Παραλογισμός με τη φορολόγηση ακινήτων-Φόροι πολλών ταχυτήτων

Με δια­φο­ρε­τι­κές αξίες εξα­κο­λου­θεί το κρά­τος να φο­ρο­λο­γεί την ακί­νη­τη πε­ριου­σία των νοι­κο­κυ­ριών, καθώς άλλη τιμή εφαρ­μό­ζε­ται για την επι­βο­λή του ΕΝΦΙΑ και άλλη για τον υπο­λο­γι­σμό του φόρου με­τα­βί­βα­σης, δη­λα­δή το ίδιο ακί­νη­το φο­ρο­λο­γεί­ται δια­φο­ρε­τι­κά αν πρό­κει­ται να που­λη­θεί και δια­φο­ρε­τι­κά αν πα­ρα­μέ­νει στην κα­το­χή του ιδιο­κτή­τη του.

Πρό­κει­ται για άλλη μία πα­γκό­σμια πρω­το­τυ­πία της Ελ­λά­δας και ένα από τα πλέον σαφή δείγ­μα­τα πα­ρα­λο­γι­σμού του φο­ρο­λο­γι­κού συ­στή­μα­τος, απόρ­ροια της προ­σέγ­γι­σης της Πο­λι­τεί­ας απέ­να­ντι στο «αγαθό» της ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας, το οποίο έχει εξε­λι­χθεί σε μέσο κά­λυ­ψης δη­μο­σιο­νο­μι­κών ανα­γκών μέσω της υπερ­φο­ρο­λό­γη­σής του και όχι σε ανα­πτυ­ξια­κό ερ­γα­λείο. Το απο­τέ­λε­σμα είναι, πλέον, ο κλά­δος της οι­κο­δο­μής να συ­νει­σφέ­ρει στο ΑΕΠ λι­γό­τε­ρο από 1% (οι επεν­δύ­σεις σε κα­τοι­κί­ες έχουν υπο­χω­ρή­σει σε 0,6% από 11% που ήταν το 2007).

• Συ­ντε­λε­στές πα­λαιό­τη­τας. Χα­ρα­κτη­ρι­στι­κό πα­ρά­δειγ­μα απο­τε­λούν οι συ­ντε­λε­στές πα­λαιό­τη­τας, οι οποί­οι είναι εκ δια­μέ­τρου αντί­θε­τοι εκεί­νοι που εφαρ­μό­ζο­νται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντί­στοι­χους των αντι­κει­με­νι­κών αξιών.

Στον ΕΝΦΙΑ εφαρ­μό­ζε­ται ου­σια­στι­κά συ­ντε­λε­στής «νε­ό­τη­τας», καθώς στα νε­ό­δμη­τα ακί­νη­τα υπάρ­χει προ­σαύ­ξη­ση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γε­γο­νός ότι η τιμή ζώνης που λαμ­βά­νε­ται υπόψη, αφορά ήδη νε­ό­δμη­το κτί­σμα. Ετσι, π.χ., ένα νε­ό­δμη­το δια­μέ­ρι­σμα ηλι­κί­ας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φο­ρο­λο­γη­θεί με ΕΝΦΙΑ υπο­λο­γι­σμέ­νο για 312.500 ευρώ, με λόγο συ­ντε­λε­στή «νε­ό­τη­τας» 1,25 που επι­βάλ­λε­ται σε ακί­νη­τα ηλι­κί­ας από 0-4 έτη.

Στον αντί­πο­δα, αν πρό­κει­ται να με­τα­βι­βα­στεί ακρι­βώς το ίδιο σπίτι, η αντι­κει­με­νι­κή του αξία, επί της οποί­ας θα υπο­λο­γι­στεί ο φόρος με­τα­βί­βα­σης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρ­μό­ζε­ται συ­ντε­λε­στής πα­λαιό­τη­τας 0,90!

Είναι προ­φα­νές ότι εδώ έχου­με υπερ­φο­ρο­λό­γη­ση των ακι­νή­των όλης της χώρας μέσω ενός «αντε­στραμ­μέ­νου» συ­ντε­λε­στή πα­λαιό­τη­τας, βάσει του οποί­ου τα παλιά ακί­νη­τα φο­ρο­λο­γού­νται σαν και­νούρ­για, ενώ στα ήδη νε­ό­δμη­τα επαυ­ξά­νε­ται ακόμα πε­ρισ­σό­τε­ρο ο φόρος. Οπως ανα­φέ­ρει ο κ. Μπά­μπης Χα­ρα­λα­μπό­που­λος, επί χρό­νια πρό­ε­δρος του Σώ­μα­τος Ορ­κω­τών Εκτι­μη­τών και τέως πρό­ε­δρος του Ελ­λη­νι­κού Ιν­στι­τού­του Εκτι­μη­τι­κής, «ενώ θα έπρε­πε η φο­ρο­λο­γία ακι­νή­των, είτε πρό­κει­ται για με­τα­βί­βα­ση είτε για τον ΕΝΦΙΑ, να επι­βάλ­λε­ται στην ίδια φο­ρο­λο­γη­τέα αξία (ώστε να υπάρ­χει φο­ρο­λο­γι­κή δι­καιο­σύ­νη) έχου­με στρέ­βλω­ση και επι­βο­λή φόρων σε πλα­σμα­τι­κές αξίες».

Σύμ­φω­να με τον ίδιο, οι πε­ρισ­σό­τε­ρες χώρες κα­ταρ­τί­ζουν συ­στή­μα­τα φο­ρο­λο­γη­τέ­ων αξιών για τα ακί­νη­τα, αλλά οι τιμές τους επι­διώ­κε­ται να είναι όσο πιο κοντά γί­νε­ται στις εμπο­ρι­κές (αγο­ραί­ες) αξίες και ασφα­λώς να είναι ίδιες, είτε πρό­κει­ται για με­τα­βι­βά­σεις είτε για φό­ρους κα­το­χής, όπως ο ΕΝΦΙΑ. «Εφό­σον η πο­λι­τεία θέλει να επι­βά­λει υψηλό ΕΝΦΙΑ (λόγω υπο­χρε­ώ­σε­ων της χώρας προς τους δα­νει­στές), θα πρέ­πει να το­πο­θε­τή­σει τους συ­ντε­λε­στές πα­λαιό­τη­τας που ισχύ­ουν για τον υπο­λο­γι­σμό της αντι­κει­με­νι­κής αξίας», ση­μειώ­νει. Με τον τρόπο αυτό, θα προ­έ­κυ­πτε μεί­ω­ση της αξίας (και επο­μέ­νως και του φόρου) των πα­λαιό­τε­ρων ακι­νή­των. Προ­βλη­μα­τι­κή κρί­νε­ται και η εξά­ντλη­ση του συ­ντε­λε­στή πα­λαιό­τη­τας των αντι­κει­με­νι­κών αξιών στα 26 έτη, πέραν των οποί­ων δεν απο­μειώ­νε­ται άλλο η αξία των ακι­νή­των. Είτε δη­λα­δή το ακί­νη­το είναι ηλι­κί­ας 60 ετών είτε 25, η φο­ρο­λο­γη­τέα αξία είναι η ίδια.

• Συ­ντε­λε­στές εμπο­ρι­κό­τη­τας. Το ίδιο πρό­βλη­μα εντο­πί­ζε­ται και με την απου­σία συ­ντε­λε­στή εμπο­ρι­κό­τη­τας από τον ΕΝΦΙΑ (σε σχέση με τις αντι­κει­με­νι­κές αξίες όπου υπάρ­χει τέ­τοιος συ­ντε­λε­στής), για τον οποίο όλα τα ακί­νη­τα, ανε­ξάρ­τη­τα από το πού βρί­σκο­νται, έχουν ου­σια­στι­κά την ίδια εμπο­ρι­κό­τη­τα. Το απο­τέ­λε­σμα είναι και πάλι ση­μα­ντι­κές αδι­κί­ες, καθώς ένα εμπο­ρι­κό ακί­νη­το θα πλη­ρώ­σει τον ίδιο φόρο κα­το­χής με ένα γρα­φείο σε όροφο στο ίδιο κτί­ριο. Για πα­ρά­δειγ­μα, ένα κα­τά­στη­μα 100 τ.μ. κα­τα­σκευ­ής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπο­ρι­κό­τη­τα είναι πολύ με­γά­λη, δη­λα­δή 4,6) στην πε­ρί­πτω­ση του ΕΝΦΙΑ φο­ρο­λο­γεί­ται πε­ρί­που 930 ευρώ, δη­λα­δή κατά 1% λι­γό­τε­ρο σε σύ­γκρι­ση με ένα γρα­φείο 100 τ.μ. στον τρίτο όροφο του ιδίου κτι­ρί­ου (939 ευρώ). Οταν όμως πρό­κει­ται για με­τα­βί­βα­ση, η φο­ρο­λο­γη­τέα αξία του κα­τα­στή­μα­τος είναι πολ­λα­πλά­σια εκεί­νης του γρα­φεί­ου στον τρίτο όροφο. Αν είχε εφαρ­μο­στεί ο συ­ντε­λε­στής εμπο­ρι­κό­τη­τας, τότε ο ΕΝΦΙΑ του κα­τα­στή­μα­τος θα ήταν πε­ρί­που 4.250 ευρώ, σαφώς δι­καιό­τε­ρος απ’ ό,τι σή­με­ρα.

• Συ­ντε­λε­στές ορό­φου. Δια­φο­ρε­τι­κοί είναι ακόμα και οι συ­ντε­λε­στές ορό­φου, καθώς όσο υψη­λό­τε­ρος είναι ο όρο­φος τόσο πιο πολύ ανε­βαί­νει ο συ­ντε­λε­στής, όταν πρό­κει­ται για τον κα­θο­ρι­σμό της αντι­κει­με­νι­κής αξίας, συ­γκρι­τι­κά με τον ΕΝΦΙΑ. Δη­λα­δή, ενώ τα δια­με­ρί­σμα­τα πρώ­του ορό­φου έχουν τον ίδιο συ­ντε­λε­στή ορό­φου (1,00), στα υπό­λοι­πα ακί­νη­τα υπάρ­χει δια­φο­ρά. Ενα δια­μέ­ρι­σμα τρί­του ορό­φου έχει συ­ντε­λε­στή 1,01 για τον ΕΝΦΙΑ, αλλά 1,1 για τον φόρο με­τα­βί­βα­σης. Είναι λοι­πόν ξε­κά­θα­ρο ότι χωρίς μια ρι­ζι­κή ανα­θε­ώ­ρη­ση του τρό­που υπο­λο­γι­σμού των αξιών των ακι­νή­των της χώρας για φο­ρο­λο­γι­κούς σκο­πούς, το σύ­στη­μα θα πα­ρα­μέ­νει άδικο, στρε­βλό και, εν πολ­λοίς, πέραν κάθε λο­γι­κής. Οπως ση­μειώ­νουν στε­λέ­χη της αγο­ράς ακι­νή­των, το όλο πρό­βλη­μα των φο­ρο­λο­γη­τέ­ων αξιών πρέ­πει να ανα­θε­ω­ρη­θεί πλή­ρως (χά­ρα­ξη ζωνών, ανα­θε­ώ­ρη­ση εμπο­ρι­κο­τή­των, αλ­λα­γή συ­ντε­λε­στών πα­λαιό­τη­τας, εξί­σω­ση συ­ντε­λε­στών ορό­φου κ.λπ.) με γνώ­μο­να την προ­σέγ­γι­ση των εμπο­ρι­κών αξιών και φο­ρο­λό­γη­ση είτε για με­τα­βί­βα­ση είτε για ΕΝΦΙΑ με βάση τις ίδιες φο­ρο­λο­γη­τέ­ες αξίες για κάθε ακί­νη­το. Τα δε στοι­χεία θα πρέ­πει να ενη­με­ρώ­νο­νται σε ετή­σια βάση, ώστε να αντα­να­κλούν την πραγ­μα­τι­κή κα­τά­στα­ση στην αγορά.