Τρέχουν οι ξένοι επενδυτές να αγοράσουν ακίνητα πριν από τον φόρο 15%

Σε αγώνα δρό­μου για να ολο­κλη­ρώ­σουν αγο­ρές ακι­νή­των πριν τεθεί σε εφαρ­μο­γή το νέο φο­ρο­λο­γι­κό κα­θε­στώς μπαί­νει μέρος των ξένων επεν­δυ­τών, με το με­γα­λύ­τε­ρο οι­κο­νο­μι­κό δια­κύ­βευ­μα να εντο­πί­ζε­ται στην αγορά πο­λυ­τε­λών κα­τοι­κιών. Η προ­α­ναγ­γελ­θεί­σα αύ­ξη­ση του φόρου με­τα­βί­βα­σης από το 3% στο 15% για συ­γκε­κρι­μέ­νες κα­τη­γο­ρί­ες πο­λι­τών εκτός ΕΕ αλ­λά­ζει ση­μα­ντι­κά τα δε­δο­μέ­να για όσους έχουν ήδη εντο­πί­σει ακί­νη­το ή βρί­σκο­νται σε προ­χω­ρη­μέ­νες δια­πραγ­μα­τεύ­σεις, καθώς στα υψηλά τι­μή­μα­τα η πρό­σθε­τη επι­βά­ρυν­ση μπο­ρεί να ανέλ­θει σε εκα­το­ντά­δες χι­λιά­δες ευρώ. Η αλ­λα­γή έρ­χε­ται σε μια πε­ρί­ο­δο κατά την οποία η Ελ­λά­δα έχει εδραιώ­σει τη θέση της στον διε­θνή χάρτη των ακρι­βών κα­τοι­κιών. Κυ­κλά­δες, Αθη­ναϊ­κή Ρι­βιέ­ρα, Κέρ­κυ­ρα και Κρήτη συ­γκε­ντρώ­νουν ση­μα­ντι­κό εν­δια­φέ­ρον από αγο­ρα­στές υψη­λής οι­κο­νο­μι­κής επι­φά­νειας, ενώ Αμε­ρι­κα­νοί και Βρε­τα­νοί απο­τε­λούν δύο από τις ση­μα­ντι­κό­τε­ρες πηγές ζή­τη­σης.

Τα στοι­χεία της JamesEdition για την πε­ρί­ο­δο από τον Σε­πτέμ­βριο του 2025 έως τον Αύ­γου­στο του 2026 είναι εν­δει­κτι­κά. Στις ελ­λη­νι­κές κα­τοι­κί­ες με ζη­τού­με­νη τιμή άνω των 2 εκατ. ευρώ, το 18,5% των εκ­δη­λώ­σε­ων εν­δια­φέ­ρο­ντος από το εξω­τε­ρι­κό προ­έρ­χε­ται από τις ΗΠΑ και το 15,5% από το Ηνω­μέ­νο Βα­σί­λειο. Μαζί, οι δύο χώρες αντι­προ­σω­πεύ­ουν πε­ρισ­σό­τε­ρο από το ένα τρίτο της διε­θνούς ζή­τη­σης σε αυτό το τμήμα της αγο­ράς. Πίσω από αυτά τα πο­σο­στά, ωστό­σο, δια­μορ­φώ­νο­νται δύο δια­φο­ρε­τι­κά προ­φίλ αγο­ρα­στών. Οι Αμε­ρι­κα­νοί έχουν ισχυ­ρό­τε­ρη πα­ρου­σία μέχρι τα 3 εκατ. ευρώ και στρέ­φο­νται κυ­ρί­ως προς τις Κυ­κλά­δες, την Αθήνα και την Αθη­ναϊ­κή Ρι­βιέ­ρα. Οι Βρε­τα­νοί κερ­δί­ζουν έδα­φος όσο ανε­βαί­νει η αξία της κα­τοι­κί­ας και εμ­φα­νί­ζο­νται πε­ρισ­σό­τε­ρο προ­σα­να­το­λι­σμέ­νοι προς την Κέρ­κυ­ρα, την Κρήτη και γε­νι­κό­τε­ρα το Ιόνιο.

Σε αυτήν ακρι­βώς την αγορά έρ­χε­ται να προ­στε­θεί η νέα φο­ρο­λο­γι­κή πα­ρά­με­τρος. Το μέτρο αφορά κα­τοι­κί­ες που απο­κτώ­νται από φυ­σι­κά πρό­σω­πα, ενώ προ­βλέ­πο­νται εξαι­ρέ­σεις, με­τα­ξύ άλλων, για ομο­γε­νείς και επί μα­κρόν δια­μέ­νο­ντες στην Ελ­λά­δα. Για τους αγο­ρα­στές που θα υπα­χθούν στον νέο συ­ντε­λε­στή, όμως, η επι­βά­ρυν­ση αλ­λά­ζει αι­σθη­τά το συ­νο­λι­κό κό­στος μιας συ­ναλ­λα­γής.

Η δια­φο­ρά γί­νε­ται σα­φέ­στε­ρη μέσα από τους αριθ­μούς. Σε αγορά ακι­νή­του αξίας 1 εκατ. ευρώ, φόρος 3% αντι­στοι­χεί σε 30.000 ευρώ, ενώ με συ­ντε­λε­στή 15% το ποσό ανε­βαί­νει στις 150.000 ευρώ, δη­λα­δή κατά 120.000 ευρώ πε­ρισ­σό­τε­ρο. Όσο ανε­βαί­νει το τί­μη­μα, η «ψα­λί­δα» ανοί­γει ακόμη πε­ρισ­σό­τε­ρο. Σε ακί­νη­το 2 εκατ. ευρώ η δια­φο­ρά με­τα­ξύ των δύο συ­ντε­λε­στών φθά­νει τις 240.000 ευρώ, ενώ σε μια πο­λυ­τε­λή κα­τοι­κία αξίας 3 εκατ. ευρώ αγ­γί­ζει τις 360.000 ευρώ.

Ισχυ­ρή αμε­ρι­κα­νι­κή πα­ρου­σία μέχρι τα 3 εκατ. ευρώ

Η αμε­ρι­κα­νι­κή ζή­τη­ση είναι ιδιαί­τε­ρα έντο­νη στις χα­μη­λό­τε­ρες και με­σαί­ες βαθ­μί­δες της αγο­ράς πο­λυ­τε­λών κα­τοι­κιών. Στα ακί­νη­τα με ζη­τού­με­νη τιμή κάτω από 1 εκατ. ευρώ, από τις ΗΠΑ προ­έρ­χε­ται το 23% του διε­θνούς εν­δια­φέ­ρο­ντος, ένα­ντι 10,9% από το Ηνω­μέ­νο Βα­σί­λειο και ισά­ριθ­μου πο­σο­στού από τη Γερ­μα­νία. Η Γαλ­λία ακο­λου­θεί με 5,5%. Πα­ρό­μοια είναι η ει­κό­να με­τα­ξύ 1 και 2 εκατ. ευρώ, όπου οι ΗΠΑ δια­τη­ρούν πο­σο­στό 22,8%. Το Ηνω­μέ­νο Βα­σί­λειο ακο­λου­θεί με 13%, η Γερ­μα­νία με 9,3% και η Γαλ­λία με 4%. Η αμε­ρι­κα­νι­κή πα­ρου­σία πα­ρα­μέ­νει ισχυ­ρή και στην επό­με­νη βαθ­μί­δα, με­τα­ξύ 2 και 3 εκατ. ευρώ, με πο­σο­στό 22,3%. Οι Βρε­τα­νοί ανε­βαί­νουν στο 14,8%, ενώ Γερ­μα­νοί και Γάλ­λοι βρί­σκο­νται στο 11,3% και 5,3% αντί­στοι­χα.

Με άλλα λόγια, μέχρι τα 3 εκατ. ευρώ, πε­ρισ­σό­τε­ρο από το ένα πέμ­πτο του διε­θνούς εν­δια­φέ­ρο­ντος για ελ­λη­νι­κές κα­τοι­κί­ες προ­έρ­χε­ται στα­θε­ρά από τις Ηνω­μέ­νες Πο­λι­τεί­ες, στοι­χείο που δεί­χνει πόσο ση­μα­ντι­κή έχει γίνει η συ­γκε­κρι­μέ­νη αγορά για το ακρι­βό οι­κι­στι­κό προ­ϊ­όν της Ελ­λά­δας.

Στις πολύ ακρι­βές κα­τοι­κί­ες αλ­λά­ζουν οι ισορ­ρο­πί­ες

Όσο ανε­βαί­νει η αξία του ακι­νή­του, η δια­φο­ρά με­τα­ξύ Αμε­ρι­κα­νών και Βρε­τα­νών πε­ριο­ρί­ζε­ται. Στην κα­τη­γο­ρία από 3 έως 5 εκατ. ευρώ, το πο­σο­στό των ΗΠΑ δια­μορ­φώ­νε­ται στο 17,4%, με το Ηνω­μέ­νο Βα­σί­λειο να ακο­λου­θεί πολύ κοντά, στο 14,6%. Πάνω από τα 5 εκατ. ευρώ η ει­κό­να αντι­στρέ­φε­ται. Το 17,1% των εκ­δη­λώ­σε­ων εν­δια­φέ­ρο­ντος προ­έρ­χε­ται από το Ηνω­μέ­νο Βα­σί­λειο και το 15,7% από τις ΗΠΑ. Ακόμη με­γα­λύ­τε­ρη είναι η δια­φο­ρο­ποί­η­ση εάν εξε­τα­στεί πόσο ενερ­γά κι­νού­νται οι υπο­ψή­φιοι αγο­ρα­στές. Στις κα­τοι­κί­ες αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ, οι εν­δια­φε­ρό­με­νοι από το Ηνω­μέ­νο Βα­σί­λειο υπο­βάλ­λουν κατά μέσο όρο πε­ρί­που 30% πε­ρισ­σό­τε­ρα αι­τή­μα­τα ανά άτομο σε σύ­γκρι­ση με εκεί­νους από τις ΗΠΑ. Εάν κάθε εν­δια­φε­ρό­με­νος υπο­λο­γι­στεί μόνο μία φορά, οι Αμε­ρι­κα­νοί πα­ρα­μέ­νουν πε­ρισ­σό­τε­ροι, οι Βρε­τα­νοί όμως φαί­νε­ται να εξε­τά­ζουν με­γα­λύ­τε­ρο αριθ­μό ακι­νή­των πριν κα­τα­λή­ξουν στην επι­λο­γή τους.

Κυ­κλά­δες και Αθη­ναϊ­κή Ρι­βιέ­ρα ψηλά στις επι­λο­γές των Αμε­ρι­κα­νών

Δια­φο­ρε­τι­κός είναι και ο γε­ω­γρα­φι­κός προ­σα­να­το­λι­σμός των δύο αγο­ρών. Για τους Αμε­ρι­κα­νούς που εξε­τά­ζουν την αγορά κα­τοι­κί­ας άνω των 2 εκατ. ευρώ, οι Κυ­κλά­δες συ­γκε­ντρώ­νουν το 26% του εν­δια­φέ­ρο­ντος, ενώ Αθήνα και Αθη­ναϊ­κή Ρι­βιέ­ρα ακο­λου­θούν με 23%. Οι δύο προ­ο­ρι­σμοί απορ­ρο­φούν επο­μέ­νως σχε­δόν το μισό της αμε­ρι­κα­νι­κής ζή­τη­σης για τις ακρι­βό­τε­ρες ελ­λη­νι­κές κα­τοι­κί­ες. Η Κέρ­κυ­ρα συ­γκε­ντρώ­νει 15%, η Κρήτη 14%, ενώ Πε­λο­πόν­νη­σος και υπό­λοι­πα νησιά του Ιο­νί­ου ακο­λου­θούν με 6% αντί­στοι­χα.

Στους Βρε­τα­νούς, αντί­θε­τα, το εν­δια­φέ­ρον είναι πε­ρισ­σό­τε­ρο δια­σκορ­πι­σμέ­νο. Η Κέρ­κυ­ρα βρί­σκε­ται στην πρώτη θέση με 19% και ακο­λου­θούν η Κρήτη με 18%, οι Κυ­κλά­δες με 17% και η Αθήνα μαζί με την Αθη­ναϊ­κή Ρι­βιέ­ρα με 15%. Τα υπό­λοι­πα νησιά του Ιο­νί­ου συ­γκε­ντρώ­νουν 12% και η Πε­λο­πόν­νη­σος 9%. Η σύ­γκρι­ση δεί­χνει δύο δια­φο­ρε­τι­κές κα­τευ­θύν­σεις: οι Αμε­ρι­κα­νοί έχουν σαφώς με­γα­λύ­τε­ρη συ­γκέ­ντρω­ση σε Κυ­κλά­δες και Ατ­τι­κή, ενώ η βρε­τα­νι­κή ζή­τη­ση εμ­φα­νί­ζε­ται ισχυ­ρό­τε­ρη προς τη δυ­τι­κή Ελ­λά­δα και την Κρήτη.

Στα 1,5 εκατ. ευρώ η διά­με­ση ζη­τού­με­νη τιμή στις Κυ­κλά­δες

Οι Κυ­κλά­δες δεν βρί­σκο­νται μόνο ψηλά στις προ­τι­μή­σεις των ξένων, αλλά κα­τα­λαμ­βά­νουν και την κο­ρυ­φή ως προς τις ζη­τού­με­νες τιμές των κα­τοι­κιών που πε­ρι­λαμ­βά­νο­νται στην JamesEdition. Η διά­με­ση ζη­τού­με­νη τιμή φθά­νει το 1,5 εκατ. ευρώ, με την Κέρ­κυ­ρα να ακο­λου­θεί πολύ κοντά, στα 1,45 εκατ. ευρώ. Στα υπό­λοι­πα νησιά του Ιο­νί­ου δια­μορ­φώ­νε­ται στα 1,2 εκατ. ευρώ, στην Κρήτη στα 1,1 εκατ. ευρώ και στην Πε­λο­πόν­νη­σο στο 1 εκατ. ευρώ. Στην Αθήνα και την Αθη­ναϊ­κή Ρι­βιέ­ρα η αντί­στοι­χη τιμή βρί­σκε­ται στις 900.000 ευρώ. Η Ατ­τι­κή δια­θέ­τει, ωστό­σο, σαφώς με­γα­λύ­τε­ρο και πε­ρισ­σό­τε­ρο δια­φο­ρο­ποι­η­μέ­νο από­θε­μα, καθώς εκεί βρί­σκε­ται πάνω από το μισό των ελ­λη­νι­κών κα­τοι­κιών που έχουν κα­τα­χω­ρι­στεί στην πλατ­φόρ­μα. Τα ποσά αυτά αφο­ρούν τις τιμές που ζη­τούν οι ιδιο­κτή­τες και όχι εκεί­νες στις οποί­ες κλεί­νουν τε­λι­κά οι αγο­ρα­πω­λη­σί­ες, μία διά­κρι­ση ιδιαί­τε­ρα ση­μα­ντι­κή για την απο­τύ­πω­ση της πραγ­μα­τι­κής ει­κό­νας της αγο­ράς.

Έως 600.000 ευρώ η δια­φο­ρά του φόρου σε ένα ακί­νη­το 5 εκατ. 

Σε αυτό το πε­ρι­βάλ­λον, η επι­κεί­με­νη φο­ρο­λο­γι­κή αλ­λα­γή απο­κτά ιδιαί­τε­ρη βα­ρύ­τη­τα. Η από­στα­ση ανά­με­σα σε έναν συ­ντε­λε­στή 3% και έναν συ­ντε­λε­στή 15% είναι σχε­τι­κά με­γά­λη ακόμη και σε μια συμ­βα­τι­κή αγορά κα­τοι­κί­ας, αλλά στις πο­λυ­τε­λείς ιδιο­κτη­σί­ες με­τα­φρά­ζε­ται σε πολύ υψηλά ποσά. Με απλή εφαρ­μο­γή των δύο συ­ντε­λε­στών στην ίδια φο­ρο­λο­γη­τέα αξία, η πρό­σθε­τη επι­βά­ρυν­ση φθά­νει τις 120.000 ευρώ για ακί­νη­το 1 εκατ. ευρώ. Στα 2 εκατ. ευρώ ανε­βαί­νει στις 240.000 ευρώ και στα 3 εκατ. ευρώ στις 360.000 ευρώ. Για μία κα­τοι­κία φο­ρο­λο­γη­τέ­ας αξίας 5 εκατ. ευρώ, η δια­φο­ρά εκτο­ξεύ­ε­ται στις 600.000 ευρώ.

Για έναν αγο­ρα­στή που βρί­σκε­ται ήδη σε δια­πραγ­μα­τεύ­σεις, επο­μέ­νως, ο χρό­νος ολο­κλή­ρω­σης της συ­ναλ­λα­γής μπο­ρεί να απο­κτή­σει άμεσο οι­κο­νο­μι­κό αντί­κρι­σμα. Ιδίως στις πολύ ακρι­βές κα­τοι­κί­ες, η δια­φο­ρά είναι αρ­κε­τά με­γά­λη ώστε να λει­τουρ­γή­σει ως κί­νη­τρο για την επί­σπευ­ση μιας συμ­φω­νί­ας, εφό­σον ο εν­δια­φε­ρό­με­νος εμπί­πτει στις κα­τη­γο­ρί­ες που θα υπα­χθούν στον αυ­ξη­μέ­νο συ­ντε­λε­στή. Τα στοι­χεία της JamesEdition φθά­νουν έως τον Αύ­γου­στο του 2026 και, συ­νε­πώς, δεν μπο­ρούν ακόμη να κα­τα­γρά­ψουν πόσες αγο­ρές επι­τα­χύ­νο­νται εξαι­τί­ας της φο­ρο­λο­γι­κής αλ­λα­γής. Απο­τυ­πώ­νουν, όμως, το εύρος της διε­θνούς ζή­τη­σης που υπάρ­χει ήδη στην ελ­λη­νι­κή αγορά και κυ­ρί­ως το τμήμα εκεί­νο που έχει τη με­γα­λύ­τε­ρη οι­κο­νο­μι­κή έκ­θε­ση σε μια αύ­ξη­ση της φο­ρο­λο­γί­ας. Οι επό­με­νοι μήνες απο­κτούν έτσι ιδιαί­τε­ρη ση­μα­σία για την αγορά πο­λυ­τε­λών κα­τοι­κιών. Για ένα μέρος των ξένων που έχουν ήδη βάλει την Ελ­λά­δα στο επεν­δυ­τι­κό τους ρα­ντάρ, η από­φα­ση δεν αφορά πλέον μόνο το πού και σε ποια τιμή θα αγο­ρά­σουν, αλλά και το εάν θα προ­λά­βουν να φθά­σουν στο συμ­βό­λαιο πριν ο φο­ρο­λο­γι­κός λο­γα­ρια­σμός γίνει αι­σθη­τά βα­ρύ­τε­ρος.

Πηγή: powergame.gr