Airbnb: Δυο μύθοι και τρεις αλήθειες για τη βραχυχρόνια μίσθωση

Η αγορά των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων (Short-Term Rentals – STRs) στην Ευρώπη έχει πλέον καθιε­ρω­θεί ως βασικός άξονας του του­ρι­σμού και όχι ως ένα περι­θω­ριακό φαι­νό­μενο. Σύμφωνα με την πρό­σφατη κοινή έκθεση των Phocuswright και Mabrian Technologies, οι παγκό­σμιες κρα­τή­σεις STR άγγιξαν το 2024 τα 201,6 δισε­κα­τομ­μύ­ρια δολάρια, με την Ευρώπη και τη Βόρεια Αμερική να καλύ­πτουν το 75% της αγοράς. Η Ευρώπη και η Βόρεια Αμερική ηγού­νται της παγκό­σμιας αγοράς, με ακα­θά­ρι­στες κρα­τή­σεις 74,8 και 73,3 δισ. δολάρια αντί­στοιχα. Όμως, το μερίδιό τους υπο­χω­ρεί στα­διακά, καθώς περιο­χές όπως η Ασία-Ειρηνικός και η Λατι­νική Αμερική ανα­πτύσ­σο­νται ταχέως.

Και στη χώρα μας τα κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης τύπου Airbnb ανα­πτύσ­σο­νται εντυ­πω­σιακά. Σύμφωνα με τα τελευ­ταία στοι­χεία, ο αριθμός των δια­θέ­σι­μων κλινών ξεπέ­ρασε το φράγμα του ενός εκα­τομ­μυ­ρίου ήδη από τον Απρίλιο, πολύ νωρί­τερα από ό,τι πέρυσι, όταν ο ίδιος αριθμός είχε κατα­γρα­φεί τον Ιούλιο, μήνα αιχμής για τον του­ρι­σμό.

Η εξέλιξη αυτή απο­τυ­πώ­νει με τον πλέον καθαρό τρόπο τη διεύ­ρυνση της του­ρι­στι­κής βάσης στη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση. Τον Ιανουά­ριο οι κλίνες ήταν 947 χιλ. κλίνες (+101 χιλ. από το 2024), τον Φεβρουά­ριο αυξή­θη­καν στις 961 χιλ. (+84 χιλ.), τον Μάρτιο «έπιασαν» τις 981 χιλ. (+75 χιλ.) και τέλος τον Απρίλιο ξεπέ­ρα­σαν το 1 εκατ. φτά­νο­ντας τις 1.007.718 κλίνες (+72 χιλ. σε σύγκριση με πέρυσι τον ίδιο μήνα).

Η έρευνα της  Mabrian Technologies  επι­διώ­κει να διε­ρευ­νή­σει τον εξε­λισ­σό­μενο ρόλο των STRs σε έξι βασι­κούς ευρω­παϊ­κούς προ­ο­ρι­σμούς, όπως οι -Μαγιόρκα, Ντου­μπρόβ­νικ, Πράγα, Λισα­βόνα, Παρίσι και Ρώμη, για την παροχή μιας ολο­κλη­ρω­μέ­νης άποψης για τις τάσεις των ταξι­διω­τών. Άποψη που ενδια­φέ­ρει και τους Έλληνες που δρα­στη­ριο­ποιού­νται στην αγορά βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης καθώς τα συμπε­ρά­σματα που προ­κύ­πτουν από την σχετική έρευνα έχουν ευρύ­τερη ισχύ. Από την έρευνα καταρ­ρί­πτο­νται δυο μύθοι ενώ ανα­δει­κνύ­ο­νται και τρεις αλή­θειες.

Μύθος Πρώτος; Τα κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης τα  προ­τι­μούν τα χαμη­λό­τερα εισο­δή­ματα

Η εικόνα της βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης αλλάζει. Δεν τα προ­τι­μούν πλέον μόνο  ταξι­διώ­τες με περιο­ρι­σμένα εισο­δή­ματα. Στις έξι ευρω­παϊ­κές πόλεις που μελε­τή­θη­καν (Παρίσι, Ρώμη, Λισα­βόνα, Πράγα, Ντου­μπρόβ­νικ, Μαγιόρκα), το 50–70% των χρηστών ανήκει σε υψηλά εισο­δη­μα­τικά στρώ­ματα.

Ειδικά οι Αμε­ρι­κα­νοί ταξι­διώ­τες δεί­χνουν σαφή προ­τί­μηση στις STR, με πάνω από το 65% να ανήκει σε υψηλό ή πολύ υψηλό εισό­δημα – επι­λέ­γο­ντας ενοι­κια­ζό­μενα για τον χώρο, την αυτο­νο­μία και την εμπει­ρία, όχι απα­ραί­τητα για την τιμή.

Ενδει­κτικά στη Μαγιόρκα το 45% των ενοι­κια­στών κατα­λυ­μά­των από τη Βρε­τα­νία, είναι υψηλού εισο­δή­μα­τος και το 17% πολύ υψηλού ενώ τα ποσοστά των Γάλλων είναι αντί­στοιχα 37,7% και 13,1%

Στο Παρίσι το 46,5% των Αμε­ρι­κά­νων είναι υψηλού εισο­δή­μα­τος και το 19,1% πολύ υψηλού, ενώ στην Πράγα τ41,9% των Γερ­μα­νών είναι υψηλού εισο­δή­μα­τος και το 16.4% πολύ υψηλού.

Μύθος Δεύ­τε­ρος: Τα κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης είναι ελκυ­στικά μόνο σε νέους

Σύμφωνα με την έρευνα καταρ­ρί­πτε­ται και ο μύθος ότι τα κατα­λύ­ματα τύπου AirBnb είναι μόνο για νέους. Ένα νέο κοινό που ανα­δύ­ε­ται είναι οι ταξι­διώ­τες άνω των 55 ετών. Στην περί­πτωση των Αμε­ρι­κα­νών και Γάλλων του­ρι­στών, το ποσοστό τους κυμαί­νε­ται από 5% έως και 10%, ιδιαί­τερα σε πόλεις ιδίως σε πολι­τι­στικά πλού­σιες όπως το Παρίσι, η Λισα­βόνα και η Ρώμη. Για παρά­δειγμα, οι ταξι­διώ­τες ηλικίας 55 ετών και άνω αντι­προ­σω­πεύ­ουν το 5,1% των Γάλλων χρηστών STR στη Μαγιόρκα, το 5,6% στη Λισα­βόνα, το 6,4% στο Παρίσι, το 6,6% στο Ντου­μπρόβ­νικ και το 6,7% στη Ρώμη. Οι Αμε­ρι­κα­νοί χρήστες του STR παρου­σιά­ζουν ακόμη μεγα­λύ­τερο ποσοστό συντα­ξιού­χων ταξι­διω­τών σε ορι­σμέ­νους προ­ο­ρι­σμούς: 4,4% στη Μαγιόρκα, 5,5% στο Παρίσι, 6,5% στη Ρώμη, 8,7% στη Λισα­βόνα και 9,3% στο Ντου­μπρόβ­νικ. Ομοίως, οι συντα­ξιού­χοι του Ηνω­μέ­νου Βασι­λείου που χρη­σι­μο­ποιούν STRs αντι­προ­σω­πεύ­ουν 3,6% στο Παρίσι, 5,1% στη Λισα­βόνα, 5,9% στο Ντου­μπρόβ­νικ και 6,5% στη Μαγιόρκα.

Αλήθεια Πρώτη: Οι εμπει­ρίες που προ­σφέ­ρει ο προ­ο­ρι­σμός βασικό στοι­χείο επι­λο­γής  του κατα­λύ­μα­τος

Τα δια­κρι­τικά χαρα­κτη­ρι­στικά και ο συνο­λι­κός χαρα­κτή­ρας της εμπει­ρίας του προ­ο­ρι­σμού ασκούν σημα­ντική επιρροή στους συγκε­κρι­μέ­νους τύπους των STR  που  ανα­ζη­τού­νται από τους ταξι­διώ­τες.

Σε προ­ο­ρι­σμούς όπως όπως το Παρίσι ή το Ντου­μπρόβ­νικ, που χαρα­κτη­ρί­ζο­νται από μια εστίαση στην ιστο­ρική κλη­ρο­νο­μιά και τις αυθε­ντι­κές  πολι­τι­στι­κές εμπει­ρίες, οι ταξι­διώ­τες προ­τι­μούν κατά κύριο λόγο κεντρικά μικρό­τερα κατα­λύ­ματα με περιο­ρι­σμένη χωρη­τι­κό­τητα, ιδιαί­τερα κατάλ­ληλα για ζευ­γά­ρια. Πάνω από το 48% των χρηστών βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων στο Ντου­μπρόβ­νικ και πάνω από το 44% στο Παρίσι επι­δει­κνύ­ουν προ­τί­μηση σε ενοι­κια­ζό­μενα ακίνητα  προ­σαρ­μο­σμένα σε ζευ­γά­ρια. Στη θερινή σεζόν αλλά και σε πόλεις  με έντονη ψυχα­γω­γία, όπως η Μαγιόρκα ή η Λισα­βόνα, ή αστικοί προ­ο­ρι­σμοί όπως η Ρώμη η Πράγα βλέπουν μεγα­λύ­τερη ζήτηση για STRs μεγα­λύ­τε­ρων ακι­νή­των κατάλ­ληλα για οικο­γέ­νειες ή ομάδες. Μεταξύ 37% και 50% των χρηστών  STR που προ­έρ­χο­νται από τις κύριες αγορές προ­έ­λευ­σης αυτών των προ­ο­ρι­σμών εκφρά­ζουν μια προ­τί­μηση για ενοι­κια­ζό­μενα ακίνητα ικανά να φιλο­ξε­νή­σουν 3 έως 5 άτομα.

Αλήθεια Δεύτερη: Το ολό­κληρο ακίνητο κερ­δί­ζει κατά κράτος

Και στους έξι προ­ο­ρι­σμούς που ανα­λύ­θη­καν, η ζήτηση για  STRs πλήρους ιδιο­κτη­σίας (δηλαδή μια ολό­κληρη μονάδα με του­λά­χι­στον δύο υπνο­δω­μά­τια και κοι­νό­χρη­στους χώρους όπως κουζίνα ή σαλόνι) ξεπερνά σταθερά την προ­τί­μηση για μικρό­τε­ρες μονάδες και κοι­νό­χρη­στα κατα­λύ­ματα.  Του­λά­χι­στον 8 στους 10 ταξι­διώ­τες επι­λέ­γουν ολό­κληρο ακίνητο. Η τάση να νοι­κιά­ζε­ται ένα ολό­κληρο ακίνητο στο πλαίσιο βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων είναι αρκετά έντονη μεταξύ των Αμε­ρι­κα­νών ταξι­διω­τών. Σε πέντε από τους προ­ο­ρι­σμούς που μελε­τή­θη­καν, η σημα­ντική πλειο­ψη­φία των Αμε­ρι­κα­νών επι­σκε­πτών ( 89,4% στο Παρίσι, 89,1% στο Ντου­μπρόβ­νικ, 87,6% στη Λισα­βόνα, 87% στη Ρώμη και 81,7% στην Πράγα)  ανα­ζη­τούν ολό­κληρο δια­μέ­ρι­σμα. Η Μαγιόρκα είναι η μόνη εξαί­ρεση, όπου το 85,7% των Βρε­τα­νών ταξι­διω­τών σε κατα­λύ­ματα STR επι­λέ­γουν για πλήρεις ιδιο­κτη­σίες, σε σύγκριση με το 81,1% των Αμε­ρι­κα­νών κατα­λυ­μά­των STR.

Αλήθεια Τρίτη: τα κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης απορ­ρο­φούν την υψηλή ζήτηση σε περιό­δους αιχμής και συμ­βάλ­λουν στην επέ­κταση της σεζόν

Τα STRs δια­δρα­μα­τί­ζουν κρίσιμο ρόλο στην απορ­ρό­φηση της του­ρι­στι­κής ζήτησης κατά τη διάρ­κεια των περιό­δων αιχμής και στην επέ­κταση του του­ρι­σμού σε εποχές εκτός αιχμής. Σε προ­ο­ρι­σμούς όπως η Μαγιόρκα, η Λισα­βόνα ή το Ντου­μπρόβ­νικ, τα STRs λει­τουρ­γούν ως ζωτική βαλβίδα εκτό­νω­σης, εξυ­πη­ρε­τώ­ντας συγκε­κρι­μέ­νους τμήματα που χρειά­ζο­νται ειδικές ρυθ­μί­σεις δια­μο­νής, ιδίως οικο­γέ­νειες και μεγάλα γκρουπ, και παρέ­χουν μια εναλ­λα­κτική λύση για μεγα­λύ­τε­ρης διάρ­κειας διαμονή για το τέλος του καλο­και­ριού και αρχές της ενδιά­με­σης περιό­δου. Επι­πλέον, στις περιό­δους χαμηλής ζήτησης, οι STR συχνά ανα­δει­κνύ­ο­νται ως η προ­τι­μώ­μενη επιλογή δια­μο­νής για συγκε­κρι­μένα τμήματα ταξι­διω­τών, ιδίως για μακρο­χρό­νιες δια­μο­νές. Αυτή η προ­τί­μηση μπορεί να απο­δο­θεί σε διά­φο­ρους παρά­γο­ντες, όπως η σχέση κόστους-απόδοσης, η επι­θυ­μία για πιο ευρύ­χω­ρες επι­λο­γές ή επι­λο­γές με δυνα­τό­τητα προ­ε­τοι­μα­σίας γευ­μά­των, ή η προ­τί­μηση για την εμπει­ρία ενός προ­ο­ρι­σμού από μια πιο τοπική προ­ο­πτική που προ­σφέ­ρουν τα κατα­λύ­ματα τύπου κατοι­κίας.

Τα δεδο­μένα από αυτές τις βασικές αγορές υπο­γραμ­μί­ζουν τη δυνα­μική σχέση μεταξύ των STR και των παρα­δο­σια­κών ξενο­δο­χείων, δεί­χνο­ντας πώς τα STR όχι μόνο παρέ­χουν μια ευέ­λι­κτη προ­σφορά κατα­λυ­μά­των, αλλά και αντα­πο­κρί­νο­νται στις εξε­λισ­σό­με­νες προ­τι­μή­σεις των ταξι­διω­τών καθ’ όλη τη διάρ­κεια του έτους.

Η πλατ­φόρμα D/AI Destinations του ομίλου Almawave απο­κα­λύ­πτει ότι οι μέσες τιμές των ξενο­δο­χείων είναι του­λά­χι­στον 15% υψη­λό­τε­ρες από τις τιμές βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης (STR) στο Παρίσι, τη Ρώμη, τη Λισα­βόνα και τη Μαγιόρκα. Τα STRs καθί­στα­νται έτσι ιδιαί­τερα ελκυ­στικά  σε προ­ο­ρι­σμούς υψηλής ζήτησης κατά τη διάρ­κεια της περιό­δου αιχμής όταν οι τιμές είναι αυξη­μέ­νες.

Πηγή: ot.gr