Άλυτος γρίφος η στεγαστική κρίση

Ιδιαί­τε­ρα δύ­σκο­λη εμ­φα­νί­ζε­ται η λύση της “εξί­σω­σης” της στε­γα­στι­κής κρί­σης, με δε­δο­μέ­νο ότι η Ελ­λά­δα απο­τε­λεί εδώ και αρ­κε­τά χρό­νια ου­ρα­γό σε ό,τι αφορά την προ­σι­τό­τη­τα στέ­γης σε πα­νευ­ρω­παϊ­κό επί­πε­δο και ταυ­τό­χρο­να δεν έχει απο­κα­τα­στα­θεί η λει­τουρ­γία ενός φορέα, όπως του πρώην Ορ­γα­νι­σμού Ερ­γα­τι­κής Κα­τοι­κί­ας (ΟΕΚ), προ­κει­μέ­νου να κα­τα­σκευα­στούν οι απαι­τού­με­νες κα­τοι­κί­ες για τη στέ­γα­ση, του­λά­χι­στον των πιο ευά­λω­των νοι­κο­κυ­ριών. Το απο­τέ­λε­σμα είναι το ζή­τη­μα της στέ­γης να είναι πολύ πιο οξύ στην Ελ­λά­δα, τη στιγ­μή που το θέμα απο­τε­λεί πλέον και ευ­ρω­παϊ­κό πρό­βλη­μα, δείγ­μα των με­γά­λων προ­κλή­σε­ων που βρί­σκο­νται στον ορί­ζο­ντα.

Στην τε­λευ­ταία έκ­θε­σή της για τη χρη­μα­το­πι­στω­τι­κή στα­θε­ρό­τη­τα, η Τρά­πε­ζα της Ελ­λά­δος (ΤτΕ) ανέ­φε­ρε ότι “η αύ­ξη­ση των τιμών των κα­τοι­κιών και των ενοι­κί­ων τους, σε συν­δυα­σμό με τη φο­ρο­λο­γι­κή επι­βά­ρυν­ση των ακι­νή­των και το αυ­ξη­μέ­νο λει­τουρ­γι­κό κό­στος τους, συ­νέ­βα­λαν τα τε­λευ­ταία έτη στην όξυν­ση του προ­βλή­μα­τος στέ­γα­σης και στην Ελ­λά­δα, η οποία αντι­κα­το­πτρί­ζε­ται στον λόγο του κό­στους στέ­γα­σης προς το δια­θέ­σι­μο ει­σό­δη­μα”. Στο πλαί­σιο αυτό, η ΤτΕ ανα­φέ­ρει ότι, για το 2024, το 35,5% του ει­σο­δή­μα­τος των νοι­κο­κυ­ριών διο­χε­τευό­ταν για την κά­λυ­ψη ανα­γκών στέ­γης.

Σε πρό­σφα­τη ανά­λυ­σή του για το στε­γα­στι­κό πρό­βλη­μα, το ΕΛΙΑ­ΜΕΠ ανέ­φε­ρε ότι “σύμ­φω­να με τα δε­δο­μέ­να της ΤτΕ, οι τιμές αυ­ξή­θη­καν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024, ενώ το δια­θέ­σι­μο ει­σό­δη­μα των νοι­κο­κυ­ριών αυ­ξή­θη­κε κατά 8,1% και 5,6% αντί­στοι­χα. Επί­σης, η στε­γα­στι­κή κρίση εκ­φρά­ζε­ται με τη μεί­ω­ση του πο­σο­στού ιδιο­κα­τοί­κη­σης, λόγω της συσ­σώ­ρευ­σης ακι­νή­των από τρά­πε­ζες και εται­ρεί­ες δια­χεί­ρι­σης χρέ­ους και της αδυ­να­μί­ας πρό­σβα­σης σε ιδιο­κα­τοί­κη­ση από τα νέα νοι­κο­κυ­ριά”.

Το ΕΛΙΑ­ΜΕΠ ση­μειώ­νει ότι στην Ελ­λά­δα και τη Νότια Ευ­ρώ­πη ευ­ρύ­τε­ρα η με­τα­τρο­πή της κα­τοι­κί­ας σε επεν­δυ­τι­κό προ­ϊ­όν ακο­λου­θεί τρεις κύ­ριες δια­δρο­μές, που υπο­στη­ρί­ζο­νται από αντί­στοι­χες δη­μό­σιες πο­λι­τι­κές, οι οποί­ες συν­δέ­ο­νται με στό­χους οι­κο­νο­μι­κής με­γέ­θυν­σης: Πρώ­τον, η προ­σέλ­κυ­ση ξένων κε­φα­λαί­ων μέσω του προ­γράμ­μα­τος “Χρυσή Βίζα” και ει­δι­κών φο­ρο­λο­γι­κών κα­θε­στώ­των για εύ­πο­ρους αλ­λο­δα­πούς, που λει­τουρ­γούν ως κα­τα­λύ­τες για την εκτί­να­ξη τιμών κα­τοι­κί­ας και ενοι­κί­ων. Δεύ­τε­ρον, η δια­χεί­ρι­ση του ιδιω­τι­κού χρέ­ους, η οποία, μετά την οι­κο­νο­μι­κή κρίση, συ­γκρο­τή­θη­κε σε πεδίο άντλη­σης αξίας από μη εξυ­πη­ρε­τού­με­να δά­νεια και εμπράγ­μα­τες εξα­σφα­λί­σεις· η δια­δι­κα­σία αυτή, με εκτε­τα­μέ­νη στή­ρι­ξη δη­μό­σιων πόρων, έχει οδη­γή­σει σε συ­γκέ­ντρω­ση με­γά­λου μέ­ρους του οι­κι­στι­κού απο­θέ­μα­τος σε τρά­πε­ζες, εται­ρεί­ες δια­χεί­ρι­σης ακι­νή­των (REOCOs) και servicers, με τη συμ­με­το­χή διε­θνών funds. Τρί­τον, η ενερ­γο­ποί­η­ση επι­χει­ρη­μα­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας στην αγορά οι­κι­στι­κών μι­σθώ­σε­ων, με νέες μορ­φές επέν­δυ­σης (φοι­τη­τι­κή στέγη, εται­ρι­κά δια­με­ρί­σμα­τα, Ανώ­νυ­μες Εται­ρεί­ες Επεν­δύ­σε­ων σε Ακί­νη­τη Πε­ριου­σία κ.ά.) και με ιδιαί­τε­ρη έμ­φα­ση σε “εναλ­λα­κτι­κούς το­μείς” και σε μορ­φές μη οι­κι­στι­κής χρή­σης, όπως οι του­ρι­στι­κές βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις, που έχουν πα­γιω­θεί ως θε­σμο­ποι­η­μέ­νη επι­χει­ρη­μα­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα.

Η ΤτΕ πραγ­μα­το­ποί­η­σε και ανά­λυ­ση για την προ­σι­τό­τη­τα της στέ­γης, μια με­λέ­τη που υπο­γρά­φουν οι κ.κ. Νι­κό­λα­ος Βέτ­τας, Γιώρ­γος Γα­τό­που­λος, Αλέ­ξαν­δρος Λουκά και Αντώ­νης Μαυ­ρό­που­λος από το ΙΟΒΕ, αλλά και ο εκλι­πών Σω­τή­ριος Σα­πέ­ρας (Διεύ­θυν­ση Στα­τι­στι­κής της ΤτΕ). Με βάση την ανά­λυ­ση, το 2021 το 60% των νοι­κο­κυ­ριών που νοι­κιά­ζουν δα­πα­νού­σε πάνω από το 40% του δια­θέ­σι­μου ει­σο­δή­μα­τός του για την κά­λυ­ψη των δα­πα­νών που σχε­τί­ζο­νται με τη στέ­γα­σή του. Πα­ρό­τι το πο­σο­στό αυτό είναι ελά­χι­στα υψη­λό­τε­ρο από το 2018 (59,2%), εντού­τοις είναι υψη­λό­τε­ρο ακόμα και σε σχέση με όσους ιδιο­κτή­τες εξυ­πη­ρε­τούν στε­γα­στι­κό δά­νειο. Με­τα­ξύ αυτών, το πο­σο­στό που κα­λεί­ται να δα­πα­νή­σει άνω του 40% για την κά­λυ­ψη δα­πα­νών στέ­γα­σης δια­μορ­φώ­νε­ται κάτω του 50% (49%), όντας μά­λι­στα ελα­φρώς χα­μη­λό­τε­ρο σε σχέση με το 2018, λόγω και της βελ­τί­ω­σης που κα­τέ­γρα­ψε η αγο­ρα­στι­κή δύ­να­μη των νοι­κο­κυ­ριών από το 2018 μέχρι το 2021. Στην κα­λύ­τε­ρη θέση βρί­σκο­νται ασφα­λώς οι ιδιο­κτή­τες που δεν έχουν να κα­λύ­ψουν στε­γα­στι­κό δά­νειο, καθώς μόλις το 12,5% δα­πα­νά άνω του 40% του δια­θέ­σι­μου ει­σο­δή­μα­τος για την κά­λυ­ψη στε­γα­στι­κών εξό­δων (π.χ. ρεύμα, ΕΝΦΙΑ κτλ.).

Συ­νο­λι­κά, στις αστι­κές πε­ριο­χές της Ελ­λά­δας το 31% των νοι­κο­κυ­ριών δα­πα­νά άνω του 40% του δια­θέ­σι­μου ει­σο­δή­μα­τος για δα­πά­νες που σχε­τί­ζο­νται με τη στέ­γα­σή του, ενώ στις αγρο­τι­κές πε­ριο­χές το πο­σο­στό αυτό υπο­χω­ρεί σε 25% του συ­νό­λου των νοι­κο­κυ­ριών. “Τα ευ­ρή­μα­τα αυτά ενι­σχύ­ο­νται και από το γε­γο­νός ότι η κρα­τι­κή δα­πά­νη για τη στέ­γα­ση στην Ελ­λά­δα είναι από τις χα­μη­λό­τε­ρες στην Ευ­ρω­παϊ­κή Ένωση”, το­νί­ζουν οι με­λε­τη­τές στην ανά­λυ­σή τους. Όπως μά­λι­στα ανα­φέ­ρουν, “οι πρό­σφα­τες αυ­ξή­σεις που έχουν ση­μειω­θεί στα ει­σο­δή­μα­τα των νοι­κο­κυ­ριών δεν έχουν με­τα­φρα­στεί σε ανά­λο­γη αύ­ξη­ση της αγο­ρα­στι­κής δύ­να­μης, λόγω των υψη­λών πλη­θω­ρι­στι­κών πιέ­σε­ων, ενι­σχύ­ο­ντας τις συ­ζη­τή­σεις για κα­νο­νι­στι­κές πα­ρεμ­βά­σεις στή­ρι­ξης των νοι­κο­κυ­ριών”.

Σύμ­φω­να με την ανά­λυ­ση της ΤτΕ, τη χει­ρό­τε­ρη ει­κό­να με βάση την προ­σι­τό­τη­τα της στέ­γης εμ­φα­νί­ζουν η Ατ­τι­κή, η Θεσ­σα­λο­νί­κη, η Κε­ντρι­κή Μα­κε­δο­νία, το Νότιο Αι­γαίο και η Ήπει­ρος. Σε αυτές τις πε­ριο­χές το στε­γα­στι­κό κό­στος σε σχέση με το δια­θέ­σι­μο ει­σό­δη­μα για κάθε νοι­κο­κυ­ριό είναι υψη­λό­τε­ρο συ­γκρι­τι­κά με άλλα ση­μεία της χώρας. Όπως είναι ανα­με­νό­με­νο, τις με­γα­λύ­τε­ρες δυ­σκο­λί­ες πρό­σβα­σης σε προ­σι­τή στέγη έχουν τα νοι­κο­κυ­ριά με νέους αν­θρώ­πους (κάτω των 30 ετών), καθώς το ζή­τη­μα αφορά πάνω από το 50% αυτών, ενώ κάτι ανά­λο­γο ισχύ­ει και για τα νοι­κο­κυ­ριά που απο­τε­λού­νται από ηλι­κιω­μέ­νους αν­θρώ­πους (άνω των 85 ετών), που επί­σης πιέ­ζο­νται οι­κο­νο­μι­κά, λόγω των χα­μη­λών τους ει­σο­δη­μά­των.

Συ­νε­χί­ζε­ται η αύ­ξη­ση των τιμών πώ­λη­σης

Εν τω με­τα­ξύ, με βάση τους δεί­κτες τιμών πώ­λη­σης κα­τοι­κιών της ΤτΕ, δεν πα­ρα­τη­ρού­νται ακόμη ση­μά­δια κό­πω­σης, και μά­λι­στα η αυ­ξη­τι­κή τάση ανα­μέ­νε­ται να δια­τη­ρη­θεί και το επό­με­νο χρο­νι­κό διά­στη­μα, όσο η ζή­τη­ση από το εσω­τε­ρι­κό και το εξω­τε­ρι­κό δια­τη­ρεί­ται ισχυ­ρή και το από­θε­μα κα­τοι­κιών πα­ρα­μέ­νει πε­ριο­ρι­σμέ­νο. Η ΤτΕ ση­μειώ­νει ότι “η χα­μη­λή προ­σφο­ρά σε σύ­γκρι­ση με τη ζή­τη­ση είναι απόρ­ροια της επεν­δυ­τι­κής εκ­με­τάλ­λευ­σης της κα­τοι­κί­ας, της από­συρ­σης από την αγορά ακι­νή­των που εξα­σφα­λί­ζουν μη εξυ­πη­ρε­τού­με­να δά­νεια και προ­ο­ρί­ζο­νται για πλει­στη­ρια­σμό και της μεί­ω­σης του αριθ­μού νε­ό­δμη­των κα­τοι­κιών την πε­ρί­ο­δο 2010-2020, η οποία δεν έχει επι­τρέ­ψει την ομαλή ανα­πλή­ρω­ση του απο­θέ­μα­τος”.

Αξί­ζει να ση­μειω­θεί ότι, ει­δι­κά στην Ατ­τι­κή, οι τιμές πώ­λη­σης κα­τοι­κιών έχουν αυ­ξη­θεί κατά 100% κατά μέσο όρο, από το χα­μη­λό­τε­ρο ση­μείο στο οποίο είχαν βρε­θεί στις αρχές του 2017 και μέχρι το φε­τι­νό δεύ­τε­ρο τρί­μη­νο. Σε πα­νελ­λα­δι­κό επί­πε­δο, οι τιμές πώ­λη­σης κα­τοι­κιών έχουν αυ­ξη­θεί κατά 82% από το χα­μη­λό­τε­ρο ση­μείο στο οποίο είχαν βρε­θεί την πε­ρί­ο­δο της κρί­σης, ενώ το αντί­στοι­χο πο­σο­στό αύ­ξη­σης στη Θεσ­σα­λο­νί­κη ανέρ­χε­ται σε 95%.

Πηγή: capital.gr