Παραλογισμός με τη φορολόγηση ακινήτων-Φόροι πολλών ταχυτήτων

Με δια­φο­ρε­τι­κές αξίες εξα­κο­λου­θεί το κράτος να φορο­λο­γεί την ακίνητη περιου­σία των νοι­κο­κυ­ριών, καθώς άλλη τιμή εφαρ­μό­ζε­ται για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και άλλη για τον υπο­λο­γι­σμό του φόρου μετα­βί­βα­σης, δηλαδή το ίδιο ακίνητο φορο­λο­γεί­ται δια­φο­ρε­τικά αν πρό­κει­ται να που­λη­θεί και δια­φο­ρε­τικά αν παρα­μέ­νει στην κατοχή του ιδιο­κτήτη του.

Πρό­κει­ται για άλλη μία παγκό­σμια πρω­το­τυ­πία της Ελλάδας και ένα από τα πλέον σαφή δείγ­ματα παρα­λο­γι­σμού του φορο­λο­γι­κού συστή­μα­τος, απόρ­ροια της προ­σέγ­γι­σης της Πολι­τείας απέ­να­ντι στο «αγαθό» της ακί­νη­της περιου­σίας, το οποίο έχει εξε­λι­χθεί σε μέσο κάλυψης δημο­σιο­νο­μι­κών αναγκών μέσω της υπερ­φο­ρο­λό­γη­σής του και όχι σε ανα­πτυ­ξιακό εργα­λείο. Το απο­τέ­λε­σμα είναι, πλέον, ο κλάδος της οικο­δο­μής να συνει­σφέ­ρει στο ΑΕΠ λιγό­τερο από 1% (οι επεν­δύ­σεις σε κατοι­κίες έχουν υπο­χω­ρή­σει σε 0,6% από 11% που ήταν το 2007).

• Συντε­λε­στές παλαιό­τη­τας. Χαρα­κτη­ρι­στικό παρά­δειγμα απο­τε­λούν οι συντε­λε­στές παλαιό­τη­τας, οι οποίοι είναι εκ δια­μέ­τρου αντί­θε­τοι εκείνοι που εφαρ­μό­ζο­νται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντί­στοι­χους των αντι­κει­με­νι­κών αξιών.

Στον ΕΝΦΙΑ εφαρ­μό­ζε­ται ουσια­στικά συντε­λε­στής «νεό­τη­τας», καθώς στα νεό­δμητα ακίνητα υπάρχει προ­σαύ­ξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμ­βά­νε­ται υπόψη, αφορά ήδη νεό­δμητο κτίσμα. Ετσι, π.χ., ένα νεό­δμητο δια­μέ­ρι­σμα ηλικίας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορο­λο­γη­θεί με ΕΝΦΙΑ υπο­λο­γι­σμένο για 312.500 ευρώ, με λόγο συντε­λε­στή «νεό­τη­τας» 1,25 που επι­βάλ­λε­ται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη.

Στον αντί­ποδα, αν πρό­κει­ται να μετα­βι­βα­στεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντι­κει­με­νική του αξία, επί της οποίας θα υπο­λο­γι­στεί ο φόρος μετα­βί­βα­σης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρ­μό­ζε­ται συντε­λε­στής παλαιό­τη­τας 0,90!

Είναι προ­φα­νές ότι εδώ έχουμε υπερ­φο­ρο­λό­γηση των ακι­νή­των όλης της χώρας μέσω ενός «αντε­στραμ­μέ­νου» συντε­λε­στή παλαιό­τη­τας, βάσει του οποίου τα παλιά ακίνητα φορο­λο­γού­νται σαν και­νούρ­για, ενώ στα ήδη νεό­δμητα επαυ­ξά­νε­ται ακόμα περισ­σό­τερο ο φόρος. Οπως ανα­φέ­ρει ο κ. Μπάμπης Χαρα­λα­μπό­που­λος, επί χρόνια πρό­ε­δρος του Σώματος Ορκωτών Εκτι­μη­τών και τέως πρό­ε­δρος του Ελλη­νι­κού Ινστι­τού­του Εκτι­μη­τι­κής, «ενώ θα έπρεπε η φορο­λο­γία ακι­νή­των, είτε πρό­κει­ται για μετα­βί­βαση είτε για τον ΕΝΦΙΑ, να επι­βάλ­λε­ται στην ίδια φορο­λο­γη­τέα αξία (ώστε να υπάρχει φορο­λο­γική δικαιο­σύνη) έχουμε στρέ­βλωση και επιβολή φόρων σε πλα­σμα­τι­κές αξίες».

Σύμφωνα με τον ίδιο, οι περισ­σό­τε­ρες χώρες καταρ­τί­ζουν συστή­ματα φορο­λο­γη­τέων αξιών για τα ακίνητα, αλλά οι τιμές τους επι­διώ­κε­ται να είναι όσο πιο κοντά γίνεται στις εμπο­ρι­κές (αγο­ραίες) αξίες και ασφαλώς να είναι ίδιες, είτε πρό­κει­ται για μετα­βι­βά­σεις είτε για φόρους κατοχής, όπως ο ΕΝΦΙΑ. «Εφόσον η πολι­τεία θέλει να επι­βά­λει υψηλό ΕΝΦΙΑ (λόγω υπο­χρε­ώ­σεων της χώρας προς τους δανει­στές), θα πρέπει να τοπο­θε­τή­σει τους συντε­λε­στές παλαιό­τη­τας που ισχύουν για τον υπο­λο­γι­σμό της αντι­κει­με­νι­κής αξίας», σημειώ­νει. Με τον τρόπο αυτό, θα προ­έ­κυ­πτε μείωση της αξίας (και επο­μέ­νως και του φόρου) των παλαιό­τε­ρων ακι­νή­των. Προ­βλη­μα­τική κρί­νε­ται και η εξά­ντληση του συντε­λε­στή παλαιό­τη­τας των αντι­κει­με­νι­κών αξιών στα 26 έτη, πέραν των οποίων δεν απο­μειώ­νε­ται άλλο η αξία των ακι­νή­των. Είτε δηλαδή το ακίνητο είναι ηλικίας 60 ετών είτε 25, η φορο­λο­γη­τέα αξία είναι η ίδια.

• Συντε­λε­στές εμπο­ρι­κό­τη­τας. Το ίδιο πρό­βλημα εντο­πί­ζε­ται και με την απουσία συντε­λε­στή εμπο­ρι­κό­τη­τας από τον ΕΝΦΙΑ (σε σχέση με τις αντι­κει­με­νι­κές αξίες όπου υπάρχει τέτοιος συντε­λε­στής), για τον οποίο όλα τα ακίνητα, ανε­ξάρ­τητα από το πού βρί­σκο­νται, έχουν ουσια­στικά την ίδια εμπο­ρι­κό­τητα. Το απο­τέ­λε­σμα είναι και πάλι σημα­ντι­κές αδικίες, καθώς ένα εμπο­ρικό ακίνητο θα πλη­ρώ­σει τον ίδιο φόρο κατοχής με ένα γραφείο σε όροφο στο ίδιο κτίριο. Για παρά­δειγμα, ένα κατά­στημα 100 τ.μ. κατα­σκευής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπο­ρι­κό­τητα είναι πολύ μεγάλη, δηλαδή 4,6) στην περί­πτωση του ΕΝΦΙΑ φορο­λο­γεί­ται περίπου 930 ευρώ, δηλαδή κατά 1% λιγό­τερο σε σύγκριση με ένα γραφείο 100 τ.μ. στον τρίτο όροφο του ιδίου κτιρίου (939 ευρώ). Οταν όμως πρό­κει­ται για μετα­βί­βαση, η φορο­λο­γη­τέα αξία του κατα­στή­μα­τος είναι πολ­λα­πλά­σια εκείνης του γρα­φείου στον τρίτο όροφο. Αν είχε εφαρ­μο­στεί ο συντε­λε­στής εμπο­ρι­κό­τη­τας, τότε ο ΕΝΦΙΑ του κατα­στή­μα­τος θα ήταν περίπου 4.250 ευρώ, σαφώς δικαιό­τε­ρος απ’ ό,τι σήμερα.

• Συντε­λε­στές ορόφου. Δια­φο­ρε­τι­κοί είναι ακόμα και οι συντε­λε­στές ορόφου, καθώς όσο υψη­λό­τε­ρος είναι ο όροφος τόσο πιο πολύ ανε­βαί­νει ο συντε­λε­στής, όταν πρό­κει­ται για τον καθο­ρι­σμό της αντι­κει­με­νι­κής αξίας, συγκρι­τικά με τον ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή, ενώ τα δια­με­ρί­σματα πρώτου ορόφου έχουν τον ίδιο συντε­λε­στή ορόφου (1,00), στα υπό­λοιπα ακίνητα υπάρχει διαφορά. Ενα δια­μέ­ρι­σμα τρίτου ορόφου έχει συντε­λε­στή 1,01 για τον ΕΝΦΙΑ, αλλά 1,1 για τον φόρο μετα­βί­βα­σης. Είναι λοιπόν ξεκά­θαρο ότι χωρίς μια ριζική ανα­θε­ώ­ρηση του τρόπου υπο­λο­γι­σμού των αξιών των ακι­νή­των της χώρας για φορο­λο­γι­κούς σκοπούς, το σύστημα θα παρα­μέ­νει άδικο, στρεβλό και, εν πολλοίς, πέραν κάθε λογικής. Οπως σημειώ­νουν στελέχη της αγοράς ακι­νή­των, το όλο πρό­βλημα των φορο­λο­γη­τέων αξιών πρέπει να ανα­θε­ω­ρη­θεί πλήρως (χάραξη ζωνών, ανα­θε­ώ­ρηση εμπο­ρι­κο­τή­των, αλλαγή συντε­λε­στών παλαιό­τη­τας, εξίσωση συντε­λε­στών ορόφου κ.λπ.) με γνώμονα την προ­σέγ­γιση των εμπο­ρι­κών αξιών και φορο­λό­γηση είτε για μετα­βί­βαση είτε για ΕΝΦΙΑ με βάση τις ίδιες φορο­λο­γη­τέες αξίες για κάθε ακίνητο. Τα δε στοι­χεία θα πρέπει να ενη­με­ρώ­νο­νται σε ετήσια βάση, ώστε να αντα­να­κλούν την πραγ­μα­τική κατά­σταση στην αγορά.