Αλληλογραφία αποκαλύπτει τις προκλήσεις και τα νομικά ζητήματα του νέου πλαισίου λειτουργίας του Kτηματολογίου στη Ρόδο

• Ανα­λυ­τική εικόνα των δυσκο­λιών, των εκκρε­μο­τή­των και των τεχνι­κών και νομικών προ­βλη­μά­των στη μετά­βαση του συστή­μα­τος, όπως κατα­γρά­φο­νται σε δύο κρί­σι­μες επι­στο­λές που ανταλ­λά­χθη­καν ανάμεσα στο Υπουρ­γείο Ψηφια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης, το Ελλη­νικό Κτη­μα­το­λό­γιο και τον Δικη­γο­ρικό Σύλλογο Ρόδου

Δύο έγγραφα, δια­φο­ρε­τι­κής φύσης αλλά κοινής σημα­σίας, φωτί­ζουν το περί­πλοκο τοπίο της λει­τουρ­γίας του Κτη­μα­το­λο­γίου Δωδε­κα­νή­σου μετά τη θεσμική και οργα­νω­τική του μετά­βαση από τα πρώην Κτη­μα­το­λο­γικά Γραφεία Ρόδου και Κω-Λέρου στο νέο σχήμα του Ελλη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γίου.

Η πρώτη επι­στολή, υπο­γε­γραμ­μένη από τη γενική διευ­θύ­ντρια του Φορέα Ελλη­νικό Κτη­μα­το­λό­γιο κ. Ολυμπία Μαρ­κέλ­λου, απαντά ανα­λυ­τικά σε σχετική επι­στολή του Δικη­γο­ρι­κού Συλ­λό­γου Ρόδου και περι­γρά­φει τη διοι­κη­τική, τεχνική και νομική διάρ­θρωση του νέου συστή­μα­τος λει­τουρ­γίας.

Η δεύτερη, από τον προϊ­στά­μενο του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου Δωδε­κα­νή­σου κ. Νικόλαο Ματσάκη, απευ­θύ­νε­ται προς την Εισαγ­γε­λία Πρω­το­δι­κών Ρόδου, κοι­νο­ποι­ή­θηκε στον Δικη­γο­ρικό Σύλλογο ρόδου και αναλύει κρίσιμα ζητή­ματα που σχε­τί­ζο­νται με την εφαρ­μογή του δικαίου της χρη­σι­κτη­σίας επί κτη­μα­το­λο­γη­μέ­νων ακι­νή­των, τη νομική φύση αυτών και τις ευθύνες των δικη­γό­ρων κατά τη δια­δι­κα­σία εκδί­κα­σης.

Η επι­στολή της Ολυ­μπίας Μαρ­κέλ­λου: Η εικόνα του Κτη­μα­το­λο­γίου Δωδε­κα­νή­σου

Η επι­στολή της γενικής διευ­θύ­ντριας του Ελλη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γίου, ημε­ρο­μη­νίας 29 Οκτω­βρίου 2025, συνιστά ανα­λυ­τική αναφορά της παρού­σας κατά­στα­σης λει­τουρ­γίας των υπη­ρε­σιών του Κτη­μα­το­λο­γίου Δωδε­κα­νή­σου. Απο­στέλ­λε­ται προς τον Δικη­γο­ρικό Σύλλογο Ρόδου, με κοι­νο­ποί­ηση σε ανώτερα διοι­κη­τικά όργανα του Υπουρ­γείου Ψηφια­κής Δια­κυ­βέρ­νη­σης, και επι­χει­ρεί να απο­σα­φη­νί­σει τον ρόλο, τις αρμο­διό­τη­τες και τις εσω­τε­ρι­κές δια­δι­κα­σίες του νέου σχή­μα­τος.

Η επι­στολή περι­γρά­φει λεπτο­με­ρώς την κατα­νομή των αρμο­διο­τή­των των νομικών υπαλ­λή­λων και του προϊ­στα­μέ­νου Νικο­λάου Ματσάκη, ο οποίος, σύμφωνα με τη διευ­κρί­νιση της κας Μαρ­κέλ­λου, απα­σχο­λεί­ται απο­κλει­στικά με το νομικό έργο των εγγρα­πτέων πράξεων που αφορούν στα ακίνητα του πρώην Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού Δωδε­κα­νή­σου, χωρίς να παρεμ­βαί­νει στον επι­μέ­ρους νομικό έλεγχο των υπο­κα­τα­στη­μά­των.

Το έργο αυτό έχει ανα­τε­θεί σε νομι­κούς υπαλ­λή­λους της Διεύ­θυν­σης Νομικού Έργου, ενώ στα υπο­κα­τα­στή­ματα Καλύ­μνου, Πάτμου και Καρ­πά­θου οι σχε­τι­κοί έλεγχοι πραγ­μα­το­ποιού­νται από νομι­κούς που έχουν εξου­σιο­δό­τηση υπο­γρα­φής με βάση ειδικές απο­φά­σεις του Διοι­κη­τι­κού Συμ­βου­λίου.

Σημα­ντικό τμήμα της απά­ντη­σης αφιε­ρώ­νε­ται στην ανάλυση της ηλε­κτρο­νι­κής πλατ­φόρ­μας που λει­τουρ­γεί στο Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο Δωδε­κα­νή­σου, η οποία επι­τρέ­πει την ηλε­κτρο­νική κατά­θεση αιτή­σεων, την απο­μα­κρυ­σμένη έρευνα και την ηλε­κτρο­νική έκδοση πιστο­ποι­η­τι­κών. Η λει­τουρ­γία αυτή, όπως σημειώ­νε­ται, θεω­ρεί­ται αξιό­πι­στη και δεν έχουν ανα­φερ­θεί δυσλει­τουρ­γίες.

Τα στοι­χεία που παρα­τί­θε­νται απο­τυ­πώ­νουν τον όγκο του έργου: από την έναρξη της λει­τουρ­γίας της υπη­ρε­σίας έχουν υπο­βλη­θεί 3.916 πράξεις, εκ των οποίων οι 2.381 έχουν ήδη διεκ­πε­ραιω­θεί. Εντού­τοις, οι 1.535 εκκρε­μό­τη­τες, με περίπου 1.000 να αφορούν παλαιές υπο­θέ­σεις, δεί­χνουν τη βαρύ­τητα των καθυ­στε­ρή­σεων που μετα­φέ­ρο­νται από το παλαιό καθε­στώς λει­τουρ­γίας του Κτη­μα­το­λο­γίου Ρόδου.

Αντί­στοιχη εικόνα παρου­σιά­ζε­ται και για τις αιτή­σεις έκδοσης πιστο­ποι­η­τι­κών: συνο­λικά 8.700, εκ των οποίων έχουν ήδη εκδοθεί 5.000. Από τις 3.700 που εκκρε­μούν, 2.500 συν­δέ­ο­νται με εκκρε­μό­τη­τες στις αντί­στοι­χες μερίδες ακι­νή­των.

Η κ. Μαρ­κέλ­λου εξηγεί ότι αυτές οι καθυ­στε­ρή­σεις είναι σε μεγάλο βαθμό προϊόν συσ­σω­ρευ­μέ­νων εκκρε­μο­τή­των της προη­γού­με­νης διοι­κη­τι­κής περιό­δου.

Η επι­στολή κάνει επίσης αναφορά στα τεχνικά ζητή­ματα, επι­ση­μαί­νο­ντας ότι η καθυ­στέ­ρηση στις τεχνι­κές πράξεις δεν οφεί­λε­ται σε αδυ­να­μία των υπαλ­λή­λων αλλά στο γεγονός ότι οι εξω­τε­ρι­κοί συνερ­γά­τες μηχα­νι­κοί, προ­ερ­χό­με­νοι από προ­γραμ­μα­τική σύμβαση με το Τεχνικό Επι­με­λη­τή­ριο Ελλάδος, δεν δια­θέ­τουν αρμο­διό­τητα υπο­γρα­φής. Ειδικά για τη Ρόδο, από τις 280 ειση­γή­σεις που υπο­βλή­θη­καν, μόλις 17 παρα­μέ­νουν σε εκκρε­μό­τητα, δηλαδή ποσοστό μόλις 6%.

Ιδιαί­τερη βαρύ­τητα δίνεται και στο ζήτημα των χωρικών μετα­βο­λών, όπου η γενική διευ­θύ­ντρια εξηγεί ότι δεν πρό­κει­ται για απο­κλει­στικά τεχνι­κές δια­δι­κα­σίες, αλλά και για νομικά ζητή­ματα που αφορούν στην ολο­κλή­ρωση των όρων διοι­κη­τι­κών πράξεων. Για τις συνε­νώ­σεις μερίδων, ορί­ζε­ται ότι οι πράξεις που είχαν εγκρι­θεί πριν την 31η Δεκεμ­βρίου 2024 διεκ­πε­ραιώ­νο­νται με το παλαιό καθε­στώς, ενώ από το 2025 απαι­τεί­ται η υποβολή συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κής πράξης, σύμφωνα με το ενιαίο πλαίσιο λει­τουρ­γίας του Ελλη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γίου.

Η επι­στολή ολο­κλη­ρώ­νε­ται με τη δια­βε­βαί­ωση ότι ο Φορέας κατα­βάλ­λει κάθε δυνατή προ­σπά­θεια για την ομαλή μετά­βαση και την ασφά­λεια των συναλ­λα­γών, επι­διώ­κο­ντας συνερ­γα­σία και κατα­νό­ηση με τους επαγ­γελ­μα­τίες του χώρου.

Η αναφορά του  Νικο­λάου Ματσάκη

Η δεύτερη επι­στολή, ημε­ρο­μη­νίας 27 Οκτω­βρίου 2025, έχει χαρα­κτήρα εσω­τε­ρι­κής ανα­φο­ράς προς την Εισαγ­γε­λία Πρω­το­δι­κών Ρόδου, με κοι­νο­ποί­ηση στο Ελλη­νικό Κτη­μα­το­λό­γιο. Ο προϊ­στά­με­νος του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου Δωδε­κα­νή­σου, Νικό­λαος Ματσά­κης, αναλύει με νομική πλη­ρό­τητα τα ζητή­ματα που προ­κύ­πτουν στις αγωγές χρη­σι­κτη­σίας, οι οποίες αφορούν ακίνητα κατα­γε­γραμ­μένα στα αρχεία του Κτη­μα­το­λο­γίου Ρόδου.

Στην αναφορά του διευ­κρι­νί­ζε­ται ότι η αγωγή χρη­σι­κτη­σίας δεν είναι απα­ραί­τητο να στρέ­φε­ται κατά των εγγε­γραμ­μέ­νων τιτλού­χων που εμφαί­νο­νται στα αρχεία, αλλά μπορεί να απευ­θύ­νε­ται στους κλη­ρο­νό­μους του αρχικού τιτλού­χου. Σε αυτήν την περί­πτωση, η από­δειξη των δια­δο­χών απο­τε­λεί ευθύνη του δια­δί­κου και όχι του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου. Επίσης, η μη επι­σύ­ναψη τεχνι­κού δια­γράμ­μα­τος δεν μπορεί να θεω­ρη­θεί λόγος απόρ­ρι­ψης εγγρα­φής από τον προϊ­στά­μενο, καθώς πρό­κει­ται για ζήτημα που εμπί­πτει απο­κλει­στικά στη δικαιο­δο­σία του Δικα­στη­ρίου.

Ιδιαί­τερη σημασία απο­δί­δε­ται στις βεβαιώ­σεις που εκδί­δουν οι δικη­γό­ροι, οι οποίες θεω­ρού­νται ισό­κυ­ρες με τα πιστο­ποι­η­τικά του Κτη­μα­το­λο­γίου. Ο κ. Ματσά­κης επι­ση­μαί­νει ότι οι βεβαιώ­σεις αυτές οφεί­λουν να είναι πλήρεις, να περι­λαμ­βά­νουν αναφορά σε τυχόν εκκρε­μείς πράξεις προς κατα­χώ­ριση και να τεκ­μη­ριώ­νουν την παθη­τική νομι­μο­ποί­ηση των δια­δί­κων. Σε αντί­θετη περί­πτωση, ενδέ­χε­ται να προ­κύ­ψουν ουσια­στι­κές νομικές αδυ­να­μίες κατά την εκδί­καση.

Ο προϊ­στά­με­νος τονίζει επίσης την ευθύνη των δικη­γό­ρων σε περι­πτώ­σεις όπου υπάρ­χουν εκκρε­μείς πράξεις, καθώς οι πράξεις αυτές δεν έχουν ακόμη ελεγ­χθεί και δεν παρά­γουν νομικά απο­τε­λέ­σματα. Επο­μέ­νως, οι δικη­γό­ροι που προ­χω­ρούν σε εκδί­καση χωρίς προη­γού­μενο έλεγχο ανα­λαμ­βά­νουν την ευθύνη για τυχόν ανα­κρί­βειες ή ελλεί­ψεις.

Τέλος, ο κ. Ματσά­κης ανα­φέ­ρε­ται στη νομική φύση των ακι­νή­των, ιδιαί­τερα σε περι­πτώ­σεις βακου­φι­κών ιδιο­κτη­σιών, όπου η πλήρης κυριό­τητα μέσω χρη­σι­κτη­σίας προ­ϋ­πο­θέ­τει προη­γού­μενη εξαγορά του βακου­φι­κού δικαιώ­μα­τος. Η εξαγορά αυτή δεν απο­τε­λεί εγγρα­πτέα πράξη, ενώ η δικα­στική απόφαση που την επι­κυ­ρώ­νει είναι εκείνη που εισά­γε­ται στο Κτη­μα­το­λό­γιο. Υπο­γραμ­μί­ζει ότι το Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο δεν έχει αρμο­διό­τητα ελέγχου επί των στοι­χείων αυτών, καθώς πρό­κει­ται για ζητή­ματα που κρί­νο­νται απο­κλει­στικά από το Δικα­στή­ριο.

Οι δύο επι­στο­λές συν­θέ­τουν μια πλήρη εικόνα των διοι­κη­τι­κών και νομικών προ­κλή­σεων που αντι­με­τω­πί­ζει η λει­τουρ­γία του Κτη­μα­το­λο­γίου Δωδε­κα­νή­σου. Από τη μία πλευρά, η επι­στολή της Ολυ­μπίας Μαρ­κέλ­λου ανα­δει­κνύει το μέγεθος και τη δομή του έργου που έχει ανα­λά­βει ο Φορέας, καθώς και την πολυ­πλο­κό­τητα της μετά­βα­σης από το παλαιό καθε­στώς. Από την άλλη, η επι­στολή του Νικο­λάου Ματσάκη ανα­δει­κνύει τη λεπτή νομική ισορ­ρο­πία που απαι­τεί­ται για την ορθή εφαρ­μογή των δια­τά­ξεων χρη­σι­κτη­σίας, μέσα σε ένα περι­βάλ­λον όπου η πλη­ρό­τητα και η ακρί­βεια των εγγρά­φων απο­τε­λούν βασική προ­ϋ­πό­θεση για τη δικα­στική ασφά­λεια.