Οικισμοί: Νέα πλατφόρμα για όσους χάνουν δικαίωμα δόμησης των ακινήτων τους

Ενα νέο ψη­φια­κό μέ­τω­πο ανοί­γει στη με­γά­λη πο­λε­ο­δο­μι­κή με­ταρ­ρύθ­μι­ση για τους οι­κι­σμούς της χώρας. Με από­φα­σή του, ο Υπουρ­γός Πε­ρι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας κ. Σταύ­ρος Πα­πα­σταύ­ρου εντάσ­σει στο Εθνι­κό Πρό­γραμ­μα Ανά­πτυ­ξης έργο ύψους 1,2 εκατ. ευρώ για τη δη­μιουρ­γία ηλε­κτρο­νι­κής πλατ­φόρ­μας στην οποία θα αναρ­τώ­νται τα νέα όρια των οι­κι­σμών καθώς και οι εν­στά­σεις των πο­λι­τών.

Οι νο­μί­μως υφι­στά­με­νες κα­τοι­κί­ες δεν επη­ρε­ά­ζο­νται, από την αλ­λα­γή του ορίου του οι­κι­σμού ούτε με­τα­τρέ­πο­νται σε αυ­θαί­ρε­τες επει­δή αλ­λά­ζει εκ των υστέ­ρων η οριο­θέ­τη­ση και από εντός κιν­δυ­νεύ­ουν να βρε­θούν εκτός οι­κι­σμού

Οι οι­κι­σμοί σε ψη­φια­κή πλατ­φόρ­μα

Πρό­κει­ται για μια ψη­φια­κή υπο­δο­μή στην οποία θα αναρ­τώ­νται τα προ­τει­νό­με­να νέα όρια των οι­κι­σμών της χώρας, μαζί με τα συ­νο­δευ­τι­κά έγ­γρα­φα και την τεκ­μη­ρί­ω­ση των με­λε­τών, ενώ στην ίδια πλατ­φόρ­μα οι πο­λί­τες θα μπο­ρούν να υπο­βάλ­λουν ηλε­κτρο­νι­κά τις εν­στά­σεις τους. Με άλλα λόγια κάθε ιδιο­κτή­της θα μπο­ρεί να ελέγ­χει στον χάρτη εάν η ιδιο­κτη­σία του πα­ρα­μέ­νει εντός των νέων ορίων, εάν εντάσ­σε­ται σε ει­δι­κή ζώνη ή βρί­σκε­ται πλέον εκτός οι­κι­σμού οπότε θα μπο­ρεί να υπο­βάλ­λει ηλε­κτρο­νι­κά έν­στα­ση με ασφα­λή αυ­θε­ντι­κο­ποί­η­ση και πρω­το­κόλ­λη­ση. Επί­σης, θα υπάρ­χει δυ­να­τό­τη­τα πα­ρα­κο­λού­θη­σης της πο­ρεί­ας κάθε υπό­θε­σης.

Στην ίδια πλατ­φόρ­μα θα αναρ­τώ­νται και οι εν­στά­σεις που θα κα­τα­τί­θε­νται στις υπη­ρε­σί­ες των δήμων ώστε να δη­μιουρ­γη­θεί ένα ενιαίο μη­τρώο. Ιδιαί­τε­ρο εν­δια­φέ­ρον έχει η πρό­βλε­ψη λει­τουρ­γί­ας της πλατ­φόρ­μας με μη­χα­νι­σμούς τε­χνη­τής νοη­μο­σύ­νης για αυ­το­μα­το­ποι­η­μέ­νο προ­έ­λεγ­χο πλη­ρό­τη­τας και υπο­βο­ή­θη­ση της αξιο­λό­γη­σης. Το έργο έχει ορί­ζο­νται ολο­κλή­ρω­σης την 1η Ιου­νί­ου 2029.

Η με­γά­λη πο­λε­ο­δο­μι­κή ανα­τρο­πή

Για να γίνει κα­τα­νοη­τό γιατί το υπουρ­γείο προ­ε­τοι­μά­ζε­ται για με­γά­λο αριθ­μό εν­στά­σε­ων, πρέ­πει να γυ­ρί­σει κα­νείς πε­ρί­που έναν χρόνο πίσω. Στις 15 Απρι­λί­ου 2025 δη­μο­σιεύ­θη­κε το Προ­ε­δρι­κό Διά­ταγ­μα 194/2025, με το οποίο κα­θο­ρί­στη­καν τα κρι­τή­ρια, η με­θο­δο­λο­γία και η δια­δι­κα­σία οριο­θέ­τη­σης των οι­κι­σμών κάτω των 2.000 κα­τοί­κων. Το νέο πλαί­σιο αφορά μια τε­ρά­στια δε­ξα­με­νή πε­ρί­που 12.000 οι­κι­σμών σε όλη τη χώρα. Η αμ­φι­σβή­τη­ση των ορίων τους είχε προ­κύ­ψει τα τε­λευ­ταία χρό­νια έπει­τα από σειρά απο­φά­σε­ων του Συμ­βου­λί­ου της Επι­κρα­τεί­ας (ΣτΕ), το οποίο ακύ­ρω­σε οριο­θε­τή­σεις στο Πήλιο το 2019, στην Πάρο το 2022, στο Λα­σί­θι κ.ά., κρί­νο­ντας ότι οι Νο­μάρ­χες είχαν προ­χω­ρή­σει σε αυ­θαί­ρε­τες επε­κτά­σεις, δίχως επαρ­κή τεκ­μη­ρί­ω­ση.

Επο­μέ­νως, η ανά­γκη για νέα, ενιαία κρι­τή­ρια δεν εμ­φα­νί­στη­κε ξαφ­νι­κά καθώς οι ανώ­τα­τοι δι­κα­στές είχαν θέσει ήδη από προη­γού­με­να χρό­νια ζή­τη­μα νο­μι­μό­τη­τας των πα­λαιών ορίων και το ΥΠΕΝ επι­χεί­ρη­σε να απα­ντή­σει με ένα νέο σύ­στη­μα οριο­θέ­τη­σης. Το πρό­βλη­μα είναι ότι η προ­σαρ­μο­γή στα νέα κρι­τή­ρια «με­τα­φρά­ζε­ται» σε συρ­ρί­κνω­ση των υφι­στά­με­νων ορίων.

Το νέο ΠΔ δια­κρί­νει τον οι­κι­σμό σε δια­φο­ρε­τι­κές πε­ριο­χές, ανά­λο­γα με την ιστο­ρι­κή συ­γκρό­τη­ση και τη συ­νε­κτι­κό­τη­τα του δο­μη­μέ­νου ιστού. Ιδιαί­τε­ρα κρί­σι­μη είναι η εξω­τε­ρι­κή πε­ριο­χή των πα­λαιών ορίων, όπου η εφαρ­μο­γή των νέων κρι­τη­ρί­ων μπο­ρεί να αφή­σει εκτός οι­κι­σμού ιδιο­κτη­σί­ες που μέχρι πρό­τι­νος θε­ω­ρού­νταν εντός. Η δια­φο­ρά είναι ου­σια­στι­κή. Ένα μικρό οι­κό­πε­δο εντός οι­κι­σμού μπο­ρεί να είναι άρτιο και οι­κο­δο­μή­σι­μο, ενώ εάν βρε­θεί εκτός ορίου θα αντι­με­τω­πί­ζε­ται ως εκτός σχε­δί­ου γή­πε­δο και θα υπό­κει­ται σε εντε­λώς δια­φο­ρε­τι­κούς κα­νό­νες. Η οι­κο­νο­μι­κή συ­νέ­πεια για τον ιδιο­κτή­τη μπο­ρεί επο­μέ­νως να είναι με­γά­λη.

Η αντί­δρα­ση και η «δεύ­τε­ρη ευ­και­ρία» των μι­κρών οι­κι­σμών

Οι αντι­δρά­σεις που εκ­δη­λώ­θη­καν σε πολ­λές πε­ριο­χές της χώρας οδή­γη­σαν το ΥΠΕΝ σε διορ­θω­τι­κή νο­μο­θε­τι­κή πα­ρέμ­βα­ση το κα­λο­καί­ρι του 2025. Έτσι, με ρυθ­μί­σεις που εντά­χθη­καν στον νόμο 5215/2025 δη­μιουρ­γή­θη­καν δύο νέα ερ­γα­λεία, η Ζώνη Ανά­πτυ­ξης Οι­κι­σμού (ΖΑΟ) για οι­κι­σμούς έως 700 κα­τοί­κους και η Πε­ριο­χή Ει­δι­κών Χρή­σε­ων (ΠΕΧ) για οι­κι­σμούς από 701 έως 2.000 κα­τοί­κους.

Η ΖΑΟ δίνει τη δυ­να­τό­τη­τα, υπό προ­ϋ­πο­θέ­σεις και με ει­δι­κή τεκ­μη­ρί­ω­ση, να διευ­ρυν­θεί το όριο του οι­κι­σμού πέραν της Ζώνης Β1 και έως το ση­με­ρι­νό όριο του οι­κι­σμού. Για τις ιδιο­κτη­σί­ες που θα εντα­χθούν στη ζώνη προ­βλέ­πε­ται αρ­τιό­τη­τα από 500 έως 2.000 τ.μ. και ελά­χι­στο πρό­σω­πο 10 μέ­τρων σε πο­λε­ο­δο­μι­κά ανα­γνω­ρι­σμέ­νη οδό. Για τους με­γα­λύ­τε­ρους οι­κι­σμούς (έως 2.000 κα­τοί­κους), η ΠΕΧ λει­τουρ­γεί ως αντί­στοι­χο ερ­γα­λείο στην εξω­τε­ρι­κή πε­ριο­χή, πέραν της Ζώνης Β1 και έως το ση­με­ρι­νό όριο του οι­κι­σμού, με αυ­ξη­μέ­νες απαι­τή­σεις αρ­τιό­τη­τας (δύο έως τέσ­σε­ρα στρέμ­μα­τα και πρό­σω­πο 15 μέ­τρων).

Στους πολύ μι­κρούς οι­κι­σμούς, έως 700 κα­τοί­κους, η νο­μο­θε­τι­κή πα­ρέμ­βα­ση προ­βλέ­πει τη δυ­να­τό­τη­τα κα­θο­ρι­σμού Ζώνης Ανά­πτυ­ξης Οι­κι­σμού πέραν της Ζώνης Β1 και έως το ση­με­ρι­νό όριο του οι­κι­σμού, υπό την προ­ϋ­πό­θε­ση ει­δι­κής τεκ­μη­ρί­ω­σης. Με τον τρόπο αυτό επι­χει­ρεί­ται να αντι­με­τω­πι­στεί και σε αυ­τούς το ζή­τη­μα της εξω­τε­ρι­κής πε­ριο­χής που αντι­στοι­χού­σε στην αρ­χι­κή Ζώνη Γ, η οποία απορ­ρί­φθη­κε από το ΣτΕ

Πά­ντως, οι νο­μί­μως υφι­στά­με­νες κα­τοι­κί­ες δεν επη­ρε­ά­ζο­νται, από την αλ­λα­γή του ορίου του οι­κι­σμού ούτε με­τα­τρέ­πο­νται σε αυ­θαί­ρε­τες επει­δή αλ­λά­ζει εκ των υστέ­ρων η οριο­θέ­τη­ση και από εντός κιν­δυ­νεύ­ουν να βρε­θούν εκτός οι­κι­σμού. Το πρό­βλη­μα αφορά τις δυ­να­τό­τη­τες μελ­λο­ντι­κής αξιο­ποί­η­σης των αδό­μη­των ιδιο­κτη­σιών και, κατ’ επέ­κτα­ση, την αξία τους.

Το ζη­τού­με­νο πλέον είναι η ολο­κλή­ρω­ση και η ανάρ­τη­ση των σχε­τι­κών με­λε­τών. Ήδη από το 2022 είχε εντα­χθεί στο Τα­μείο Ανά­καμ­ψης το έργο «Αυ­το­τε­λείς Με­λέ­τες για Οριο­θέ­τη­ση Οι­κι­σμών».

Οι συ­γκε­κρι­μέ­νες με­λέ­τες (12 συ­νο­λι­κά) αφο­ρούν οι­κι­σμούς προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κα­τοί­κων και εκ­πο­νού­νται ανε­ξάρ­τη­τα από τα Το­πι­κά ή Ει­δι­κά Πο­λε­ο­δο­μι­κά Σχέ­δια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) σε πε­ρι­πτώ­σεις όπου υπάρ­χει ει­δι­κός λόγος ή ανά­γκη τα­χεί­ας αντι­με­τώ­πι­σης προ­βλη­μά­των.

Σε κάθε πε­ρί­πτω­ση, οι οριο­θε­τή­σεις απο­τε­λούν βα­σι­κό αντι­κεί­με­νο των ΤΠΣ- ΕΠΣ. Το ΥΠΕΝ είχε από τον Μάρ­τιο του 2024 ενη­με­ρώ­σει τους με­λε­τη­τές και τους επι­βλέ­πο­ντες του προ­γράμ­μα­τος «Κων­στα­ντί­νος Δο­ξιά­δης» ότι το τότε σχέ­διο Προ­ε­δρι­κού Δια­τάγ­μα­τος για τους οι­κι­σμούς θα έπρε­πε να λη­φθεί υπόψη στις με­λέ­τες που βρί­σκο­νταν σε εξέ­λι­ξη.

Πηγή: ot.gr