Οι οικισμοί και η δόμηση στην Ελλάδα Μια τραγελαφική κατάσταση για την κατοικία του Ελληνα

Τα πρώτα 20 χρόνια του εικο­στού αιώνα η Ελλάδα αυξή­θηκε σε μέγεθος και πλη­θυ­σμό σε μεγάλο βαθμό. Το 1907 η επι­φά­νεια της χώρας ήταν 63.211 τ. χλμ. και είχε πλη­θυ­σμό 2.631.952. Το 1920 η Ελλάδα είχε έκταση 150.833 τ. χλμ. και πλη­θυ­σμό 5.536.375 κατοί­κους. Η αύξηση της επι­φά­νειας της χώρας ήταν υπερ­δι­πλά­σια: 2,38 και η αύξηση του πλη­θυ­σμού ήταν και αυτή υπερ­δι­πλά­σια: 2,10. Το 1928 που ξανα­γί­νε­ται απο­γραφή (μετά την εισροή των προ­σφύ­γων από την Μικρά Ασία, Θράκη και Πόντο) ο πλη­θυ­σμός ανέρ­χε­ται στους 6.204.684. Το φθι­νό­πωρο του 1922 έφθασαν στην Ελλάδα περίπου 55.000 Αρμέ­νιοι και 1.250.000 Μικρα­σιά­τες πρό­σφυ­γες, που κατά κανόνα είχαν εγκα­τα­στα­θεί στις μεγάλες πόλεις και ειδι­κό­τερα στην Αθήνα. Τα κύρια προ­βλή­ματα ήταν η στέγαση, οι υπο­δο­μές υπο­δο­χής και εγκα­τά­στα­σης, η δημόσια υγεία και η επαγ­γελ­μα­τική απο­κα­τά­σταση των προ­σφύ­γων. Το 1923 ιδρύ­θηκε αυτό­νο­μος οργα­νι­σμός με την επω­νυ­μία «Επι­τροπή απο­κα­τά­στα­σης Προ­σφύ­γων (ΕΑΠ)», με έδρα την Αθήνα, υπό την επο­πτεία της Κοιν. των Εθνών με σκοπό την ορι­στική στέγαση και την απα­σχό­ληση των προ­σφύ­γων. Στο μεταξύ η μετα­νά­στευση προς το εξω­τε­ρικό διο­γκώ­νε­ται. Από το 1900 – 1920 μετα­νά­στευ­σαν 350.000 άτομα.

Το 1923 λοιπόν, με όλες αυτές τις αντι­ξο­ό­τη­τες, η χώρα δεν είχε ένα επι­βε­βλη­μένο τρόπο δόμησης των οικι­σμών, αφού μέχρι τα τέλη του 19ου αιώνα οι οικι­σμοί, εκτός από λίγες εξαι­ρέ­σεις, κατοι­κού­νταν από γηγενής πλη­θυ­σμούς, οι οποίοι επί αιώνες έκτιζαν και κατοι­κού­σαν τις πόλεις τους με τον πατρο­πα­ρά­δοτο τρόπο. Η εικόνα του πατρο­πα­ρά­δο­του αυτού τρόπου, που ανά­γε­ται στην εποχή του Ιππό­δα­μου, περι­γρά­φε­ται στο Βυζα­ντινό δίκαιο (Εξά­βι­βλος Αρμε­νό­που­λου). Πατρο­πα­ρά­δοτα λοιπόν: «και­νούρ­γιο πράγμα κάμνει κάποιος είτε με το να κτίζει, είτε με το να χαλά και να μεταλ­λά­ζει την πρότερη του θεωρία (όψη) βλέπε Αρμε­νό­που­λος. Συνε­χί­ζο­ντας καθό­ριζε ότι: είτε δίκαια, είτε άδικα κτίζει κανείς, εμπο­δί­ζε­ται από τους γεί­το­νες, μέχρι να εξε­τα­στεί επι­με­λώς η υπόθεση. Όταν πρό­κει­ται για «και­νο­το­μία», δηλαδή όταν πρό­κει­ται να κάμει κάποιος και­νούρ­γιο κτίριο, απευ­θύ­νε­ται πρώτα στον Κριτή (Πρω­τό­γερο) και στους γεί­το­νες για να πάρει άδεια. Έτσι οι οικι­σμοί εκ των πραγ­μά­των είχαν την κοι­νω­νική συναί­νεση και κτί­ζο­νταν σε σχέση με τις ανάγκες του πλη­θυ­σμού. Δεν υπάρ­χουν Αρχο­ντικά, όπως τα λένε από την άποψη μεγέ­θους, παρά μόνο από τον πλούτο του εξο­πλι­σμού τους. Σε ορι­σμέ­νους οικι­σμούς υπήρξαν εξαι­ρέ­σεις που είναι λογικές.

Με την εισροή στους οικι­σμούς νέων κατοί­κων, από άλλες περιο­χές του ελλη­νι­κού χώρου, και η νέου τύπου διοί­κηση της χώρας, όπου απο­φα­σί­ζει πλέον η κεντρική διοί­κηση για κάθε πράγμα, ανα­γκά­ζει να δημιουρ­γη­θούν γενικοί κανόνες. Έτσι έρχεται το Νομο­θε­τικό διά­ταγμα 17/7/1923 (ΦΕΚ 228/Α/16.8.1923) και αργό­τερα ο νόμος 3976/1929 (ΦΕΚ 70/Α/1929) και τα Δια­τάγ­ματα του Γ.Ο.Κ. 1929 και της εκτός σχεδίου δόμησης του 1928. Το διά­ταγμα του 1923 καθό­ριζε εκτός των άλλων: «Εντός δεκα­ε­τίας από της ισχύος του παρό­ντος δια­τάγ­μα­τος δέον να ανα­θε­ω­ρη­θούν μεν τα ήδη εγκε­κρι­μένα σχέδια των πόλεων, κωμών κ.λ.π. του Κράτους, δια την ανα­σύ­νταξη των οποίων δεν θεσπί­σθη­καν από δεκα­ε­τίες, ειδικές δια­τά­ξεις, να συντα­χθούν δε νέα σχέδια δια τις πόλεις, κώμες κ.λ.π. που δεν έχουν τέτοια, των οποίων ο πλη­θυ­σμός είναι άνω των τριών χιλιά­δων κατοί­κων».

Η κατά­σταση της δόμησης, κυρίως στις μεγάλες πόλεις, ήταν άθλια. Παντού παρα­πήγ­ματα, είτε ήταν κατοι­κίες, είτε μικρο­κα­τα­στή­ματα. Ως εκ τούτου με το διά­ταγμα αυτό καθο­ρί­στηκε η κατ’ εξαί­ρεση δυνα­τό­τητα να συνε­χι­σθεί προ­σω­ρινά η επί των κοι­νο­χρή­στων χώρων των πόλεων κ.λ.π. εγκα­τά­σταση περι­πτέ­ρων ανα­πή­ρων τραυ­μα­τιών πολέμου και να παρα­μεί­νουν όσα ήδη είχαν εγκα­τα­στα­θεί μέχρι να δια­τα­χθεί η βαθ­μιαία ή και συνο­λική άρση τους με βασι­λικό διά­ταγμα. Και συνε­χί­ζο­ντας λέει: «Κατ’ εξαί­ρεση των δια­τά­ξεων του παρό­ντος δια­τάγ­μα­τος δύνα­νται να μη κατε­δα­φί­ζο­νται προ­σω­ρι­νώς τα επί κοι­νο­χρή­στων κωμών και ζωνών και εν γένει μη οικο­δο­μή­σι­μων γηπέδων των πόλεων κ.λ.π. οπωσ­δή­ποτε ανε­γερ­θέ­ντα υπό των εκ Μικράς Ασίας και Θράκης από του Αυγού­στου του 1922 και εφεξής κατα­φυ­γό­ντων στην Ελλάδα προ­σφύ­γων πρό­χειρα στε­γά­σματα, εφ’ όσον δια­πι­στώ­νε­ται η ταυ­τό­τητα αυτών που τα κατα­σκεύ­α­σαν και τα χρη­σι­μο­ποιούν». Σίγουρα η κατά­σταση ήταν απελ­πι­στική!

Επι­πλέον και κατ’ εξαί­ρεση του Συντάγ­μα­τος, που απα­γο­ρεύει κατ’ αρχήν την δόμηση σε Εκτός Σχεδίου περιο­χές, δόθηκε η δυνα­τό­τητα να οικο­δο­μεί­ται όλη η επι­κρά­τεια με μόνες εξαι­ρέ­σεις τις αρχαιο­λο­γι­κές και δασικές ζώνες. Αυτή θεσπί­στηκε πρώτη φορά το 1928 και αφο­ρούσε Βιο­μη­χα­νίες, Νοσο­σκο­μεία, ξενο­δο­χεία, διδα­κτή­ρια, απο­θή­κες, υπό­στεγα και τέλος πηγάδια. Δεν αφο­ρούσε σε κατοι­κίες. Με το ΒΔ/7-8-67 επι­τρά­πη­καν οι κατα­σκευές λιω­μέ­νων οικί­σκων για παρα­θε­ρι­σμό. Με το ΠΔ/31-8-78 επι­τρά­πηκε γύρω από τον Υμηττό η κατα­σκευή κατοι­κιών μέχρι 150 τ.μ. Για πρώτη φορά λοιπόν με το ΠΔ/6-10-78, επι­τρέ­πε­ται η κατα­σκευή κατοι­κιών στις εκτός σχεδίου περιο­χές.

Οι αρχικές δια­τά­ξεις του 1923 για τους οικι­σμούς έμειναν ως ευχές και στην ουσία δεν άλλαξε τίποτε αυτά τα εκατό (100) χρόνια. Απλά πολ­λα­πλα­σιά­στη­καν τα δια­τάγ­ματα, που κάθε τόσο άλλαζαν χωρίς καμιά λογική (Π.Δ. 24.04.1985 (181Δ), Π.Δ. 02.03.1981 (138/Δ), Π.Δ. 25.08.1969 (164/Δ), Π.Δ. 06.12.1982 (588/Δ). Αυτό οφεί­λε­ται κυρίως στο γεγονός ότι δεν καταρ­τί­στη­καν ποτέ Χωρο­τα­ξικά Σχέδια που να δίνουν τις απα­ραί­τη­τες γενικές κατευ­θύν­σεις. Σε όσες πόλεις καταρ­τί­στη­καν Σχέδια Πόλης, οι υπο­δο­μές, δρόμοι, δίκτυα κλπ. δεν έχουν περαιω­θεί, έστω και αν πέρασαν αρκετές δεκα­ε­τίες, λόγω οικο­νο­μι­κών αδυ­να­μιών των Δήμων. Η ανά­πτυξη του Του­ρι­σμού, με την κατα­σκευή πολλών ξενο­δο­χείων σε περιο­χές εκτός σχεδίου, που όμως βρί­σκο­νται σε άθλια κατά­σταση από άποψη υπο­δο­μών, χει­ρο­τέ­ρευσε την κατά­σταση. Έτσι σε όλη την επι­κρά­τεια κυριαρ­χεί μια ακα­τά­στατη δόμηση, χωρίς υπο­δο­μές, όπου ο καθένας κάνει ότι θέλει, κυρίως τα στελέχη της Διοί­κη­σης.

Η πρώτη μεγάλη προ­σπά­θεια για πολε­ο­δο­μική ανα­συ­γκρό­τηση του 1983 (Επί Τρίτση) απέτυχε. Επα­να­λή­φθη­καν αρκετές προ­σπά­θειες που έμειναν κενό γράμμα, κυρίως λόγω των αντι­στά­σεων των Δημο­τι­κών Αρχών, που δεν θέλουν να ανα­λά­βουν το πολι­τικό βάρος των κανο­νι­στι­κών δια­τά­ξεων. Άλλωστε οι Δημο­τι­κές Αρχές είτε υπο­θάλ­πουν, είτε κάνουν τον ανήξερο για τα τεκται­νό­μενα στια πολε­ο­δο­μίες.

Η νέα προ­σπά­θεια που ξεκί­νησε το 2020 δεν βλέπω να προχωρά όπως την επαγ­γέλ­θη­καν οι πολι­τι­κοί μας. Έτσι με διά­φο­ρες παράλ­λη­λες προ­σπά­θειες προ­σπα­θούν να καθο­δη­γή­σουν την έκβασή της. Μια από αυτές είναι και το νέο Π.Δ. της 11.4.2025 (ΦΕΚ 194/Δ/15.4.2025) περί «Καθο­ρι­σμού κρι­τη­ρίων, τρόπου και δια­δι­κα­σιών οριο­θέ­τη­σης των οικι­σμών της Χώρας με πλη­θυ­σμό κάτω των δύο χιλιά­δων (2.000) κατοί­κων, περι­λαμ­βα­νο­μέ­νων και των προ­ϋ­φι­στά­με­νων του 1923, καθώς και καθο­ρι­σμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιο­ρι­σμών δόμησης». Το διά­ταγμα αυτό, που όπως λέει και ο τίτλος του, δεν είναι άμεσα εφαρ­μο­στέο στο σύνολό του, αλλά καθο­δη­γεί τους μελε­τη­τές των Τοπικών Πολε­ο­δο­μι­κών Σχεδίων (διάβαζε Χωρο­τα­ξι­κών) για το πως θα δια­χει­ρι­στούν αυτούς τους οικι­σμούς. Ο τρόπος εφαρ­μο­γής του καθο­ρί­ζε­ται στο Άρθρο 18, όπου διευ­κρι­νί­ζε­ται ότι μέχρι την έκδοση των Π.Δ. οριο­θέ­τη­σης των οικι­σμών, οι δια­τά­ξεις του δεν εφαρ­μό­ζο­νται ευθέως από τις αρμό­διες Υπη­ρε­σίες Δόμησης για την έκδοση οικο­δο­μι­κών αδειών ή άλλων πράξεων που συν­δέ­ο­νται με την ίδρυση ή έναρξη δρα­στη­ριό­τη­τας, πλην κάποιων δια­τά­ξεων που αφορούν σε Βιο­μη­χα­νίες.

Εκτός από την γενική ακα­τα­στα­σία που κυριαρ­χεί στον Ελλα­δικό χώρο, ένα βασικό πρό­βλημα ήρθε να προ­στε­θεί, που είναι η έλλειψη κατοι­κίας. Παρόλο που με τη πρώτη ματιά φαί­νε­ται ότι το ισο­ζύ­γιο δομή­σι­μης έκτασης – κατοί­κων να είναι θετικό. Αυτό το ισο­ζύ­γιο μάλιστα μαζί με την λογική της «ανθε­κτι­κό­τη­τας» ή όπως αλλιώς λέγεται της «φέρου­σας ικα­νό­τη­τας» οδηγούν στο συμπέ­ρα­σμα ότι δεν χρειά­ζο­νται άλλες επε­κτά­σεις οικι­σμών και μάλιστα ότι τα υφι­στά­μενα μεγέθη είναι ήδη υπερ­βο­λικά. Όμως δεν υπάρχει κάποιος τρόπος, αντι­κει­με­νι­κής απο­τί­μη­σης του φαι­νο­μέ­νου της φέρου­σας ικα­νό­τη­τας της κατοι­κίας και κατ’ επέ­κταση της ανάγκης νέων περιο­χών δόμησης, αφού λόγω και του του­ρι­σμού όλα αυτά μπερ­δεύ­ο­νται («Airbnb»). Ενώ λοιπόν πριν την θέσπιση κανόνων το 1923 η δόμηση ακο­λου­θούσε τις ανάγκες του πλη­θυ­σμού, μετά την θέσπιση των κανόνων αυτών η γη έγινε εκμε­ταλ­λεύ­σιμο προϊόν στα χέρια κεφα­λαιού­χων και τώρα μάλιστα λόγω των νέων συν­θη­κών η κατά­σταση χει­ρο­τέ­ρευσε εκτι­νάσ­σο­ντας τις αξίες σε αστρο­νο­μικά μεγέθη.

Άρα δεν μπο­ρούμε παρά να αντι­με­τω­πί­σουμε τον κάθε οικισμό με ειδικές προ­δια­γρα­φές και προ­ο­πτι­κές. Προς αυτή την κατεύ­θυνση μπορεί να θεω­ρη­θούν σωστές οι πρό­νοιες του παρα­πάνω δια­τάγ­μα­τος. Φαί­νε­ται όμως να είναι πρό­χει­ρες και να προ­κύ­πτουν μόνον από τις εντολές των δικα­στών. Η αντι­με­τώ­πιση των αξιό­λο­γων οικι­σμών και των παρα­δο­σια­κών γίνεται πολύ επι­φα­νειακά. Το Διά­ταγμα δείχνει μεν κάποιες κατευ­θύν­σεις, όπως το ότι ανα­φέ­ρει για τις ζώνες εκτός της κεντρι­κής να είναι δυνατόν να ορί­ζο­νται, κατά περί­πτωση, τομείς με δια­φο­ρε­τική αρτιό­τητα οικο­πέ­δων, προ­κει­μέ­νου να δια­σφα­λι­σθεί η προ­στα­σία του ιδιαί­τε­ρου πολε­ο­δο­μι­κού χαρα­κτήρα του εκά­στοτε τομέα του οικι­σμού. Αυτή η πρόνοια οδηγεί στον να σχε­διά­ζο­νται οι οικι­σμοί ανάλογα με τις ανάγκες τους. Επίσης ανα­φέ­ρει ότι κατά την οριο­θέ­τηση παρα­δο­σια­κού οικι­σμού, η εισή­γηση της μελέτης είναι δυνατόν να δια­φο­ρο­ποιεί­ται από τα ορι­ζό­μενα, με την προ­ϋ­πό­θεση ότι συνο­δεύ­ε­ται από ειδική τεκ­μη­ρί­ωση με σκοπό την ανά­δειξη, κατά περί­πτωση, της ιδιαί­τε­ρης ιστο­ρι­κής, πολε­ο­δο­μι­κής, αρχι­τε­κτο­νι­κής, λαο­γρα­φι­κής και αισθη­τι­κής φυσιο­γνω­μίας του, καθώς και την απο­τροπή της αλλοιώ­σεως του. Παρόλο που φαί­νε­ται και αυτό θετικό, δεν μπορώ να εμπι­στευτώ σε μελε­τη­τές που δεν γνω­ρί­ζουν ένα τόπο, όπως είναι τα νησιά μας, να κάνουν σε διά­στημα μερικών μηνών και μάλιστα φορ­τω­μέ­νοι με δεκάδες μελέτες τέτοιες αξιο­λο­γή­σεις. Επι­πλέον θα έχουμε πάλι τις γνωστές αντι­πα­ρα­θέ­σεις μεταξύ συναρ­μο­δίων Υπη­ρε­σιών (Πολι­τι­σμού, ΥΠΕΝ, Νησιω­τι­κής Πολι­τι­κής, Απο­κε­ντρω­μέ­νης Διοί­κη­σης, ΥΔΟΜ κλπ) όπου το κάθε στέ­λε­χος έχει την δική του γνώμη επί του θέματος και μάλιστα πολλές φορές αντί­θετη με το Σύνταγμα και τους Νόμους.

Σε δύο χρόνια, που αυτά θα έχουν τελειώ­σει, θα δούμε πάλι ότι θα έχουμε επι­στρέ­ψει στα ίδια, αφού ότι κάνουμε γίνεται στο άρπα – κόλλα. Φτάνει κανείς να δια­βά­σει αυτά που έχουν γίνει μέχρι τώρα στα διάφορα χωρο­τα­ξικά σχέδια για να έχει μια ασφαλή γνώση επί του απο­τε­λέ­σμα­τος.