Μολυβάκι στον κτηματολογικό τόμο δεν αρκεί για μεταγραφή και φρενάρει την αποβολή μετά από κατακύρωση

• Η υπ’ αριθμ. 147/2026 απόφαση στην ειδική δια­δι­κα­σία δέχθηκε ανακοπή κατά της απο­βο­λής, κρί­νο­ντας ότι χωρίς κανο­νική μετα­γραφή της περί­λη­ψης κατα­κυ­ρω­τι­κής έκθεσης δεν έχει μετα­βι­βα­στεί ακόμα κυριό­τητα και νομή στον υπερ­θε­μα­τι­στή, άρα δεν υπήρχε ενερ­γη­τική νομι­μο­ποί­ηση για να κινηθεί δια­δι­κα­σία από­δο­σης νομής

Η υπ’ αριθμ. 147/2026 απόφαση του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου, εκδο­θείσα στο πλαίσιο της ειδικής δια­δι­κα­σίας περιου­σια­κών δια­φο­ρών, έρχεται να φωτίσει ένα πρα­κτικό σημείο που συνα­ντά­ται συχνά στην πράξη των πλει­στη­ρια­σμών και της επα­κό­λου­θης απο­βο­λής από ακίνητο. Το Δικα­στή­ριο έκανε δεκτή ανακοπή κατά της απο­βο­λής, δίνο­ντας ιδιαί­τερη έμφαση στο ότι η απλή εγγραφή με μολυ­βάκι στον τόμο του Κτη­μα­το­λο­γίου δεν ισο­δυ­να­μεί με μετα­γραφή, άρα δεν αρκεί για να θεω­ρη­θεί ότι ο υπερ­θε­μα­τι­στής απέ­κτησε κυριό­τητα και νομή και μπορεί να προ­χω­ρή­σει σε άμεση εκτέ­λεση.

Η δια­δρομή από τον πλει­στη­ρια­σμό στην αποβολή

Σύμφωνα με τα στοι­χεία της υπό­θε­σης, είχε προη­γη­θεί πλει­στη­ρια­σμός ακι­νή­των στη Ρόδο στις 10 Μαΐου 2023 και ακο­λού­θησε η σύνταξη περί­λη­ψης κατα­κυ­ρω­τι­κής έκθεσης με αριθμό 884/2023. Στη συνέ­χεια επι­δό­θηκε επιταγή προς εκτέ­λεση για απόδοση νομής, με ημε­ρο­μη­νία 24 Νοεμ­βρίου 2023, η οποία επι­δό­θηκε στις 19 Φεβρουα­ρίου 2024. Η ανακοπή στρά­φηκε κατά της επι­τα­γής και της επί­σπευ­σης της εκτέ­λε­σης, με βασικό ισχυ­ρι­σμό ότι κατά τον κρίσιμο χρόνο δεν είχε ολο­κλη­ρω­θεί η απαι­τού­μενη δια­δι­κα­σία μετα­γρα­φής ή κατα­χώ­ρι­σης στο αρμόδιο Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο.

Το κρίσιμο σημείο που έκρινε το Δικα­στή­ριο

Το ενδια­φέ­ρον της από­φα­σης εστιά­ζε­ται στην ουσία της μετα­βί­βα­σης δικαιω­μά­των μετά την κατα­κύ­ρωση. Το Δικα­στή­ριο υπεν­θυ­μί­ζει ότι τόσο η κυριό­τητα όσο και η νομή των πλει­στη­ρια­σθέ­ντων ακι­νή­των μεθί­στα­νται στον υπερ­θε­μα­τι­στή χωρίς ιδιαί­τερη παρά­δοση, αλλά υπό μία καθο­ρι­στική προ­ϋ­πό­θεση: την έκδοση και τη μετα­γραφή της περί­λη­ψης της κατα­κυ­ρω­τι­κής έκθεσης.

Στην υπόθεση κρίθηκε ότι η περί­ληψη δεν είχε κατα­χω­ρι­στεί νομό­τυπα στα βιβλία του αρμό­διου Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου Ρόδου. Στο φάκελο δεν υπήρχε πιστο­ποι­η­τικό μετα­γρα­φής, ενώ προ­βαλ­λό­ταν ως στοι­χείο μόνο τρι­πλό­τυπη από­δειξη είσπρα­ξης του Κτη­μα­το­λο­γίου. Το Δικα­στή­ριο αντι­με­τώ­πισε αυτό το πρα­κτικό δεδο­μένο ως ανε­παρ­κές για να στη­ρι­χθεί δια­δι­κα­σία άμεσης εκτέ­λε­σης, ιδιαί­τερα όταν το επίμαχο «ίχνος» στο Κτη­μα­το­λό­γιο ήταν απλή εγγραφή με μολυ­βάκι στον τόμο, στοι­χείο που δεν απο­δει­κνύει ολο­κλή­ρωση μετα­γρα­φής.

Τι σημαί­νει η μη μετα­γραφή για τα δικαιώ­ματα  του υπερ­θε­μα­τι­στή

Ένα ακόμη σημείο της από­φα­σης έχει ειδικό βάρος για την πράξη. Η μη μετα­γραφή της περί­λη­ψης, όπως ανα­φέ­ρε­ται, δεν συνε­πά­γε­ται αυτο­μά­τως ακυ­ρό­τητα του εκτε­λε­στού τίτλου ή ακύρωση του πλει­στη­ρια­σμού. Όμως ανα­στέλ­λει μέχρι να γίνει η μετα­γραφή την κτήση από τον υπερ­θε­μα­τι­στή του δικαιώ­μα­τος που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέ­λεση, καθώς και την άσκηση περαι­τέρω δικαιω­μά­των που στη­ρί­ζο­νται στην περί­ληψη ως εκτε­λε­στό τίτλο. Με απλά λόγια, χωρίς ολο­κλη­ρω­μένη μετα­γραφή, ο υπερ­θε­μα­τι­στής δεν μπορεί να συμπε­ρι­φερ­θεί δικο­νο­μικά σαν κύριος και νομέας, ιδίως όταν επι­διώ­κει αποβολή.

Η ενερ­γη­τική νομι­μο­ποί­ηση ως προ­ϋ­πό­θεση της εκτέ­λε­σης

Στο δια­τα­κτικό και στη συλ­λο­γι­στική της, η απόφαση κατα­λή­γει ότι η υπερ­θε­μα­τί­στρια δεν είχε κατα­στεί κυρία ούτε νομέας των εκπλει­στη­ρια­σθέ­ντων κατά τον χρόνο επί­δο­σης της επι­τα­γής προς εκτέ­λεση. Άρα δεν νομι­μο­ποιού­νταν ενερ­γη­τικά να επι­σπεύ­σει εκτε­λε­στική δια­δι­κα­σία σε βάρος των ανα­κο­πτό­ντων, αφού δεν είχε κατα­στεί ακόμα ειδική διά­δο­χος των καθ’ ων η εκτέ­λεση. Η κυριό­τητα των πραγ­μά­των που πλει­στη­ριά­στη­καν, όπως κρίθηκε, παρέ­μεινε και μετά την κατα­κύ­ρωση στους οφει­λέ­τες, μέχρι να ολο­κλη­ρω­θούν οι όροι του ουσια­στι­κού δικαίου που απαι­τού­νται για τη μετα­βί­βαση, με κεντρικό κόμβο τη μετα­γραφή.

Με βάση αυτά, το Δικα­στή­ριο ακύρωσε την επιταγή προς εκτέ­λεση που είχε εκδοθεί για την απόδοση νομής, κρί­νο­ντας ότι η συγκε­κρι­μένη άμεση εκτέ­λεση δεν μπο­ρούσε να στη­ρι­χθεί σε κατά­σταση όπου η μετα­γραφή δεν είχε συντε­λε­στεί.

Για τους ανα­κό­πτο­ντες παρα­στά­θηκε ο κ. Σπυ­ρί­δων Σαλα­μα­στρά­κης. Για την καθ’ ης την ανακοπή παρα­στά­θηκε η κ. Στυ­λιανή Πλευ­νιώ­του.

Την υπόθεση χει­ρί­στηκε ο κ. Σπύρος Σαλα­μα­στρά­κης