Θέμης Μπάκας: «Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι απλώς οικονομικό ζήτημα, αλλά απειλή για την κοινωνική συνοχή»

Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα της χώρας. Η εκτίναξη των ενοικίων, η δυσκολία πρόσβασης στη στεγαστική πίστη, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και οι αδυναμίες των υφιστάμενων προγραμμάτων έχουν δημιουργήσει ένα ασφυκτικό περιβάλλον για χιλιάδες νοικοκυριά.
Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, κ. Θέμης Μπάκας, μιλά για τη σημερινή εικόνα της αγοράς κατοικίας, αναλύει τα στοιχεία που καταγράφουν το μέγεθος του προβλήματος, αξιολογεί τα κυβερνητικά μέτρα και προτείνει λύσεις, αντλώντας παραδείγματα από ευρωπαϊκές χώρες που έχουν ήδη εφαρμόσει πιο αποτελεσματικές στεγαστικές πολιτικές.
• Κύριε Μπάκα, το τελευταίο διάστημα η στεγαστική κρίση βρίσκεται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης. Πόσο σοβαρή είναι τελικά η κατάσταση;
Η κατάσταση είναι πολύ πιο σοβαρή απ’ όσο αντιλαμβάνεται ο περισσότερος κόσμος. Η Ελλάδα βιώνει πλέον μία βαθιά στεγαστική κρίση, η οποία δεν περιορίζεται μόνο στην αύξηση των ενοικίων ή στη δυσκολία αγοράς κατοικίας. Πρόκειται για ένα πολυπαραγοντικό πρόβλημα που επηρεάζει την οικονομία, την κοινωνική συνοχή, ακόμη και το δημογραφικό. Τα τελευταία στοιχεία της Eurostat είναι αποκαλυπτικά. Το 41,8% των Ελλήνων ζει σε νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν καθυστερήσεις ή δυσκολίες στην κάλυψη στεγαστικών υποχρεώσεων, είτε πρόκειται για δόσεις στεγαστικών δανείων, είτε για ενοίκια, είτε ακόμη και για λογαριασμούς κοινής ωφέλειας που σχετίζονται με την κατοικία. Για να αντιληφθούμε το μέγεθος του προβλήματος, η δεύτερη χειρότερη χώρα στην Ευρωπαϊκή Ένωση βρίσκεται περίπου στο 18%, ενώ ο μέσος ευρωπαϊκός όρος είναι μόλις 9%. Αυτό σημαίνει ότι σχεδόν ένας στους δύο Έλληνες αντιμετωπίζει σοβαρή στεγαστική επιβάρυνση. Πρόκειται για μία εικόνα που δεν συναντάται σε καμία άλλη ευρωπαϊκή χώρα.
• Υπάρχουν διαφορές μεταξύ των περιφερειών της χώρας;
Τα τελευταία χρόνια έχουμε πλέον στοιχεία και σε περιφερειακό επίπεδο και αυτά αποτυπώνουν ακόμη μεγαλύτερες ανισότητες. Στο Νότιο Αιγαίο, για παράδειγμα, σχεδόν το 47% των νοικοκυριών αντιμετωπίζει στεγαστική επιβάρυνση. Μέσα σε λίγα μόλις χρόνια η επιδείνωση είναι ιδιαίτερα έντονη, γεγονός που συνδέεται άμεσα με την τουριστική ανάπτυξη, την περιορισμένη προσφορά κατοικιών και τη διαρκή αύξηση των ενοικίων. Αντίστοιχη εικόνα συναντάμε σχεδόν σε όλα τα νησιά του Αιγαίου αλλά και στην Κρήτη, όπου η στεγαστική πίεση αυξάνεται διαρκώς.
• Ποιες είναι οι συνέπειες αυτής της κατάστασης;
Οι συνέπειες είναι πολύ ευρύτερες από όσο νομίζουμε. Δεν μιλάμε μόνο για ανθρώπους που δυσκολεύονται να πληρώσουν το ενοίκιό τους. Το στεγαστικό επηρεάζει άμεσα τη λειτουργία του κράτους και της οικονομίας. Βλέπουμε εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές, αστυνομικούς και άλλους δημόσιους λειτουργούς να αρνούνται μεταθέσεις σε τουριστικές περιοχές, επειδή αδυνατούν να βρουν προσιτή κατοικία. Έχουμε δει περιπτώσεις εκπαιδευτικών που διαμένουν σε αυτοκίνητα, εργαζομένων που συγκατοικούν πέντε και έξι άτομα σε ένα μικρό διαμέρισμα ή ανθρώπων που αναγκάζονται να εγκαταλείψουν τη θέση εργασίας τους, επειδή το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους απορροφάται από το κόστος στέγασης. Αυτή η κατάσταση δεν μπορεί να θεωρείται φυσιολογική σε μία χώρα που βασίζει μεγάλο μέρος της οικονομίας της στον τουρισμό.
• Πιστεύετε ότι τα προγράμματα στεγαστικής πολιτικής που εφαρμόζονται σήμερα κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση;
Δεν μηδενίζω καμία προσπάθεια. Είναι δεδομένο ότι κάποιοι συμπολίτες μας κατάφεραν μέσω των προγραμμάτων να αποκτήσουν κατοικία. Ωστόσο, πρέπει να αξιολογούμε τα αποτελέσματα. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει επισημάνει ότι πολιτικές που βασίζονται αποκλειστικά στην επιδότηση στεγαστικών δανείων ή στην επιδότηση ενοικίων δεν αντιμετωπίζουν τη ρίζα του προβλήματος. Αντίθετα, πολλές φορές αυξάνουν ακόμη περισσότερο τη ζήτηση, χωρίς να αυξάνεται η προσφορά κατοικιών, με αποτέλεσμα οι τιμές να συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Το πρόγραμμα «Σπίτι μου», για παράδειγμα, βοήθησε αρκετούς νέους. Όμως, στην πράξη, οι περισσότεροι από όσους κατάφεραν να ενταχθούν ήταν ήδη σε θέση να αγοράσουν κατοικία, καθώς πληρούσαν όλα τα αυστηρά τραπεζικά κριτήρια. Η διαφορά ήταν ότι απέκτησαν δάνειο με ευνοϊκότερο επιτόκιο. Το βασικό πρόβλημα παραμένει ότι ένα μεγάλο μέρος της νέας γενιάς δεν μπορεί καν να περάσει την πόρτα της τράπεζας.

• Γιατί έχει γίνει τόσο δύσκολη η πρόσβαση στα στεγαστικά δάνεια;
Η εικόνα έχει αλλάξει πλήρως σε σχέση με το παρελθόν. Το 2007 ένας εργαζόμενος μπορούσε να χρηματοδοτήσει σχεδόν το σύνολο της αγοράς ενός ακινήτου, χωρίς να διαθέτει σημαντική ίδια συμμετοχή. Σήμερα αυτό δεν συμβαίνει. Για να αποκτήσει κάποιος ένα ακίνητο αξίας περίπου 180.000 ευρώ χρειάζεται να διαθέτει ίδια κεφάλαια της τάξης των 20.000 έως 30.000 ευρώ. Παράλληλα πρέπει να έχει καθαρό μηνιαίο εισόδημα που ξεπερνά τα 2.200 ευρώ, χωρίς άλλες δανειακές ή οικονομικές υποχρεώσεις. Αυτό σημαίνει ότι ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών αποκλείεται εξαρχής από τη διαδικασία χρηματοδότησης. Και βέβαια δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το συνολικό κόστος ζωής έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Δεν συγκρίνουμε μόνο τις τιμές των ακινήτων, αλλά και το κόστος της καθημερινότητας, που έχει επιβαρύνει σημαντικά τον οικογενειακό προϋπολογισμό.
• Αναφερθήκατε αρκετές φορές στην ευρωπαϊκή εμπειρία. Υπάρχουν χώρες που μπορούν να αποτελέσουν πρότυπο για την Ελλάδα;
Υπάρχουν αρκετά παραδείγματα που αξίζει να μελετήσουμε, αλλά θα σταθώ κυρίως στην Κύπρο και στην Ισπανία, γιατί εφαρμόζουν πολιτικές που συνδυάζουν την κοινωνική διάσταση με την ενίσχυση της αγοράς κατοικίας. Στην Κύπρο, για παράδειγμα, μόλις το 12% των νοικοκυριών αντιμετωπίζει ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις που σχετίζονται με τη στέγαση, όταν στην Ελλάδα το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 41,8%. Αυτή η διαφορά δεν είναι τυχαία. Είναι αποτέλεσμα μιας πιο ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής.
• Ακούμε συνέχεια για το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Ποια είναι η γνώμη σας;
Η βασική ιδέα είναι σωστή. Είναι θετικό να δίνονται κίνητρα για την αξιοποίηση των κλειστών κατοικιών. Όμως υπάρχει μία πολύ σημαντική διαφορά ανάμεσα στην ελληνική και την κυπριακή εφαρμογή. Στην Κύπρο, αν κάποιος λάβει κρατική επιδότηση για να ανακαινίσει ένα κλειστό ακίνητο και στη συνέχεια το διαθέσει προς ενοικίαση, υποχρεώνεται να το νοικιάσει σε τιμή περίπου 30% χαμηλότερη από τη μέση εμπορική τιμή της περιοχής. Με αυτόν τον τρόπο, το δημόσιο χρήμα επιστρέφει στην κοινωνία μέσω της δημιουργίας πραγματικά προσιτής κατοικίας. Στην Ελλάδα, αντιθέτως, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιδοτηθεί για την ανακαίνιση και στη συνέχεια να μισθώσει το ακίνητο σε οποιαδήποτε τιμή επιθυμεί. Δεν υπάρχει κοινωνικό αντιστάθμισμα ούτε κάποια δέσμευση ώστε να ενισχυθεί η προσιτή κατοικία. Δεν αρκεί να αντιγράφουμε ένα πρόγραμμα. Πρέπει να υιοθετούμε και τη φιλοσοφία που το συνοδεύει.
• Εκτός από την αξιοποίηση των κλειστών κατοικιών, ποιες άλλες πρωτοβουλίες θεωρείτε ότι ξεχωρίζουν στην Κύπρο;
Η Κυπριακή Δημοκρατία έχει εντάξει το στεγαστικό σε έναν ευρύτερο εθνικό σχεδιασμό που συνδέεται ακόμη και με το δημογραφικό. Προσφέρει σημαντικά οικονομικά κίνητρα σε όσους επιλέγουν να αγοράσουν ή να ανακαινίσουν κατοικίες σε εκατοντάδες κοινότητες της περιφέρειας, ενισχύοντας την αποκέντρωση και την παραμονή των νέων εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων. Παράλληλα, προχώρησε πολύ γρήγορα στη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών, αξιοποιώντας ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά εργαλεία, χωρίς να επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό και χωρίς να παραχωρήσει δημόσια γη. Στην Ελλάδα ακόμη συζητάμε για τον σχεδιασμό αντί να μιλάμε για αποτελέσματα. Αυτό είναι η μεγάλη διαφορά.
• Αναφερθήκατε και στην Ισπανία ως ένα ακόμη θετικό παράδειγμα.
Πράγματι, η Ισπανία επέλεξε να παρέμβει σε ένα ιδιαίτερα κρίσιμο σημείο: στις ανανεώσεις των μισθώσεων. Τους επόμενους μήνες χιλιάδες συμβόλαια ενοικίασης στην Ελλάδα θα ανανεωθούν. Εκεί βρίσκεται η μεγαλύτερη αγωνία των ενοικιαστών. Ένας καλός ενοικιαστής που πληρώνει κανονικά τις υποχρεώσεις του φοβάται κάθε φορά ότι θα βρεθεί αντιμέτωπος με μια δυσβάσταχτη αύξηση ή ακόμη και με την ανάγκη να εγκαταλείψει την κατοικία του. Η Ισπανία έδωσε φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες ώστε να διατηρούν τους ίδιους ενοικιαστές με περιορισμένες αυξήσεις της τάξης του 3% έως 5%. Έτσι προστατεύεται και ο ιδιοκτήτης, που συνεχίζει να έχει έναν συνεπή μισθωτή, αλλά και ο ενοικιαστής, ο οποίος δεν αναγκάζεται να αλλάζει κατοικία κάθε λίγα χρόνια. Είναι μια πολιτική που εξασφαλίζει σταθερότητα στην αγορά και περιορίζει τις ακραίες αυξήσεις.
• Στην Ελλάδα εφαρμόστηκαν φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες. Πιστεύετε ότι ήταν επαρκείς;
Οι φορολογικές ελαφρύνσεις είναι θετικές ως μέτρο, αλλά θα πρέπει να συνδέονται με συγκεκριμένες κοινωνικές υποχρεώσεις. Όταν μειώνεται ο φορολογικός συντελεστής στα εισοδήματα από ενοίκια χωρίς να υπάρχει καμία δέσμευση για τη συγκράτηση των μισθωμάτων, τότε η αγορά δεν αλλάζει ουσιαστικά. Θα μπορούσαν να προβλεφθούν μεγαλύτερα φορολογικά κίνητρα για όσους διατηρούν χαμηλές αυξήσεις ή διαθέτουν τα ακίνητά τους σε οικογένειες, νέους εργαζόμενους ή φοιτητές με προσιτό ενοίκιο. Έτσι θα δημιουργούνταν πραγματικά κίνητρα υπέρ της κοινωνίας και όχι μόνο υπέρ της αγοράς.
• Ένα ακόμη θέμα που συζητείται έντονα είναι τα κλειστά σπίτια. Πόσο μεγάλη είναι αυτή η δεξαμενή κατοικιών;
Οι διαθέσιμες μελέτες δείχνουν ότι περίπου το ένα τρίτο των κατοικιών εμφανίζεται ως κλειστό. Είναι ένα ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό, αλλά πριν οδηγηθούμε σε συμπεράσματα πρέπει να γνωρίζουμε τι ακριβώς σημαίνει «κλειστό ακίνητο». Υπάρχουν κατοικίες που χρειάζονται εκτεταμένες ανακαινίσεις, άλλες που αντιμετωπίζουν πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες, ακίνητα που βρίσκονται σε κληρονομικές διαφορές, κατοικίες που ανήκουν σε τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, αλλά και περιπτώσεις όπου τα στοιχεία δεν αποτυπώνουν την πραγματική χρήση του ακινήτου. Χωρίς ολοκληρωμένη καταγραφή δεν μπορούμε να σχεδιάσουμε αποτελεσματική πολιτική. Χρειαζόμαστε αξιόπιστα δεδομένα και όχι εκτιμήσεις.
• Ποιο είναι, κατά τη γνώμη σας, το μεγαλύτερο λάθος που γίνεται σήμερα στη συζήτηση για το στεγαστικό;
Ότι αντιμετωπίζουμε το πρόβλημα αποσπασματικά. Το στεγαστικό δεν είναι μόνο θέμα αγοράς ακινήτων. Είναι θέμα κοινωνικής πολιτικής, οικονομικής ανάπτυξης, περιφερειακής ανάπτυξης και δημογραφικού σχεδιασμού. Όσο δεν αυξάνουμε την προσφορά κατοικιών, όσο δεν δημιουργούμε ένα ισχυρό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, όσο δεν δίνουμε ουσιαστικά κίνητρα για την αξιοποίηση των κλειστών ακινήτων και όσο δεν στηρίζουμε πραγματικά τους συνεπείς ενοικιαστές, το πρόβλημα θα διαιωνίζεται. Η αγορά από μόνη της δεν μπορεί να λύσει ένα τόσο σύνθετο κοινωνικό ζήτημα.
• Αν έπρεπε να συνοψίσετε σε μία φράση το μήνυμά σας προς την Πολιτεία, ποιο θα ήταν;
Η Ελλάδα χρειάζεται μια εθνική στρατηγική για τη στέγαση και όχι αποσπασματικά μέτρα. Το δικαίωμα στην κατοικία αποτελεί βασικό πυλώνα κοινωνικής συνοχής και ανάπτυξης. Όσο καθυστερούμε να εφαρμόσουμε ολοκληρωμένες πολιτικές που αυξάνουν την προσφορά προσιτών κατοικιών, αξιοποιούν αποτελεσματικά το υπάρχον κτιριακό απόθεμα και στηρίζουν τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές, η στεγαστική κρίση θα βαθαίνει και θα επηρεάζει ολοένα περισσότερες οικογένειες. Η στέγαση δεν είναι πολυτέλεια. Είναι θεμελιώδης προϋπόθεση αξιοπρεπούς διαβίωσης, οικονομικής σταθερότητας και κοινωνικής προόδου. Για τον λόγο αυτό απαιτείται ένας μακροπρόθεσμος σχεδιασμός με μετρήσιμους στόχους, αξιοποίηση των ευρωπαϊκών καλών πρακτικών και πολιτικές που θα αντιμετωπίζουν τις πραγματικές αιτίες του προβλήματος και όχι μόνο τα συμπτώματά του.