Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ με άρωμα Μυκόνου και Φαληρακίου προκαλεί ερωτήματα ισονομίας

• Η διεύ­ρυν­ση της απαλ­λα­γής της πρώ­της κα­τοι­κί­ας από τον ΕΝΦΙΑ σε 131 νέους οι­κι­σμούς πε­ρι­λαμ­βά­νει και πε­ριο­χές με από τις ακρι­βό­τε­ρες αξίες γης στη χώρα, την ώρα που πο­λυά­ριθ­μοι φτω­χό­τε­ροι οι­κι­σμοί της ηπει­ρω­τι­κής Ελ­λά­δας μέ­νουν εκτός λόγω πλη­θυ­σμού • Ο δή­μαρ­χος Πά­τμου πα­νη­γυ­ρί­ζει για την έντα­ξη της Σκά­λας, ενώ οι επι­κρι­τές μι­λούν για μέτρο που αντι­στρα­τεύ­ε­ται την αρχή της ίσης με­τα­χεί­ρι­σης

Η επέ­κτα­ση του κα­τα­λό­γου των οι­κι­σμών όπου μη­δε­νί­ζε­ται ο ΕΝΦΙΑ, όπως ανα­κοι­νώ­θη­κε από τον πρω­θυ­πουρ­γό στη Διε­θνή Έκ­θε­ση Θεσ­σα­λο­νί­κης και εξει­δι­κεύ­θη­κε στις 7 Σε­πτεμ­βρί­ου 2026 από το υπουρ­γείο Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας και Οι­κο­νο­μι­κών, έγινε δεκτή με ικα­νο­ποί­η­ση σε πολ­λές το­πι­κές κοι­νω­νί­ες. Πα­ράλ­λη­λα, ωστό­σο, προ­κά­λε­σε δυ­σμε­νή σχό­λια, καθώς ανά­με­σα στις 131 νέες πε­ριο­χές που ευ­νο­ού­νται συ­γκα­τα­λέ­γο­νται και ορι­σμέ­νες από τις πλέον εύ­πο­ρες γω­νιές της χώρας, με υψη­λό­τα­τη αξία γης και υψηλό βιο­τι­κό επί­πε­δο.

Το Φα­λη­ρά­κι της Ρόδου, η Άνω Μερά της Μυ­κό­νου, η Με­σα­ριά και το Εμπο­ρείο της Σα­ντο­ρί­νης, η Σκάλα της Πά­τμου και η Ύδρα βρί­σκο­νται πλέον στην ίδια λίστα με ορει­νά χωριά της Ηπεί­ρου ή της Δυ­τι­κής Μα­κε­δο­νί­ας, τα οποία όμως αντι­με­τω­πί­ζουν εντε­λώς δια­φο­ρε­τι­κές οι­κο­νο­μι­κές συν­θή­κες.

Το ζή­τη­μα που εγεί­ρε­ται δεν είναι αν η κυ­βέρ­νη­ση αστό­χη­σε πο­λι­τι­κά. Το κρι­τή­ριο του πλη­θυ­σμού είναι σαφές, με­τρή­σι­μο και εφαρ­μό­στη­κε ορι­ζό­ντια. Το πρό­βλη­μα, όπως επι­ση­μαί­νουν όσοι ασκούν κρι­τι­κή, είναι ότι το μέτρο, ακρι­βώς επει­δή στη­ρί­ζε­ται απο­κλει­στι­κά στον αριθ­μό των κα­τοί­κων, έρ­χε­ται σε ευ­θεία αντί­θε­ση με τις αρχές της ισο­νο­μί­ας και της ισο­πο­λι­τεί­ας. Ένας κά­τοι­κος οι­κι­σμού με υψηλή αντι­κει­με­νι­κή και ακόμη υψη­λό­τε­ρη εμπο­ρι­κή αξία απαλ­λάσ­σε­ται πλή­ρως, ενώ ο κά­τοι­κος ενός φτω­χού οι­κι­σμού που τυ­χαί­νει να έχει 2.100 ή 2.500 κα­τοί­κους συ­νε­χί­ζει να πλη­ρώ­νει κα­νο­νι­κά. Και αυτό συμ­βαί­νει σε δε­κά­δες πε­ριο­χές της χώρας, εις βάρος των οι­κο­νο­μι­κά ασθε­νέ­στε­ρων.

Οι πλού­σιες πε­ριο­χές της λί­στας

Τα στοι­χεία της αγο­ράς ακι­νή­των απο­τυ­πώ­νουν με ενάρ­γεια το πα­ρά­δο­ξο. Στη Μύ­κο­νο, από την οποία εντάσ­σε­ται η Άνω Μερά, οι τιμές πώ­λη­σης κυ­μαί­νο­νται κατά μέσο όρο με­τα­ξύ 7.500 και 12.000 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό μέτρο, ενώ στις πο­λυ­τε­λείς βίλες αγ­γί­ζουν τα 14.000 ευρώ, επί­πε­δα που φέρ­νουν το νησί κοντά σε διε­θνείς προ­ο­ρι­σμούς πο­λυ­τε­λεί­ας όπως το Σεν Τροπέ και το Κάπρι. Η Άνω Μερά, ένα πε­δι­νό χωριό με πε­ρί­που 1.500 κα­τοί­κους, θε­ω­ρεί­ται μεν η φθη­νό­τε­ρη ζώνη του νη­σιού, ωστό­σο ακόμη και στις χα­μη­λό­τε­ρες πε­ριο­χές της Μυ­κό­νου το κό­στος από­κτη­σης ακι­νή­του κι­νεί­ται από 5.600 έως 6.000 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό, τιμή πολύ υψηλή σε σύ­γκρι­ση με οποια­δή­πο­τε άλλη πε­ριο­χή της επι­κρά­τειας. Στην Άνω Μερά μά­λι­στα κα­τα­γρά­φη­κε, με βάση στοι­χεία του 2024, η υψη­λό­τε­ρη ζη­τού­με­νη τιμή ενοι­κί­α­σης στο νησί, στα 21,12 ευρώ τον μήνα ανά τε­τρα­γω­νι­κό.

Ανά­λο­γη είναι η ει­κό­να στη Σα­ντο­ρί­νη, από όπου εντάσ­σο­νται η Με­σα­ριά και το Εμπο­ρείο. Σύμ­φω­να με πρό­σφα­τη ανά­λυ­ση για τις θε­ρι­νές κα­τοι­κί­ες, η διά­με­ση ζη­τού­με­νη τιμή πο­λυ­τε­λούς κα­τοι­κί­ας στη Σα­ντο­ρί­νη ανήλ­θε στα 13.943 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό, με ανώ­τα­τη τιμή που φτά­νει τα 25.000 ευρώ, ενώ η διά­με­ση τιμή τυ­πι­κής κα­τοι­κί­ας δια­μορ­φώ­νε­ται στα 2.363 ευρώ. Στη Μύ­κο­νο η αντί­στοι­χη διά­με­ση τιμή πο­λυ­τε­λούς κα­τοι­κί­ας ξε­περ­νά τα 16.790 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό.

Στα Δω­δε­κά­νη­σα, το πιο χα­ρα­κτη­ρι­στι­κό πα­ρά­δειγ­μα είναι η Πά­τμος. Με βάση τα στοι­χεία της κτη­μα­τα­γο­ράς για το δεύ­τε­ρο τρί­μη­νο του 2026, στην κο­ρυ­φή των Δω­δε­κα­νή­σων βρί­σκε­ται η Πά­τμος, με μέση ζη­τού­με­νη τιμή 5.000 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό, ενώ ακο­λου­θούν η Αστυ­πά­λαια με 4.000 ευρώ και η Κά­λυ­μνος με 2.759 ευρώ. Το αξιο­ση­μεί­ω­το, όπως ση­μειώ­νε­ται στην ίδια έρευ­να, είναι ότι τα 2 με­γα­λύ­τε­ρα νησιά, η Ρόδος και η Κως, έχουν χα­μη­λό­τε­ρες τιμές από τα υπό­λοι­πα. Η Σκάλα, ο λι­με­νι­κός οι­κι­σμός της Πά­τμου με 1.805 κα­τοί­κους, είναι το εμπο­ρι­κό και του­ρι­στι­κό κέ­ντρο ενός νη­σιού που έχει κα­θιε­ρω­θεί ως προ­ο­ρι­σμός υψη­λού ει­σο­δή­μα­τος, με τιμές που αντα­γω­νί­ζο­νται τις Κυ­κλά­δες.

Όσο για την Ύδρα, ένα από τα πιο εμ­βλη­μα­τι­κά νησιά του Αρ­γο­σα­ρω­νι­κού, η μέση τιμή πώ­λη­σης κα­τοι­κί­ας στα νησιά της πε­ριο­χής ανήλ­θε το δεύ­τε­ρο τρί­μη­νο του 2026 στα 2.366 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό από 2.121 ευρώ πέρσι, με το ίδιο το νησί να συ­γκα­τα­λέ­γε­ται ανά­με­σα στους προ­ο­ρι­σμούς που συ­γκε­ντρώ­νουν αυ­ξη­μέ­νο επεν­δυ­τι­κό εν­δια­φέ­ρον από Έλ­λη­νες και ξέ­νους αγο­ρα­στές.

Η πε­ρί­πτω­ση του Φα­λη­ρα­κί­ου

Το Φα­λη­ρά­κι, με 1.517 μό­νι­μους κα­τοί­κους σύμ­φω­να με την τε­λευ­ταία απο­γρα­φή, είναι ίσως η πιο χα­ρα­κτη­ρι­στι­κή πε­ρί­πτω­ση στη Δω­δε­κά­νη­σο. Πρό­κει­ται για έναν από τους ση­μα­ντι­κό­τε­ρους του­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς της Ρόδου, με εκα­το­ντά­δες ξε­νο­δο­χεια­κές μο­νά­δες, εστια­τό­ρια και επι­χει­ρή­σεις, ο οποί­ος όμως δια­τη­ρεί μό­νι­μο πλη­θυ­σμό πολύ χα­μη­λό­τε­ρο από το όριο των 2.000 κα­τοί­κων. Ακρι­βώς αυτή η ανα­ντι­στοι­χία ανά­με­σα στη μό­νι­μη κα­τοί­κη­ση και στην πραγ­μα­τι­κή οι­κο­νο­μι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα είναι που τρο­φο­δο­τεί την κρι­τι­κή.

Η αγορά ακι­νή­των της Ρόδου κι­νεί­ται τα τε­λευ­ταία χρό­νια σε ιστο­ρι­κά υψηλά. Σύμ­φω­να με τα στοι­χεία της πλατ­φόρ­μας Indomio, η μέση ζη­τού­με­νη τιμή κα­τοι­κί­ας στον Δήμο Ρόδου δια­μορ­φώ­θη­κε τον Απρί­λιο του 2026 στα 2.510 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό, με αύ­ξη­ση 19,98% σε σύ­γκρι­ση με πέ­ρυ­σι και συσ­σω­ρευ­τι­κή άνοδο άνω του 102% από το 2018. Στις του­ρι­στι­κές ζώνες οι τιμές είναι ση­μα­ντι­κά υψη­λό­τε­ρες. Όπως κα­τα­γρά­φε­ται σε ανά­λυ­ση της αγο­ράς, σε πε­ριο­χές όπως το Φα­λη­ρά­κι ή η Λίν­δος, πο­λυ­τε­λείς βίλες με θέα θά­λασ­σα μπο­ρούν να φτά­σουν ή να ξε­πε­ρά­σουν το 1.200.000 ευρώ, ενώ η ζή­τη­ση για πο­λυ­τε­λή ακί­νη­τα αυ­ξά­νε­ται, κυ­ρί­ως από ξέ­νους επεν­δυ­τές. Πα­ράλ­λη­λα, σε οι­κι­σμούς όπως η Ια­λυ­σός, η Κρε­μα­στή και το Φα­λη­ρά­κι, τα ενοί­κια ανε­βαί­νουν αι­σθη­τά τους μήνες αιχ­μής, καθώς μέρος του απο­θέ­μα­τος στρέ­φε­ται στη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση.

Το ίδιο το ρε­πορ­τάζ για την νέα λίστα ανα­γνω­ρί­ζει ότι στο Φα­λη­ρά­κι οι αντι­κει­με­νι­κές αξίες έχουν αυ­ξη­θεί ση­μα­ντι­κά τα τε­λευ­ταία χρό­νια λόγω της του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης. Οι υπό­λοι­ποι ρο­δί­τι­κοι οι­κι­σμοί της λί­στας, τα Σγου­ρού με 1.700 κα­τοί­κους, τα Μα­ρι­τσά με 1.840 και η Λάρ­δος με 1.889, κι­νού­νται όλοι πολύ κοντά στο ανώ­τα­το πλη­θυ­σμια­κό όριο.

Τι δεί­χνει ο χάρ­της του ΕΝΦΙΑ

Η ανι­σό­τη­τα που κα­ταγ­γέλ­λε­ται γί­νε­ται ακόμη πιο ορατή αν δια­βα­στεί το μέτρο πάνω στον χάρτη της ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας που δη­μο­σί­ευ­σε η Ανε­ξάρ­τη­τη Αρχή Δη­μο­σί­ων Εσό­δων. Το Νότιο Αι­γαίο, όπου ανή­κουν το Φα­λη­ρά­κι, η Άνω Μερά, η Με­σα­ριά, το Εμπο­ρείο και η Σκάλα, εμ­φα­νί­ζει μέση αντι­κει­με­νι­κή αξία ανά ΑΦΜ 122.947,53 ευρώ, από τις υψη­λό­τε­ρες στη χώρα, και μέσο ΕΝΦΙΑ 378,02 ευρώ, τον δεύ­τε­ρο υψη­λό­τε­ρο μετά την Ατ­τι­κή. Τα Ιόνια Νησιά, από όπου εντάσ­σε­ται η Ιθάκη, κα­τα­γρά­φουν μέση αξία 101.326,70 ευρώ και μέσο φόρο 291,40 ευρώ.

Στον αντί­πο­δα, η Δυ­τι­κή Μα­κε­δο­νία έχει τη χα­μη­λό­τε­ρη συ­νο­λι­κή αξία ακι­νή­των στη χώρα, 10,35 δισ. ευρώ, μέση αξία ανά ΑΦΜ 55.838,31 ευρώ και τον χα­μη­λό­τε­ρο μέσο ΕΝΦΙΑ πα­νελ­λα­δι­κά, στα 178,17 ευρώ. Η Ανα­το­λι­κή Μα­κε­δο­νία και Θράκη ακο­λου­θεί με 60.175,20 ευρώ μέση αξία και 181,27 ευρώ μέσο φόρο. Το γε­γο­νός ότι για τη Δυ­τι­κή Μα­κε­δο­νία το πλη­θυ­σμια­κό όριο ανέ­βη­κε στους 2.200 κα­τοί­κους δεί­χνει ότι ο νο­μο­θέ­της ανα­γνω­ρί­ζει την ανά­γκη δια­φο­ρο­ποί­η­σης, ωστό­σο η δια­φο­ρο­ποί­η­ση αυτή είναι πε­ριο­ρι­σμέ­νη και δεν επε­κτεί­νε­ται σε άλλες φτω­χές πε­ρι­φέ­ρειες. Ένας οι­κι­σμός 2.300 κα­τοί­κων στη Θράκη, στην Ήπει­ρο ή στη Δυ­τι­κή Ελ­λά­δα, όπου ο μέσος ΕΝΦΙΑ δεν ξε­περ­νά τα 200 ευρώ, πα­ρα­μέ­νει εκτός, ενώ ο κά­τοι­κος του Φα­λη­ρα­κί­ου ή της Άνω Μεράς απαλ­λάσ­σε­ται.

Οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις και το όριο των 400.000 ευρώ

Η απαλ­λα­γή δεν είναι ορι­ζό­ντια. Αφορά απο­κλει­στι­κά φυ­σι­κά πρό­σω­πα, φο­ρο­λο­γι­κούς κα­τοί­κους Ελ­λά­δας, με κύρια κα­τοι­κία σε οι­κι­σμό έως 2.000 κα­τοί­κων σύμ­φω­να με την πλέον πρό­σφα­τη απο­γρα­φή. Κα­λύ­πτει μόνο τα δι­καιώ­μα­τα επί της κύ­ριας κα­τοι­κί­ας και όχι δευ­τε­ρεύ­ου­σες ή εξο­χι­κές κα­τοι­κί­ες, οι­κό­πε­δα ή επαγ­γελ­μα­τι­κά ακί­νη­τα. Επι­πλέ­ον, η συ­νο­λι­κή αξία του 100% της πλή­ρους κυ­ριό­τη­τας, όπως υπο­λο­γί­ζε­ται για την επι­βο­λή του φόρου, δεν πρέ­πει να υπερ­βαί­νει τις 400.000 ευρώ. Για το 2026 προ­βλέ­πε­ται μεί­ω­ση κατά 50% και από το 2027 πλή­ρης κα­τάρ­γη­ση.

Το όριο αξίας είναι το βα­σι­κό επι­χεί­ρη­μα υπέρ του μέ­τρου: οι ιδιο­κτή­τες πο­λυ­τε­λών βιλών εκα­τομ­μυ­ρί­ων στη Μύ­κο­νο ή στο Φα­λη­ρά­κι δεν πρό­κει­ται να ωφε­λη­θούν. Ωστό­σο, οι επι­κρι­τές επι­ση­μαί­νουν ότι το όριο ανα­φέ­ρε­ται στην αντι­κει­με­νι­κή και όχι στην εμπο­ρι­κή αξία. Στην Ελ­λά­δα η αντι­κει­με­νι­κή αξία της ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας δια­μορ­φώ­θη­κε το 2025 στα 782,5 δισ. ευρώ, ενώ η πραγ­μα­τι­κή της αξία υπερ­βαί­νει το 1 τρισ. ευρώ. Η από­στα­ση αυτή είναι πολύ με­γα­λύ­τε­ρη στις του­ρι­στι­κές πε­ριο­χές, όπου η αγορά τρέ­χει με τα­χύ­τη­τα που το σύ­στη­μα αντι­κει­με­νι­κών αξιών δεν πα­ρα­κο­λου­θεί. Έτσι, μια κα­τοι­κία στην Άνω Μερά ή στη Σκάλα με αντι­κει­με­νι­κή αξία κάτω από 400.000 ευρώ μπο­ρεί κάλ­λι­στα να έχει εμπο­ρι­κή αξία δι­πλά­σια ή τρι­πλά­σια, ενώ σε έναν φτωχό ηπει­ρω­τι­κό οι­κι­σμό οι δύο αξίες σχε­δόν ταυ­τί­ζο­νται.