Αυθαίρετα στο Φαληράκι: Τι διαπιστώθηκε στις τρεις επιχειρήσεις για τις οποίες προκλήθηκε θόρυβος στο δημοτικό συμβούλιο

Αυτοψία ελεγ­κτών του Υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας • Μακρο­σκε­λής έκθεση του μικτού κλι­μα­κίου ελέγχου απο­τυ­πώ­νει πλήθος αυθαι­ρέ­των κατα­σκευών, σε ακίνητα εντός και εκτός δημό­σιας γης, χωρίς οικο­δο­μική άδεια και με ελλιπή ή ασαφή νομι­μο­ποι­η­τικά στοι­χεία

Στο επί­κε­ντρο πολε­ο­δο­μι­κού ελέγχου βρέ­θη­καν, στα τέλη Μαΐου του 2025, τρεις του­ρι­στι­κές επι­χει­ρή­σεις στην παραλία Φαλη­ρα­κίου της Ρόδου: το “Galazio Restaurant & Beach Bar”, το “Galazio Beach Hotel” και οι “Faliraki Blue Villas”. Ο έλεγχος διε­νερ­γή­θηκε από μικτό κλι­μά­κιο του Υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας (Υ.Π.ΕΝ), συγκρο­τη­μένο σύμφωνα με το άρθρο 271 του ν. 5037/2023 και κατέ­ληξε σε πολυ­σέ­λιδο πόρισμα, το οποίο απο­τυ­πώ­νει σωρεία αυθαι­ρε­σιών με λεπτο­μέ­ρεια που κατα­γρά­φε­ται τόσο πολε­ο­δο­μικά όσο και νομικά.

Η αυτοψία έλαβε χώρα στις 28 και 29 Μαΐου 2025, και το σχετικό πόρισμα συντά­χθηκε στις 21 Ιουλίου και κοι­νο­ποι­ή­θηκε την 23η Ιουλίου του ίδιου έτους στο Αστυ­νο­μικό Τμήμα Ρόδου, στο γραφείο του υπουρ­γού Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας, στο γραφείο του υφυ­πουρ­γού Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας, στο γραφείο του γενικού γραμ­μα­τέα Χωρικού Σχε­δια­σμού και Αστικού Περι­βάλ­λο­ντος, στον ειδικό επι­θε­ω­ρητή Ελέγχου και Κατα­στο­λής της Αυθαί­ρε­της Δόμησης, στην Εισαγ­γε­λία Πρω­το­δι­κών Ρόδου, στην γραμ­μα­τέα Απο­κε­ντρω­μέ­νης Διοί­κη­σης Αιγαίου, στον Δήμο Ρόδου και στην Υπη­ρε­σία Δόμησης.

Νομικό και γεω­γρα­φικό πλαίσιο της αυτο­ψίας

Οι εγκα­τα­στά­σεις που ελέγ­χθη­καν βρί­σκο­νται εκτός σχεδίου, στην παραλία Φαλη­ρα­κίου.

Το πόρισμα στη­ρί­ζε­ται σε σειρά δια­τά­ξεων: μεταξύ άλλων στον ν. 5037/2023, στον ν. 4495/2017 όπως τρο­πο­ποι­ή­θηκε με τον ν. 5106/2024, και στον πρό­σφατο ν. 5092/2024, που αφορά στον χαρα­κτη­ρι­σμό εκτά­σεων ως ιδιω­τι­κής περιου­σίας του Δημο­σίου. Κρίσιμο είναι το γεγονός ότι η περιοχή του ελέγχου εμπί­πτει εν μέρει σε εκτά­σεις που, σύμφωνα με το Κτη­μα­το­λο­γικό Κανο­νι­σμό Δωδε­κα­νή­σου και τις δια­τά­ξεις του ν. 5092/2024, θεω­ρού­νται πλέον ιδιω­τική περιου­σία του Δημο­σίου. Αυτό επη­ρε­ά­ζει καθο­ρι­στικά την κρίση των δηλώ­σεων ένταξης αυθαι­ρέ­των κατα­σκευών, καθι­στώ­ντας πολλές από αυτές νομικά ατε­λέ­σφο­ρες.

Το μικτό κλι­μά­κιο βασί­στηκε σε έγγραφα του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου Δωδε­κα­νή­σου, απο­σπά­σματα χαρτών, απο­τυ­πώ­σεις συντε­ταγ­μέ­νων (ΕΓΣΑ’87) και τεχνι­κές εκθέ­σεις.

Η έκθεση δια­βι­βά­στηκε στις αρμό­διες υπη­ρε­σίες, ενώ αντί­γραφό της εστάλη για τοι­χο­κόλ­ληση στα ακίνητα, ώστε να τεθεί σε ισχύ η προ­θε­σμία των 30 ημερών για άσκηση ενδι­κο­φα­νούς προ­σφυ­γής ενώπιον του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Β΄.

Αυθαί­ρετα χωρίς οικο­δο­μι­κές άδειες και με ελλιπή νομι­μο­ποι­η­τικά στοι­χεία

Στο σύνολο των εγκα­τα­στά­σεων, το κλι­μά­κιο δια­πί­στωσε την πλήρη απουσία οικο­δο­μι­κών αδειών για τις υφι­στά­με­νες κατα­σκευές. Αντί αυτών, προ­σκο­μί­στη­καν δηλώ­σεις υπα­γω­γής στους νόμους 4178/2013 και 4495/2017. Ωστόσο, πολλές από τις δηλώ­σεις αυτές κρίθηκε πως δεν πληρούν τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις, είτε επειδή αφορούν περιο­χές εντός της δημό­σιας περιου­σίας, είτε επειδή δεν συνο­δεύ­ο­νται από τεχνι­κές εκθέ­σεις και σχέδια που να καθι­στούν σαφές το εύρος των αυθαι­ρέ­των.

Χαρα­κτη­ρι­στική είναι η δήλωση με αριθμό 10225817, η οποία δεν ελήφθη υπόψη λόγω ασα­φειών και ελλεί­ψεων. Το ίδιο ισχύει και για τη δήλωση 3445243, καθώς και για τμήματα της δήλωσης 3490255. Οι δηλώ­σεις αυτές άλλοτε περι­γρά­φουν γενικά τις κατα­σκευές χωρίς επαρκή στοι­χεία, άλλοτε αφορούν περιο­χές που οι υπη­ρε­σίες κρίνουν ως ιδιο­κτη­σία του Δημο­σίου και όχι των φερό­με­νων ιδιο­κτη­τών.

GALAZIO RESTAURANT & BEACH BAR

Η εγκα­τά­σταση που φέρει την επω­νυ­μία “Galazio Restaurant & Beach Bar” απο­τε­λεί­ται από σειρά δομών, οι οποίες σύμφωνα με τα πορί­σματα του ελέγχου, έχουν ανε­γερ­θεί χωρίς καμία οικο­δο­μική άδεια. Εντο­πί­στη­καν κατα­σκευές που περι­λαμ­βά­νουν κατοι­κίες, ενοι­κια­ζό­μενα δωμάτια, ημι­υ­παί­θριους χώρους, χώρους κύριας και βοη­θη­τι­κής χρήσης, στέ­γα­στρα και πέρ­γκο­λες, συνο­λι­κής επι­φά­νειας 300 τ.μ. περίπου.

Συγκε­κρι­μένα, ανα­φέ­ρο­νται χώροι κύριας χρήσης με χρήση κατοι­κίας, καθώς και χώροι που επε­κτεί­νο­νται προς την υφι­στά­μενη αίθουσα του εστια­το­ρίου. Οι επεμ­βά­σεις περι­λαμ­βά­νουν επίσης μετα­τρο­πές στον χώρο παρα­σκευα­στη­ρίου και απο­θή­κης, στις οποίες πλέον βρί­σκο­νται του­ρι­στικά δωμάτια. Η έκταση έχει επίσης μετα­τρο­πές στην αυλή, με στέ­γα­στρα ξύλινης και μεταλ­λι­κής κατα­σκευής, πέρ­γκο­λες, και δομές με επι­κά­λυψη γυψο­σα­νί­δας και ξύλου ως και τουα­λέ­τες.

Πολλές από τις κατα­σκευές έχουν κατα­γρα­φεί παλαιό­τερα σε πρω­τό­κολλα κατε­δά­φι­σης της Κτη­μα­τι­κής Υπη­ρε­σίας Δωδε­κα­νή­σου (π.χ. πρω­τό­κολλο 59/2001), γεγονός που τεκ­μη­ριώ­νει τη μακρο­χρό­νια παρου­σία τους αλλά και την έλλειψη νομι­μο­ποί­η­σης.

Το σύνολο των παρα­πάνω κατα­σκευών τοπο­θε­τεί­ται σε έκταση που σύμφωνα με τους νεό­τε­ρους χάρτες και το νομικό πλαίσιο του ν. 5092/2024, απο­τε­λεί ιδιω­τική περιου­σία του Δημο­σίου. Αυτό σημαί­νει ότι οποια­δή­ποτε προ­σπά­θεια τακτο­ποί­η­σης των αυθαι­ρέ­των μέσω νόμου ένταξης (4178/2013 ή 4495/2017) δεν έγινε απο­δε­κτή από τους ελεγ­κτές, καθώς η έκταση δεν τεκ­μαί­ρε­ται ως ιδιο­κτη­σία του κατα­σκευα­στή.

GALAZIO BEACH HOTEL

Το πόρισμα περι­γρά­φει με ακρί­βεια τις κατα­σκευές που εντο­πί­στη­καν στην εγκα­τά­σταση με την επω­νυ­μία “Galazio Beach Hotel”, η οποία λει­τουρ­γεί ως συγκρό­τημα ενοι­κια­ζό­με­νων δωμα­τίων/δια­με­ρι­σμά­των. Η κεντρική δομή του ξενο­δο­χείου περι­λαμ­βά­νει σειρά αυθαί­ρε­των χώρων κύριας και βοη­θη­τι­κής χρήσης, χωρίς την ύπαρξη οικο­δο­μι­κής άδειας.

Σύμφωνα με τον υπο­λο­γι­σμό του μικτού κλι­μα­κίου, οι αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές αγγί­ζουν τα 292,11 τ.μ. καθαρής επι­φά­νειας.

Μέρος αυτής της επι­φά­νειας, συγκε­κρι­μένα 146,37 τ.μ., φέρεται να είχε υπαχθεί στη δήλωση 3490255 του νόμου 4178/2013, η οποία έχει περαιω­θεί. Ωστόσο, η δήλωση κρίθηκε ελλιπής, καθώς δεν περιε­λάμ­βανε αναρ­τη­μένα σχέδια και είχε τεχνική περι­γραφή με ασά­φειες. Το πρό­βλημα επι­τεί­νε­ται από το γεγονός ότι τμήμα 23,10 τ.μ. της κατα­σκευής εντο­πί­ζε­ται εκτός του ορίου της κτη­μα­το­λο­γι­κής μερίδας 816ΒΔ και εμπί­πτει σε έκταση που έχει χαρα­κτη­ρι­στεί ως ιδιω­τική περιου­σία του Δημο­σίου, βάσει του ν. 5092/2024.

Στην ίδια εγκα­τά­σταση κατα­γρά­φη­καν και βοη­θη­τι­κές δομές όπως απο­θή­κες και ημι­υ­παί­θριοι χώροι (συνο­λικά 50 τ.μ. και 47,62 τ.μ. αντί­στοιχα), καθώς και περι­φρά­ξεις από πλιν­θο­δομή με επι­χρί­σματα, τοπο­θε­τη­μέ­νες σε επαφή με τη νότια και ανα­το­λική πλευρά του συγκρο­τή­μα­τος. Οι αυθαί­ρε­τες περι­φρά­ξεις κατα­λαμ­βά­νουν επι­φά­νειες 27,00 τ.μ. και 46,00 τ.μ. αντί­στοιχα.

Ο υπο­λο­γι­σμός των προ­στί­μων για την εν λόγω εγκα­τά­σταση δια­φο­ρο­ποιεί­ται ανάλογα με την τοπο­θέ­τηση των κατα­σκευών εντός ή εκτός δημό­σιας γης.

FALIRAKI  BLUE VILLAS

Το τρίτο συγκρό­τημα που ελέγ­χθηκε είναι οι “Faliraki Blue Villas”, οι οποίες λει­τουρ­γούν ως ενοι­κια­ζό­μενα κατα­λύ­ματα. Η κατά­σταση στην εν λόγω εγκα­τά­σταση περι­πλέ­κε­ται περαι­τέρω από την εκκρε­μό­τητα ιδιο­κτη­σια­κών δια­φο­ρών. Οι ιδιο­κτή­τες έχουν κατα­θέ­σει αγωγές χρη­σι­κτη­σίας στο Ειρη­νο­δι­κείο Ρόδου.

Οι αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές που κατα­γρά­φη­καν περι­λαμ­βά­νουν του­λά­χι­στον τρεις κατοι­κίες, καθώς και στέ­γα­στρα και βοη­θη­τι­κές εγκα­τα­στά­σεις. Συγκε­κρι­μένα, απο­θή­κες, στε­γα­σμέ­νοι ημι­υ­παί­θριοι χώροι, καθώς και περι­φρά­ξεις, απο­τυ­πώ­θη­καν από το κλι­μά­κιο.

Το σύνολο σχεδόν των αυθαί­ρε­των δομών αυτών τοπο­θε­τεί­ται σε έκταση που το Υ.Π.ΕΝ. χαρα­κτη­ρί­ζει ως ιδιω­τική περιου­σία του Δημο­σίου. Το στοι­χείο αυτό οδήγησε στην απόρ­ριψη της δήλωσης ένταξης 10225817, καθώς απου­σί­α­ζαν σχέδια και τεκ­μη­ρί­ωση, και η τεχνική περι­γραφή θεω­ρή­θηκε ασαφής.

Οι δια­πι­στώ­σεις

Στο πόρισμα ανα­φέ­ρο­νται μεταξύ άλλων τα εξής:

«Στην εγκα­τά­σταση “GALAZIO RESTAURANT & BEACH BAR” βρέ­θη­καν αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές, οι οποίες ανε­γέρ­θη­καν χωρίς οικο­δο­μική άδεια και δεν ένουν κατα­νο­α­ωεί στο με αρ. 59/2001 Πρω­τό­κολλο Κατε­δά­φι­σης Αυθαι­ρέ­των Χτι­σμά­των (Π.Κ.Α.Κ.Κ.) της Κτη­μα­τι­κής Υπη­ρε­σίας Δωδε­κα­νή­σου, στο οποίο επι­συ­νά­πτε­ται η από 28-06-2001 Έκθεση Ελέγχου της υπη­ρε­σίας. Οι κατα­σκευές αυτές δεν έχουν κατα­γρα­φεί ούτε στις μετα­γε­νέ­στε­ρες αυτο­ψίες της Κτη­μα­τι­κής Υπη­ρε­σίας, σύμφωνα με τις από 03-09- 2021 και από 11-11-2024 Εκθέ­σεις Ελέγχου αυτής (συνημ­μένα στο από 26-06-2025 ηλ. μήνυμα της ως άνω υπη­ρε­σίας που έλαβε Α.Π.: ΥΠΕΝ/ΣΕΒΕ/70814/4241/26-06-2025). Οι εν λόγω κατα­σκευές βρί­σκο­νται εξ’ ολο­κλή­ρου εντός ιδιω­τι­κής περιου­σίας του δημο­σίου και ως εκ τούτου, η με α/α 3445243 δήλωση ένταξης αυθαι­ρέ­των στον ν. 4178/2013 δεν ελήφθη υπόψη.

Επίσης, βρέ­θη­καν κατα­σκευές ενοι­κια­ζό­με­νων δωμα­τίων, όπισθεν της ανωτέρω εγκα­τά­στα­σης και βορειο­δυ­τικά αυτής που εμπί­πτουν είτε στην προ­α­να­φε­ρό­μενη έκταση ιδιω­τι­κής περιου­σίας του δημο­σίου, είτε στην Κ.Μ. 816ΒΔ και εκτός ορίου αυτής. Για τις κατα­σκευές αυτές, που λει­τουρ­γούν ως του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα (ενοι­κια­ζό­μενα δωμάτια/δια­με­ρί­σματα) με τις επω­νυ­μίες “GALAZIO BEACH HOTEL” και “FALIRAKI BLUE VILLAS”, δεν προ­σκο­μί­στηκε από τους φερό­με­νους ιδιο­κτή­τες οικο­δο­μική άδεια, παρά μόνο η με α/α 3490255 βεβαί­ωση περαί­ω­σης της δια­δι­κα­σίας υπα­γω­γής στον ν. 4178/2013 (σε κατά­σταση ορι­στι­κής υπα­γω­γής) και η με α/α 10225817 δήλωση ένταξης στον ν. 4495/2017 (σε κατά­σταση υπα­γω­γής).

Σημειώ­νε­ται ότι η με α/α 3490255 δήλωση του κ. (…) που αφορά στην Κ.Μ. 816ΒΔ ελήφθη υπόψιν μερικώς κατά τον έλεγχο, λόγω ελλι­πούς περι­γρα­φής των αυθαι­ρε­σιών στην τεχνική έκθεση αυτής και απου­σίας αναρ­τη­μέ­νων σχεδίων. Συγκε­κρι­μένα, ελή­φθη­σαν υπόψη μόνο οι υπα­χθεί­σες αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές που απο­τυ­πώ­νο­νται στα σχέδια της μερίδας 816ΒΔ και επι­συ­νά­πτο­νται στο με Α.Π.: 2524920/05-06-2025 έγγραφό του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου Δωδε­κα­νή­σου και αφορούν στο τμήμα του χτί­σμα­τος που λει­τουρ­γεί με την επω­νυ­μία “GALAZIO BEACH HOTEL”.

Για τις υπό­λοι­πες κατα­σκευές που λει­τουρ­γούν ως “FALIRAKI BLUE VILLAS” δεν ελήφθη υπόψη, λόγω ασαφούς ιδιο­κτη­σια­κού καθε­στώ­τος, η δήλωση ένταξης στον ν. 4495/2017 με α/α 10225817 του κ. (…) στην οποία κατα­γρά­φο­νται, καθώς έχουν κατα­τε­θεί οι με αριθμό 445/22- 11-2018 και 461/29-07-2022 Αγωγές χρη­σι­κτη­σίας προς το Ειρη­νο­δι­κείο Ρόδου (ακριβή αντί­γραφα των οποίων απε­στά­λη­σαν ηλε­κτρο­νικά στην υπη­ρε­σία μας στις 07-07-2025 (Α.Π.: ΥΠΕΝ/ΣΕΒΕ/76945/4597/ 10-07-2025)) για τμήμα εμβαδού 83,10 τ.μ. της μερίδας 816ΒΔ και τμήμα εμβαδού 85,44 τ.μ. της μερίδας 816ΒΓ. Επι­πρό­σθετα, στην εν λόγω δήλωση, δεν έχουν αναρ­τη­θεί σχέδια των κατα­σκευών που έχουν υπαχθεί, ενώ η τεχνική έκθεση αυτής είναι ασαφής με απο­τέ­λε­σμα να μην είναι δυνατή η πλήρης ταυ­το­ποί­ηση των επι­φα­νειών».

Τα πρό­στιμα

Το πρό­στιμο δια­τή­ρη­σης υπο­λο­γί­στηκε στο 50% του προ­στί­μου ανέ­γερ­σης (παρ. 2 του άρθρου 94 του Ν.4495/2017) για όλες τις περι­πτώ­σεις πλην των πολε­ο­δο­μι­κών παρα­βά­σεων της παρ.3 του άρθρου 81 οι οποίες υπο­λο­γί­ζο­νται στο 10% ή 20% του προ­στί­μου ανέ­γερ­σης κατά περί­πτωση (παρ.4 γ και δ του άρθρου 94 του Ν.4495/2017).

Συνο­λικό πρό­στιμο ανέ­γερ­σης: 709.745,15 €

Πρό­στιμο δια­τή­ρη­σης: 354.872,57 €

Το πόρισμα-έκθεση αυτο­ψίας συνυ­πο­γρά­φε­ται και από αστυ­νο­μι­κούς της Διεύ­θυν­σης Αντι­με­τώ­πι­σης Οργα­νω­μέ­νου Εγκλή­μα­τος (Υπο­διεύ­θυνση Δίωξης Οικο­νο­μι­κών Εγκλη­μά­των), οι οποίοι συμ­με­τεί­χαν στο μικτό κλι­μά­κιο, σύμφωνα με τις δια­τά­ξεις του άρθρου 271 του ν.5037/2023 (Α’ 78) και οι οποίοι διε­νήρ­γη­σαν έλεγχο.

Οι επι­χει­ρη­μα­τίες στους οποίους απο­δό­θη­καν οι παρα­βά­σεις έχουν το δικαί­ωμα να προ­σφύ­γουν εντός τριάντα (30) ημερών στο Κεντρικό Συμ­βού­λιο Πολε­ο­δο­μι­κών Θεμάτων και Αμφι­σβη­τή­σεων Β΄ (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. Β΄). Η τοι­χο­κόλ­ληση του πορί­σμα­τος στα ακίνητα έχει ήδη ολο­κλη­ρω­θεί.