Και ιδιώτες στην αξιοποίηση των εγκαταλελειμμένων ακινήτων

Με εμπλο­κή και ιδιω­τών θα προ­χω­ρή­σει η κυ­βέρ­νη­ση στη δια­χεί­ρι­ση των εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων ακι­νή­των, ακόμη και των ημι­τε­λών οι­κο­δο­μών. Στο επί­κε­ντρο μιας νέας νο­μο­θε­τι­κής πρω­το­βου­λί­ας, η οποία ανα­μέ­νε­ται να τεθεί σε δια­βού­λευ­ση περί τα τέλη Απρι­λί­ου, βρί­σκε­ται η ανά­γκη να εξα­λει­φθούν οι κίν­δυ­νοι για τη δη­μό­σια υγεία και την ασφά­λεια των πο­λι­τών από την εγκα­τά­λει­ψη του κτι­ρια­κού δυ­να­μι­κού των πό­λε­ων, να ανα­βαθ­μι­στούν πε­ριο­χές με την επα­νά­χρη­ση απα­ξιω­μέ­νων κτι­σμά­των, αλλά και να προ­στα­τευ­θεί η πο­λι­τι­στι­κή κλη­ρο­νο­μιά που κα­ταρ­ρέ­ει.

Το επι­τε­λείo του υφυ­πουρ­γού Πε­ρι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας κ. Νίκου Τα­γα­ρά και του γε­νι­κού γραμ­μα­τέα Χω­ρι­κού Σχε­δια­σμού και Αστι­κού Πε­ρι­βάλ­λο­ντος κ. Ευ­θύ­μιου Μπα­κο­γιάν­νη έχουν έτοι­μο το σχέ­διο νόμου για τις αστι­κές ανα­πλά­σεις, στο οποίο πε­ρι­λαμ­βά­νε­ται ει­δι­κό κε­φά­λαιο για τα εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­να κου­φά­ρια που πλη­γώ­νουν τον αστι­κό ιστό.

Αξιο­ποί­η­ση και δια­χεί­ρι­ση των κτι­ρί­ων

Σύμ­φω­να με πλη­ρο­φο­ρί­ες, στο τε­λι­κό κεί­με­νο της νο­μο­θε­τι­κής πρό­τα­σης, ως δια­χει­ρι­στές των εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων κτι­ρί­ων ορί­ζο­νται οι δήμοι, εντός των διοι­κη­τι­κών ορίων των οποί­ων εμπί­πτουν τα επί­μα­χα ακί­νη­τα, ή άλλοι φο­ρείς στους οποί­ους η κάθε δη­μο­τι­κή αρχή θα μπο­ρεί να εκ­χω­ρεί τη δια­χεί­ρι­ση και ει­δι­κό­τε­ρα μια ανώ­νυ­μη εται­ρεία του δήμου, ή ακόμη και τρίτο νο­μι­κό πρό­σω­πο δη­μο­σί­ου ή ιδιω­τι­κού δι­καί­ου με εμπει­ρία στη δια­χεί­ρι­ση και αξιο­ποί­η­ση ακι­νή­των, όπως π.χ. εται­ρεί­ες Real Estate κ.λπ.

Για τη δια­χεί­ρι­ση ή αξιο­ποί­η­ση των εγκα­τα­λειμ­μέ­νων ακι­νή­των, οι δήμοι θα μπο­ρούν να ιδρύ­ουν εται­ρεί­ες ή να συμ­με­τέ­χουν σε εται­ρεί­ες κατά πα­ρέκ­κλι­ση της ισχύ­ου­σας νο­μο­θε­σί­ας. Επι­πλέ­ον, θα τους δί­νε­ται η δυ­να­τό­τη­τα ίδρυ­σης μιας Δη­μο­τι­κής Τρά­πε­ζα Γης (αυ­τό­νο­μα ή σε συ­νερ­γα­σία με άλ­λους επαγ­γελ­μα­τι­κούς ή κοι­νω­νι­κούς φο­ρείς), για την τή­ρη­ση μη­τρώ­ου ακι­νή­των, ιδίως εγκα­τα­λειμ­μέ­νων, κενών ή αγνώ­στων ιδιο­κτη­τών.

Στο Μη­τρώο θα εγ­γρά­φο­νται τα ακί­νη­τα μετά την ολο­κλή­ρω­ση της με­τα­γρα­φής στο Υπο­θη­κο­φυ­λα­κείο ή στο Κτη­μα­το­λό­γιο της αμε­τά­κλη­της από­φα­σης του Δι­κα­στη­ρί­ου για την πε­ριέ­λευ­ση της δια­χεί­ρι­σης του ακι­νή­του στον δήμο. Οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις και οι δια­δι­κα­σί­ες ίδρυ­σης και λει­τουρ­γί­ας της Τρά­πε­ζας Γης, οι τρό­ποι αξιο­ποί­η­σης των ακι­νή­των και διά­θε­σης των εσό­δων από αυτήν θα εξει­δι­κευ­θούν, μετά την ψή­φι­ση του νο­μο­σχε­δί­ου, με από­φα­ση των υπουρ­γών Οι­κο­νο­μι­κών και Εσω­τε­ρι­κών.

Θα πε­ριέρ­χε­ται στον δια­χει­ρι­στή για 50 χρό­νια

Σύμ­φω­να με τις προ­τει­νό­με­νες ρυθ­μί­σεις, ένα εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νο ακί­νη­το θα μπο­ρεί να πε­ριέρ­χε­ται στον Δια­χει­ρι­στή (δήμο ή άλλο φορέα) έως και για 50 έτη από την έκ­δο­ση της σχε­τι­κής από­φα­σης του Μο­νο­με­λούς Πρω­το­δι­κεί­ου.

Της σχε­τι­κής αί­τη­σης του δήμου προς το Πρω­το­δι­κείο θα έχει προη­γη­θεί από­φα­ση της Οι­κο­νο­μι­κής Επι­τρο­πής του για χα­ρα­κτη­ρι­σμό του ακι­νή­του ως εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νου και ενη­μέ­ρω­ση εκεί­νου που έχει τη δια­χεί­ρι­ση του ακι­νή­του (κύ­ριος, Δη­μό­σιο, ψιλός κύ­ριος, επι­καρ­πω­τής ή εμπράγ­μα­τος δα­νει­στής). Σε πε­ρί­πτω­ση κατά την οποία υπάρ­ξει δια­φω­νία για την πε­ριέ­λευ­ση της δια­χεί­ρι­σης της ιδιο­κτη­σί­ας στον δήμο θα πρέ­πει να προ­βεί ο ίδιος σε επα­νά­χρη­ση του ακι­νή­του. Αν μετά την πά­ρο­δο οκτώ μηνών δια­πι­στω­θεί, κα­τό­πιν αυ­το­ψί­ας, ότι δεν υπήρ­ξε αλ­λα­γή, ξε­κι­νά η δια­δι­κα­σία από τον δήμο.

Ενα εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νο ακί­νη­το δεν θα μπο­ρεί να πε­ρά­σει στη δια­χεί­ρι­ση ενός δήμου εάν έχει ήδη κι­νη­θεί δια­δι­κα­σία ανα­γκα­στι­κής κα­τά­σχε­σης και επί­κει­ται πλει­στη­ρια­σμός. Η δια­χεί­ρι­ση του ακι­νή­του θα ξε­κι­νά αφού κα­τα­στεί αμε­τά­κλη­τος η δι­κα­στι­κή από­φα­ση και γίνει η με­τα­γρα­φή της στο αρ­μό­διο Υπο­θη­κο­φυ­λα­κείο ή η κα­τα­χώ­ρι­σή της στο οι­κείο Κτη­μα­το­λό­γιο.

Οι οι­κο­δο­μι­κές ερ­γα­σί­ες απο­κα­τά­στα­σης θα πρέ­πει να ολο­κλη­ρώ­νο­νται εντός τεσ­σά­ρων ετών – ή μιας πε­ντα­ε­τί­ας στην πε­ρί­πτω­ση δια­τη­ρη­τέ­ων κτι­ρί­ων, νε­ό­τε­ρων μνη­μεί­ων, ακι­νή­των με δό­μη­ση άνω των 5.000 τ. μ. – από την ανά­λη­ψη της δια­χεί­ρι­σης από τον δήμο ή άλλον φορέα. Δια­φο­ρε­τι­κά, ο κύ­ριος του ακι­νή­του μπο­ρεί να διεκ­δι­κή­σει την επι­στρο­φή του ακι­νή­του, χωρίς να του κα­τα­λο­γι­σθούν οι έως τότε κα­τα­σκευα­στι­κές δα­πά­νες.

Σε πε­ρί­πτω­ση συ­νι­διο­κτη­σί­ας, θα δί­νε­ται δυ­να­τό­τη­τα ανά­θε­σης τε­χνι­κών έργων απο­κα­τά­στα­σης εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νου κτι­ρί­ου χωρίς δη­μο­πρα­σία ή δια­γω­νι­σμό από τον δήμο, σε εται­ρεία που έχει ήδη επι­λε­γεί από τους υπό­λοι­πους ιδιο­κτή­τες, εάν αυτοί συ­γκε­ντρώ­νουν πο­σο­στό ιδιο­κτη­σί­ας πάνω από το 50%.

Γε­νι­κό­τε­ρα, οι προ­τει­νό­με­νες ρυθ­μί­σεις ακο­λου­θούν την… πε­πα­τη­μέ­νη, δη­λα­δή τις αντί­στοι­χες προ­σπά­θειες που είχαν προη­γη­θεί, αλλά ποτέ δεν έφτα­σαν στη Βουλή, όπως τα σχέ­δια νόμου που είχαν πα­ρου­σια­στεί το 2014 επί υπουρ­γί­ας Γιάν­νη Μα­νιά­τη, ή αρ­γό­τε­ρα από τους τότε υφυ­πουρ­γούς Πε­ρι­βάλ­λο­ντος Γιώρ­γο Δη­μα­ρά το 2019 και Δη­μή­τρη Οι­κο­νό­μου το 2020.

Επι­στρο­φή εσό­δων υπό προ­ϋ­πο­θέ­σεις

Μετά την πα­ρέ­λευ­ση μισού αιώνα, η δια­χεί­ρι­ση θα επα­νέρ­χε­ται στον κύριό του, δη­λα­δή σε εκεί­νον που κα­τέ­χει άνω του 60% του ακι­νή­του και θα του απο­δί­δο­νται τα έσοδα από την αξιο­ποί­η­ση του ακι­νή­του, αφού πα­ρα­κρα­τη­θούν οι πι­στο­ποι­η­μέ­νες δα­πά­νες απο­κα­τά­στα­σης και επα­νά­χρη­σης, δη­μο­τι­κοί φόροι και τέλη που όφει­λε ο ιδιο­κτή­της πριν πε­ριέλ­θει η δια­χεί­ρι­ση του ακι­νή­του στον δήμο, το ποσό που αντι­στοι­χεί στο 20% επί του συ­νό­λου όλων αυτών των κον­δυ­λί­ων ως δια­χει­ρι­στι­κή δα­πά­νη, καθώς και τυχόν εμπράγ­μα­τα βάρη που έχουν εξυ­πη­ρε­τη­θεί.

Ωστό­σο, εάν οι πα­ρα­κρα­τή­σεις υπερ­βαί­νουν τα έσοδα ή εάν δεν υπάρ­χουν έσοδα, η επα­να­φο­ρά του ακι­νή­του συ­ντε­λεί­ται εφό­σον ο ιδιο­κτή­της του κτι­ρί­ου κα­τα­βά­λει τη δια­φο­ρά των δα­πα­νών ή πα­ρά­σχει ισό­πο­ση εγ­γύ­η­ση. Δια­φο­ρε­τι­κά ο δήμος ή ο φο­ρέ­ας που το δια­χει­ρι­ζό­ταν θα μπο­ρεί, προς εξα­σφά­λι­ση της απαί­τη­σής του, να εγ­γρά­ψει προ­ση­μεί­ω­ση στο ακί­νη­το. Είναι αξιο­ση­μεί­ω­τη η ανα­φο­ρά στο προ­σχέ­διο του νόμου ότι «ο Δια­χει­ρι­στής δεν υπέ­χει υπο­χρέ­ω­ση λο­γο­δο­σί­ας στον κύριο για τη δια­χεί­ρι­ση του ακι­νή­του ή τις επ’ αυτού επεμ­βά­σεις».

Πότε ένα ακί­νη­το θε­ω­ρεί­ται εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νο

Ως εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νο θα χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται κτί­ριο που δεν χρη­σι­μο­ποιεί­ται ούτε τεκ­μαί­ρε­ται πρό­θε­ση να χρη­σι­μο­ποι­η­θεί από τον κύριό του ή άλλο νό­μι­μο κά­το­χο. Θα πρέ­πει, κατά την τε­λευ­ταία δε­κα­ε­τία, να μη δια­θέ­τει ενερ­γή σύν­δε­ση με δί­κτυα κοι­νής ωφε­λεί­ας, να μην κα­τοι­κεί­ται ή να μη χρη­σι­μο­ποιεί­ται για νό­μι­μη δρα­στη­ριό­τη­τα, ούτε να κα­τέ­χε­ται νό­μι­μα. Επι­πλέ­ον, θα πρέ­πει να συ­ντρέ­χει μία από τις εξής προ­ϋ­πο­θέ­σεις:

Η εξω­τε­ρι­κή εμ­φά­νι­ση και ο πε­ρι­βάλ­λον χώρος (εάν υφί­στα­ται) να πα­ρου­σιά­ζουν ει­κό­να ερεί­πω­σης ή να έχει εκ­δο­θεί πρω­τό­κολ­λο επι­κιν­δύ­νου.

Να απο­τε­λεί εστία μό­λυν­σης ή πα­ρα­βα­τι­κό­τη­τας και να απει­λεί τη δη­μό­σια υγεία ή ασφά­λεια.

Να χρή­ζει ση­μα­ντι­κών επι­σκευών.

Nα μην έχει εκ­δο­θεί άδεια επι­σκευών κατά την τε­λευ­ταία δε­κα­ε­τία.

Να είναι υπό ανέ­γερ­ση βάσει οι­κο­δο­μι­κής άδειας και να πα­ρα­μέ­νει ημι­τε­λές έως και το στά­διο των επι­χρι­σμά­των την τε­λευ­ταία 15ετία.

Να μην έχει δη­λω­θεί στο Κτη­μα­το­λό­γιο.

Να μην έχει υπο­βλη­θεί δή­λω­ση πε­ριου­σιο­λο­γί­ου (Ε9).

Οι δύο τε­λευ­ταί­ες προ­ϋ­πο­θέ­σεις δεν εφαρ­μό­ζο­νται σε ακί­νη­τα του Δη­μο­σί­ου. Στις πε­ρι­πτώ­σεις που υπάρ­χει δι­κα­στι­κή από­φα­ση που δε­σμεύ­ει το ακί­νη­το ή όταν απα­γο­ρεύ­ε­ται η χρήση του για λό­γους έρευ­νας περί ποι­νι­κού αδι­κή­μα­τος, τότε δεν θε­ω­ρεί­ται εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νο.

Πηγή ΟΤ