Ακίνητα: Αλλάζει η διαδικασία υπολογισμού της παλαιότητας – Πώς επηρεάζονται οι νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων

Ανα­τρο­πές έρ­χο­νται στην δια­δι­κα­σία υπο­λο­γι­σμού των αντι­κει­με­νι­κών αξιών μετά από απο­φά­σεις του Υπουρ­γεί­ου Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας και Οι­κο­νο­μι­κών που αφο­ρούν σε ζη­τή­μα­τα πα­λαιό­τη­τας ακι­νή­των και αυ­θαί­ρε­των κα­τα­σκευών.

Οι όποιες απο­φά­σεις έχουν να κά­νουν βε­βαί­ως με τον κα­θο­ρι­σμό των εν λόγω αξιών ενό­ψει τα­κτο­ποί­η­σης αυ­θαι­ρέ­των, αλλά και για τις πε­ρι­πτώ­σεις όπου έχου­με προ­σθή­κες επε­κτά­σε­ων σε υφι­στά­με­να αδειο­δο­τη­μέ­να κτί­σμα­τα.

Οι αλ­λα­γές απο­φα­σί­στη­καν μετά το αί­τη­μα του Υπουρ­γεί­ου Πε­ρι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας προ­κει­μέ­νου να αντι­με­τω­πι­στούν ιδιαι­τε­ρό­τη­τες σε αυτές τις πε­ρι­πτώ­σεις.

Οι λόγοι που οδή­γη­σαν σε πα­ρεμ­βά­σεις

Συ­γκε­κρι­μέ­να, οι πα­ρεμ­βά­σεις έχουν να κά­νουν με την αντι­με­τώ­πι­ση προ­βλη­μά­των που προ­έ­κυ­πταν από:

Τις ιδιαι­τε­ρό­τη­τες κάθε πε­ριο­χής ή τμή­μα­τος αυτής, όπως συν­θή­κες πε­ρι­βάλ­λο­ντος και θέας, εξυ­πη­ρέ­τη­ση (υπο­δο­μή, συ­γκοι­νω­νία, κ.λπ.), εμπο­ρι­κό­τη­τα δρό­μων και στοών, πο­λε­ο­δο­μι­κές ρυθ­μί­σεις (συ­ντε­λε­στής δό­μη­σης και κά­λυ­ψης οι­κο­πέ­δου).

Τις ιδιαι­τε­ρό­τη­τες των ακι­νή­των, όπως ιδία χρήση (οι­κό­πε­δο, δια­μέ­ρι­σμα, κα­τά­στη­μα, απο­θή­κη, ει­δι­κό κτί­ριο κ.λπ.), πρό­σο­ψη (σε αί­θριο, σε πλα­τεία, κ.λπ.), όρο­φος, επι­φά­νεια, πα­λαιό­τη­τα κτι­ρί­ου, συ­νι­διο­κτη­σία, ει­δι­κές συν­θή­κες (σει­σμός, πλημ­μύ­ρα, πυρ­κα­γιά, απαλ­λο­τρί­ω­ση, κ.λπ.), δέ­σμευ­ση (δια­τη­ρη­τέο κτί­ριο, αρ­χαιο­λο­γι­κή έρευ­να κ.λπ.).

Την ανά­γκη εφαρ­μο­γής, κατά τη με­τα­βί­βα­ση ακι­νή­των, των σχε­τι­κών με το αντι­κει­με­νι­κό σύ­στη­μα δια­τά­ξε­ων ενιαί­ως.

Την ανά­γκη ρυθ­μι­στι­κής πα­ρέμ­βα­σης για τον ευ­χε­ρέ­στε­ρο και ακρι­βέ­στε­ρο υπο­λο­γι­σμό της αξίας ακι­νή­των με το σύ­στη­μα αντι­κει­με­νι­κού προσ­διο­ρι­σμού.

Πώς θα υπο­λο­γί­ζε­ται η πα­λαιό­τη­τα

Με την από­φα­ση λοι­πόν που υπο­γρά­φουν ο υπουρ­γός και ο υφυ­πουρ­γός Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας και Οι­κο­νο­μι­κών, Κω­στής Χα­τζη­δά­κης και Χρί­στος Δήμας, οι αλ­λα­γές αφο­ρούν στον τρόπο υπο­λο­γι­σμού της πα­λαιό­τη­τας των ακι­νή­των στην πε­ρί­πτω­ση νο­μι­μο­ποί­η­σης ή τα­κτο­ποί­η­σης αυ­θαι­ρέ­των κτι­σμά­των και στην πε­ρί­πτω­ση προ­σθη­κών και επε­κτά­σε­ων επί προ­ϋ­φι­στά­με­νων νο­μί­μων κτι­σμά­των.

Για τον υπο­λο­γι­σμό της πα­λαιό­τη­τας, ενό­ψει της νο­μι­μο­ποί­η­σης αυ­θαι­ρέ­των κα­τα­σκευών, η από­φα­ση προ­βλέ­πει ότι η πα­λαιό­τη­τα προσ­διο­ρί­ζε­ται με βάση τα όσα ανα­γρά­φο­νται στο φύλλο κα­τα­γρα­φής του αυ­θαι­ρέ­του κτί­σμα­τος.

Για τις προ­σθή­κες επε­κτά­σε­ων σε υφι­στά­με­να αδειο­δο­τη­μέ­να κτί­ρια, η από­φα­ση προ­βλέ­πει ότι δεν επη­ρε­ά­ζε­ται η πα­λαιό­τη­τα των προ­ϋ­φι­στά­με­νων κτι­σμά­των αλλά για κάθε τμήμα που προ­στί­θε­ται στο ακί­νη­το η πα­λαιό­τη­τα υπο­λο­γί­ζε­ται ξε­χω­ρι­στά, ανά­λο­γα με τον χρόνο κα­τα­σκευ­ής του κάθε τμή­μα­τος.

Ολό­κλη­ρη η από­φα­ση για την πα­λαιό­τη­τα

Ανα­λυ­τι­κά για την πα­λαιό­τη­τα η από­φα­ση προ­βλέ­πει τα ακό­λου­θα:

Η πα­λαιό­τη­τα αρ­χί­ζει να υπο­λο­γί­ζε­ται μετά τη συ­μπλή­ρω­ση δύο ετών από την ημε­ρο­μη­νία έκ­δο­σης της οι­κο­δο­μι­κής άδειας ή την τε­λευ­ταία ανα­θε­ώ­ρη­σή της (π.χ. αν εκ­δό­θη­κε στις 30.9.1978 η πα­λαιό­τη­τα αρ­χί­ζει να υπο­λο­γί­ζε­ται από 30.9.1980) και εκ­φρά­ζε­ται σε ακέ­ραιο αριθ­μό ετών, με την πα­ρα­δο­χή ότι χρο­νι­κό διά­στη­μα μι­κρό­τε­ρο του εξα­μή­νου δεν λαμ­βά­νε­ται υπόψη, ενώ με­γα­λύ­τε­ρο λο­γί­ζε­ται ως έτος.

Αν δεν υπάρ­χει οι­κο­δο­μι­κή άδεια, η πα­λαιό­τη­τα υπο­λο­γί­ζε­ται από την χρο­νο­λο­γία κα­τα­σκευ­ής, που απο­δει­κνύ­ε­ται με οποιο­δή­πο­τε δη­μό­σιο έγ­γρα­φο, όπως προ­γε­νέ­στε­ρος τί­τλος κτή­σης, νο­μι­μο­ποί­η­ση αυ­θαι­ρέ­του, έναρ­ξη ηλε­κτρο­δό­τη­σης.

Επί­σης, η πα­λαιό­τη­τα απο­δει­κνύ­ε­ται και από την βε­βαί­ω­ση πε­ραί­ω­σης της δια­δι­κα­σί­ας υπα­γω­γής του ακι­νή­του στις ισχύ­ου­σες κατά την έκ­δο­ση της βε­βαί­ω­σης δια­τά­ξεις περί ρύθ­μι­σης αυ­θαι­ρέ­των, όπως εκ­δί­δε­ται από το σχε­τι­κό πλη­ρο­φο­ρια­κό σύ­στη­μα του Υπουρ­γεί­ου Πε­ρι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας, συ­νο­δευό­με­νη από το αντί­στοι­χο φύλλο κα­τα­γρα­φής.

Όσον αφορά τις τα­κτο­ποιού­με­νες επι­φά­νειες ακι­νή­των πέρα από τη βε­βαί­ω­ση πε­ραί­ω­σης της δια­δι­κα­σί­ας υπα­γω­γής του ακι­νή­του στις ισχύ­ου­σες κατά την έκ­δο­ση της βε­βαί­ω­σης δια­τά­ξεις περί ρύθ­μι­σης αυ­θαι­ρέ­των, γί­νο­νται επί­σης δεκτά για την από­δει­ξη της πα­λαιό­τη­τας:

τα όμοιου χα­ρα­κτή­ρα εκ­δι­δό­με­να έντυ­πα από το σχε­τι­κό πλη­ρο­φο­ρια­κό σύ­στη­μα του Υπουρ­γεί­ου Πε­ρι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 της ορι­στι­κής υπα­γω­γής συ­νο­δευό­με­νη από το αντί­στοι­χο φύλλο κα­τα­γρα­φής και

το έντυ­πο που εκ­δί­δε­ται από το σύ­στη­μα για τα νο­μί­μως προ­ϋ­φι­στά­με­να του 1955 κτί­ρια, όπως κα­τά­στα­ση δή­λω­σης πε­ραιω­μέ­νη, συ­νο­δευό­με­νη από το αντί­στοι­χο φύλλο κα­τα­γρα­φής (εάν αυτό εκ­δί­δε­ται). Για αυ­θαί­ρε­τες κα­τα­σκευ­ές σε πα­ρα­δο­σια­κό οι­κι­σμό του άρ­θρου 116 ν. 4495/2017, εφό­σον (i) έχει κα­τα­βλη­θεί το 30% του ει­δι­κού προ­στί­μου και (ii) έχει εκ­δο­θεί πι­στο­ποι­η­τι­κό πλη­ρό­τη­τας ταυ­τό­τη­τας κτι­ρί­ου, ως χρό­νος πα­λαιό­τη­τας του ακι­νή­του είναι αυτός που ανα­φέ­ρε­ται στο φύλλο κα­τα­γρα­φής της δή­λω­σης έντα­ξης.

Για τον υπο­λο­γι­σμό της πα­λαιό­τη­τας λαμ­βά­νε­ται υπόψη η κα­τα­λη­κτι­κή ημε­ρο­μη­νία του δια­στή­μα­τος που ανα­γρά­φε­ται στο πεδίο πα­λαιό­τη­τας του αντί­στοι­χου φύλ­λου κα­τα­γρα­φής.

Ει­δι­κά για τις πε­ρι­πτώ­σεις τα­κτο­ποί­η­σης ημι­υ­παι­θρί­ων χώρων και σο­φι­τών με τον ν. 3843/2010, για την από­δει­ξη της πα­λαιό­τη­τας, γί­νε­ται δεκτό το έντυ­πο που φέρει τις σχε­τι­κές σφρα­γί­δες από το αρ­μό­διο πο­λε­ο­δο­μι­κό γρα­φείο, το οποίο δεν εκ­δί­δε­ται από κά­ποια πλατ­φόρ­μα του ΤΕΕ.

Ση­μα­ντι­κή είναι η διά­τα­ξη που προ­βλέ­πει, πως σε πε­ρί­πτω­ση επέ­κτα­σης υπάρ­χο­ντος κτί­σμα­τος η πα­λαιό­τη­τα υπο­λο­γί­ζε­ται χω­ρι­στά για κάθε τμήμα, ανά­λο­γα με το χρόνο κα­τα­σκευ­ής του, που απο­δει­κνύ­ε­ται κατά τα ανω­τέ­ρω.

Τι προ­βλέ­πε­ται για πρό­σο­ψη σε ακά­λυ­πτο και για τις πι­λο­τές

Ακόμη, στην πε­ρί­πτω­ση που ένα ακί­νη­το έχει πρό­σο­ψη σε ακά­λυ­πτο χώρο οι­κο­πέ­δου, ο οποί­ος εκτεί­νε­ται έως τον δρόμο, την πλα­τεία ή άλλο κοι­νό­χρη­στο χώρο, χωρίς να με­σο­λα­βεί έτερη ιδιο­κτη­σία ή κτί­σμα στην στάθ­μη του εν λόγω ακι­νή­του, θε­ω­ρεί­ται ότι έχει πρό­σο­ψη στον δρόμο, την πλα­τεία ή τον κοι­νό­χρη­στο χώρο και λαμ­βά­νει την τιμή της γραμ­μι­κής ζώνης, εφό­σον εκεί ανα­πτύσ­σε­ται γραμ­μι­κή ζώνη.

Αντί­θε­τα, αν στον ακά­λυ­πτο χώρο πα­ρεμ­βάλ­λο­νται άλλες ιδιο­κτη­σί­ες, τότε το ακί­νη­το δεν θε­ω­ρεί­ται ότι έχει πρό­σο­ψη και δεν λαμ­βά­νει τυχόν υπάρ­χου­σα γραμ­μι­κή τιμή ζώνης.

Στις πε­ρι­πτώ­σεις ύπαρ­ξης πι­λο­τής στο ισό­γειο πο­λυ­κα­τοι­κί­ας, εάν δεν υπάρ­χει τμήμα του ισο­γεί­ου που να προ­σμε­τρά­ται στον συ­ντε­λε­στή δό­μη­σης, η πι­λο­τή δεν λαμ­βά­νε­ται υπόψη για τον υπο­λο­γι­σμό της φο­ρο­λο­γη­τέ­ας αξίας του ακι­νή­του.

 

Πηγή: enikos.gr