Δημόσια περιουσία «αγνώστου διευθύνσεως»-Το Δημόσιο έχει… χάσει 72.000 ακίνητα

Μπορεί στο μητρώο της Εται­ρείας Ακι­νή­των του Δημο­σίου (ΕΤΑΔ) να βρί­σκο­νται εγγε­γραμ­μένα 71.748 ακίνητα, μεταξύ των οποίων και 597 νησιά, αλλά είναι ζήτημα εάν η υπη­ρε­σία γνω­ρί­ζει πού βρί­σκο­νται τα 1.000 εξ αυτών… Και βέβαια νομικά και πολε­ο­δο­μικά ώριμα δεν είναι ούτε 300, εξηγούν στην «Κ» πηγές με ενδε­λεχή γνώση των προ­κλή­σεων που αντι­με­τω­πί­ζει η μεγα­λύ­τερη εται­ρεία ακί­νη­της περιου­σίας της χώρας. Φυσικά, είναι εν πολλοίς άγνωστη και η αξία αυτού του χαρ­το­φυ­λα­κίου. Τώρα, όμως, η αξιο­ποί­ησή τους έχει κατα­στεί, αυτο­νό­ητα, επι­τα­κτική ανάγκη, ενώ έχει περάσει στην ΕΤΑΔ και η πλήρης κυριό­τητά τους. Αλλά ο «θησαυ­ρός» των ακι­νή­των του Δημο­σίου είναι εν πολλοίς… χαμένος.

«Τους τίτλους των ακι­νή­των τους πήραμε, αλλά τα ακίνητα δεν ξέρουμε πού είναι», ανα­φέ­ρει με εμφανή διάθεση αυτο­σαρ­κα­σμού στέ­λε­χος της εται­ρείας. Ομως, η πραγ­μα­τι­κό­τητα μπορεί να είναι ακόμη πιο κωμι­κο­τρα­γική: πολλά από τα ακίνητα του μητρώου, χιλιά­δες κατά ορι­σμέ­νες εκτι­μή­σεις, δεν είναι παρά μικρές μειο­ψη­φι­κές συμ­με­το­χές σε μικρά αστικά ακίνητα που έχουν περάσει στο Δημόσιο από σχο­λά­ζου­σες κλη­ρο­νο­μιές. «Τα ποσοστά των κλη­ρο­νό­μων σε δια­με­ρι­σμα­τά­κια τριάντα και σαράντα τετρα­γω­νι­κών». Χιλιά­δες από τα αγρο­τικά ακίνητα είναι κατα­πα­τη­μένα και φιλο­ξε­νούν από στάνες έως μικρές βιο­τε­χνίες ή ακόμα και εξοχικά, ανα­φέ­ρουν οι ίδιες πηγές. Πόσα; Κανείς δεν ξέρει. Τα 597 νησιά έχουν σημα­ντικά προ­βλή­ματα τίτλων, ενώ κάποια είναι μη αξιο­ποι­ή­σιμα είτε επειδή είναι εκτά­σεις ενταγ­μέ­νες στο ευρω­παϊκό δίκτυο προ­στα­τευό­με­νων περιο­χών Natura 2000 είτε επειδή υπάρ­χουν ζητή­ματα εθνικής ασφα­λείας ή αξιώ­σεις από τοπι­κούς φορείς, συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νων εκκλη­σιών, μονών και δήμων. Το ίδιο ισχύει και για πολλά παρά­κτια ακίνητα τα οποία, επι­πλέον, συχνά έχει μετα­βλη­θεί η ίδια τους η υπό­σταση λόγω προ­σχώ­σεων ή δια­βρώ­σεων.

Εκατό ετησίως

Το ξεκα­θά­ρι­σμα όλου αυτού του χαρ­το­φυ­λα­κίου απο­τε­λεί ένα τιτάνιο έργο, που είναι αμφί­βολο κατά πόσον το προ­σω­πικό της ΕΤΑΔ θα μπο­ρούσε να φέρει εις πέρας ακόμα και αν είχε προ­θε­σμία δεκα­ε­τίας. Δια­χρο­νικά, στελέχη της διοί­κη­σης της ΕΤΑΔ έχουν υπο­λο­γί­σει πως με ίδιες δυνά­μεις η εται­ρεία δεν μπορεί να ωρι­μά­σει νομικά και πολε­ο­δο­μικά περισ­σό­τερα από εκατό ακίνητα ετησίως.

Είναι όμως όλα τόσο χαοτικά; Ολα όχι. Για παρά­δειγμα, το χαρ­το­φυ­λά­κιο των του­ρι­στι­κών συγκρο­τη­μά­των Ξενία, κάποια από τα οποία είναι ήδη εκμι­σθω­μένα ή έχουν περάσει στο ΤΑΙΠΕΔ, θα βγει σε παρα­χω­ρή­σεις εντός των επο­μέ­νων μηνών. Νομικοί κύκλοι της ΕΤΑΔ ανα­φέ­ρουν στην «Κ» πως ενδε­χο­μέ­νως και πριν από το καλο­καίρι θα προ­χω­ρή­σει η αξιο­ποί­ηση με παρα­χώ­ρηση κάποιων Ξενία της Βυτίνας, της Καστα­νιάς, της Εδεσσας και αργό­τερα της Κομο­τη­νής, της Ανδρου και του Καρ­τε­ρού στην Κρήτη. Κάποια εξ αυτών δεν απο­κλεί­ε­ται να περά­σουν στους δήμους έναντι ετήσιου μισθώ­μα­τος ή ποσο­στού από τα μελ­λο­ντικά έσοδα αξιο­ποί­η­σης, ισχυ­ρί­ζο­νται ορι­σμέ­νοι κύκλοι και θυμί­ζουν πως οι παρά­κτιες ζώνες σε Βούλα, Βου­λιαγ­μένη και Βάρκιζα παρα­χω­ρή­θη­καν έναντι ποσο­στών από τα έσοδα αξιο­ποί­η­σης περίπου προ ενός έτους στον ομώνυμο Δήμο που ανα­πτύσ­σει δράσεις ανα­ψυ­χής, αθλη­τι­σμού και εστί­α­σης.

Υπάρ­χουν βέβαια και τα ολυ­μπιακά ακίνητα, που έχουν επίσης περάσει στην ΕΤΑΔ, τα οποία είναι ευκο­λό­τερο να… βρεθούν αλλά δυσκο­λό­τερο να αξιο­ποι­η­θούν. Κάποια ήδη πέρασαν σε δήμους αλλά πολλοί δια­τυ­πώ­νουν ενστά­σεις για το κατά πόσον αυτές είναι οι πιο προ­σο­δο­φό­ρες λύσεις για το Δημόσιο. Το αυτό συμ­βαί­νει και με πολλές παρά­κτιες περιο­χές.

Ενα άλλο μεγάλο πρό­βλημα του χαρ­το­φυ­λα­κίου της ΕΤΑΔ, για να μπορεί να νοι­κιά­σει ή άλλως να αξιο­ποι­ή­σει ένα ακίνητο, είναι οι συχνές αλλαγές των γενικών πολε­ο­δο­μι­κών σχεδίων και όλες οι πράξεις που μετα­βάλ­λουν κάθε τόσο τις δυνα­τό­τη­τες δόμησης και χρήσεων που μπορεί να φιλο­ξε­νή­σουν. Αν και υπάρχει η δυνα­τό­τητα πολε­ο­δό­μη­σης με Ειδικά Σχέδια Ανά­πτυ­ξης Δημο­σίου Ακι­νή­του (ΕΣΧΑΔΑ), εκτός από το γεγονός πως απαι­τεί­ται προ­ε­δρικό διά­ταγμα με ό,τι αυτό συνε­πά­γε­ται, η εμπει­ρία έχει δείξει πως είναι δια­δι­κα­σία εξίσου χρο­νο­βόρα. Το Ελλη­νικό ωρι­μά­ζει εδώ και χρόνια όπως και η Αφάντου, ενώ κάποια από τα Ξενία και άλλα ακίνητα που παρα­χω­ρή­θη­καν επι­τυ­χώς από το ΤΑΙΠΕΔ (σε πολλά από αυτά η ΕΤΑΔ είχε τη δια­χεί­ριση και το ΤΑΙΠΕΔ το δικαί­ωμα παρα­χώ­ρη­σης) δεν ήταν παρά τα πιο «καθαρά». Αλλωστε, ο αντα­γω­νι­σμός μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και ΕΤΑΔ για το ποια ακίνητα θα κρα­τούσε το πρώτο όταν η ΕΤΑΔ αυτο­νο­μή­θηκε και έγινε θυγα­τρική του υπερ­τα­μείου είναι γνωστός στους παροι­κού­ντες την Ιερου­σα­λήμ της δημό­σιας περιου­σίας.

Πολλά ακίνητα, επίσης, επέ­στρε­ψαν τα τελευ­ταία χρόνια από την ΕΤΑΔ στη Γενική Γραμ­μα­τεία Δημό­σιας Περιου­σίας του υπουρ­γείου Οικο­νο­μι­κών, παρά το γεγονός πως έχει νομο­θε­τη­θεί η μετα­φορά αξιο­ποι­ή­σι­μων ακι­νή­των των υπουρ­γείων, που δεν έχει ακόμα η ΕΤΑΔ, σε αυτή. «Στην πραγ­μα­τι­κό­τητα υπάρ­χουν περι­πτώ­σεις που συνέβη το αντί­θετο», ανα­φέ­ρουν πηγές της εται­ρείας.

Τελικά, όταν συγκρο­τή­θηκε το υπερ­τα­μείο (ΕΕΣΥΠ) και έγιναν θυγα­τρι­κές του η ΕΤΑΔ και το ΤΑΙΠΕΔ, το τελευ­ταίο κράτησε –κατ’ επιταγή των δανει­στών– 91 ακίνητα. Μεταξύ αυτών είναι όλα τα μεγάλα ακίνητα που τελούν υπό απο­κρα­τι­κο­ποί­ηση ή παρα­χω­ρή­θη­καν ήδη, όπως η έκταση του Ελλη­νι­κού, ο Αστέρας Βου­λιαγ­μέ­νης, το Ποσείδι Χαλ­κι­δι­κής, η Κασ­σιόπη στην Κέρκυρα, η Αφάντου στη Ρόδο, το πρώην Ολυ­μπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρ­κο­πού­λου, το Λητώ στη Μύκονο και η έκταση στη Βερ­βε­ρό­ντα στο Πόρτο Χέλι. Επι­πλέον, κράτησε πλήθος εκτά­σεων κάμπινγκ, ιαμα­τι­κών πηγών, παρα­δο­σια­κών αρχο­ντι­κών, αγρο­κτη­μά­των, πρώην ειρη­νο­δι­κείων, ξενο­δο­χείων, τη ΒΙΠΕ Βόλου, τρία ακίνητα εξω­τε­ρι­κού, το ολυ­μπιακό κωπη­λα­το­δρό­μιο στον Σχοινιά, το στρα­τιω­τικό αερο­δρό­μιο ΣΕΔΕΣ στη Θέρη Θεσ­σα­λο­νί­κης, την έκταση στις Γούρνες Ηρα­κλείου της Κρήτης, την Πού­ντα­ζέζα στο Λαύριο και κάποια ακόμα.

Μέσο έσοδο 15 ευρώ τον μήνα από κάθε περιου­σιακό στοι­χείο

Τι θα γίνει με τα υπό­λοιπα 71.748 ακίνητα της ΕΤΑΔ; Η διοί­κησή της, που πρό­σφατα ενι­σχύ­θηκε με τη συμ­με­τοχή στο διοι­κη­τικό συμ­βού­λιο στε­λε­χών εγνω­σμέ­νης αξίας από τον ιδιω­τικό τομέα και την αγορά, έχει θέσει ως στόχο το ταχύρ­ρυθμο ξεκα­θά­ρι­σμα του χαρ­το­φυ­λα­κίου. Σύμφωνα με τους βασι­κούς άξονες του επι­χει­ρη­σια­κού σχεδίου, θα δημιουρ­γη­θούν τρία επι­μέ­ρους χαρ­το­φυ­λά­κια ώστε να ξεχω­ρί­σει η ήρα από το στάρι. Το πρώτο θα περι­λαμ­βά­νει αυτά που είναι σχετικά άμεσα αξιο­ποι­ή­σιμα, το δεύτερο αυτά που έχουν νομικά και άλλα προ­βλή­ματα και το τρίτο αυτά που δεν είναι αξιο­ποι­ή­σιμα. Τα τελευ­ταία ανα­μέ­νε­ται να επι­στρα­φούν στο Δημόσιο.

Επίσης, ανα­μέ­νε­ται να μπουν στο πρώτο χαρ­το­φυ­λά­κιο και εκείνα τα ακίνητα που θα βρει η κοινή επι­τροπή ΕΤΑΔ και Δημο­σίου σε υπουρ­γεία και τα οποία μπορούν να φέρουν αξία.

Ομως, η δια­δι­κα­σία θα είναι αργή και επίπονη, τόσο λόγω όγκου όσο και λόγω υπο­στε­λέ­χω­σης της ΕΤΑΔ για ένα τέτοιο project. Το 2014 είχε επι­χει­ρη­θεί να προ­σλη­φθούν με δια­γω­νι­σμό εξω­τε­ρι­κοί εξει­δι­κευ­μέ­νοι σύμ­βου­λοι και πολλές κοι­νο­πρα­ξίες –που τυπικά περιε­λάμ­βα­ναν νομικό, χρη­μα­το­οι­κο­νο­μικό και τεχνικό σύμ­βουλο– ενδια­φέρ­θη­καν. Η χώρα είχε χωρι­στεί σε λίγες μεγάλες γεω­γρα­φι­κές περι­φέ­ρειες και οι προ­κρι­νό­με­νοι υπο­ψή­φιοι θα ανα­λάμ­βα­ναν έκαστος από μία. Ο δια­γω­νι­σμός, όμως, «πάγωσε», μεταξύ άλλων, και λόγω αλλαγής κυβέρ­νη­σης. Να σημειω­θεί ότι κανείς δεν πρέπει να παρα­γνω­ρί­ζει την ύπαρξη ενθυ­λα­κω­μέ­νων συμ­φε­ρό­ντων που δεν επι­θυ­μούν να αλλάξει το status quo, είτε γιατί αυτά εκμε­ταλ­λεύ­ο­νται ανέξοδα περιου­σία του Δημο­σίου είτε διότι απλώς δεν θέλουν να δημιουρ­γη­θεί αντα­γω­νι­σμός ή να ανα­πτυ­χθούν περιο­χές ενδια­φέ­ρο­ντός τους, σημειώ­νουν οι επα­ΐ­ο­ντες.

«Αύξηση εσόδων»

Πάντως, το στρα­τη­γικό σχέδιο της ΕΕΣΥΠ που συντά­χθηκε στο πλαίσιο του Ν. 4389/2016 και το οποίο πρέπει να ξεκι­νή­σει να εφαρ­μό­ζε­ται άμεσα μιλά για «καθιέ­ρωση της ΕΤΑΔ ως του κύριου φορέα δια­χεί­ρι­σης των ακι­νή­των του Δημο­σίου», «Επι­τά­χυνση της εξυ­γί­αν­σης, ωρί­μαν­σης και αξιο­ποί­η­σης του χαρ­το­φυ­λα­κίου της ΕΤΑΔ» και για «αύξηση των εσόδων και της κερ­δο­φο­ρίας».

Σύμφωνα με τον τελευ­ταίο δημο­σιευ­μένο ισο­λο­γι­σμό της ΕΤΑΔ (χρήση 2016), τα έσοδά της ανέρ­χο­νται περίπου στα 47 εκατ. ευρώ. Αν διαι­ρέ­σει κανείς αυτό το ποσό με το πλήθος των ακι­νή­των της και διά δώδεκα, προ­κύ­πτει μέσο ακα­θά­ρι­στο έσοδο 54 ευρώ τον μήνα για το κάθε ακίνητο… Το καθαρό κέρδος για το 2016 ήταν 13,26 εκατ., όπερ μεθερ­μη­νευό­μενο σε 15,3 ευρώ τον μήνα για το κάθε ακίνητο του μητρώου όσον αφορά την αξία των ακι­νή­των της ΕΤΑΔ.

Εδώ υπάρχει ακόμα ένα μεγάλο ερώτημα: στα τέλη του 2016 οι οικο­νο­μι­κές κατα­στά­σεις ανα­φέ­ρουν πως οι επεν­δύ­σεις σε ακίνητα και τα ιδιο­χρη­σι­μο­ποιού­μενα περιου­σιακά στοι­χεία αξίζουν 370,6 εκατ. και 55,3 εκατ. αντί­στοιχα. Στην πραγ­μα­τι­κό­τητα, όμως, δεν έχουν ενσω­μα­τω­θεί όλα τα δικαιώ­ματα κυριό­τη­τας τα οποία έχουν περάσει από το υπουρ­γείο Οικο­νο­μι­κών και άλλους φορείς στην ΕΤΑΔ με τον νόμο του 2016 για το υπερ­τα­μείο.

Ποια είναι, όμως, αυτά τα ακίνητα που περνούν στον έλεγχο του υπερ­τα­μείου; Πρό­κει­ται για χαρ­το­φυ­λά­κιο 71.748 τίτλων που περι­λαμ­βά­νει μεγάλα του­ρι­στικά ακίνητα όπως ξενο­δο­χεία, μαρίνες, κάμπινγκ, γκολφ, χιο­νο­δρο­μικά, ιαμα­τι­κές πηγές, ολυ­μπιακά ακίνητα, δεκάδες χιλιά­δες τίτλους ακι­νή­των της ιδιω­τι­κής περιου­σίας του ελλη­νι­κού Δημο­σίου αλλά και πολλές ακόμα εκμε­ταλ­λεύ­σεις και φιλέτα όπως αυτά στη λεγό­μενη Αττική Ριβιέρα.

ΕΤΑΔ, «μοντέλο μη αξιο­ποί­η­σης»

Η Εται­ρεία Ακι­νή­των του Δημο­σίου (ΕΤΑΔ) ιδρύ­θηκε το 1998 και το 2011 απορ­ρό­φησε την Ολυ­μπιακά Ακίνητα Α.Ε., ενώ τον Δεκέμ­βριο του ίδιου έτους απορ­ρό­φησε και την Κτη­μα­τική Εται­ρεία Δημο­σίου Α.Ε. Το 2015 απορ­ρό­φησε και την Παρά­κτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε. Μέχρι πρό­τι­νος είχε μόνο τη δια­χεί­ριση, ανά­πτυξη, εκμε­τάλ­λευση και αξιο­ποί­ηση όλων των παρα­πάνω περιου­σια­κών στοι­χείων. Μετά τη δημιουρ­γία του υπερ­τα­μείου, «η κυριό­τητα και νομή όλων των κινητών και ακί­νη­των περιου­σια­κών στοι­χείων τα οποία ανήκουν στο ελλη­νικό Δημόσιο και τα δια­χει­ρί­ζε­ται η ΕΤΑΔ σύμφωνα με τον ν. 2636/1998, μετα­βι­βά­ζο­νται αυτο­μά­τως στην ΕΤΑΔ χωρίς αντάλ­λαγμα». Ως εξαι­ρέ­σεις προσ­διο­ρί­στη­καν αιγια­λοί, παρα­λίες και παρό­χθιες εκτά­σεις, υδρό­το­ποι, περιο­χές Ramsar και Natura, αρχαιο­λο­γι­κοί χώροι, αμιγώς δασικές εκτά­σεις «και λοιπά πράγ­ματα εκτός συναλ­λα­γής».

Επι­πλέον, η ΕΤΑΔ θα μπορεί να κάνει ανα­γκα­στι­κές απαλ­λο­τριώ­σεις υπέρ της ίδιας ή θυγα­τρι­κής της και το κόστος αυτό θα καλύ­πτε­ται από τα ποσά του υπερ­τα­μείου που προ­ο­ρί­ζο­νται για επεν­δύ­σεις δυνάμει του σχε­τι­κού άρθρου 17 του νόμου. Ως σκοπός της ΕΤΑΔ προσ­διο­ρί­ζε­ται η αξιο­ποί­ηση των ακι­νή­των με κάθε πρό­σφορο μέσο.

Ομως, πολλοί αμφι­βάλ­λουν ότι μπορεί να τα κατα­φέ­ρει. «Αν ρωτού­σαν κάποιον ειδικό τι μπορεί να κάνει για να μην αξιο­ποι­η­θεί ποτέ η τερά­στια ακίνητη περιου­σία του Δημο­σίου ή για να χάνει κάθε μέρα την αξία της, τότε θα μπο­ρούσε να απα­ντή­σει ότι το καλύ­τερο μοντέλο είναι ένα: αυτό της ΕΤΑΔ», σημειώ­νει μιλώ­ντας στην «Κ» ο πρό­ε­δρος του Τεχνι­κού Επι­με­λη­τη­ρίου Ελλάδος Γιώργος Στα­σι­νός. «Υπάρ­χουν περίπου 72.000 ακίνητα, εκ των οποίων πιθανόν αξιο­ποι­ή­σιμα να είναι τα 10.000. Για την πλειο­νό­τητα αυτών δεν υπάρ­χουν πολύ βασικά στοι­χεία, όπως σύγ­χρονο τοπο­γρα­φικό, έλεγχος τίτλων, βεβαιώ­σεις από δασαρ­χείο και αρχαιο­λο­γία. Αντι­λαμ­βά­νε­ται έτσι ο καθένας, ότι χωρίς τα παρα­πάνω, κανείς δεν μπορεί να αξιο­ποι­ή­σει ένα ακίνητο», συμπλη­ρώ­νει.

Καθη­με­ρινή