Τα funds ζητούν εξοχικά και επιχειρηματικά δάνεια

Εξο­χι­κές κατοι­κίες, σπίτια πολλών τετρα­γω­νι­κών σε καλές περιο­χές και επι­χει­ρη­μα­τικά δάνεια απο­τε­λούν τις τρεις βασικές κατη­γο­ρίες κόκ­κι­νων δανείων που ζητούν να αγο­ρά­σουν τα ξένα funds. Η τελική μάχη για τα κόκκινα δάνεια θα κριθεί τον Δεκέμ­βριο, στον νέο κύκλο δια­πραγ­μα­τεύ­σεων με το «κουαρ­τέτο», όπου θα απο­φα­σι­στεί το πλαίσιο δια­χεί­ρι­σης των δανείων σε καθυ­στέ­ρηση. Δανει­στές, κυβέρ­νηση και τρα­πε­ζί­τες συμ­με­τέ­χουν στις διερ­γα­σίες που θα δια­μορ­φώ­σουν το νέο πλαίσιο, με την κάθε πλευρά να υπο­στη­ρί­ζει τις δικές της απόψεις.

Οι δανει­στές είναι αμε­τα­κί­νη­τοι στη θέση τους να μπορούν να που­λη­θούν τα κόκκινα δάνεια σε funds χωρίς εξαι­ρέ­σεις και κατη­γο­ριο­ποι­ή­σεις. Σύμφωνα με πλη­ρο­φο­ρίες, επι­μέ­νουν να που­λιού­νται σε εταιρείες-κοράκια όλα τα δάνεια, ακόμα και τα στε­γα­στικά πρώτης κατοι­κίας.

Η κυβέρ­νηση, από την πλευρά της, εμφα­νί­ζε­ται άκαμπτη όσον αφορά στα στε­γα­στικά δάνεια και κάθεται στο τραπέζι των δια­πραγ­μα­τεύ­σεων με την εξής θέση: «Πωλή­σεις στε­γα­στι­κών πάνω από το πτώμα μας». Οι τρα­πε­ζί­τες, από την άλλη, δεν θέλουν να που­λη­θούν τα δάνεια και επι­διώ­κουν συμ­φω­νία που θα οδηγεί σε ένα πλαίσιο το οποίο θα επι­τρέ­πει να παρα­χω­ρούν μόνο τη δια­χεί­ρισή τους σε εξει­δι­κευ­μέ­νες εται­ρείες.

Η κυβέρ­νηση δίνει μάχη με σκοπό να τεθούν ορι­σμέ­νοι περιο­ρι­σμοί, έτσι ώστε να που­λη­θούν μεν τα επι­χει­ρη­μα­τικά δάνεια μεγάλων εται­ρειών, αλλά να εξαι­ρε­θούν τα στε­γα­στικά και τα επι­χει­ρη­μα­τικά των μικρο­με­σαίων. Η κατά­σταση είναι εξαι­ρε­τικά περί­πλοκη καθώς αν που­λη­θούν, για παρά­δειγμα, δάνεια μικρο­με­σαίων (που παρου­σιά­ζουν καθυ­στέ­ρηση σε ποσοστό 60%-70%), τα περισ­σό­τερα εξ αυτών συνο­δεύ­ο­νται με εξα­σφα­λί­σεις που συν­δέ­ο­νται με ακίνητα τα οποία είναι είτε κατοι­κίες είτε επαγ­γελ­μα­τική στέγη των δανειο­λη­πτών.

Στο πλαίσιο της δια­πραγ­μά­τευ­σης που ήδη έχει ξεκι­νή­σει, από την ελλη­νική πλευρά έχει μπει στο τραπέζι η ιδέα, εναλ­λα­κτικά, να τεθεί ένα όριο, ένα φίλτρο, έτσι ώστε όσα δάνεια είναι μικρό­τερα από 1 εκατ. ευρώ να μην μπορούν να μετα­βι­βα­στούν, είτε πρό­κει­ται για επι­χει­ρη­μα­τικά, είτε για στε­γα­στικά. Από την πλευρά τους οι δανει­στές προ­ω­θούν τη θέση να εξαι­ρε­θούν από την πώληση μόνο όσα στε­γα­στικά δάνεια πρώτης κατοι­κίας εμπί­πτουν στις νέες ρυθ­μί­σεις του νόμου Κατσέλη. Οι αλλαγές στον νόμο παρέ­χουν απόλυτη προ­στα­σία για το 25% των δανειο­λη­πτών και για διά­στημα τριών ετών εφόσον το εισό­δημά τους είναι έως 20.639 ευρώ (για τετρα­μελή οικο­γέ­νεια) και η αξία της κατοι­κίας μέχρι 170.000 ευρώ. Οσοι δεν εμπί­πτουν στα συγκε­κρι­μένα κρι­τή­ρια, εφόσον κριθούν συνερ­γά­σι­μοι και περά­σουν το τεστ αξιο­λό­γη­σης της περιου­σίας τους από την τράπεζα, μπορεί να έχουν σχετική προ­στα­σία αν το εισό­δημα για τετρα­μελή οικο­γέ­νεια είναι έως 35.086 ευρώ και η αξία της κατοι­κίας δεν ξεπερνά τα 230.000 ευρώ. Κατά την κυβέρ­νηση, η συγκε­κρι­μένη ρύθμιση αφορά επι­πλέον το 35% των δανειο­λη­πτών.

Ωστόσο, το νέο πλαίσιο για τα κόκκινα δάνεια έγινε αυστη­ρό­τερο για τους δανειο­λή­πτες με τρο­πο­ποι­ή­σεις της τελευ­ταίας στιγμής που έγιναν κατά την ψήφιση του νόμου στη Βουλή. Συγκε­κρι­μένα, με απόφαση της Τρα­πέ­ζης της Ελλάδος θα ορί­ζο­νται η δια­δι­κα­σία, τα κρι­τή­ρια προσ­διο­ρι­σμού της μέγι­στης ικα­νό­τη­τας απο­πλη­ρω­μής του οφει­λέτη, καθώς και το ποσό που θα έπαιρ­ναν οι πιστω­τές σε περί­πτωση ανα­γκα­στι­κής εκτέ­λε­σης. Η δόση που θα πρέπει να κατα­βάλ­λει ο οφει­λέ­της θα προσ­διο­ρί­ζε­ται στο μέγιστο της ικα­νό­τη­τας απο­πλη­ρω­μής. Επι­πλέον, ο οφει­λέ­της θα κατα­βάλ­λει ικανό ποσό ώστε οι πιστω­τές του να μη βρεθούν σε χει­ρό­τερη οικο­νο­μική θέση από αυτή στην οποία θα βρί­σκο­νταν σε περί­πτωση ανα­γκα­στι­κής εκτέ­λε­σης. Δηλαδή δεν θα εισπράτ­τουν χαμη­λό­τερο τίμημα από την εμπο­ρική αξία.

Στα θετικά πρέπει να προ­σμε­τρή­σουμε ότι οι εκκρε­μείς υπο­θέ­σεις και οι αιτή­σεις που έχουν υπο­βλη­θεί ή θα υπο­βλη­θούν από δανειο­λή­πτες έως το τέλος του έτους θα εξε­τα­στούν βάσει του υπάρ­χο­ντος νόμου Κατσέλη και όχι βάσει του πλαι­σίου που θα εφαρ­μο­στεί από 1/1/2016. Επίσης, ότι η αξία του ακι­νή­του δεν θα καθο­ρί­ζε­ται από ανε­ξάρ­τη­τους εκτι­μη­τές, αλλά σύμφωνα με οδηγίες της Τρα­πέ­ζης της Ελλάδος.

Οι δια­πραγ­μα­τεύ­σεις

Η κατά­ληξη της δια­πραγ­μά­τευ­σης θα φανεί τις επό­με­νες εβδο­μά­δες, καθώς το θέμα εντά­χθηκε στη δεύτερη δέσμη προ­α­παι­τού­με­νων του Δεκεμ­βρίου. Αν τελικά που­λη­θούν και στε­γα­στικά δάνεια πρώτης κατοι­κίας στις εται­ρείες αυτές, υπάρχει κίν­δυ­νος να αυξηθεί η πίεση για πλει­στη­ρια­σμούς, καθώς η διεθνής εμπει­ρία δείχνει ότι οι εν λόγω εται­ρείες αγο­ρά­ζουν τα δάνεια (επο­μέ­νως και τα δικαιώ­ματα στα υπο­θη­κευ­μένα ακίνητα) σε πολύ χαμηλές τιμές (5%-50% της ονο­μα­στι­κής αξίας), οπότε έχουν συμ­φέ­ρον και κίνητρο να βγάλουν ένα ακίνητο σε πλει­στη­ρια­σμό, από τον οποίο θα κερ­δί­σουν πολύ περισ­σό­τερα σε σχέση με τη ρύθμιση του δανείου και την απο­πλη­ρωμή του. Να σημειω­θεί ότι συχνά οι τρά­πε­ζες ακο­λου­θούν την πρα­κτική του «πακέτου»: φτιά­χνουν δηλαδή ένα μείγμα κόκ­κι­νων δανείων όπου τα ενε­χυ­ρια­σμένα ακίνητα έχουν δια­φο­ρε­τικά χαρα­κτη­ρι­στικά. Ακίνητα μεγάλου ενδια­φέ­ρο­ντος προ­σφέ­ρο­νται υπο­χρε­ω­τικά μαζί με άλλα που έχουν περιο­ρι­σμένη εμπο­ρική αξία. Τα «πακέτα» μπορεί να περι­λαμ­βά­νουν ακόμη και εξυ­πη­ρε­τού­μενα δάνεια.

Οι τρά­πε­ζες, από την πλευρά τους, δια­κη­ρύσ­σουν ότι δεν έχουν κανένα συμ­φέ­ρον, ούτε και την πρόθεση να κάνουν πλει­στη­ρια­σμούς πρώτης κατοι­κίας. Μάλιστα, σύμφωνα με πλη­ρο­φο­ρίες, έχουν δοθεί ήδη άτυπες δια­βε­βαιώ­σεις προς την κυβέρ­νηση. Το γεγονός, άλλωστε, υπο­γράμ­μισε και ο αντι­πρό­ε­δρος της κυβέρ­νη­σης Γιάννης Δρα­γα­σά­κης μετά τη σύσκεψη με τους τρα­πε­ζί­τες την περα­σμένη εβδο­μάδα, δηλώ­νο­ντας ότι η βέλ­τι­στη εφαρ­μογή της νέας νομο­θε­σίας (για τον νόμο Κατσέλη) θα εξαρ­τη­θεί και από τη στάση που θα τηρή­σουν οι τρά­πε­ζες.

Ωστόσο, είναι προ­φα­νές ότι αν τα δάνεια μετα­βι­βα­στούν σε hedge funds τα πράγ­ματα θα είναι δια­φο­ρε­τικά, αφού ο επι­χει­ρη­μα­τι­κός στόχος τους είναι η από­κτηση γρή­γο­ρων κερδών. Σε πρώτη φάση, το ενδια­φέ­ρον των hedge funds εστιά­ζε­ται σε επι­χει­ρη­μα­τικά δάνεια τα οποία συν­δέ­ο­νται τόσο με προ­σο­δο­φό­ρες δρα­στη­ριό­τη­τες, όπως ο του­ρι­σμός, όσο και με εται­ρείες (ακόμη και εμπο­ρι­κές) που έχουν πληγεί λόγω της κρίσης, όπως εμπορία Ι.Χ. Επίσης, αυξη­μένο ενδια­φέ­ρον υπάρχει για μεγάλα αστικά ακίνητα που απευ­θύ­νο­νται σε υψηλά εισο­δή­ματα, όπως και για ακίνητα σε νησιά και παρα­θα­λάσ­σιες περιο­χές, όπου υπάρχει μεγάλος όγκος δανείων δεύ­τε­ρης κατοι­κίας τα οποία δεν έχουν προ­στα­σία και θα μπορούν να μετα­βι­βα­στούν σε κάθε περί­πτωση.

newmoney.gr