Στους δήμους προς αξιοποίηση τα εγκαταλελειμμένα κτίρια για 50 χρόνια

Στους δήμους ή και σε ιδιω­τι­κούς φορείς, τους οποίους αυτοί θα ορίσουν θα μπορεί να ανα­τί­θε­ται για διά­στημα έως και 50 ετών η επι­σκευή, η δια­χεί­ριση και η αξιο­ποί­ηση των χιλιά­δων εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων κτιρίων τόσο στην Αθήνα όσο και στις πυκνο­κα­τοι­κη­μέ­νες περιο­χές των πόλεων ανά την επι­κρά­τεια. Μετά την παρέ­λευση αυτού του δια­στή­μα­τος τα κτίρια θα επι­στρέ­φουν στους νόμι­μους ιδιο­κτή­τες ή τους κλη­ρο­νό­μους τους.

Αυτό ορίζει μεταξύ άλλων το νομο­σχέ­διο του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος για τις αστικές ανα­πλά­σεις, το οποίο δια­μορ­φώ­νει για πρώτη φορά και ένα θεσμικό πλαίσιο για τα εγκα­τα­λε­λειμ­μένα κτίρια και τη δια­χεί­ρισή τους.

Στόχος – σύμφωνα με πηγές του υπουρ­γείου – είναι να δημιουρ­γη­θούν κανόνες και να καθο­ρι­στεί η δια­δι­κα­σία παρέμ­βα­σης για την απο­κα­τά­σταση και επα­νά­χρηση ολό­κλη­ρων κτιρίων ή τμη­μά­των κτι­σμά­των προ­κει­μέ­νου να απο­φευ­χθεί ή να αρθεί ο κίν­δυ­νος για τη δημόσια υγεία και την ασφά­λεια που προ­κα­λεί­ται από τα εγκα­τα­λε­λειμ­μένα κτί­σματα. Το υπουρ­γείο φιλο­δο­ξεί ότι η δράση αυτή θα ανα­βαθ­μί­σει συνο­λικά τις περιο­χές που δια­θέ­τουν πλήθος τέτοιων κτιρίων, ενώ παράλ­ληλα θα προ­στα­τευ­θεί και ένας μεγάλος αριθμός κτι­σμά­των τα οποία είναι χαρα­κτη­ρι­σμένα ως δια­τη­ρη­τέα ή μνημεία και οι ιδιο­κτή­τες τους αδυ­να­τούν να προ­χω­ρή­σουν σε εργα­σίες απο­κα­τά­στα­σης εξαι­τίας του υψηλού κόστους.

 

Το σχέδιο νόμου, το οποίο ανα­μέ­νε­ται να κατα­τε­θεί στη Βουλή το προ­σε­χές διά­στημα, δίνει τη δυνα­τό­τητα παρέμ­βα­σης για την απο­κα­τά­σταση και επα­νά­χρηση των εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων κτι­σμά­των ή τμη­μά­των κτι­σμά­των που εντο­πί­ζο­νται σε Φορέα δια­χεί­ρι­σης υπό συγκε­κρι­μέ­νες προ­ϋ­πο­θέ­σεις σε μια προ­σπά­θεια να επι­τευ­χθεί η χρυσή τομή μεταξύ του δικαιώ­μα­τος της ιδιο­κτη­σίας, αλλά και της αδυ­να­μίας ή της απου­σίας ενδια­φέ­ρο­ντος απο­κα­τά­στα­σης από πλευράς των ιδιο­κτη­τών.

 

Ο εντο­πι­σμός των ιδιο­κτη­τών, πάντως σε πολλές περι­πτώ­σεις, δε θα είναι εύκολη υπόθεση καθώς μία από τις βασικές αιτίες εγκα­τά­λει­ψης κτιρίων εκτός του αυξη­μέ­νου κόστους απο­κα­τά­στα­σής τους είναι και η πολυι­διο­κτη­σία.

 

Το ζήτημα είναι ιδιαί­τερα κρίσιμο δεδο­μέ­νου πως υπο­λο­γί­ζε­ται ότι υπάρ­χουν κτίρια στην Αθήνα στα οποία ο μέσος όρος των συνι­διο­κτη­τών ξεπερνά τους 30, ενώ σε ακραίες περι­πτώ­σεις εντο­πί­ζο­νται και ακίνητα με περισ­σό­τε­ρους από …200 συνι­διο­κτή­τες. Ακόμα πιο περί­πλο­κες από τις περι­πτώ­σεις των πλήρως και αυτο­τε­λώς εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων κτι­σμά­των, είναι οι περι­πτώ­σεις των κτιρίων που από το σύνολο των ωφέ­λι­μων χώρων χρη­σι­μο­ποιεί­ται μόνο το 10% ή το 20%.

 

Οπως είχε απο­τυ­πω­θεί σε έρευνα του καθη­γητή του Πανε­πι­στη­μίου Θεσ­σα­λίας, Νίκου Τρια­ντα­φυλ­λό­που­λου για τη «Δια­νέ­ο­σις»: «Τα υψηλά ποσοστά συνι­διο­κτη­σίας που απα­ντώ­νται, απο­τε­λούν το σημα­ντι­κό­τερο ίσως παρά­γο­ντα που οδήγησε στην απα­ξί­ωση των κτιρίων. Τα υπάρ­χο­ντα κτίρια στο κέντρο της Αθήνας κατα­σκευά­στη­καν σε μικρής επι­φα­νείας οικό­πεδα. Πάνω από το 80% των οικο­πέ­δων έχουν εμβαδόν έως 500 τ.μ. Τα κτήρια που κατα­σκευά­στη­καν εντός αυτών, πωλή­θη­καν τμη­μα­τικά, ως μικρές, αυτό­νο­μες ανε­ξάρ­τη­τες μονάδες.

 

Με την κλη­ρο­νο­μική διαδοχή, οι συνι­διο­κτή­τες τους πολ­λα­πλα­σιά­στη­καν. Έτσι σήμερα, το 55% των κτιρίων ανήκουν σε πάνω από 10 ιδιο­κτή­τες με περί­πλοκο ιδιο­κτη­σιακό καθε­στώς, όπου συνυ­πάρ­χουν φυσικά πρόσωπα, εται­ρείες, ιδρύ­ματα, το Δημόσιο και διά­φο­ροι φορείς του. Στα μεγάλα κτίρια, το φαι­νό­μενο της συνι­διο­κτη­σίας φθάνει σε ακραίες κατα­στά­σεις: απα­ντώ­νται κτίρια επι­φα­νείας 4.000 τ.μ. με περισ­σό­τε­ρους από 400 συνι­διο­κτή­τες» επι­ση­μαί­νε­ται.

 

Για το λόγο αυτό στο σχέδιο νόμου ορί­ζε­ται ότι για την οποια­δή­ποτε απόφαση ή παρέμ­βαση σε περι­πτώ­σεις συνι­διο­κτη­σίας θα λαμ­βά­νε­ται υπόψη ότι δικαιώ­ματα κυρίου θα μπορεί να ασκεί ο κάτοχος ποσο­στού συνι­διο­κτη­σίας ίσου ή μεγα­λύ­τε­ρου του 60% του ακι­νή­του.

Πρώτο βήμα η κατα­μέ­τρηση

Προ­κει­μέ­νου να μπο­ρέ­σει να προ­χω­ρή­σει το σχέδιο, θα πρέπει να είναι γνωστός ο αριθμός των κτιρίων που έχουν εγκα­τα­λει­φθεί. Για το λόγο αυτό θεσπί­ζε­ται η δημιουρ­γία Μητρώου εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων ακι­νή­των σε κάθε δήμο.

 

Στο μητρώο θα εγγρά­φο­νται τα ακίνητα μετά την ολο­κλή­ρωση της μετα­γρα­φής στο Υπο­θη­κο­φυ­λα­κείο ή στο Κτη­μα­το­λό­γιο της αμε­τά­κλη­της από­φα­σης του δικα­στη­ρίου που δέχεται την περιέ­λευση της δια­χεί­ρι­σης του ακι­νή­του. Οι δήμοι θα είναι υπο­χρε­ω­μέ­νοι να φτιά­ξουν το μητρώο εντός 10 ημερών από την ψήφιση του νομο­σχε­δίου και στη συνέ­χεια στα­διακά να το εμπλου­τί­ζουν είτε με ακίνητα που οι ίδιοι έχουν εντο­πί­σει ή τους έχουν υπο­δεί­ξει οι δημότες.

 

Βάσει των δια­τά­ξεων του νομο­σχε­δίου, που παρου­σιά­ζει το «ethnos.gr», η δια­χεί­ριση ενός εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νου ακι­νή­του θα μπορεί να περιέρ­χε­ται στο Δια­χει­ρι­στή της για χρονικό διά­στημα μέχρι 50 χρόνια από την έκδοση της σχε­τι­κής από­φα­σης του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου της έδρας του ακι­νή­του. Μετά την παρέ­λευση του χρόνου δια­χεί­ρι­σης του ακι­νή­του από το Δια­χει­ρι­στή, η δια­χεί­ρισή του θα επα­νέρ­χε­ται στον κύριό του.

 

Εφόσον με τον εντο­πι­σμό τους οι συνι­διο­κτή­τες ενός εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νου ακι­νή­του δηλώ­σουν την επι­θυ­μία τους να το επι­σκευά­σουν οι ίδιοι, θα τους δίνεται η δυνα­τό­τητα να το κάνουν, αλλά με έλεγχο και συγκε­κρι­μένο χρο­νο­διά­γραμμα, το οποίο αν παρέλ­θει χωρίς να έχουν γίνει οι απα­ραί­τη­τες επεμ­βά­σεις, η δια­χεί­ριση του κτιρίου θα μπορεί να περιέλ­θει στον οικείο δήμο, ο οποίος αφού το επι­σκευά­σει, θα έχει τη δυνα­τό­τητα είτε και το δικαί­ωμα είτε να το παρα­χω­ρή­σει π.χ. για τη στέγαση κάποιας ευαί­σθη­της κοι­νω­νι­κής ομάδας ή να προ­χω­ρή­σει στην αξιο­ποί­ησή του.

 

Σε ό,τι αφορά τα οικο­νο­μικά ο Δια­χει­ρι­στής οφείλει να απο­δώ­σει στον ιδιο­κτήτη τα έσοδα που εισέ­πραξε από την αξιο­ποί­ηση του ακι­νή­του, αφού παρα­κρα­τή­σει:

 

τις πιστο­ποι­η­μέ­νες δαπάνες απο­κα­τά­στα­σης και επα­νά­χρη­σής του,

τους δημο­τι­κούς φόρους και τέλη τα οποία όφειλε ο ιδιο­κτή­της του πριν την περιέ­λευση της δια­χεί­ρι­σης του ακι­νή­του στο Δήμο

επι­πλέον ποσό που αντι­στοι­χεί σε 20% επί του συνόλου των ανωτέρω ποσών ως δια­χει­ρι­στική δαπάνη, καθώς και

τυχόν εμπράγ­ματα βάρη που έχουν εξυ­πη­ρε­τη­θεί.

Ειδικά για την περί­πτωση των δια­τη­ρη­τέων κτιρίων, το νομο­σχέ­διο ορίζει ότι οι οικο­δο­μι­κές εργα­σίες για την απο­κα­τά­σταση του ακι­νή­του πρέπει να ολο­κλη­ρω­θούν εντός τεσ­σά­ρων ή πέντε ετών από την ανάληψη της δια­χεί­ρι­σης από το Δήμο ή το Δια­χει­ρι­στή. Σε δια­φο­ρε­τική περί­πτωση, ο ιδιο­κτή­της μπορεί να διεκ­δι­κή­σει την επι­στροφή της δια­χεί­ρι­σης του ακι­νή­του σε αυτόν, κατόπιν αίτησης στο Δικα­στή­ριο χωρίς να του κατα­λο­γι­στούν οι έως τότε δαπάνες του Δια­χει­ρι­στή.

 

Σε κάθε περί­πτωση ο δια­χει­ρι­στής υπο­χρε­ού­ται να τηρεί δια­φα­νείς δια­δι­κα­σίες κατα­γρα­φής των ενερ­γειών, των δαπανών και των εσόδων του.

 

Με τις ρυθ­μί­σεις του νομο­σχε­δίου θα δίνεται επίσης η δυνα­τό­τητα ανά­θε­σης τεχνι­κών έργων απο­κα­τά­στα­σης εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νου κτιρίου χωρίς δημο­πρα­σία ή δια­γω­νι­σμό από το Δήμο, σε εταιρία που έχει ήδη επι­λε­γεί από τους υπό­λοι­πους ιδιο­κτή­τες κτιρίου συνι­διο­κτη­σίας, εάν αυτοί συγκε­ντρώ­νουν ποσοστό ιδιο­κτη­σίας πάνω από το 50%.

 

Να σημειω­θεί ότι αντί­στοι­χες συζη­τή­σεις στο παρελ­θόν είχαν προ­κα­λέ­σει αντι­δρά­σεις για πλήγμα στο συνταγ­μα­τικό δικαί­ωμα της ιδιο­κτη­σίας και δεν προ­χώ­ρη­σαν ποτέ. Οι προ­σπά­θειες του παρελ­θό­ντος είχαν «σκο­ντά­ψει» στο γεγονός της παρα­χώ­ρη­σης αυτής της δυνα­τό­τη­τας και σε ιδιώτες και επεν­δυ­τι­κούς οργα­νι­σμούς, ζήτημα το οποίο φαί­νε­ται να λύνεται πλέον δεδο­μέ­νου ότι το εγχεί­ρημα θα προ­χω­ρεί μέσω των δήμων, οι οποίοι θεω­ρού­νται η πλη­σιέ­στερη δομή στους πολίτες. Οπως ξεκα­θα­ρί­ζει, πάντως, στο «ethnos.gr» ο υφυ­πουρ­γός Περι­βάλ­λο­ντος, Νίκος Ταγαράς: «Στόχος μας δεν είναι να πάρουμε την ιδιο­κτη­σία κανενός ή να υπο­κα­τα­στή­σουμε τον ιδιο­κτήτη ενός ακι­νή­του. Στόχος είναι να ενερ­γο­ποι­ή­σουμε τις δια­δι­κα­σίες για να παρέμ­βουμε στα εγκα­τα­λε­λειμ­μένα κτίρια, μεταξύ των οποίων υπάρ­χουν και επι­κίν­δυνα – και ανάλογα με τα χαρα­κτη­ρι­στικά τους να ελα­χι­στο­ποι­ή­σουμε τους κιν­δύ­νους για τη δημόσια υγεία και ασφά­λεια και να βελ­τιώ­σουμε την εικόνα των πόλεων. Στόχος μας είναι να δημιουρ­γή­σουμε το θεσμικό πλαίσιο και γι΄αυ­τούς που θα ήθελαν αλλά δεν μπορούν να απο­κα­τα­στή­σουν το ακίνητό τους. Δεν επι­θυ­μούμε να ερθουμε σε αντι­πα­ρα­θεση με κανεναν. Ας ξεκι­νή­σουμε αρχικά με αυτούς που θέλουν, να τους δώσουμε ένα πλαίσιο ώστε να εκκι­νή­σουν οι δια­δι­κα­σίες και στη συνέ­χεια θα παρα­κι­νη­θούν και άλλοι», τονίζει.

 

Στο υπουρ­γείο εκτι­μούν ότι με τη λύση αυτή αφενός λαμ­βά­νε­ται μέριμνα δια­σφά­λι­σης των δικαιω­μά­των των ιδιο­κτη­τών εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων ακι­νή­των, ενώ παράλ­ληλα «θερα­πεύ­ο­νται» και οι συνέ­πειες από την απραξία και τις επι­λο­γές τους, λόγω της μη τήρηση από εκεί­νους, ακούσια ή εκούσια, των υπο­χρε­ώ­σεων που απορ­ρέ­ουν από το δικαί­ωμα της ιδιο­κτη­σίας, σε βάρος του κοι­νω­νι­κού συνόλου.

Ποια είναι τα κτίρια που θα εντα­χθούν στο Μητρώο εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων ακι­νή­των των δήμων

Τα κτίρια που θα εντα­χθούν στο Μητρώο θα πρέπει να πληρούν μία σειρά πρου­πο­θέ­σεων προ­κει­μέ­νου να πιστο­ποιεί­ται ότι έχουν εγκα­τα­λει­φθεί.

 

Εγκα­τα­λε­λειμ­μένα ακίνητα μπορεί να χαρα­κτη­ρι­στούν τόσο ιδιω­τι­κές, όσο και δημό­σιες ιδιο­κτη­σίες, οι οποίες δε χρη­σι­μο­ποιού­νται και δεν τεκ­μαί­ρε­ται πρόθεση να χρη­σι­μο­ποι­η­θούν.

 

Τα κτίρια αυτά δε θα πρέπει να δια­θέ­τουν ενεργή σύνδεση με δίκτυα παροχών κοινής ωφέ­λειας (ΟΚΩ) κατά τα τελευ­ταία του­λά­χι­στον δέκα χρόνια, ενώ θα πρέπει να μην κατοι­κού­νται ή να μην χρη­σι­μο­ποιού­νται για την άσκηση νόμιμης δρα­στη­ριό­τη­τας για αντί­στοιχη 10ετή περίοδο.

 

Επι­προ­σθέ­τως θα πρέπει να πληρούν ακόμα μία από τις παρα­κάτω πρου­πο­θέ­σεις:

 

– Η εξω­τε­ρική εμφά­νιση του κτιρίου και του περι­βάλ­λο­ντος χώρου του να παρου­σιά­ζει εικόνα ερεί­πω­σης, ή για το ακίνητο να έχει εκδοθεί πρω­τό­κολλο επι­κιν­δύ­νου,

 

– Απο­τε­λεί εστία μόλυν­σης ή παρα­βα­τι­κό­τη­τας και απειλεί τη δημόσια υγεία ή ασφά­λεια,

 

– Χρήζει σημα­ντι­κών έργων επι­σκευής,

 

– Δεν έχει εκδοθεί άδεια επι­σκευών κατά τα τελευ­ταία δέκα χρόνια,

 

– Είναι υπό ανέ­γερση βάσει οικο­δο­μι­κής άδειας και έχει παρα­μεί­νει ημι­τε­λές έως και του σταδίου των επι­χρι­σμά­των κατά τα τελευ­ταία 15 έτη,

 

– Δεν έχει δηλωθεί στο Κτη­μα­το­λό­γιο, εφόσον υπάρχει

 

– Δεν έχει υπο­βλη­θεί δήλωση περιου­σιο­λο­γίου (Ε9)

 

Οι δύο τελευ­ταίες πρου­πο­θέ­σεις δεν εφαρ­μό­ζο­νται στα ακίνητα που έχει στην κυριό­τητά του το Δημόσιο.

 

Σήμερα κανείς δε γνω­ρί­ζει τον απόλυτο αριθμό των εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων κτιρίων. Χαρα­κτη­ρι­στικό του μεγέ­θους τους όμως είναι ότι τα κτί­σματα αυτής της κατη­γο­ρίας υπο­λο­γί­ζο­νται σε περίπου 2.000 μόνο εντός των διοι­κη­τι­κών ορίων του δήμου Αθη­ναίων. Πολλά απ΄αυτά μάλιστα είναι σε εξαι­ρε­τικά κακή κατά­σταση κιν­δυ­νεύ­ο­ντας ακόμα και κατάρ­ρευση. Το κτι­ριακό απόθεμα του κέντρου της πρω­τεύ­ου­σας απαρ­τί­ζε­ται στην πλειο­νό­τητά του από κατα­σκευές που χρο­νο­λο­γού­νται πριν τη δεκα­ε­τία του ΄60, με την πορεία ερή­μω­σης πολλών κτιρίων στην Αθήνα να έχει συμπα­ρα­σύ­ρει με τη σειρά της ολό­κλη­ρες γει­το­νιές.

Πηγή ethnos.gr