Κόκκινα δάνεια: Τι αλλάζει στην προστασία της πρώτης κατοικίας

Εως το τέλος του μηνός ανα­μέ­νε­ται να έχει ψηφι­στεί η διάταξη του υπουρ­γείου Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών για τη στο­χευ­μένη προ­στα­σία της πρώτης κατοι­κίας μέσω του εξω­δι­κα­στι­κού μηχα­νι­σμού. Η διάταξη θα δίνει τη δυνα­τό­τητα σε οφει­λέ­τες με «κόκκινα» δάνεια να διεκ­δι­κή­σουν ρύθμιση μέσω του εξω­δι­κα­στι­κού μηχα­νι­σμού, ειδικά για την κύρια κατοι­κία τους, δια­χω­ρί­ζο­ντάς την από τα υπό­λοιπα χρέη τους και την υπό­λοιπη περιου­σία τους.

Μέχρι σήμερα, μέσω του εξω­δι­κα­στι­κού μηχα­νι­σμού ρυθ­μί­ζε­ται το σύνολο των χρεών που έχει κάποιος, είτε αυτά είναι χρέη προς το Δημόσιο είτε προς άλλους πιστω­τές, δηλαδή τρά­πε­ζες και funds. Για τη ρύθμιση των οφειλών λαμ­βα­νό­ταν υπόψη η αξία του συνόλου της περιου­σίας τους. Με τη νέα διάταξη θα μπορεί κάποιος να επι­διώ­ξει την προ­στα­σία της πρώτης του κατοι­κίας, επι­τυγ­χά­νο­ντας χαμη­λό­τε­ρες μηνιαίες δόσεις για τη ρύθμιση που την αφορά. Στην περί­πτωση αυτή η υπό­λοιπη περιου­σία θα οδη­γεί­ται σε πλει­στη­ρια­σμό, και τα έσοδα από τη ρευ­στο­ποί­ηση θα χρη­σι­μο­ποιού­νται για την απο­πλη­ρωμή των υπό­λοι­πων χρεών του.

 Ο βασικός κανόνας

Να σημειω­θεί ότι ένας βασικός κανόνας του εξω­δι­κα­στι­κού είναι ότι εφόσον τα χρέη του οφει­λέτη υπερ­βαί­νουν την αξία της περιου­σίας του, ο πιστω­τής δεν πρέπει να βρεθεί σε χει­ρό­τερη θέση από αυτή που θα ήταν εάν τη ρευ­στο­ποιούσε. Ετσι η οφειλή προ­σαρ­μό­ζε­ται ουσια­στικά στην αξία των περιου­σια­κών στοι­χείων του οφει­λέτη και των εισο­δη­μά­των του και το υπό­λοιπο του χρέους δια­γρά­φε­ται.

Αν κάποιος, π.χ., χρω­στούσε 500.000 ευρώ και η αξία της ακί­νη­της περιου­σίας του ήταν 300.000, οι πιστω­τές διεκ­δι­κού­σαν κατ’ ελά­χι­στον τις 300.000. Αν στο ίδιο παρά­δειγμα ο οφει­λέ­της δια­θέ­τει πρώτη κατοι­κία που αξίζει 200.000 ευρώ και άλλες 100.000 είναι η αξία άλλων ακι­νή­των που έχει στην κατοχή του, θα ρυθ­μί­σει την οφειλή των 200.000 ευρώ, δια­σώ­ζο­ντας την πρώτη του κατοι­κία και οι πιστω­τές θα λάβουν άλλα 100.000 ευρώ από τον πλει­στη­ρια­σμό των υπό­λοι­πων ακι­νή­των.

Την πρω­το­βου­λία είχε προ­α­ναγ­γεί­λει ο υπουρ­γός Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών Κυριά­κος Πιερ­ρα­κά­κης, εξη­γώ­ντας ότι με τον τρόπο αυτό επι­διώ­κε­ται «να κατα­στεί ο εξω­δι­κα­στι­κός μηχα­νι­σμός ένα απο­τε­λε­σμα­τικό εργα­λείο προ­στα­σίας της πρώτης κατοι­κίας».

Με τη νέα ρύθμιση που επε­ξερ­γά­ζε­ται η Γενική Γραμ­μα­τεία Ιδιω­τι­κού Χρέους, το ύψος του «κου­ρέ­μα­τος» και της μηνιαίας δόσης θα δια­μορ­φώ­νε­ται με βάση την αξία της πρώτης κατοι­κίας του οφει­λέτη σε σχέση με το συνο­λικό του χρέος προς τους πιστω­τές.

Το μοντέλο παρα­πέ­μπει στον νόμο Κατσέλη, που είχε σχε­δια­στεί επίσης για τη διάσωση της πρώτης κατοι­κίας, με βασική διαφορά ότι δεν θα φέρει τις παθο­γέ­νειες που δημιούρ­γησε η μακρο­χρό­νια δια­δι­κα­σία για την εκδί­καση των υπο­θέ­σεων. Αντι­θέ­τως, η ένταξη στον εξω­δι­κα­στικό μηχα­νι­σμό θα εξα­σφα­λί­ζει ταχύ­τητα στη ρύθμιση της οφειλής, καθώς η λύση θα παρά­γε­ται μέσω αλγο­ρίθ­μου που θα λαμ­βά­νει υπόψη μόνο την αξία της κύριας κατοι­κίας –είτε την εμπο­ρική είτε την αντι­κει­με­νική (ΕΝΦΙΑ), όποια είναι υψη­λό­τερη– και όχι το σύνολο της περιου­σίας. Ετσι, η δόση και το «κούρεμα» θα αντα­πο­κρί­νο­νται ουσια­στικά στην αξία του ακι­νή­του και στα εισο­δή­ματα του οφει­λέτη, οδη­γώ­ντας, σύμφωνα με το αρμόδιο υπουρ­γείο, σε σημα­ντικά χαμη­λό­τε­ρες μηνιαίες επι­βα­ρύν­σεις και μεγα­λύ­τε­ρες δια­γρα­φές οφειλών, ιδίως στις περι­πτώ­σεις όπου η αξία της κατοι­κίας είναι χαμη­λό­τερη από το συνο­λικό ύψος των οφειλών.

Να σημειω­θεί ότι και ο νόμος Κατσέλη προ­έ­βλεπε επίσης ότι ο οφει­λέ­της προ­κει­μέ­νου να δια­σώ­σει την κύρια κατοι­κία του έπρεπε να ρευ­στο­ποι­ή­σει την υπό­λοιπη περιου­σία του, υπο­χρέ­ωση που ουδέ­ποτε ωστόσο εφαρ­μό­στηκε στο παρελ­θόν. Η πρό­βλεψη αυτή υπήρχε ρητά στο άρθρο 9, που όριζε ότι το δικα­στή­ριο όφειλε να δια­τά­ξει την εκποί­ηση, να ορίσει εκκα­θα­ρι­στή και να κατευ­θύ­νει το προϊόν της πώλησης στους δανει­στές. Η υπο­χρέ­ωση αυτή ενερ­γο­ποι­ή­θηκε εκ νέου με πρό­σφατη διάταξη του υπουρ­γείου Εθνικής Οικο­νο­μίας, που ανα­θέ­τει τη ρευ­στο­ποί­ηση στον εκκα­θα­ρι­στή –όχι μέσω του e-auction–, δίνο­ντας όμως ισχυρά κίνητρα για τη γρήγορη εκποί­ηση, όπως αμοιβή στον εκκα­θα­ρι­στή 5% επί του τιμή­μα­τος κάθε εκποί­η­σης και μπόνους 0,5% αν η δια­δι­κα­σία ολο­κλη­ρω­θεί μέσα σε έξι μήνες.

Δεύτερη ευκαι­ρία

Το νέο σχήμα θα προ­σφέ­ρει μια πραγ­μα­τική δεύτερη ευκαι­ρία σε όσους επι­θυ­μούν να ρυθ­μί­σουν τα χρέη τους και να δια­σφα­λί­σουν την κατοι­κία τους, αλλά θα ενσω­μα­τώ­νει τον δεσμευ­τικό όρο για την εκποί­ηση της υπό­λοι­πης περιου­σίας, που θα περι­λαμ­βά­νε­ται στη σύμβαση ανα­διάρ­θρω­σης. Η εκποί­ηση θα πραγ­μα­το­ποιεί­ται ηλε­κτρο­νικά μέσω της δια­δι­κα­σίας e-auction, ανοί­γο­ντας τον δρόμο για την πώληση των ακι­νή­των που παρέ­με­ναν «παγω­μένα» χωρίς αγο­ρα­στή, επι­βα­ρύ­νο­ντας σημα­ντικά την τελική πρόταση ρύθ­μι­σης.

Ο οφει­λέ­της θα έχει το δικαί­ωμα να απο­δε­χθεί ή να απορ­ρί­ψει την πρόταση που παρά­γε­ται από τον μηχα­νι­σμό. Εφόσον την απο­δε­χθεί, θα συντάσ­σε­ται σύμβαση ανα­διάρ­θρω­σης που θα προ­βλέ­πει τη στα­διακή απο­πλη­ρωμή της αξίας της πρώτης κατοι­κίας προς τους χρη­μα­το­δο­τι­κούς φορείς, με τη διάσωση του ακι­νή­του να εξαρ­τά­ται από την τήρηση των όρων της ρύθ­μι­σης.

Η φιλο­σο­φία της παρέμ­βα­σης ακο­λου­θεί τη βασική αρχή όλων των προη­γού­με­νων εργα­λείων προ­στα­σίας κατοι­κίας –δηλαδή τη στα­διακή απο­πλη­ρωμή της αξίας του ακι­νή­του– αλλά σε ένα πιο λει­τουρ­γικό και ταχύ­τερο πλαίσιο, που φιλο­δο­ξεί να δώσει μια δεύτερη ευκαι­ρία σε χιλιά­δες οφει­λέ­τες να ρυθ­μί­σουν τα χρέη τους και να δια­σφα­λί­σουν την κατοι­κία τους.

Η νέα παρέμ­βαση του υπουρ­γείου Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών έρχεται να «κου­μπώ­σει» με τις ήδη εφαρ­μο­ζό­με­νες βελ­τιώ­σεις και τον διπλα­σια­σμό των εισο­δη­μα­τι­κών και περιου­σια­κών κρι­τη­ρίων, βάσει των οποίων κάποιος οφει­λέ­της χαρα­κτη­ρί­ζε­ται ευά­λω­τος και υπο­χρε­ώ­νε­ται ο πιστω­τής να δεχθεί τη λύση που παράγει ο αλγό­ριθ­μος του εξω­δι­κα­στι­κού μηχα­νι­σμού.

 Πλει­στη­ρια­σμοί με συναί­νεση του οφει­λέτη

Η απο­δέ­σμευση από τη ρύθμιση της πρώτης κατοι­κίας της υπό­λοι­πης περιου­σίας των οφει­λε­τών που παρέ­μενε μέχρι σήμερα «παγω­μένη», θα αυξήσει το στοκ των ακι­νή­των τα οποία θα οδη­γού­νται σε πλει­στη­ρια­σμό, αλλά η ουσια­στική διαφορά είναι ότι τα ακίνητα αυτά θα ρευ­στο­ποιού­νται με τη συναί­νεση του οφει­λέτη. Με τον τρόπο αυτό μπορεί να βελ­τιω­θεί η απο­τε­λε­σμα­τι­κό­τητα των πλει­στη­ρια­σμών, που ούτως ή άλλως παρα­μέ­νει χαμηλή μέχρι σήμερα λόγω του περιο­ρι­σμέ­νου αγο­ρα­στι­κού ενδια­φέ­ρο­ντος από ικανό αριθμό αγο­ρα­στών. Οπως έχει γράψει η «Κ», παρά τον μεγάλο αριθμό ακι­νή­των που βγαί­νουν σε πλει­στη­ρια­σμό κάθε χρόνο και το έλλειμμα ακι­νή­των που υπάρχει στην αγορά, η δυνα­τό­τητα εύρεσης ακι­νή­του μέσω πλει­στη­ρια­σμού δεν απο­τε­λεί πρό­σφορη δια­δι­κα­σία για ένα μέσο νοι­κο­κυ­ριό.

Σύμφωνα με τα στοι­χεία του e-auction, το 2025 μόλις ένα στα περίπου επτά ακίνητα που βγήκε σε πλει­στη­ρια­σμό βρήκε αγο­ρα­στή και πέρασε σε νέα χέρια. Η ανα­λο­γία όσων βρί­σκουν ακίνητο μέσω πλει­στη­ρια­σμού παρα­μέ­νει στα ίδια χαμηλά επίπεδα τα τελευ­ταία χρόνια, επι­βε­βαιώ­νο­ντας ότι ο μηχα­νι­σμός απέχει πολύ από το να απο­τε­λέ­σει μέρος της λύσης στο οξύ στε­γα­στικό πρό­βλημα, παρά την πληθώρα ακι­νή­των που ανε­βαί­νουν στην ηλε­κτρο­νική πλατ­φόρμα e-auction κάθε χρόνο.

Σύμφωνα με στοι­χεία από το e-auction, το 2025 οι μετα­βι­βά­σεις κατοι­κιών μέσω πλει­στη­ρια­σμών παρου­σί­α­σαν μείωση κατά 21,7% σε σχέση με το 2024 και συνο­λικά οι κατοι­κίες που βρήκαν αγο­ρα­στή ήταν 4.445 έναντι 5.676 το 2025. Πρό­κει­ται για λιγό­τερο από το ένα πέμπτο των κατοι­κιών που βγήκαν σε πλει­στη­ρια­σμό σε όλη τη χώρα το 2025, ο αριθμός των οποίων ήταν συνο­λικά 27.631. Ανάλογη μείωση εμφα­νί­ζει και η αξία των κατοι­κιών που μετα­βι­βά­στη­καν, που περιο­ρί­στηκε στα 442,2 εκατ. ευρώ έναντι 564,7 εκατ. ευρώ το 2024. Το βασικό πρό­βλημα που αντι­με­τω­πί­ζουν όσοι θέλουν να ανα­ζη­τή­σουν ακίνητο μέσω της πλατ­φόρ­μας e-auction είναι η αδυ­να­μία να έχουν σαφή εικόνα του ακι­νή­του. Η συντρι­πτική πλειο­νό­τητα των ακι­νή­των είναι χωρίς σχε­τι­κές φωτο­γρα­φίες, ώστε να βοηθούν τον υπο­ψή­φιο αγο­ρα­στή και έτσι πολλά από τα ακίνητα που μετα­βι­βά­ζο­νται γίνο­νται γνωστά σε έναν στενό κύκλο επαγ­γελ­μα­τιών, που παρα­κο­λου­θεί συστη­μα­τικά την πλατ­φόρμα. Σύμφωνα μάλιστα με μαρ­τυ­ρίες, αρκετοί ενοι­κια­στές που δια­μέ­νουν σε αυτά τα ακίνητα έχουν βρεθεί προ εκπλή­ξεως όταν μαθαί­νουν ότι το ακίνητο που ενοι­κιά­ζουν πρό­κει­ται να πλει­στη­ρια­στεί, ενώ δεν είναι λίγες οι περι­πτώ­σεις που ορι­σμέ­νοι ιδιο­κτή­τες – οφει­λέ­τες νοι­κιά­ζουν σκο­πί­μως λίγο πριν από την κατά­σχεση το ακίνητο προ­κει­μέ­νου να καθυ­στε­ρή­σουν τον πλει­στη­ρια­σμό.

Εναλ­λα­κτική λύση απο­τε­λούν πλατ­φόρ­μες όπως το Landea, που επι­χει­ρούν να εμπλου­τί­σουν τα ακίνητα που προ­βάλ­λουν με περισ­σό­τερο φωτο­γρα­φικό υλικό και πλη­ρέ­στερη ενη­μέ­ρωση, καθι­στώ­ντας την ανα­ζή­τηση πιο φιλική για τον υπο­ψή­φιο αγο­ρα­στή.

Ενα επίσης βασικό πρό­βλημα που υπάρχει με τα ακίνητα που ανε­βαί­νουν στην πλατ­φόρμα e-auction είναι ότι πολλά από αυτά είναι συνι­διο­κτη­σίες, π.χ. ο οφει­λέ­της δια­θέ­τει την ψιλή κυριό­τητα ή ένα ποσοστό της ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σίας, με απο­τέ­λε­σμα τα ακίνητα αυτά να μην είναι προσιτά για υπο­ψή­φιους αγο­ρα­στές που ανα­ζη­τούν στέγη.

Πολλά από αυτά φέρουν παρα­τυ­πίες ή ακόμη και σοβαρές παρα­νο­μίες και έτσι η εύρεση ακι­νή­του μέσω πλει­στη­ρια­σμού είναι ανα­ζή­τηση σε θολά νερά, απο­τρέ­πο­ντας ένα μέσο νοι­κο­κυ­ριό από αυτή τη δια­δι­κα­σία.

Πηγή: moneyreview.gr