Στην κορυφή της Ευρώπης για ξενοδοχειακές επενδύσεις αναδεικνύεται η Ελλάδα

Η Ελ­λά­δα ανα­δει­κνύ­ε­ται στον ελ­κυ­στι­κό­τε­ρο προ­ο­ρι­σμό για ξε­νο­δο­χεια­κές επεν­δύ­σεις στην Ευ­ρώ­πη, αφή­νο­ντας πίσω πα­ρα­δο­σια­κές αγο­ρές όπως η Ιτα­λία, η Ισπα­νία και η Γαλ­λία και επι­βε­βαιώ­νο­ντας ότι βρί­σκε­ται πλέον στο επί­κε­ντρο του εν­δια­φέ­ρο­ντος των με­γα­λύ­τε­ρων διε­θνών επεν­δυ­τι­κών κε­φα­λαί­ων.

Τα συ­μπε­ρά­σμα­τα της έρευ­νας IHIF EMEA Pulse Check, που πα­ρου­σιά­στη­καν χθες, σε συ­νέ­ντευ­ξη τύπου από το Hospitality Investor της Questex, ενό­ψει του συ­νε­δρί­ου Real Estate & Resorts (R&R) τον Νο­έμ­βριο, κα­τα­γρά­φουν μια εντυ­πω­σια­κή με­τα­στρο­φή της διε­θνούς επεν­δυ­τι­κής κοι­νό­τη­τας. Η Ελ­λά­δα συ­γκε­ντρώ­νει το 43% των προ­τι­μή­σε­ων ως ο κο­ρυ­φαί­ος προ­ο­ρι­σμός για ξε­νο­δο­χεια­κές επεν­δύ­σεις στην Ευ­ρώ­πη, ένα­ντι 29% της Ιτα­λί­ας, ενώ Ισπα­νία και Γαλ­λία ακο­λου­θούν με 14%. Η επί­δο­ση απο­κτά ακόμη με­γα­λύ­τε­ρη βα­ρύ­τη­τα αν ανα­λο­γι­στεί κα­νείς ότι στην αντί­στοι­χη περ­σι­νή έρευ­να η Ελ­λά­δα βρι­σκό­ταν μόλις στην πέμ­πτη θέση, γε­γο­νός που απο­τυ­πώ­νει τη θε­α­μα­τι­κή ανα­βάθ­μι­ση της ει­κό­νας της χώρας στους κύ­κλους των διε­θνών επεν­δυ­τών.

Η έρευ­να πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­κε με­τα­ξύ πε­ρί­που 100 κο­ρυ­φαί­ων διε­θνών επεν­δυ­τών –private equity funds, εται­ρειών real estate, family offices και ιδιω­τών υψη­λής κα­θα­ρής αξίας– ενώ πα­ρου­σιά­στη­κε σε ένα συ­νέ­δριο που συ­γκέ­ντρω­σε πε­ρισ­σό­τε­ρους από 500 συ­νέ­δρους από 32 χώρες, με συ­νο­λι­κά υπό δια­χεί­ρι­ση κε­φά­λαια άνω των 30 δισ. δο­λα­ρί­ων. Πρό­κει­ται, επο­μέ­νως, για μια απο­τύ­πω­ση των δια­θέ­σε­ων της πλέον ενερ­γής επεν­δυ­τι­κής κοι­νό­τη­τας στον χώρο της φι­λο­ξε­νί­ας.

 Η Αθήνα και τα νησιά πα­ρα­μέ­νουν οι με­γά­λοι πρω­τα­γω­νι­στές

Παρά τη ση­μα­ντι­κή άνοδο του εν­δια­φέ­ρο­ντος για την Ελ­λά­δα συ­νο­λι­κά, οι επεν­δυ­τι­κές προ­τι­μή­σεις εξα­κο­λου­θούν να συ­γκε­ντρώ­νο­νται στην Αθήνα και στους κο­ρυ­φαί­ους νη­σιω­τι­κούς προ­ο­ρι­σμούς.

Σύμ­φω­να με τους ανα­λυ­τές της Questex, η Αθήνα πα­ρα­μέ­νει η ση­μα­ντι­κό­τε­ρη αγορά για τα διε­θνή κε­φά­λαια, ενώ με­τα­ξύ των νη­σιών ξε­χω­ρί­ζουν η Μύ­κο­νος, η Σα­ντο­ρί­νη, η Πάρος και η Μήλος, που εξα­κο­λου­θούν να βρί­σκο­νται πολύ ψηλά στις λί­στες των επεν­δυ­τών. Πα­ράλ­λη­λα, αυ­ξά­νε­ται το εν­δια­φέ­ρον για την Κα­λα­μά­τα, κυ­ρί­ως λόγω της ανα­βάθ­μι­σης των υπο­δο­μών και της ανά­πτυ­ξης του αε­ρο­δρο­μί­ου, αλλά και για την Κρήτη, όπου η βελ­τί­ω­ση της αε­ρο­πο­ρι­κής συν­δε­σι­μό­τη­τας δη­μιουρ­γεί νέες προ­ο­πτι­κές ανά­πτυ­ξης.

Αντί­θε­τα, δεν κα­τα­γρά­φε­ται ακόμη ου­σια­στι­κή με­τα­τό­πι­ση προς τη Βό­ρεια Ελ­λά­δα, τη Θεσ­σα­λο­νί­κη ή τους ορει­νούς προ­ο­ρι­σμούς, ενώ και η Πε­λο­πόν­νη­σος, αν και εμ­φα­νί­ζει εν­δια­φέ­ρου­σες επεν­δυ­τι­κές κι­νή­σεις –με χα­ρα­κτη­ρι­στι­κό πα­ρά­δειγ­μα το Πόρτο Χέλι– εξα­κο­λου­θεί να βρί­σκε­ται σε δεύ­τε­ρο επί­πε­δο σε σχέση με την Αθήνα και τα δη­μο­φι­λή νησιά.

Το νέο επεν­δυ­τι­κό μο­ντέ­λο

Η με­γα­λύ­τε­ρη αλ­λα­γή που κα­τα­γρά­φει η έρευ­να δεν αφορά μόνο το πού επεν­δύ­ουν τα κε­φά­λαια αλλά και το τι ανα­ζη­τούν.

Το πα­ρα­δο­σια­κό μο­ντέ­λο, σύμ­φω­να με το οποίο ένας επεν­δυ­τής απο­κτού­σε ένα ξε­νο­δο­χείο τριών αστέ­ρων για να το ανα­βαθ­μί­σει σε πε­ντά­στε­ρο, υπο­χω­ρεί. Σή­με­ρα τα με­γά­λα επεν­δυ­τι­κά κε­φά­λαια ανα­ζη­τούν κυ­ρί­ως ώριμα, λει­τουρ­γι­κά και επαγ­γελ­μα­τι­κά δια­χει­ρι­ζό­με­να ξε­νο­δο­χεία, με απο­δε­δειγ­μέ­νες επι­δό­σεις και πε­ριο­ρι­σμέ­νο λει­τουρ­γι­κό κίν­δυ­νο.

Είναι χα­ρα­κτη­ρι­στι­κό ότι το 57% των επεν­δυ­τών δη­λώ­νει πως προ­τι­μά πε­ντά­στε­ρα ξε­νο­δο­χεία υπό επαγ­γελ­μα­τι­κή δια­χεί­ρι­ση, ένα­ντι μόλις 29% που εν­δια­φέ­ρε­ται για resort τριών αστέ­ρων με δυ­να­τό­τη­τα δη­μιουρ­γί­ας υπε­ρα­ξί­ας μέσω ανα­καί­νι­σης, ενώ μόλις 14% εξε­τά­ζει ανε­ξάρ­τη­τα ξε­νο­δο­χεία χωρίς διε­θνές brand.

Ανά­λο­γη είναι η ει­κό­να και ως προς τις κα­τη­γο­ρί­ες ξε­νο­δο­χεί­ων που απο­τε­λούν στόχο για το 2026. Πρώ­τες στις προ­τι­μή­σεις βρί­σκο­νται οι μο­νά­δες Upper Upscale (63%), ακο­λου­θούν οι Upscale (54%) και οι Luxury (48%), επι­βε­βαιώ­νο­ντας ότι το διε­θνές κε­φά­λαιο στρέ­φε­ται ολο­έ­να και πε­ρισ­σό­τε­ρο προς ποιο­τι­κά προ­ϊ­ό­ντα με ισχυ­ρή εμπο­ρι­κή ταυ­τό­τη­τα και στα­θε­ρές απο­δό­σεις.

Γιατί εγκα­τα­λεί­πε­ται η νέα ανά­πτυ­ξη

Η στρο­φή αυτή δεν είναι τυ­χαία, όπως εξη­γούν οι ανα­λυ­τές της Questex. Η ανά­πτυ­ξη ενός νέου ξε­νο­δο­χεια­κού έργου εν­σω­μα­τώ­νει ση­μα­ντι­κούς κιν­δύ­νους: κα­θυ­στε­ρή­σεις στις αδειο­δο­τή­σεις, αυ­ξη­μέ­νο κα­τα­σκευα­στι­κό κό­στος, πι­θα­νές υπερ­βά­σεις προ­ϋ­πο­λο­γι­σμού αλλά και την αβε­βαιό­τη­τα για τις συν­θή­κες της αγο­ράς όταν το έργο ολο­κλη­ρω­θεί.

Αντί­θε­τα, η αγορά ενός ήδη λει­τουρ­γι­κού ξε­νο­δο­χεί­ου επι­τρέ­πει στον επεν­δυ­τή να προ­χω­ρή­σει άμεσα σε λει­τουρ­γι­κές βελ­τιώ­σεις, ανα­βάθ­μι­ση του προ­ϊ­ό­ντος και αύ­ξη­ση της αξίας του, χωρίς να ανα­λαμ­βά­νει το υψηλό ρίσκο μιας νέας ανά­πτυ­ξης. Αυτό εξη­γεί γιατί το εν­δια­φέ­ρον με­τα­φέ­ρε­ται από τα νέα projects στα ώριμα ξε­νο­δο­χεια­κά assets.

Η Ελ­λά­δα γί­νε­ται «πύλη ει­σό­δου» των διε­θνών κε­φα­λαί­ων

Ένα ακόμη ιδιαί­τε­ρα ση­μα­ντι­κό συ­μπέ­ρα­σμα της έρευ­νας είναι ότι η Ευ­ρώ­πη συ­γκε­ντρώ­νει εκ νέου το εν­δια­φέ­ρον των διε­θνών επεν­δυ­τών.

Το 82% των συμ­με­τε­χό­ντων δη­λώ­νει ότι η Ευ­ρώ­πη απο­τε­λεί τη βα­σι­κή γε­ω­γρα­φι­κή επεν­δυ­τι­κή του προ­τε­ραιό­τη­τα, ενώ το 63% αξιο­λο­γεί τις ευ­ρω­παϊ­κές αγο­ρές ως επεν­δυ­τι­κές ευ­και­ρί­ες υψη­λής προ­τε­ραιό­τη­τας.

Μέσα σε αυτό το νέο πε­ρι­βάλ­λον η Ελ­λά­δα φαί­νε­ται να απο­κτά έναν νέο στρα­τη­γι­κό ρόλο. Σύμ­φω­να με την Questex, δεν αντι­με­τω­πί­ζε­ται πλέον μόνο ως ένας επι­τυ­χη­μέ­νος του­ρι­στι­κός προ­ο­ρι­σμός, αλλά και ως βα­σι­κή πύλη ει­σό­δου κε­φα­λαί­ων από τις Ηνω­μέ­νες Πο­λι­τεί­ες, τη Μέση Ανα­το­λή και την Ασία προς την ευ­ρω­παϊ­κή αγορά. Η γε­ω­γρα­φι­κή της θέση, η ανά­πτυ­ξη του του­ρι­σμού, η ανα­βάθ­μι­ση των υπο­δο­μών και οι δυ­να­τό­τη­τες δη­μιουρ­γί­ας υπε­ρα­ξί­ας κα­θι­στούν την ελ­λη­νι­κή αγορά ιδιαί­τε­ρα αντα­γω­νι­στι­κή ένα­ντι άλλων ώρι­μων αγο­ρών της Ευ­ρώ­πης.

Οι προ­κλή­σεις πα­ρα­μέ­νουν

Η αι­σιο­δο­ξία, ωστό­σο, συ­νο­δεύ­ε­ται από ση­μα­ντι­κές επι­ση­μάν­σεις. Οι επεν­δυ­τές θε­ω­ρούν ότι η ελ­λη­νι­κή αγορά δια­θέ­τει ακόμη ση­μα­ντι­κά πε­ρι­θώ­ρια ανά­πτυ­ξης, όμως εντο­πί­ζουν τρεις βα­σι­κές προ­κλή­σεις. Η πρώτη είναι η πε­ριο­ρι­σμέ­νη προ­σφο­ρά ώρι­μων ξε­νο­δο­χεια­κών assets, καθώς η ζή­τη­ση για ποιο­τι­κές μο­νά­δες είναι πλέον με­γα­λύ­τε­ρη από τη δια­θε­σι­μό­τη­τα.

Η δεύ­τε­ρη αφορά την έντο­νη επο­χι­κό­τη­τα. Τα πε­ρισ­σό­τε­ρα ελ­λη­νι­κά ξε­νο­δο­χεία εξα­κο­λου­θούν να λει­τουρ­γούν για έξι ή επτά μήνες τον χρόνο, ενώ τα θε­σμι­κά κε­φά­λαια ανα­ζη­τούν επεν­δύ­σεις με δω­δε­κά­μη­νη λει­τουρ­γία και στα­θε­ρές τα­μεια­κές ροές. Η επι­μή­κυν­ση της του­ρι­στι­κής πε­ριό­δου θε­ω­ρεί­ται κρί­σι­μη για τη δη­μιουρ­γία πρό­σθε­της αξίας.

Η τρίτη πρό­κλη­ση σχε­τί­ζε­ται με την έλ­λει­ψη αν­θρώ­πι­νου δυ­να­μι­κού και τη μικρή ακόμη πα­ρου­σία διε­θνών operators και white label δια­χει­ρι­στών στην ελ­λη­νι­κή αγορά. Πρό­κει­ται για πα­ρά­γο­ντες που επη­ρε­ά­ζουν τη λει­τουρ­γι­κή απο­τε­λε­σμα­τι­κό­τη­τα των επεν­δύ­σε­ων και αξιο­λο­γού­νται πλέον ιδιαί­τε­ρα προ­σε­κτι­κά από τα με­γά­λα διε­θνή κε­φά­λαια.

Πηγή: ot.gr