Εκατομμυριούχοι «μεταναστεύουν» στην Ελλάδα

Σημα­ντι­κές εισροές κεφα­λαίων από το εξω­τε­ρικό έχει κατα­γρά­ψει η ελλη­νική αγορά ακι­νή­των, καθώς η χώρα μας έχει αρχίσει να μετα­τρέ­πε­ται σε έναν από τους δημο­φι­λείς προ­ο­ρι­σμούς για ανθρώ­πους πολύ υψηλών εισο­δη­μά­των (High Net Worth Individuals).

Τα τελευ­ταία χρόνια, αρκετοί εξ αυτών έχουν απο­φα­σί­σει να εγκα­τα­λεί­ψουν τη Βρε­τα­νία και εσχάτως και τις ΗΠΑ και να μετε­γκα­τα­στα­θούν σε χώρες της Ευρώπης, όπως η Ελλάδα, η Πορ­το­γα­λία, η Μάλτα, η Ισπανία και η Ιταλία, ενώ σημα­ντική απήχηση έχουν και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα και ιδίως το Ντου­μπάι.

Ιδιαί­τερα όμως σε ό,τι αφορά την Ελλάδα, φαί­νε­ται πως έχει πλέον τοπο­θε­τη­θεί στον «χάρτη», προ­σελ­κύ­ο­ντας σημα­ντικά κεφά­λαια, μέρος των οποίων κατευ­θύ­νε­ται και στην αγορά ακι­νή­των.

Με βάση σχετική έρευνα της New World Wealth, κατά τη διάρ­κεια της τελευ­ταίας τριε­τίας (2022-2024) περίπου 1.200 εκα­τομ­μυ­ριού­χοι έχουν εγκα­τα­στα­θεί στην Ελλάδα από διά­φο­ρες χώρες του κόσμου, επίδοση που κατα­τάσ­σει τη χώρα μας ως την όγδοη δημο­φι­λέ­στερη.

Σύμφωνα με την κ. Αλένα Λεσίνα, ειδική στις επεν­δύ­σεις ακι­νή­των και αδειών δια­μο­νής και ιθα­γέ­νειας, για λογα­ρια­σμό της βρε­τα­νι­κής εται­ρείας επεν­δυ­τι­κής μετα­νά­στευ­σης Astons, «η Ελλάδα απο­τε­λεί έναν ιδιαί­τερα ελκυ­στικό προ­ο­ρι­σμό για τους πολύ εύπο­ρους πολίτες που απο­φα­σί­ζουν να εγκα­τα­λεί­ψουν τη Μεγάλη Βρε­τα­νία και τις ΗΠΑ. Η τάση αυτή έχει εκτι­να­χθεί κατά τη διάρ­κεια του τελευ­ταίου 12μήνου». Σύμφωνα με την ανάλυση που έχει κάνει η Astons, η Ελλάδα δια­θέ­τει ένα σημα­ντικό εύρος προ­γραμ­μά­των παροχής κινή­τρων για τη συγκε­κρι­μένη κατη­γο­ρία ανθρώ­πων, από το πρό­γραμμα golden visa, μέχρι τα κίνητρα που παρέ­χο­νται στους non-dom και στους συντα­ξιού­χους.

Η Ελλάδα απο­τε­λεί έναν ελκυ­στικό προ­ο­ρι­σμό για τους πολύ εύπο­ρους πολίτες που εγκα­τα­λεί­πουν τη Βρε­τα­νία και τις ΗΠΑ. Τάση που ενι­σχύ­θηκε στην Αμερική μετά την επα­νε­κλογή Τραμπ.

Οι Βρε­τα­νοί πολίτες non-dom έχουν μειωθεί κατά 37% τη δεκα­ε­τία 2013-2023, ενώ από το 2024 και μετά, όταν η βρε­τα­νική κυβέρ­νηση ανα­κοί­νωσε την αυστη­ρο­ποί­ηση των όρων του προ­γράμ­μα­τος non-dom, η τάση αυτή έχει επι­τα­χυν­θεί σημα­ντικά. Αντί­στοιχα, η επα­νε­κλογή του προ­έ­δρου Τραμπ στις ΗΠΑ φαί­νε­ται πως είχε αντί­στοιχο ρόλο στην αύξηση και των Αμε­ρι­κα­νών εκα­τομ­μυ­ριού­χων που σχε­διά­ζουν τη μετε­γκα­τά­στασή τους στην Ευρώπη ή στη Μέση Ανατολή.

Οπως ανα­φέ­ρει σχετική ανάλυση της Astons, κατά το εννε­ά­μηνο του 2024, 4.184 πολίτες των ΗΠΑ επέ­λε­ξαν να φύγουν από τη χώρα και να εγκα­τα­στα­θούν στο εξω­τε­ρικό, με την Ευρώπη να απο­τε­λεί βασική τους προ­τί­μηση, λόγω της ελεύ­θε­ρης μετα­κί­νη­σης εντός της Ε.Ε. και των χωρών της ζώνης Σένγκεν. Το νούμερο αυτό είναι 28,3% υψη­λό­τερο σε σχέση με το σύνολο του 2023, δείγμα της μεγάλης αύξησης των Αμε­ρι­κα­νών που προ­τι­μούν να μετα­κι­νη­θούν εκτός ΗΠΑ, ακόμα και πριν από τις εκλογές στις ΗΠΑ. Ωστόσο, μετά τις εκλογές, η Astons επίσης κατα­γρά­φει μεγάλη αύξηση του ενδια­φέ­ρο­ντος για προ­γράμ­ματα επεν­δυ­τι­κής μετα­νά­στευ­σης, μέσω των επι­μέ­ρους προ­γραμ­μά­των «χρυσή βίζα».

Ακίνητα: Mέσω «χρυσής βίζας» μία στις δέκα πωλή­σεις

Πλέον, η Ελλάδα είναι στους «ωφε­λη­μέ­νους» της τάσης αυτής, έχοντας και το σχετικό «οπλο­στά­σιο» κινή­τρων και προ­γραμ­μά­των, πέραν φυσικά των δεδο­μέ­νων χαρα­κτη­ρι­στι­κών της, όπως το φυσικό κάλλος, το ήπιο κλίμα, ο τρόπος ζωής και οι προ­σι­τές τιμές πολυ­τε­λών ακι­νή­των, συγκρι­τικά με άλλες χώρες του ευρω­παϊ­κού Νότου. Ετσι, με βάση τα στοι­χεία του υπουρ­γείου Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών, σήμερα υπο­λο­γί­ζε­ται ότι πάνω από 213 επεν­δυ­τές έχουν αξιο­ποι­ή­σει τα κίνητρα του προ­γράμ­μα­τος non-dom και έχουν μετα­φέ­ρει τη φορο­λο­γική τους έδρα στην Ελλάδα. Μέσα σε αυτούς βρί­σκο­νται πολλοί εκα­τομ­μυ­ριού­χοι αλλά και δισε­κα­τομ­μυ­ριού­χοι που εγκα­τέ­λει­ψαν το Λονδίνο (τόσο εξαι­τίας του Brexit όσο και της λήξης του περι­θω­ρίου που είχαν να παρα­μεί­νουν στη χώρα με ευνοϊ­κές συν­θή­κες), ενώ έχουν έρθει από Αυστρα­λία, ΗΠΑ, Αργε­ντινή, Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, Ρωσία, ακόμα και από το Μονακό.

Οι πολίτες non-dom, όσοι δηλαδή δεν μένουν μόνιμα στη χώρα μας, μπορούν ως φυσικά πρόσωπα να μετα­φέ­ρουν τη φορο­λο­γική τους κατοι­κία στην Ελλάδα, υπό τον όρο της υλο­ποί­η­σης κάποιας μορφής επέν­δυ­σης στη χώρα (π.χ. ακίνητα, μετοχές, ομόλογα, εται­ρικά μερίδια), με το ελά­χι­στο όριο αυτής να τίθεται στις 500.000 ευρώ. Ο όρος αυτός θα πρέπει να εκπλη­ρω­θεί εντός τριών ετών από την ημε­ρο­μη­νία υπο­βο­λής της αίτησης μετα­φο­ράς της φορο­λο­γι­κής κατοι­κίας στην Ελλάδα. Οσοι επι­λέ­γουν την Ελλάδα για τη νέα τους φορο­λο­γική κατοι­κία, φορο­λο­γού­νται για συνο­λική περίοδο 15 ετών, με ετήσιο ανώτατο φόρο 100.000 ευρώ, για το σύνολο των εισο­δη­μά­των που απο­κτούν στο εξω­τε­ρικό, ανε­ξαρ­τή­τως αξίας. Γι’ αυτό, η συγκε­κρι­μένη ρύθμιση κρί­νε­ται ελκυ­στική κυρίως από πολυ­ε­κα­τομ­μυ­ριού­χους του εξω­τε­ρι­κού. Η συντρι­πτική πλειο­νό­τητα επι­λέ­γει την αγορά ακι­νή­των, καθώς προ­σφέ­ρει ελκυ­στι­κές απο­δό­σεις και την προ­ο­πτική μελ­λο­ντι­κών υπε­ρα­ξιών. Αυτό μετα­φρά­ζε­ται σε επεν­δύ­σεις του­λά­χι­στον 106,5 εκατ. ευρώ στην αγορά ακι­νή­των, μόνο από το πρό­γραμμα non-dom.

Μπορούν να μετα­φέ­ρουν τη φορο­λο­γική τους κατοι­κία στην Ελλάδα, υπό τον όρο υλο­ποί­η­σης κάποιας επέν­δυ­σης (π.χ. ακίνητα, μετοχές, ομόλογα), με ελά­χι­στο όριο τις 500.000 ευρώ.

Η αντί­στοιχη ρύθμιση για τους συντα­ξιού­χους του εξω­τε­ρι­κού προ­βλέ­πει ότι όποιος πολίτης ξένης χώρας επι­λέ­ξει να μετα­φέ­ρει στην Ελλάδα τη φορο­λο­γική του έδρα, θα πλη­ρώ­νει φόρο εισο­δή­μα­τος με πολύ χαμηλό συντε­λε­στή 7% του ύψους της σύντα­ξης που λαμ­βά­νει. Ο συντε­λε­στής αυτός θα ισχύσει για 10 χρόνια. Εκτός από την ανάγκη ύπαρξης συμ­φω­νίας απο­φυ­γής διπλής φορο­λό­γη­σης μεταξύ της Ελλάδας και της χώρας όπου εκδί­δε­ται και κατα­βάλ­λε­ται η σύνταξη, προ­ϋ­πό­θεση είναι ο συντα­ξιού­χος να δια­μέ­νει στην Ελλάδα για του­λά­χι­στον 183 ημέρες τον χρόνο. Επίσης, πρέπει να μην ήταν φορο­λο­γι­κός κάτοι­κος Ελλάδας τα προη­γού­μενα πέντε από τα έξι τελευ­ταία χρόνια, πριν από τη μετα­φορά της φορο­λο­γι­κής κατοι­κίας στην Ελλάδα.

Ανα­ζη­τούν ακίνητα σε δημο­φιλή νησιά και στην Αθήνα

Κύριος «απο­δέ­κτης» της εισροής εκα­τομ­μυ­ριού­χων από το εξω­τε­ρικό είναι ασφαλώς η ελλη­νική αγορά ακι­νή­των. Οπως ανα­φέ­ρουν πηγές της αγοράς ακι­νή­των, αρκετοί είναι οι Βρε­τα­νοί και οι Αμε­ρι­κα­νοί που επι­λέ­γουν να κάνουν χρήση αυτού του προ­γράμ­μα­τος, συν­δυά­ζο­ντάς το με την golden visa και φυσικά την από­κτηση ακι­νή­του στη χώρα μας, συνήθως παρα­θε­ρι­στι­κού χαρα­κτήρα. Συνο­λικά, πάντως, οι επεν­δυ­τές μέσω του προ­γράμ­μα­τος non-dom ή της golden visa ανα­ζη­τούν ακίνητα σε περιο­χές όπως η Αθη­ναϊκή Ριβιέρα, το κέντρο της Αθήνας, δημο­φιλή νησιά, π.χ. Σαντο­ρίνη, Μύκονος, Κέρκυρα, Κρήτη και Παξοί.

Είναι πάντως χαρα­κτη­ρι­στικό ότι μεταξύ των πελατών της Astons από τις ΗΠΑ, η Ελλάδα κατα­λαμ­βά­νει το 50% του συνόλου των αιτή­σεων χορή­γη­σης αδειών δια­μο­νής, ενώ εκτι­μά­ται ότι συνο­λικά το 2024 ο αριθμός των κατόχων άδειας δια­μο­νής στην Ελλάδα (από τις ΗΠΑ) διπλα­σιά­στηκε σε σχέση με το 2023. Οπως προ­κύ­πτει από σχετική έρευνα της Elxis – At Home In Greece, ελλη­νι­κής εται­ρείας που ειδι­κεύ­ε­ται στις αγο­ρα­πω­λη­σίες εξο­χι­κών κατοι­κιών στην Ελλάδα, έχοντας αμιγώς ξένο πελα­το­λό­γιο, από το βράδυ των εκλογών στις ΗΠΑ και για τις επό­με­νες δύο εβδο­μά­δες ο αριθμός των επι­σκε­πτών από τις ΗΠΑ στον δικτυακό τόπο της δεκα­πλα­σιά­στηκε σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023. Σε σύγκριση με τον αμέσως προη­γού­μενο μήνα (Οκτώ­βριος), ο αριθμός τετρα­πλα­σιά­στηκε, ενώ με αντί­στοιχο ρυθμό αυξή­θη­καν και τα αιτή­ματα για επι­δεί­ξεις κατοι­κιών.

Το 2024 η μέση τιμή πώλησης εξο­χι­κών κατοι­κιών μέσω της Elxis δια­μορ­φώ­θηκε σε 378.500 ευρώ, αλλά οι αγο­ρα­στές από τις ΗΠΑ επέν­δυ­σαν κεφά­λαια 514.000 ευρώ κατά μέσον όρο.

Οπως ανα­φέ­ρει ο κ. Γιώργος Γαβρι­η­λί­δης, διευ­θύ­νων σύμ­βου­λος της Elxis, «ήδη από τις αρχές του 2024 ξεκι­νή­σαμε να παρα­τη­ρούμε μια μεγάλη αύξηση του αγο­ρα­στι­κού ενδια­φέ­ρο­ντος από τις ΗΠΑ για κατοι­κίες στην Ελλάδα. Τα νούμερα δεί­χνουν ότι, ανάλογα με την περίοδο, είχαμε από τρεις έως και έξι φορές περισ­σό­τε­ρους Αμε­ρι­κα­νούς επι­σκέ­πτες στον δικτυακό μας τόπο φέτος σε σχέση με το 2023. Αυτό που άλλαξε μετά τις πρό­σφα­τες εκλογές είναι η μεγάλη επι­τά­χυνση της τάσης αυτής». Σύμφωνα με τον ίδιο, «το 2024, ένας στους οκτώ πελάτες μας (12,3%) ήταν από τις ΗΠΑ και προ­βλέ­πουμε ότι το 2025 η χώρα αυτή θα κατα­λαμ­βά­νει την τρίτη θέση, μετά τους Γερ­μα­νούς και τους Ολλαν­δούς». Η εξέλιξη αυτή έχει ιδιαί­τερο ενδια­φέ­ρον και επειδή οι αγο­ρα­στές από τις ΗΠΑ δια­θέ­τουν και μεγα­λύ­τερο προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό. Το 2024 η μέση τιμή πώλησης εξο­χι­κών κατοι­κιών μέσω της Elxis δια­μορ­φώ­θηκε σε 378.500 ευρώ, αλλά οι αγο­ρα­στές από τις ΗΠΑ επέν­δυ­σαν κεφά­λαια 514.000 ευρώ κατά μέσον όρο.

Οσον αφορά τις περιο­χές που προ­τι­μούν οι Αμε­ρι­κα­νοί αγο­ρα­στές, σύμφωνα με τα στοι­χεία της Elxis επι­λέ­γουν κυρίως κατοι­κίες στην Κρήτη και στο Ιόνιο. Συγκε­κρι­μένα, αγο­ρά­ζουν κατοι­κίες με σημα­ντικό βαθμό ιδιω­τι­κό­τη­τας, κοντά σε πόλεις όπως τα Χανιά, το Ρέθυμνο, το Ηρά­κλειο, τη Λευκάδα και την Κέρκυρα. Μεταξύ των επι­λο­γών τους βρί­σκο­νται επίσης η Θεσ­σα­λο­νίκη και η Πάτρα, όπως και η Αθη­ναϊκή Ριβιέρα. «Κάποιοι εξ αυτών ανα­ζη­τούν εξο­χι­κές κατοι­κίες, αλλά πολλοί από τους Αμε­ρι­κα­νούς ανα­ζη­τούν και μόνιμες κατοι­κίες. Για παρά­δειγμα, πρό­σφατα, μια μεγάλη οικο­γέ­νεια Αμε­ρι­κα­νών (ομο­γε­νείς τρίτης γενιάς) αγόρασε δύο μεγάλα σπίτια έξω από τη Θεσ­σα­λο­νίκη με σκοπό τη μετε­γκα­τά­σταση στην Ελλάδα», ανα­φέ­ρει ο κ. Γαβρι­η­λί­δης.

Πηγή: kathimerini.gr