίνητα.

Τα έσοδα

Η ΑΑΔΕ παρείχε στην «Κ» και οικο­νο­μικά στοι­χεία για τα εισο­δή­ματα από τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, σε επίπεδο περι­φε­ρεια­κής ενό­τη­τας:

• Τα περισ­σό­τερα έσοδα για το κράτος προ­ήλ­θαν από τον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, όπου για 1.722 ακίνητα δηλώ­θηκε ετήσιο εισό­δημα άνω των 10.000 ευρώ.

• Ακο­λου­θεί η περι­φε­ρειακή ενότητα Κέρ­κυ­ρας, όπου έσοδα άνω των 10.000 ευρώ δηλώ­θη­καν για 1.554 ακίνητα, Χανίων για 1.282 ακίνητα και Χαλ­κι­δι­κής για 1.281 ακίνητα.

• Από τη νησιω­τική Ελλάδα, μετά την Κέρκυρα έπεται η περι­φε­ρειακή ενότητα Ρόδου, με 741 ακίνητα να έχουν πέρυσι απο­φέ­ρει άνω των 10.000 ευρώ, η περι­φε­ρειακή ενότητα Πάρου με 499 ακίνητα και Κεφαλ­λη­νίας με 469.

Η «Κ» παρέ­θεσε τα στοι­χεία σε δύο ακα­δη­μαϊ­κούς με τερά­στια εμπει­ρία σε θέματα του­ρι­σμού –στον Πάρι Τσάρτα, ομότιμο καθη­γητή στο Χαρο­κό­πειο Πανε­πι­στή­μιο και στον Χάρη Κοκκώση, ομότιμο καθη­γητή στο Πανε­πι­στή­μιο Θεσ­σα­λίας–, στον Δημήτρη Κουρ­κου­ρίδη, πολεοδόμο-χωροτάκτη και ερευ­νητή στο Τμήμα Μηχα­νι­κών Χωρο­τα­ξίας και Ανά­πτυ­ξης του Αρι­στο­τε­λείου Πανε­πι­στη­μίου και στον Aρη Iκκο, επι­στη­μο­νικό διευ­θυ­ντή του ΙΝΣΕΤΕ (ερευ­νη­τι­κού Ινστι­τού­του του Συν­δέ­σμου Ελλη­νι­κών Του­ρι­στι­κών Επι­χει­ρή­σεων).

«Το ζήτημα των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων είναι πολυ­σύν­θετο», λέει ο κ. Τσάρτας. «Βλέ­πο­ντας τα στοι­χεία για τη δια­σπορά των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων σε όλη τη χώρα, σκέ­φτο­μαι ότι η συζή­τηση θα είχε νόημα πριν από μία δεκα­ε­τία. Πλέον οι βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις βρί­σκο­νται παντού και είναι άμεσα συν­δε­δε­μέ­νες με το του­ρι­στικό προϊόν της χώρας. Επίσης είναι αξιο­ση­μεί­ωτη η παρου­σία τους σε προ­ο­ρι­σμούς που δεν έχουν ακόμη απο­κτή­σει “όνομα”. Το φαι­νό­μενο αυτό το είχαμε δει σε προη­γού­με­νες δεκα­ε­τίες με τα ενοι­κια­ζό­μενα δωμάτια και δια­με­ρί­σματα, που προη­γή­θη­καν, προ­σελ­κύ­ο­ντας αρχικά εσω­τε­ρικό του­ρι­σμό και στη συνέ­χεια τους tour operators. Aρα τα στοι­χεία για τη δια­σπορά των μισθώ­σεων τύπου Αirbnb μας δεί­χνουν μια τάση η οποία περι­λαμ­βά­νει ακόμη και αγρο­τι­κές περιο­χές που δεν βρί­σκο­νται κοντά στη θάλασσα. Κατά τη γνώμη μου, δεν πρέπει να υπο­τι­μάμε ότι οι βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις φαί­νε­ται να προ­τι­μώ­νται έναντι των ξενο­δο­χείων από τους επαγ­γελ­μα­τίες, που λόγω αντι­κει­μέ­νου πρέπει να ταξι­δεύ­ουν μέσα στη χώρα. Το ποσοστό αυτό δεν είναι ασή­μα­ντο και ενδε­χο­μέ­νως να εξηγεί το πλήθος των Airbnb σε περιο­χές μη του­ρι­στι­κές, λ.χ. για την Αθήνα, στην Καλ­λι­θέα ή στο Μοσχάτο. Τέλος, τα στοι­χεία μας δεί­χνουν ότι ο “ελέ­φα­ντας στο δωμάτιο” είναι τα άλλοτε εξοχικά, που έχουν πάψει να χρη­σι­μο­ποιού­νται από την αγία ελλη­νική οικο­γέ­νεια, αλλά η δια­χεί­ρισή τους έχει μετα­τρα­πεί σε του­ρι­στική επι­χει­ρη­μα­τι­κό­τητα».

Η τυπο­λο­γία

Τα στοι­χεία δεί­χνουν ότι την πρω­το­κα­θε­δρία έχουν οι μητρο­πο­λι­τι­κές περιο­χές και οι μεγάλοι του­ρι­στι­κοί προ­ο­ρι­σμοί. «Υπάρχει μια χωρική τυπο­λο­γία», εκτιμά ο κ. Κουρ­κου­ρί­δης. «Δια­κρίνω τέσ­σε­ρις χωρικές ζώνες. Η πρώτη είναι η Αθήνα και η Θεσ­σα­λο­νίκη, τα μητρο­πο­λι­τικά κέντρα. Ο μεγάλος αριθμός των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων σχε­τί­ζε­ται με την καθιέ­ρωσή τους ως προ­ο­ρι­σμών city break, με τα επαγ­γελ­μα­τικά ταξίδια, ενδε­χο­μέ­νως με τον μεγάλο αριθμό φοι­τη­τών. Η δεύτερη είναι οι νησιω­τι­κοί διε­θνείς προ­ο­ρι­σμοί, όπως η Κέρκυρα, η Ρόδος, η Μύκονος και η Πάρος. Η τρίτη κατη­γο­ρία είναι οι παρά­κτιες ζώνες, ιδίως οι άλλοτε περιο­χές εξο­χι­κής κατοι­κίας σε μικρή από­σταση από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Τέλος, βλέ­πουμε τα ανα­δυό­μενα περι­φε­ρειακά αστικά κέντρα, όπως η Αλε­ξαν­δρού­πολη –έκπληξη κατά τη γνώμη μου–, ο Βόλος, η Καλα­μάτα, η πόλη του Ηρα­κλείου, που δεν είναι οι κατε­ξο­χήν του­ρι­στι­κοί προ­ο­ρι­σμοί».

«Οι δέκα πρώτοι δήμοι συγκε­ντρώ­νουν το 36% των μισθώ­σεων, οι 20 πρώτοι περίπου τις μισές. Αρα η δρα­στη­ριό­τητα είναι πολύ συγκε­ντρω­μένη χωρικά. Ο “χάρτης” των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων δεν κατα­γρά­φει μόνο πού υπάρχει του­ρι­σμός, αλλά απο­κα­λύ­πτει πώς ανα­δια­μορ­φώ­νε­ται ο του­ρι­στι­κός χώρος. Το Αirbnb δεν λει­τουρ­γεί απλώς ως εργα­λείο φιλο­ξε­νίας του­ρι­σμού, αλλά ως παρά­γο­ντας χωρικού μετα­σχη­μα­τι­σμού της Ελλάδας», κατα­λή­γει ο κ. Κουρ­κου­ρί­δης.

Ευκαι­ρίες και κίν­δυ­νοι

Η μεγάλη διάχυση των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων είναι ένα φαι­νό­μενο με πολλές προ­ε­κτά­σεις. «Από τη μια πλευρά δίνει ζωή σε περιο­χές που δεν έχουν άλλες δυνα­τό­τη­τες», εκτιμά ο κ. Κοκ­κώ­σης. «Ταυ­τό­χρονα όμως δημιουρ­γεί πιέσεις σε περιο­χές οι οποίες δεν είχαν τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις να έχουν σημα­ντική του­ρι­στική κίνηση. Ανα­ρω­τιέ­μαι, όταν ένα μικρό χωριό έχει 20-30 μονάδες τύπου Airbnb, πώς το δια­χει­ρί­ζε­ται η τοπική κοι­νω­νία; Υπάρχει επαρκές προ­σω­πικό για την καθα­ριό­τητα των ακι­νή­των αλλά και των δημό­σιων χώρων; Υπάρχει αρκετό νερό; Υπάρχει μέριμνα για τα απορ­ρίμ­ματα; Ολα αυτά είναι ζητή­ματα που βρί­σκουμε ήδη μπροστά μας».

Αξίζει πάντως να σημειω­θεί ότι υφί­στα­ται μεγάλη από­κλιση ανάμεσα στα στοι­χεία που παρείχε στην «Κ» η ΑΑΔΕ (117.000 ακίνητα) και σε εκείνα που πέρυσι συγκέ­ντρωσε η ΕΛΣΤΑΤ (207.000 ακίνητα, 2024). Σε κάποιες περιο­χές η από­κλιση είναι τερά­στια: για παρά­δειγμα, σύμφωνα με τα στοι­χεία της πλατ­φόρ­μας «Inside Airbnb», σήμερα στη Σαντο­ρίνη υπάρ­χουν 6.080 βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις (έναντι 633 της ΑΑΔΕ), στη Ρόδο 5.923 (έναντι 2.466), στα Χανιά 6.124 (έναντι 3.012), στη Μύκονο 4.164 (έναντι 1.107), στη Νάξο και τις Μικρές Κυκλά­δες 3.765 (έναντι 1.490) Πώς εξη­γεί­ται η διαφορά; «Δεδο­μέ­νου ότι και τα στοι­χεία της ΕΛΣΤΑΤ ανα­φέ­ρο­νται σε κατα­λύ­ματα με ορι­στική εγγραφή στο μητρώο ακι­νή­των βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, η από­κλιση αυτή σημαί­νει ότι σχεδόν τα μισά ακίνητα στο μητρώο της ΑΑΔΕ δεν δήλωσαν καμία μίσθωση, κάτι που αναμ­φί­βολα δημιουρ­γεί προ­βλη­μα­τι­σμό», εκτιμά ο κ. Ικκος.

Το πρό­σφατο χωρο­τα­ξικό πλαίσιο για τον του­ρι­σμό ανα­φέ­ρε­ται στις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, προ­βλέ­πο­ντας δυνα­τό­τητα (αλλά όχι υπο­χρέ­ωση) ανά­σχε­σής τους. Η κυβέρ­νηση πρό­σφατα εξήγ­γειλε ότι θα επε­κτεί­νει το μέτρο απα­γό­ρευ­σης νέων μισθώ­σεων στη Θεσ­σα­λο­νίκη. Ενώ την προη­γού­μενη εβδο­μάδα δικά­στηκε στο ΣτΕ προ­σφυγή για τη «συγκε­κα­λυμ­μένη» ξενο­δο­χο­ποί­ηση της Πλάκας. «Οι απα­γο­ρεύ­σεις στην Αθήνα απο­δεί­χθη­καν ανε­παρ­κείς. Υπο­λο­γί­σαμε ότι μόλις το 5% του συνόλου επέ­στρεψε στη μακρο­χρό­νια μίσθωση», λέει ο κ. Τσάρτας. «Είναι σίγουρο ότι και στις περιο­χές όπου απα­γο­ρεύ­ε­ται, εξα­κο­λου­θούν να δίνο­νται νέοι ΑΜΑ μέσω εται­ρειών που δια­θέ­τουν πολλά ακίνητα σε βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση σε άλλες περιο­χές. Η τελευ­ταία ενδια­φέ­ρουσα εξέλιξη είναι οι συνέρ­γειες με τον ξενο­δο­χειακό κλάδο – λ.χ. οι πελάτες ενός Αirbnb να μπορούν να φάνε πρωινό σε κάποιο κοντινό ξενο­δο­χείο».

Πηγή: moneyreview.gr