ΥΠΕΝ: Έτοιμοι οι νέοι κανόνες για τη δόμηση στους οικισμούς

Το Προ­ε­δρικό Διά­ταγμα με τις οριο­θε­τή­σεις και τους κανόνες δόμησης σε χιλιά­δες χωριά (κάτω των 2.000 κατοί­κων) ανά τη χώρα διορ­θώ­θηκε, καθα­ρο­γρά­φτηκε και βαίνει προς υπο­γραφή από τον πρόεδρο της Δημο­κρα­τίας κ. Κων­στα­ντίνο Τασούλα και τον υφυ­πουργό Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας κ. Νίκο Ταγαρά.

Το κείμενο στις αρχές του περα­σμέ­νου φθι­νο­πώ­ρου είχε επι­στρα­φεί από το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας (ΣτΕ) στο υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος με πολλές διορ­θω­τι­κές παρα­τη­ρή­σεις και επί­κε­ντρο τους αραιο­δο­μη­μέ­νους οικι­σμούς, ή τις αδό­μη­τες εκτός σχεδίου εκτά­σεις καθώς διέ­βλεπε τον κίνδυνο ένταξής τους. Επίσης, μεταξύ άλλων, οι ανώ­τα­τοι δικα­στές, κατά τον προ­δι­κα­στικό έλεγχο του ΠΔ απέρ­ρι­ψαν την ένταξη σε καθε­στώς οικι­σμών των περιο­χών δεύ­τε­ρης κατοι­κίας σε παρα­λια­κές περιο­χές της Αττικής, της Εύβοιας, της Κοριν­θίας, της Θεσ­σα­λο­νί­κης, της Πιερίας και της Χαλ­κι­δι­κής.

Η οριο­θέ­τηση των οικι­σμών θεω­ρεί­ται κρί­σι­μης σημα­σίας καθώς η διαφορά ως προς τις δυνα­τό­τη­τες δόμησης (αρτιό­τητα, συντε­λε­στής κλπ) μεταξύ δύο οικο­πέ­δων εντός και εκτός σχεδίου (οικι­σμού ή πόλης) είναι τερά­στια.

Σχετικά με τον καθο­ρι­σμό του ορίου τους, κομβική ημε­ρο­μη­νία είναι η 14η Μαρτίου 1983 (ημε­ρο­μη­νία έναρξης ισχύος του ν. 1337/1983) και η πραγ­μα­τική κατά­σταση του οικι­σμού

Γι΄αυτό άλλωστε, όλα τα προη­γού­μενα χρόνια η δια­χω­ρι­στική γραμμή για τις εντός και εκτός οικι­σμού περιο­χές μετα­κι­νού­νταν συχνά αυθαί­ρετα, όχι με ΠΔ αλλά με απο­φά­σεις νομαρ­χών ή άλλων αρμο­δίων, συνήθως στη βάση πελα­τεια­κών σχέσεων, ή και πραγ­μα­τι­κών αναγκών, ξεχει­λώ­νο­ντας τους οικι­σμούς. Δεν είναι τυχαίο ότι, προ εξα­ε­τίας το ΣτΕ, με την απόφαση 1268/2019 είχε ακυ­ρώ­σει τις αναρ­μο­δίως εκδο­θεί­σες οριο­θε­τή­σεις οικι­σμών του Πηλίου και είχε ζητήσει από τη Διοί­κηση ορθή οριο­θέ­τηση και ρύθμιση του πολε­ο­δο­μι­κού τους καθε­στώ­τος με Προ­ε­δρικό Διά­ταγμα.

Ο τρόπος ανά­πτυ­ξης των οικι­σμών

Ο πολε­ο­δο­μη­μέ­νος ιστός των οικι­σμών, βάσει του νέου ΠΔ, θα απο­τε­λεί­ται από τρία τμήματα: το συνε­κτικό τμήμα του (απο­τε­λεί­ται από του­λά­χι­στον δέκα οικο­δο­μές οι οποίες ανά δύο απέχουν μεταξύ τους από­σταση έως 40 μέτρων), το διά­σπαρτο τμήμα οικι­σμού (απο­τε­λεί­ται από του­λά­χι­στον δέκα οικο­δο­μές οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο από­σταση έως 80 μέτρων) και το αραιο­δο­μη­μένο τμήμα το οποίο απο­τε­λεί τη συνέ­χεια είτε του συνε­κτι­κού είτε του διά­σπαρ­του τμή­μα­τος, με επαρκή αριθμό οικο­δο­μών σε μικρή από­σταση μεταξύ τους. Επίσης, οι οικι­σμοί κατη­γο­ριο­ποιού­νται ως περια­στι­κοί, παρα­λια­κοί ορεινοί, παρα­δο­σια­κοί αξιό­λο­γοι κλπ.

Σχετικά με τον καθο­ρι­σμό του ορίου τους, κομβική ημε­ρο­μη­νία είναι η 14η Μαρτίου 1983 (ημε­ρο­μη­νία έναρξης ισχύος του ν. 1337/1983) και η πραγ­μα­τική κατά­σταση του οικι­σμού τότε. Όλα τα στοι­χεία που αφορούν τα κτί­σματα θα πρέπει να ανά­γο­νται υπο­χρε­ω­τικά σε χρόνο προ­γε­νέ­στερο του έτους 1985 και να προ­κύ­πτει η ύπαρξη του οικι­σμού ως αυτο­τε­λούς οικι­στι­κού συνόλου με του­λά­χι­στον δέκα κτίρια (π.χ. κατοι­κίες, απο­θή­κες κ.α.) ή και άλλες κοι­νό­χρη­στες ή κοι­νω­φε­λείς λει­τουρ­γίες ή κοι­νό­χρη­στους χώρους (π.χ. σχολείο, εκκλη­σία, πλατεία κ.α.). Κατά τον προσ­διο­ρι­σμό του ορίου του οικι­σμού, θα ερευ­νά­ται υπο­χρε­ω­τικά η ύπαρξη τμή­μα­τος που προ­ϋ­φί­στα­ται της 16ης.08.1923 και, εφόσον υφί­στα­ται, θα προσ­διο­ρί­ζε­ται με πολυ­γω­νική γραμμή.

Κατά την οριο­θέ­τηση θα προσ­διο­ρί­ζο­νται επίσης η κατη­γο­ρία του (παρα­δο­σια­κός, ορεινός, παρα­λια­κός κλπ) οι ζώνες του οικι­σμού, οι όροι και περιο­ρι­σμοί δόμησης, καθώς και οι επι­τρε­πό­με­νες χρήσεις γης. Είναι αξιο­ση­μεί­ωτο ότι, κατά τη δια­δι­κα­σία επα­νέ­γκρι­σης ή ανα-οριοθέτησης, απα­γο­ρεύ­ε­ται η διεύ­ρυνση του ορίου του οικι­σμού με βάση νέα πραγ­μα­τική κατά­σταση που προ­έ­κυψε μετά τον καθο­ρι­σμό του. Το όριο επι­τρέ­πε­ται να διευ­ρυν­θεί μόνο για λόγο νομι­μό­τη­τας, ο οποίος υφί­στατο κατά την αρχική οριο­θέ­τηση και πρέπει να αιτιο­λο­γεί­ται με στοι­χεία. Σε κάθε περί­πτωση όρια οικι­σμών που καθο­ρί­στη­καν με απο­φά­σεις αναρ­μό­διων οργάνων επα­νε­γκρί­νο­νται ή ανα­ο­ριο­θε­τού­νται υπο­χρε­ω­τικά στο πλαίσιο των Τοπικών και Ειδικών Πολε­ο­δο­μι­κών Σχεδίων (ΤΠΣ, ΕΠΣ) που εκπο­νού­νται αυτήν την περίοδο ή αυτο­τε­λούς ΠΔ.

Οι ζώνες των οικι­σμών

Η Ζώνη Α είναι το συνε­κτικό τμήμα του οικι­σμού που προ­ϋ­φί­στα­ται του 1923 και απο­τε­λεί τον ιστο­ρικό πυρήνα του.

Η Ζώνη Β είναι το συνε­κτικό τμήμα του που δημιουρ­γή­θηκε μεταξύ 1923 και 1983.

Η Ζώνη Β13 είναι το διά­σπαρτο τμήμα του που δημιουρ­γή­θηκε από το 1923 έως το 1983.

Όσον αφορά στους παρα­λια­κούς οικι­σμούς, το κτίριο τοπο­θε­τεί­ται σε από­σταση του­λά­χι­στον 15 μέτρων από την καθο­ρι­σμένη γραμμή αιγια­λού

Όροι δόμησης

Ως προς την αρτιό­τητα, στη Ζώνη Α του οικι­σμού χτί­ζο­νται οικό­πεδα άνω των δύο στρεμ­μά­των με 15 μέτρα πρόσωπο σε υφι­στά­μενο κοι­νό­χρη­στο χώρο. Κατ΄ εξαί­ρεση τα οικό­πεδα μικρών οικι­σμών, απο­μα­κρυ­σμέ­νων από αστικά κέντρα (όπως ορεινοί, ημιο­ρει­νοί κλπ.), θα θεω­ρού­νται άρτια οικό­πεδα 500 τ.μ. και ελά­χι­στο πρόσωπο 10 μέτρα. Ωστόσο, προ­βλέ­πο­νται και άλλες πολλές παρεκ­κλί­σεις (με πολύ μικρό­τε­ρες αρτιό­τη­τες) ανάλογα με την ημε­ρο­μη­νία κατά­τμη­σης του οικο­πέ­δου.

Στις Ζώνες Β και Β1 του οικι­σμού άρτια οικό­πεδα θεω­ρού­νται όσα είναι από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρων σε κοι­νό­χρη­στο χώρο. Για οικό­πεδα που δημιουρ­γή­θη­καν μετά την 4η.11.2011 ισχύει πρό­σθετη προ­ϋ­πό­θεση ελά­χι­στου μήκους προ­σώ­που 10 μέτρων για εμβαδό οικο­πέ­δου έως 500 τ.μ. και 15 μέτρων για εμβαδό μεγα­λύ­τερο των 500 τ.μ.

Η κάλυψη των οικο­πέ­δων ορί­ζε­ται στο 60% ενώ ο συντε­λε­στής δόμησης είναι κλι­μα­κω­τός και εξαρ­τά­ται από το μέγεθος του οικο­πέ­δου και τη χρήση. Ως προς τα ύψη επι­τρέ­πο­νται δύο όροφοι και κατ΄ εξαί­ρεση τρεις σε ειδικές περι­πτώ­σεις (π.χ. λόγω κλίσης εδάφους έως το πολύ 10 μέτρα).

Παρα­λια­κοί οικι­σμοί

Όσον αφορά στους παρα­λια­κούς οικι­σμούς, το κτίριο τοπο­θε­τεί­ται σε από­σταση του­λά­χι­στον 15 μέτρων από την καθο­ρι­σμένη (κατά τις ισχύ­ου­σες δια­τά­ξεις), γραμμή αιγια­λού και οπωσ­δή­ποτε μετά τη γραμμή παρα­λίας, εφόσον έχει καθο­ρι­στεί. Όπου υφί­στα­ται δια­μορ­φω­μένη γραμμή δόμησης σε από­σταση μικρό­τερη των 15 μέτρων από τη γραμμή αιγια­λού και εκτός της ζώνης παρα­λίας, η οικο­δομή θα μπορεί να ακο­λου­θεί αυτή η γραμμή. Σε αυτή την περί­πτωση ωστόσο θα πρέπει να καθο­ρι­στούν και να απο­τυ­πω­θούν επίσης κοι­νό­χρη­στοι δίοδοι πλάτους του­λά­χι­στον τεσ­σά­ρων μέτρων οι οποίοι θα συν­δέ­ουν το εσω­τε­ρικό δίκτυο κοι­νο­χρή­στων χώρων του οικι­σμού με τη ζώνη παρα­λίας. Οι απο­δι­δό­με­νες σε κοινή χρήση λωρίδες των οικο­πέ­δων για τη δημιουρ­γία των διόδων θα προ­σμε­τρού­νται για την αρτιό­τητα και τον υπο­λο­γι­σμό των πολε­ο­δο­μι­κών μεγεθών των οικο­πέ­δων (συντε­λε­στή δόμησης, αρτιό­τη­τες κλπ).

Πηγή; ot.gr