ΑΑΔΕ: “Σκανάρει” συμβόλαια αγοραπωλησιών ακινήτων για… διπλές τιμές

Στις αγο­ρα­πω­λη­σίες ακι­νή­των η εποχή των «διπλών τιμών» τελειώ­νει ορι­στικά. Η ΑΑΔΕ δεν αρκεί­ται πια σε ό,τι γράφει το συμ­βό­λαιο, αλλά ακο­λου­θεί το τρα­πε­ζικό ίχνος και, όπου εντο­πί­ζει υψη­λό­τερη κατα­βολή, ξανα­γρά­φει τον φόρο και επι­βάλ­λει πρό­στιμα. Η πρό­σφατη απόφαση 848/2025 του ΣτΕ, που εκδό­θηκε για μετα­βί­βαση του 2008 στην οποία είχε δηλωθεί η αντι­κει­με­νική αξία ενώ είχε πλη­ρω­θεί πολύ μεγα­λύ­τερο ποσό, επι­βε­βαιώ­νει ότι το συμ­βό­λαιο δεν προ­σφέ­ρει καμία προ­στα­σία όταν οι λογα­ρια­σμοί δεί­χνουν άλλη πραγ­μα­τι­κό­τητα. Η Φορο­λο­γική Διοί­κηση μπορεί πλέον να παρα­κάμ­πτει την ανα­γρα­φό­μενη τιμή και να φορο­λο­γεί μόνο το πραγ­μα­τικό χρήμα που άλλαξε χέρια.

Η υπόθεση είναι απο­κα­λυ­πτική του νέου τρόπου ελέγχου. Παρότι στο συμ­βό­λαιο ανα­γρα­φό­ταν τίμημα 383.815,99 ευρώ, το τρα­πε­ζικό απο­τύ­πωμα απο­κά­λυψε συνο­λική πληρωμή 650.000 ευρώ. Η διαφορά οδήγησε την ΑΑΔΕ σε ανα­προ­σαρ­μογή του φόρου μετα­βί­βα­σης και στην επιβολή προ­στί­μου για ανα­κριβή δήλωση τιμή­μα­τος. Η ΔΟΥ επέβαλε πρό­στιμο για ανα­κριβή ανα­γραφή τιμή­μα­τος, η ΔΕΔ απέρ­ριψε σιωπηρά την ενδι­κο­φανή προ­σφυγή της εται­ρείας και το Διοι­κη­τικό Εφετείο τελικά εφάρ­μοσε το ευμε­νέ­στερο μετα­γε­νέ­στερο καθε­στώς, περιο­ρί­ζο­ντας το πρό­στιμο στο 25% της απο­κρυ­βεί­σας αξίας. Η απόφαση κατο­χυ­ρώ­νει με σαφή­νεια ότι, στις αγο­ρα­πω­λη­σίες ακι­νή­των, η φορο­λο­γική αλήθεια υπε­ρι­σχύει της τυπικής ανα­γρα­φής στο συμ­βό­λαιο: αν το τρα­πε­ζικό ίχνος μαρτυρά υψη­λό­τερο τίμημα, αυτό γίνεται δεκτό ως πραγ­μα­τικό.

Η απόφαση 848/2025 ουσια­στικά χαράζει νέα γραμμή στην αγορά: η ΑΑΔΕ μπορεί να ελέγχει, να συγκρί­νει και να αμφι­σβη­τεί οποιο­δή­ποτε συμ­βό­λαιο δεν «κου­μπώ­νει» με τις τρα­πε­ζι­κές κινή­σεις. Το «άλλα στο χαρτί, άλλα στην τράπεζα» δεν μπορεί πλέον να σταθεί απέ­να­ντι στα σύγ­χρονα εργα­λεία ελέγχου. Οι δια­σταυ­ρώ­σεις στοι­χείων, οι ηλε­κτρο­νι­κές δηλώ­σεις και η πλήρης εικόνα των κινή­σεων λογα­ρια­σμών καθι­στούν σχεδόν αδύνατο να κρυφτεί μεγα­λύ­τερο τίμημα. Σε αυτό το περι­βάλ­λον, οι αγο­ρα­πω­λη­σίες που στή­ρι­ξαν επί δεκα­ε­τίες την ελλη­νική πατέντα της «αντι­κει­με­νι­κής στο συμ­βό­λαιο – πραγ­μα­τι­κής στην πράξη» βρί­σκο­νται πλέον υπό διαρκή κίνδυνο εντο­πι­σμού.

Το «κόλπο» της αγοράς ήταν σαφές: η ανα­γραφή της αντι­κει­με­νι­κής αξίας ως επί­ση­μου τιμή­μα­τος και η συμ­φω­νία του υπο­λοί­που «κάτω από το τραπέζι» — είτε μέσω μετρη­τών, είτε με παράλ­λη­λες μετα­φο­ρές, είτε με εισροές σε λογα­ρια­σμούς συγ­γε­νών, είτε με παλιές επι­τα­γές και συμ­ψη­φι­σμούς. Σε ορι­σμέ­νες περι­πτώ­σεις η κατα­βολή «σπάει» σε πολλούς μικρούς λογα­ρια­σμούς για να θολώσει το ίχνος. Αυτό το σύστημα λει­τουρ­γούσε όσο η ψηφιακή παρα­κο­λού­θηση ήταν περιο­ρι­σμένη. Σήμερα, με την υπο­χρε­ω­τική χρήση τρα­πε­ζι­κών μέσων και τα πρό­στιμα που ξεκι­νούν από 10% και φτάνουν έως 500.000 ευρώ για ποσά εκτός τρα­πε­ζι­κού συστή­μα­τος, η από­κρυψη γίνεται επι­κίν­δυνη, ακριβή και σχεδόν αδύνατη να περάσει.

Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει στο­χευ­μένο μέτωπο στις μετα­βι­βά­σεις ακι­νή­των. Χιλιά­δες συμ­βό­λαια ελέγ­χο­νται, με δια­φο­ρές τιμή­μα­τος να απο­τε­λούν έναν από τους πιο συχνούς λόγους επα­νε­ξέ­τα­σης φακέλων. Η νομο­λο­γία είναι πλέον σταθερή και ευθυ­γραμ­μι­σμένη: το συμ­βό­λαιο είναι απλώς ένα στοι­χείο της υπό­θε­σης· όταν η τράπεζα λέει άλλα, τότε η τράπεζα λέει την αλήθεια. Η πραγ­μα­τική τιμή θεω­ρεί­ται αυτή που απο­τυ­πώ­θηκε στον λογα­ρια­σμό, όχι αυτή που εμφα­νί­στηκε στο συμ­βο­λαιο­γρα­φικό έγγραφο.

Πηγή: newmoney.gr