Το «ΕΛΛΗ» και το τραμπολίνο στο επίκεντρο νομικής διαφωνίας για την κυριότητα

Νομικό ζήτημα για ιστο­ρικό μνημείο της Ρόδου – Ο δικη­γό­ρος Χρι­στό­δου­λος Μαλια­ρά­κης υπο­στη­ρί­ζει ότι ο Δήμος Ρόδου χει­ρί­στηκε εσφαλ­μένα την υπόθεση το 2023, στο­χεύ­ο­ντας σε χώρο που είχε ήδη κατα­στεί κοι­νό­χρη­στος, και προ­τεί­νει δια­φο­ρε­τική νομική οδό που θα κατο­χυ­ρώ­νει το κτίριο και το τρα­μπο­λίνο.

Η διελ­κυ­στίνδα γύρω από το ιστο­ρικό συγκρό­τημα «ΕΛΛΗ» και το τρα­μπο­λίνο της Ρόδου επα­νέρ­χε­ται στο προ­σκή­νιο, αυτή τη φορά μέσα από την παρέμ­βαση του δικη­γό­ρου Χρι­στό­δου­λου Μαλια­ράκη, ο οποίος, με αφορμή όσα έχουν δημο­σιευ­θεί τις τελευ­ταίες ημέρες στον Τύπο, κατέ­θεσε δημόσια τη δική του ανά­γνωση του ζητή­μα­τος. Η τοπο­θέ­τησή του δεν περιο­ρί­ζε­ται σε μια απλή χρο­νο­λό­γηση των γεγο­νό­των, αλλά κατα­λή­γει σε ένα συγκε­κρι­μένο συμπέ­ρα­σμα για το πού οδη­γή­θηκε λαν­θα­σμένα η δημο­τική αρχή και ποια θα έπρεπε να ήταν η ορθή κίνηση.

Πώς εξε­λί­χθηκε η υπόθεση στον χρόνο

Το νήμα της υπό­θε­σης ξεκινά το 1971. Με το ΝΔ 920/1971, η κυριό­τητα του Κέντρου Ανα­ψυ­χής και Θαλασ­σίων Λουτρών «ΕΛΛΗ» περιέρ­χε­ται στον Δήμο Ρόδου. Όπως σημειώ­νει ο κ. Μαλια­ρά­κης, το τρα­μπο­λίνο δεν κατο­νο­μά­ζε­ται ρητώς στην πράξη, εξυ­πα­κού­ε­ται όμως ότι περι­λαμ­βά­νε­ται σε αυτήν ως ανα­πό­σπα­στο μέρος του συγκρο­τή­μα­τος, ιστο­ρικά, αρχι­τε­κτο­νικά, λει­τουρ­γικά και οργα­νικά. Κρίσιμη λεπτο­μέ­ρεια, κατά τον ίδιο, είναι ότι η πράξη αφορά απο­κλει­στικά στο συγκρό­τημα, χωρίς καμία μνεία σε περι­βάλ­λο­ντα χώρο.

Δεκα­ε­πτά χρόνια αργό­τερα, το 1988, το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού χαρα­κτη­ρί­ζει ως μνημείο το συγκρό­τημα, το τρα­μπο­λίνο και τον περι­βάλ­λο­ντα χώρο. Ο δικη­γό­ρος δίνει ιδιαί­τερη βαρύ­τητα σε αυτόν τον χαρα­κτη­ρι­σμό, καθώς, όπως υπο­στη­ρί­ζει, η Πολι­τεία ανα­γνώ­ρισε επι­σή­μως ότι κτίριο και τρα­μπο­λίνο συγκρο­τούν ενιαίο μνημείο, παρά τη φυσική παρεμ­βολή χώρου ανάμεσά τους. Σύμφωνα με το σχε­διά­γραμμα που συνο­δεύει την απόφαση χαρα­κτη­ρι­σμού, ο περι­βάλ­λων χώρος εκτεί­νε­ται μέχρι τη θάλασσα και περι­λαμ­βά­νει την έκταση που σήμερα απο­τε­λεί ζώνη αιγια­λού και παρα­λίας.

Η εικόνα αλλάζει το 2018, οπότε και καθο­ρί­ζε­ται η οριο­γραμμή αιγια­λού και παρα­λίας. Η έκταση που το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού είχε χαρα­κτη­ρί­σει ως περι­βάλ­λο­ντα χώρο αποκτά πλέον κοι­νό­χρη­στο χαρα­κτήρα, ενώ το ίδιο το κτίριο του «ΕΛΛΗ» βρί­σκε­ται εκτός της γραμμής. Όπως προ­κύ­πτει από το σχετικό σχε­διά­γραμμα, η οριο­γραμμή της παρα­λίας εφά­πτε­ται περι­με­τρικά του κτιρίου και το αφήνει εκτός.

Το τελευ­ταίο επει­σό­διο τοπο­θε­τεί­ται στο 2023. Ο τότε Δήμαρ­χος επι­χει­ρεί τον απο­χα­ρα­κτη­ρι­σμό, από κοι­νό­χρη­στο χώρο, του τμή­μα­τος που το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού είχε χαρα­κτη­ρί­σει ως περι­βάλ­λο­ντα χώρο και το οποίο είχε ήδη κατα­στεί κοι­νό­χρη­στο. Η Κτη­μα­τική Υπη­ρε­σία μπλό­καρε την κίνηση, με το σκε­πτικό ότι κοι­νό­χρη­στος χώρος δεν απο­χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται προ­κει­μέ­νου να περιέλ­θει σε ιδιω­τική, εν προ­κει­μένω δημο­τική, κυριό­τητα.

Πού εντο­πί­ζει το λάθος ο δικη­γό­ρος

Σε αυτό ακριβώς το σημείο εστιά­ζει η κριτική του κ. Μαλια­ράκη. Όπως υπο­στη­ρί­ζει, η ενέρ­γεια του Δήμου Ρόδου το 2023 ήταν εσφαλ­μένη. Ο Δήμος, δια­τεί­νε­ται, δεν θα έπρεπε να εμπλα­κεί με τον περι­βάλ­λο­ντα χώρο, ο οποίος δεν υπήρχε περί­πτωση να απο­χα­ρα­κτη­ρι­στεί και να γίνει αυτό απο­δε­κτό από την Κτη­μα­τική Υπη­ρε­σία, αλλά να επι­κε­ντρω­θεί απο­κλει­στικά στο κτίριο.

Και τούτο, εξηγεί, για δύο λόγους. Πρώτον, διότι το κτίριο βρί­σκε­ται εκτός της γραμμής αιγια­λού και παρα­λίας. Δεύ­τε­ρον, διότι ανήκει κατά κυριό­τητα στον Δήμο ήδη από το 1971, βάσει πράξης που δεν ανέφερε περι­βάλ­λο­ντα χώρο, παρά μόνο το συγκρό­τημα, εντός του οποίου περι­λαμ­βά­νε­ται και το τρα­μπο­λίνο. Ο δικη­γό­ρος δεν παρα­βλέ­πει το γεγονός ότι η απόφαση παρα­χώ­ρη­σης της κυριό­τη­τας προ­έ­βλεπε και τρο­πο­ποί­ηση του ρυμο­το­μι­κού εντός 4 μηνών, καθώς και άλλες υπο­χρε­ώ­σεις. Σπεύδει ωστόσο να διευ­κρι­νί­σει ότι οι όροι αυτοί ούτε προ­κα­λούν ακυ­ρό­τητα ούτε απο­τε­λούν δια­λυ­τική αίρεση.

Το επι­χεί­ρημα για το τρα­μπο­λίνο

Ο κ. Μαλια­ρά­κης προ­λα­βαί­νει και την προφανή αντίρ­ρηση. Θα μπο­ρούσε, παρα­δέ­χε­ται, να αντι­τα­χθεί ότι, εφόσον ο ενδιά­με­σος χώρος μεταξύ «ΕΛΛΗ» και τρα­μπο­λίνο είναι κοι­νό­χρη­στος και θαλάσ­σιος, το ίδιο θα έπρεπε να ισχύει και για τον χώρο όπου εδρά­ζε­ται το τρα­μπο­λίνο.

Η διά­κριση, όμως, κατά την άποψή του, δικαιο­λο­γεί­ται. Το τρα­μπο­λίνο, υπο­γραμ­μί­ζει, προ­ϋ­πήρχε και περι­λαμ­βα­νό­ταν στο συγκρό­τημα ως οργα­νικό του στοι­χείο τόσο κατά τη μετα­βί­βαση του 1971 όσο και ήδη από τη δημιουρ­γία του τη δεκα­ε­τία του 1920. Ο κοι­νό­χρη­στος χαρα­κτή­ρας του ενδιά­με­σου χώρου, αντι­θέ­τως, δημιουρ­γή­θηκε μετα­γε­νέ­στερα, με την οριο­θέ­τηση του 2018. Πρό­κει­ται, όπως το θέτει, για προ­ϋ­φι­στά­μενο δικαί­ωμα επί συγκε­κρι­μέ­νου κατα­σκευά­σμα­τος. Σε αυτό προ­σθέ­τει και το επι­χεί­ρημα του χαρα­κτη­ρι­σμού, αφού το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού, γνω­ρί­ζο­ντας ότι το τρα­μπο­λίνο απο­τε­λεί οργα­νικό στοι­χείο του συγκρο­τή­μα­τος, το ενέταξε ρητώς στην προ­στα­τευό­μενη ενότητα ως ενιαίο μνημείο.

Η πρόταση για την κατο­χύ­ρωση

Από τη συλ­λο­γι­στική αυτή προ­κύ­πτει και η τελική πρόταση του δικη­γό­ρου. Ο Δήμος, υπο­στη­ρί­ζει, έπρεπε και πρέπει να επι­κε­ντρω­θεί στη δημιουρ­γία κτη­μα­το­λο­γι­κής μερίδας που θα περι­λαμ­βά­νει μόνο το κτίριο «ΕΛΛΗ», περι­με­τρικά του κτί­σμα­τος, και να κατα­χω­ρί­σει σε αυτήν το τρα­μπο­λίνο ως εξάρ­τημα και παρα­κο­λού­θημα. Με τον τρόπο αυτόν, ο ενδιά­με­σος περι­βάλ­λων χώρος μένει ανα­γκα­στικά εκτός, ως κοι­νό­χρη­στη παραλία. Η κτη­μα­το­λο­γική μερίδα, κατα­λή­γει, θα είναι απευ­θείας στο όνομα του Δήμου, με τίτλο κτήσης το ΝΔ 920/1971.

Η ανάρ­τηση του δικη­γό­ρου αυτού­σια

Δια­βά­ζο­ντας αυτές τις μέρες στον Τύπο όσα έχουν γραφτεί για το Έλλη και το τρα­μπο­λίνο κατέ­ληξα στα παρα­κάτω. Όποιος έχει κου­ρά­γιο και θέλει δια­βά­ζει, οι υπό­λοι­ποι συνε­χί­στε τις βουτιές.

Συγκρό­τημα «ΕΛΛΗ» και τρα­μπο­λίνο

1971 Με το ΝΔ 920/1971 η κυριό­τητα του Κέντρου Ανα­ψυ­χής και Θαλασ­σίων Λουτρών «ΕΛΛΗ» περιέρ­χε­ται στον Δήμο Ρόδου. Το τρα­μπο­λίνο δεν κατο­νο­μά­ζε­ται ρητώς, εξυ­πα­κού­ε­ται όμως ότι περι­λαμ­βά­νε­ται στην πράξη ως ανα­πό­σπα­στο μέρος του συγκρο­τή­μα­τος, ιστο­ρικά, αρχι­τε­κτο­νικά, λει­τουρ­γικά και οργα­νικά. Σημειώ­νε­ται ότι η πράξη αφορά μόνο στο συγκρό­τημα, χωρίς μνεία περι­βάλ­λο­ντος χώρου.

1988 Το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού χαρα­κτη­ρί­ζει ως μνημείο το συγκρό­τημα, τρα­μπο­λίνο και τον περι­βάλ­λο­ντα χώρο. Ο χαρα­κτη­ρι­σμός αυτός έχει ιδιαί­τερη σημασία καθώς το Υπουρ­γείο, γνω­ρί­ζο­ντας ότι το τρα­μπο­λίνο απο­τε­λεί οργα­νικό και ανα­πό­σπα­στο στοι­χείο του συγκρο­τή­μα­τος, τον συμπε­ριέ­λαβε ρητώς στην προ­στα­τευό­μενη ενότητα. Με άλλα λόγια, η Πολι­τεία ανα­γνώ­ρισε επι­σή­μως ότι κτίριο και τρα­μπο­λίνο συγκρο­τούν ενιαίο μνημείο, παρά τη φυσική παρεμ­βολή χώρου μεταξύ τους. Όπως προ­κύ­πτει από το σχε­διά­γραμμα που συνο­δεύει την απόφαση χαρα­κτη­ρι­σμού, ο περι­βάλ­λων χώρος εκτεί­νε­ται μέχρι τη θάλασσα και περι­λαμ­βά­νει την έκταση που σήμερα απο­τε­λεί ζώνη αιγια­λού/παρα­λίας.

2018 Καθο­ρί­ζε­ται η οριο­γραμμή αιγια­λού και παρα­λίας. Η έκταση που το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού είχε χαρα­κτη­ρί­σει ως «περι­βάλ­λο­ντα χώρο» απο­τε­λεί πλέον κοι­νό­χρη­στο χώρο, ενώ το ίδιο το κτίριο του «ΕΛΛΗ» βρί­σκε­ται εκτός της γραμμής. Όπως φαί­νε­ται στο σχε­διά­γραμμα, η οριο­γραμμή της παρα­λίας (κίτρινη) εφά­πτε­ται περι­με­τρικά του κτιρίου και το αφήνει εκτός.

2023 Ο τότε Δήμαρ­χος επι­χει­ρεί τον απο­χα­ρα­κτη­ρι­σμό, από κοι­νό­χρη­στο χώρο, του τμή­μα­τος που το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού είχε χαρα­κτη­ρί­σει ως περι­βάλ­λο­ντα χώρο, ο οποίος όμως είχε ήδη κατα­στεί κοι­νό­χρη­στος. Η Κτη­μα­τική Υπη­ρε­σία το μπλό­καρε, με το σκε­πτικό ότι κοι­νό­χρη­στος χώρος δεν απο­χα­ρα­κτη­ρί­ζε­ται ώστε να περιέλ­θει σε ιδιω­τική (δημο­τική) κυριό­τητα.

Η θέση μου

Η ενέρ­γεια του Δήμου Ρόδου το 2023 ήταν εσφαλ­μένη. Ο Δήμος δεν θα έπρεπε να εμπλα­κεί με τον περι­βάλ­λο­ντα χώρο ο οποίος δεν υπήρχε περί­πτωση να απο­χα­ρα­κτη­ρι­στεί και η Κτη­μα­τική Υπη­ρε­σία να το απο­δε­χθεί αλλά μόνο με το κτίριο, το οποίο:

βρί­σκε­ται εκτός της γραμμής αιγια­λού/παρα­λίας και

ανήκει κατά κυριό­τητα στον Δήμο ήδη από το 1971 (πράξη που δεν ανέφερε περι­βάλ­λο­ντα χώρο, παρά μόνο το συγκρό­τημα — εντός του οποίου περι­λαμ­βά­νε­ται και το τρα­μπο­λίνο). Βέβαια η απόφαση παρα­χώ­ρη­σης κυριό­τη­τας προ­έ­βλεπε και τρο­πο­ποί­ηση του ρυμο­το­μι­κού εντός τεσ­σά­ρων μηνών κι άλλες υπο­χρε­ώ­σεις οι οποίες όμως ούτε προ­κα­λούν ακυ­ρό­τητα ούτε απο­τε­λούν δια­λυ­τική αίρεση.

Θα μπο­ρούσε να αντι­τα­χθεί ότι, αφού ο ενδιά­με­σος χώρος μεταξύ ΕΛΛΗ και τρα­μπο­λίνο είναι κοι­νό­χρη­στος και θαλάσ­σιος ο χώρος όπου εδρά­ζε­ται το τρα­μπο­λίνο γιατί να είναι ένα.

Η διά­κριση όμως δικαιο­λο­γεί­ται:

το τρα­μπο­λίνο προ­ϋ­πήρχε και περι­λαμ­βα­νό­ταν στο συγκρό­τημα ως οργα­νικό του στοι­χείο κατά τη μετα­βί­βαση του 1971 αλλά ήδη από την δημιουρ­γία του τη δεκα­ε­τία του 1920. Ο κοι­νό­χρη­στος χαρα­κτή­ρας του ενδιά­με­σου χώρου, αντι­θέ­τως, δημιουρ­γή­θηκε μετα­γε­νέ­στερα (με την οριο­θέ­τηση του 2018). Πρό­κει­ται για προ­ϋ­φι­στά­μενο δικαί­ωμα επί συγκε­κρι­μέ­νου κατα­σκευά­σμα­τος.

Το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού, γνω­ρί­ζο­ντας ότι το τρα­μπο­λίνο απο­τε­λεί οργα­νικό στοι­χείο του συγκρο­τή­μα­τος, το ενέταξε ρητώς στον χαρα­κτη­ρι­σμό ως ενιαίο μνημείο.

Συνεπώς, ο Δήμος έπρεπε και πρέπει να επι­κε­ντρω­θεί στη δημιουρ­γία κτη­μα­το­λο­γι­κής μερίδας που να περι­λαμ­βά­νει μόνο το κτίριο «ΕΛΛΗ» (περι­με­τρικά του κτί­σμα­τος) και να κατα­χω­ρί­σει σε αυτήν, ως εξάρ­τημα/παρα­κο­λού­θημα το τρα­μπο­λίνο αφή­νο­ντας ανα­γκα­στικά εκτός τον ενδιά­μεσο περι­βάλ­λο­ντα χώρο, ο οποίος απο­τε­λεί κοι­νό­χρη­στη παραλία. Η κτη­μα­το­λο­γική μερίδα θα είναι απευ­θείας στο όνομα του Δήμου με τίτλο κτήσης το ΝΔ 920/1971.