Ενοίκια: Πότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αύξηση και πότε ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να αρνηθεί

Οι αυ­ξή­σεις στα ενοί­κια συ­νε­χί­ζο­νται, παρά την επι­βρά­δυν­ση που κα­τα­γρά­φει η αγορά κα­τοι­κί­ας, με απο­τέ­λε­σμα χι­λιά­δες ιδιο­κτή­τες να ζη­τούν ανα­προ­σαρ­μο­γές των μι­σθω­μά­των και ακόμη πε­ρισ­σό­τε­ρους ενοι­κια­στές να ανα­ρω­τιού­νται αν είναι υπο­χρε­ω­μέ­νοι να τις απο­δε­χθούν. Οι πιέ­σεις επε­κτεί­νο­νται πλέον ακόμη και στις μέχρι πρό­τι­νος πιο προ­σι­τές πε­ριο­χές, με­τα­τρέ­πο­ντας κάθε ανα­νέ­ω­ση μι­σθω­τη­ρί­ου σε μια δύ­σκο­λη δια­πραγ­μά­τευ­ση. Η απά­ντη­ση, όμως, δεν εξαρ­τά­ται μόνο από τις συν­θή­κες της αγο­ράς, αλλά και από το μι­σθω­τή­ριο, την υπο­χρε­ω­τι­κή τριε­τία και τη συμ­φω­νία των δύο πλευ­ρών.

Η στε­γα­στι­κή κρίση εξα­κο­λου­θεί να δια­τη­ρεί τις πιέ­σεις στις τιμές. Σύμ­φω­να με τα τε­λευ­ταία στοι­χεία της Τρά­πε­ζας της Ελ­λά­δος, οι τιμές των δια­με­ρι­σμά­των αυ­ξή­θη­καν κατά 5,7% το πρώτο τρί­μη­νο του 2026 σε σύ­γκρι­ση με την αντί­στοι­χη πε­ρί­ο­δο του προη­γού­με­νου έτους. Στην Αθήνα η αύ­ξη­ση δια­μορ­φώ­θη­κε στο 5,2%, στη Θεσ­σα­λο­νί­κη στο 6,4%, στις άλλες με­γά­λες πό­λεις στο 5,4% και στην υπό­λοι­πη χώρα στο 6,9%. Αν και ο ρυθ­μός ανό­δου είναι χα­μη­λό­τε­ρος από εκεί­νον των δύο προη­γού­με­νων ετών, επι­βε­βαιώ­νει ότι η αγορά κα­τοι­κί­ας εξα­κο­λου­θεί να κι­νεί­ται ανο­δι­κά, δια­τη­ρώ­ντας υψηλά και τα μι­σθώ­μα­τα.

Πίσω από τον πα­νελ­λα­δι­κό μέσο όρο, ωστό­σο, κρύ­βο­νται ση­μα­ντι­κές δια­φο­ρο­ποι­ή­σεις. Στα νότια και τα βό­ρεια προ­ά­στια της Αθή­νας, όπου τα ενοί­κια βρί­σκο­νται ήδη σε ιδιαί­τε­ρα υψηλά επί­πε­δα, οι αυ­ξή­σεις εμ­φα­νί­ζουν τά­σεις επι­βρά­δυν­σης. Αντί­θε­τα, στις δυ­τι­κές συ­νοι­κί­ες της Ατ­τι­κής, στον Πει­ραιά αλλά και σε αρ­κε­τές πό­λεις της πε­ρι­φέ­ρειας, οι ζη­τού­με­νες τιμές εξα­κο­λου­θούν να αυ­ξά­νο­νται με με­γα­λύ­τε­ρη έντα­ση, καθώς η ζή­τη­ση με­τα­φέ­ρε­ται σε πε­ριο­χές με σχε­τι­κά χα­μη­λό­τε­ρα μι­σθώ­μα­τα. Έτσι, οι πραγ­μα­τι­κά προ­σι­τές επι­λο­γές για οι­κο­γέ­νειες, νέους ερ­γα­ζό­με­νους και φοι­τη­τές πε­ριο­ρί­ζο­νται συ­νε­χώς.

Μέσα σε αυτό το πε­ρι­βάλ­λον, κάθε συ­ζή­τη­ση για ανα­νέ­ω­ση της μί­σθω­σης συ­νο­δεύ­ε­ται σχε­δόν πάντα από αί­τη­μα για υψη­λό­τε­ρο ενοί­κιο. Ωστό­σο, η ανα­προ­σαρ­μο­γή του μι­σθώ­μα­τος δεν απο­τε­λεί απο­κλει­στι­κή από­φα­ση του ιδιο­κτή­τη ούτε μπο­ρεί να επι­βλη­θεί οπο­τε­δή­πο­τε. Η ανα­προ­σαρ­μο­γή είναι η με­τα­βο­λή του συμ­φω­νη­μέ­νου μι­σθώ­μα­τος και μπο­ρεί να γίνει μόνο όταν προ­βλέ­πε­ται από το μι­σθω­τή­ριο μέσω ρή­τρας ανα­προ­σαρ­μο­γής, όταν υπάρ­ξει νέα συμ­φω­νία με­τα­ξύ ιδιο­κτή­τη και ενοι­κια­στή ή μετά τη συ­μπλή­ρω­ση της υπο­χρε­ω­τι­κής τριε­τί­ας.

Σύμ­φω­να με τον Ν. 1703/1987, η μί­σθω­ση κα­τοι­κί­ας έχει ελά­χι­στη υπο­χρε­ω­τι­κή διάρ­κεια τριών ετών, ακόμη και αν στο μι­σθω­τή­ριο έχει συμ­φω­νη­θεί μι­κρό­τε­ρο χρο­νι­κό διά­στη­μα. Αυτό ση­μαί­νει ότι, πριν από τη συ­μπλή­ρω­ση της τριε­τί­ας, ο ιδιο­κτή­της δεν μπο­ρεί να επι­βά­λει μο­νο­με­ρώς αύ­ξη­ση του ενοι­κί­ου, εκτός αν υπάρ­χει σχε­τι­κή πρό­βλε­ψη στο συμ­βό­λαιο. Μετά την πα­ρέ­λευ­ση της τριε­τί­ας, η νο­μο­θε­σία δεν προ­βλέ­πει ανώ­τα­το πο­σο­στό αύ­ξη­σης. Το ύψος του νέου μι­σθώ­μα­τος κα­θο­ρί­ζε­ται ελεύ­θε­ρα, μόνο όμως εφό­σον υπάρ­ξει συμ­φω­νία με­τα­ξύ ιδιο­κτή­τη και ενοι­κια­στή. Αν αυτή δεν επι­τευ­χθεί, ο ιδιο­κτή­της μπο­ρεί, σύμ­φω­να με τις νό­μι­μες δια­δι­κα­σί­ες και τους όρους της μί­σθω­σης, να επι­διώ­ξει τη λήξη της μι­σθω­τι­κής σχέ­σης και την από­δο­ση του ακι­νή­του.

Δεν είναι όμως κάθε απαί­τη­ση για υψη­λό­τε­ρο ενοί­κιο νό­μι­μη. Πα­ρά­νο­μη θε­ω­ρεί­ται η αύ­ξη­ση όταν επι­βάλ­λε­ται μο­νο­με­ρώς χωρίς τη συ­ναί­νε­ση του ενοι­κια­στή, όταν ζη­τεί­ται πριν από τη συ­μπλή­ρω­ση της τριε­τί­ας χωρίς να υπάρ­χει σχε­τι­κή ρήτρα στο μι­σθω­τή­ριο ή όταν απαι­τεί­ται νέο μί­σθω­μα χωρίς νέα συμ­φω­νία των δύο πλευ­ρών. Στις πε­ρι­πτώ­σεις αυτές ο ενοι­κια­στής έχει δι­καί­ω­μα να μην απο­δε­χθεί την αύ­ξη­ση.

Κομ­βι­κό ρόλο παί­ζει η ρήτρα ανα­προ­σαρ­μο­γής, δη­λα­δή ο όρος του μι­σθω­τη­ρί­ου που κα­θο­ρί­ζει από την αρχή πότε και με ποιον τρόπο μπο­ρεί να με­τα­βλη­θεί το ενοί­κιο. Οι πιο συ­νη­θι­σμέ­νες ρή­τρες προ­βλέ­πουν ετή­σια αύ­ξη­ση με στα­θε­ρό πο­σο­στό, συ­νή­θως 2% ή 3%, ή σύν­δε­ση με τον Δεί­κτη Τιμών Κα­τα­να­λω­τή της ΕΛ­ΣΤΑΤ. Έτσι, για πα­ρά­δειγ­μα, ενοί­κιο 700 ευρώ με ετή­σια ανα­προ­σαρ­μο­γή 3% δια­μορ­φώ­νε­ται στα 721 ευρώ, ενώ όταν η ρήτρα συν­δέ­ε­ται με τον πλη­θω­ρι­σμό εφαρ­μό­ζε­ται το αντί­στοι­χο πο­σο­στό που ανα­κοι­νώ­νει η ΕΛ­ΣΤΑΤ.

Οι ει­δι­κοί της αγο­ράς συ­νι­στούν τόσο στους ιδιο­κτή­τες όσο και στους ενοι­κια­στές να ελέγ­χουν προ­σε­κτι­κά τους όρους του μι­σθω­τη­ρί­ου πριν από οποια­δή­πο­τε αλ­λα­γή στο μί­σθω­μα. Ο ενοι­κια­στής μπο­ρεί να ζη­τή­σει τεκ­μη­ρί­ω­ση της αύ­ξη­σης, να συ­γκρί­νει το νέο ενοί­κιο με τα αντί­στοι­χα της πε­ριο­χής και να επι­διώ­ξει μια μι­κρό­τε­ρη ή στα­δια­κή ανα­προ­σαρ­μο­γή. Από την άλλη πλευ­ρά, αρ­κε­τοί ιδιο­κτή­τες προ­τι­μούν έναν συ­νε­πή ενοι­κια­στή από μια υπερ­βο­λι­κή αύ­ξη­ση που μπο­ρεί να οδη­γή­σει σε πο­λύ­μη­νη ανα­ζή­τη­ση νέου μι­σθω­τή και απώ­λεια ει­σο­δή­μα­τος.

Πηγή: protothema.gr