• Αναλυτική εικόνα των δυσκολιών, των εκκρεμοτήτων και των τεχνικών και νομικών προβλημάτων στη μετάβαση του συστήματος, όπως καταγράφονται σε δύο κρίσιμες επιστολές που ανταλλάχθηκαν ανάμεσα στο Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, το Ελληνικό Κτηματολόγιο και τον Δικηγορικό Σύλλογο Ρόδου
Δύο έγγραφα, διαφορετικής φύσης αλλά κοινής σημασίας, φωτίζουν το περίπλοκο τοπίο της λειτουργίας του Κτηματολογίου Δωδεκανήσου μετά τη θεσμική και οργανωτική του μετάβαση από τα πρώην Κτηματολογικά Γραφεία Ρόδου και Κω-Λέρου στο νέο σχήμα του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Η πρώτη επιστολή, υπογεγραμμένη από τη γενική διευθύντρια του Φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο κ. Ολυμπία Μαρκέλλου, απαντά αναλυτικά σε σχετική επιστολή του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου και περιγράφει τη διοικητική, τεχνική και νομική διάρθρωση του νέου συστήματος λειτουργίας.
Η δεύτερη, από τον προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου κ. Νικόλαο Ματσάκη, απευθύνεται προς την Εισαγγελία Πρωτοδικών Ρόδου, κοινοποιήθηκε στον Δικηγορικό Σύλλογο ρόδου και αναλύει κρίσιμα ζητήματα που σχετίζονται με την εφαρμογή του δικαίου της χρησικτησίας επί κτηματολογημένων ακινήτων, τη νομική φύση αυτών και τις ευθύνες των δικηγόρων κατά τη διαδικασία εκδίκασης.
Η επιστολή της Ολυμπίας Μαρκέλλου: Η εικόνα του Κτηματολογίου Δωδεκανήσου
Η επιστολή της γενικής διευθύντριας του Ελληνικού Κτηματολογίου, ημερομηνίας 29 Οκτωβρίου 2025, συνιστά αναλυτική αναφορά της παρούσας κατάστασης λειτουργίας των υπηρεσιών του Κτηματολογίου Δωδεκανήσου. Αποστέλλεται προς τον Δικηγορικό Σύλλογο Ρόδου, με κοινοποίηση σε ανώτερα διοικητικά όργανα του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, και επιχειρεί να αποσαφηνίσει τον ρόλο, τις αρμοδιότητες και τις εσωτερικές διαδικασίες του νέου σχήματος.
Η επιστολή περιγράφει λεπτομερώς την κατανομή των αρμοδιοτήτων των νομικών υπαλλήλων και του προϊσταμένου Νικολάου Ματσάκη, ο οποίος, σύμφωνα με τη διευκρίνιση της κας Μαρκέλλου, απασχολείται αποκλειστικά με το νομικό έργο των εγγραπτέων πράξεων που αφορούν στα ακίνητα του πρώην Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, χωρίς να παρεμβαίνει στον επιμέρους νομικό έλεγχο των υποκαταστημάτων.
Το έργο αυτό έχει ανατεθεί σε νομικούς υπαλλήλους της Διεύθυνσης Νομικού Έργου, ενώ στα υποκαταστήματα Καλύμνου, Πάτμου και Καρπάθου οι σχετικοί έλεγχοι πραγματοποιούνται από νομικούς που έχουν εξουσιοδότηση υπογραφής με βάση ειδικές αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου.
Σημαντικό τμήμα της απάντησης αφιερώνεται στην ανάλυση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας που λειτουργεί στο Κτηματολογικό Γραφείο Δωδεκανήσου, η οποία επιτρέπει την ηλεκτρονική κατάθεση αιτήσεων, την απομακρυσμένη έρευνα και την ηλεκτρονική έκδοση πιστοποιητικών. Η λειτουργία αυτή, όπως σημειώνεται, θεωρείται αξιόπιστη και δεν έχουν αναφερθεί δυσλειτουργίες.
Τα στοιχεία που παρατίθενται αποτυπώνουν τον όγκο του έργου: από την έναρξη της λειτουργίας της υπηρεσίας έχουν υποβληθεί 3.916 πράξεις, εκ των οποίων οι 2.381 έχουν ήδη διεκπεραιωθεί. Εντούτοις, οι 1.535 εκκρεμότητες, με περίπου 1.000 να αφορούν παλαιές υποθέσεις, δείχνουν τη βαρύτητα των καθυστερήσεων που μεταφέρονται από το παλαιό καθεστώς λειτουργίας του Κτηματολογίου Ρόδου.
Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζεται και για τις αιτήσεις έκδοσης πιστοποιητικών: συνολικά 8.700, εκ των οποίων έχουν ήδη εκδοθεί 5.000. Από τις 3.700 που εκκρεμούν, 2.500 συνδέονται με εκκρεμότητες στις αντίστοιχες μερίδες ακινήτων.
Η κ. Μαρκέλλου εξηγεί ότι αυτές οι καθυστερήσεις είναι σε μεγάλο βαθμό προϊόν συσσωρευμένων εκκρεμοτήτων της προηγούμενης διοικητικής περιόδου.
Η επιστολή κάνει επίσης αναφορά στα τεχνικά ζητήματα, επισημαίνοντας ότι η καθυστέρηση στις τεχνικές πράξεις δεν οφείλεται σε αδυναμία των υπαλλήλων αλλά στο γεγονός ότι οι εξωτερικοί συνεργάτες μηχανικοί, προερχόμενοι από προγραμματική σύμβαση με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, δεν διαθέτουν αρμοδιότητα υπογραφής. Ειδικά για τη Ρόδο, από τις 280 εισηγήσεις που υποβλήθηκαν, μόλις 17 παραμένουν σε εκκρεμότητα, δηλαδή ποσοστό μόλις 6%.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο ζήτημα των χωρικών μεταβολών, όπου η γενική διευθύντρια εξηγεί ότι δεν πρόκειται για αποκλειστικά τεχνικές διαδικασίες, αλλά και για νομικά ζητήματα που αφορούν στην ολοκλήρωση των όρων διοικητικών πράξεων. Για τις συνενώσεις μερίδων, ορίζεται ότι οι πράξεις που είχαν εγκριθεί πριν την 31η Δεκεμβρίου 2024 διεκπεραιώνονται με το παλαιό καθεστώς, ενώ από το 2025 απαιτείται η υποβολή συμβολαιογραφικής πράξης, σύμφωνα με το ενιαίο πλαίσιο λειτουργίας του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Η επιστολή ολοκληρώνεται με τη διαβεβαίωση ότι ο Φορέας καταβάλλει κάθε δυνατή προσπάθεια για την ομαλή μετάβαση και την ασφάλεια των συναλλαγών, επιδιώκοντας συνεργασία και κατανόηση με τους επαγγελματίες του χώρου.
Η αναφορά του Νικολάου Ματσάκη
Η δεύτερη επιστολή, ημερομηνίας 27 Οκτωβρίου 2025, έχει χαρακτήρα εσωτερικής αναφοράς προς την Εισαγγελία Πρωτοδικών Ρόδου, με κοινοποίηση στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου, Νικόλαος Ματσάκης, αναλύει με νομική πληρότητα τα ζητήματα που προκύπτουν στις αγωγές χρησικτησίας, οι οποίες αφορούν ακίνητα καταγεγραμμένα στα αρχεία του Κτηματολογίου Ρόδου.
Στην αναφορά του διευκρινίζεται ότι η αγωγή χρησικτησίας δεν είναι απαραίτητο να στρέφεται κατά των εγγεγραμμένων τιτλούχων που εμφαίνονται στα αρχεία, αλλά μπορεί να απευθύνεται στους κληρονόμους του αρχικού τιτλούχου. Σε αυτήν την περίπτωση, η απόδειξη των διαδοχών αποτελεί ευθύνη του διαδίκου και όχι του Κτηματολογικού Γραφείου. Επίσης, η μη επισύναψη τεχνικού διαγράμματος δεν μπορεί να θεωρηθεί λόγος απόρριψης εγγραφής από τον προϊστάμενο, καθώς πρόκειται για ζήτημα που εμπίπτει αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στις βεβαιώσεις που εκδίδουν οι δικηγόροι, οι οποίες θεωρούνται ισόκυρες με τα πιστοποιητικά του Κτηματολογίου. Ο κ. Ματσάκης επισημαίνει ότι οι βεβαιώσεις αυτές οφείλουν να είναι πλήρεις, να περιλαμβάνουν αναφορά σε τυχόν εκκρεμείς πράξεις προς καταχώριση και να τεκμηριώνουν την παθητική νομιμοποίηση των διαδίκων. Σε αντίθετη περίπτωση, ενδέχεται να προκύψουν ουσιαστικές νομικές αδυναμίες κατά την εκδίκαση.
Ο προϊστάμενος τονίζει επίσης την ευθύνη των δικηγόρων σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν εκκρεμείς πράξεις, καθώς οι πράξεις αυτές δεν έχουν ακόμη ελεγχθεί και δεν παράγουν νομικά αποτελέσματα. Επομένως, οι δικηγόροι που προχωρούν σε εκδίκαση χωρίς προηγούμενο έλεγχο αναλαμβάνουν την ευθύνη για τυχόν ανακρίβειες ή ελλείψεις.
Τέλος, ο κ. Ματσάκης αναφέρεται στη νομική φύση των ακινήτων, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις βακουφικών ιδιοκτησιών, όπου η πλήρης κυριότητα μέσω χρησικτησίας προϋποθέτει προηγούμενη εξαγορά του βακουφικού δικαιώματος. Η εξαγορά αυτή δεν αποτελεί εγγραπτέα πράξη, ενώ η δικαστική απόφαση που την επικυρώνει είναι εκείνη που εισάγεται στο Κτηματολόγιο. Υπογραμμίζει ότι το Κτηματολογικό Γραφείο δεν έχει αρμοδιότητα ελέγχου επί των στοιχείων αυτών, καθώς πρόκειται για ζητήματα που κρίνονται αποκλειστικά από το Δικαστήριο.
Οι δύο επιστολές συνθέτουν μια πλήρη εικόνα των διοικητικών και νομικών προκλήσεων που αντιμετωπίζει η λειτουργία του Κτηματολογίου Δωδεκανήσου. Από τη μία πλευρά, η επιστολή της Ολυμπίας Μαρκέλλου αναδεικνύει το μέγεθος και τη δομή του έργου που έχει αναλάβει ο Φορέας, καθώς και την πολυπλοκότητα της μετάβασης από το παλαιό καθεστώς. Από την άλλη, η επιστολή του Νικολάου Ματσάκη αναδεικνύει τη λεπτή νομική ισορροπία που απαιτείται για την ορθή εφαρμογή των διατάξεων χρησικτησίας, μέσα σε ένα περιβάλλον όπου η πληρότητα και η ακρίβεια των εγγράφων αποτελούν βασική προϋπόθεση για τη δικαστική ασφάλεια.
