Τέλος τα «παράθυρα» για κοινόχρηστους χώρους, parking και ταράτσες – Πότε επιβάλλεται ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων

Να ξεκα­θα­ρί­σει το τοπίο γύρω από κοι­νό­χρη­στους χώρους επι­χει­ρεί η ΑΑΔΕ, καθώς σε αρκετές περι­πτώ­σεις δημιουρ­γού­νταν σύγχυση, όπως οι απο­κλει­στι­κές χρήσεις, οι επε­κτά­σεις ιδιο­κτη­σιών και οι τακτο­ποι­ή­σεις χώρων.

Νέα εγκύ­κλιος του Διοι­κητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή δίνει διευ­κρι­νί­σεις για το πότε επι­βάλ­λε­ται φόρος μετα­βί­βα­σης ακι­νή­των (ΦΜΑ) κατά τη σύσταση ή τρο­πο­ποί­ηση ορι­ζο­ντίων και καθέτων ιδιο­κτη­σιών, όταν προ­κύ­πτουν αλλαγές σε κοι­νό­κτη­τους και κοι­νό­χρη­στους χώρους, όπως πυλωτές, ταρά­τσες, parking, έως και επε­κτά­σεις δια­με­ρι­σμά­των σε κοι­νό­χρη­στους χώρους με τη σύμφωνη γνώμη των υπο­λοί­πων ιδιο­κτη­τών.

Η εγκύ­κλιος καθιε­ρώ­νει έναν σαφή πρα­κτικό κανόνα: για να επι­βλη­θεί φόρος πρέπει να υπάρ­χουν κτί­σματα και να προ­κύ­πτει πραγ­μα­τική μετα­βί­βαση ή αύξηση δικαιώ­μα­τος υπέρ κάποιου ιδιο­κτήτη. Αντί­θετα, όταν δεν υπάρχει κτίσμα, όταν καταρ­γού­νται δικαιώ­ματα ή όταν μειώ­νε­ται επι­φά­νεια, δεν προ­κύ­πτει φορο­λο­γική επι­βά­ρυνση. Με τον τρόπο αυτό επι­διώ­κε­ται ενιαία εφαρ­μογή της νομο­θε­σίας και αποφυγή άδικων χρε­ώ­σεων.

Ορι­ζό­ντια και κάθετη ιδιο­κτη­σία

Στην ορι­ζό­ντια ιδιο­κτη­σία, κάθε ιδιο­κτή­της έχει πλήρη κυριό­τητα στο δια­μέ­ρι­σμά του και ταυ­τό­χρονα ποσοστό συγκυ­ριό­τη­τας στα κοι­νό­χρη­στα μέρη της οικο­δο­μής, όπως το οικό­πεδο, τα θεμέλια, η στέγη ή το κλι­μα­κο­στά­σιο.

Αντί­στοιχα, στην κάθετη ιδιο­κτη­σία, δια­φο­ρε­τικά κτί­σματα ανε­γεί­ρο­νται στο ίδιο οικό­πεδο ο κάθε ιδιο­κτή­της έχει απο­κλει­στική κυριό­τητα στο κτίσμα του, αλλά συγκυ­ριό­τητα στο οικό­πεδο. Οτι­δή­ποτε δεν έχει οριστεί ρητά ως απο­κλει­στική ιδιο­κτη­σία θεω­ρεί­ται κοι­νό­κτητο και κοι­νό­χρη­στο.

Η εγκύ­κλιος δίνει ιδιαί­τερη έμφαση στο δικαί­ωμα απο­κλει­στι­κής χρήσης. Πρό­κει­ται για τη δυνα­τό­τητα που δίνεται, με συμ­βο­λαιο­γρα­φική πράξη, σε έναν ιδιο­κτήτη να χρη­σι­μο­ποιεί απο­κλει­στικά έναν κοινό χώρο, όπως μια θέση στάθ­μευ­σης ή τμήμα ταρά­τσας. Το δικαί­ωμα αυτό δεν απο­τε­λεί πλήρη κυριό­τητα και δεν μετα­βι­βά­ζε­ται αυτο­τε­λώς.

Πότε επι­βάλ­λε­ται φόρος

Ως προς τη φορο­λο­γία, βασικός κανόνας είναι ότι φόρος μετα­βί­βα­σης επι­βάλ­λε­ται όταν υπάρχει μετα­βί­βαση εμπράγ­μα­του δικαιώ­μα­τος με αντάλ­λαγμα. Δηλαδή όταν κάποιος αποκτά δικαί­ωμα που πριν ανήκε σε άλλους συνι­διο­κτή­τες.

Έτσι, όταν με τρο­πο­ποί­ηση σύστα­σης παρα­χω­ρεί­ται δικαί­ωμα απο­κλει­στι­κής χρήσης σε κοι­νό­χρη­στο χώρο, θεω­ρεί­ται ότι μετα­βι­βά­ζε­ται δικαί­ωμα και επι­βάλ­λε­ται ΦΜΑ — υπό την προ­ϋ­πό­θεση ότι στο οικό­πεδο υπάρ­χουν ήδη κτί­σματα.

Πότε δεν επι­βάλ­λε­ται ο ΦΜΑ

Αντί­θετα, όταν η σύσταση ή τρο­πο­ποί­ηση γίνεται σε άκτιστο οικό­πεδο, δεν επι­βάλ­λε­ται φόρος. Ο λόγος είναι ότι δεν υπάρχει πραγ­μα­τική μετα­βί­βαση δικαιω­μά­των, αλλά μόνο προσ­δο­κία μελ­λο­ντι­κής ιδιο­κτη­σίας, η οποία θα απο­κτη­θεί μετά την ανέ­γερση των κτι­σμά­των.

Δεν επι­βάλ­λε­ται επίσης φόρος όταν καταρ­γεί­ται δικαί­ωμα απο­κλει­στι­κής χρήσης και ο χώρος επα­νέρ­χε­ται σε κοινή χρήση. Στην περί­πτωση αυτή δεν απο­κτά­ται νέο δικαί­ωμα από κάποιον, αλλά αντί­θετα χάνεται ένα προ­νό­μιο, άρα δεν υπάρχει φορο­λο­γη­τέα μετα­βί­βαση.

Επέ­κταση σε κοι­νό­χρη­στο χώρο

Ιδιαί­τερη σημασία έχει η επέ­κταση ιδιο­κτη­σίας σε κοι­νό­χρη­στο χώρο. Αν, για παρά­δειγμα, ένα δια­μέ­ρι­σμα επε­κτα­θεί κατα­λαμ­βά­νο­ντας τμήμα δια­δρό­μου ή ταρά­τσας, τότε ο ιδιο­κτή­της αποκτά πρό­σθετη επι­φά­νεια που ανήκε σε όλους.

Αυτό θεω­ρεί­ται μετα­βί­βαση δικαιώ­μα­τος από τους λοιπούς συνι­διο­κτή­τες και επι­βάλ­λε­ται φόρος στην αξία της έκτασης που κατα­λή­φθηκε. Το ίδιο ισχύει ακόμη και σε μονο­με­ρείς τρο­πο­ποι­ή­σεις, όπως σε περι­πτώ­σεις τακτο­ποί­η­σης αυθαι­ρέ­των, όπου ο νόμος τεκ­μαί­ρει τη συναί­νεση των λοιπών.

Αν όμως υπάρξει ταυ­τό­χρονα επέ­κταση σε κοι­νό­χρη­στο χώρο και παρα­χώ­ρηση τμή­μα­τος της ιδιο­κτη­σίας σε κοινή χρήση, με τελικό απο­τέ­λε­σμα τη μείωση της συνο­λι­κής επι­φά­νειας της ιδιο­κτη­σίας, τότε δεν επι­βάλ­λε­ται φόρος. Η μετα­βολή αυτή θεω­ρεί­ται απώλεια και όχι από­κτηση εμπράγ­μα­του δικαιώ­μα­τος.

Πηγή: mononews.gr