Ακίνητα: Αδιέξοδο για χιλιάδες ιδιοκτήτες σε εντός και εκτός σχεδίου

Ανα­μέ­νο­ντας την προ­σω­ρινή ρύθμιση του υπ. Περι­βάλ­λο­ντος καθώς άλλες πολε­ο­δο­μίες βγάζουν άδειες και άλλες όχι, ενώ άλλοι δεν μπορούν να χτίσουν λόγω του νέου οικο­δο­μι­κού κανο­νι­σμού

Δεκάδες χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των σε εκτός σχεδίου περιο­χές της χώρας εξα­κο­λου­θούν να παρα­μέ­νουν όμηροι, ανα­μέ­νο­ντας την προ­σω­ρινή ρύθμιση (η εφαρ­μογή της προ­βλέ­πε­ται έως το τέλος του 2025) του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας.

Στο μεταξύ, επι­κρα­τεί ένα πολε­ο­δο­μικό αλαλούμ, στις εκτός σχεδίου περιο­χές, αφού άλλες πολε­ο­δο­μίες εξα­κο­λου­θούν να εκδί­δουν οικο­δο­μι­κές άδειες και άλλες όχι, με συνέ­πεια να υπάρ­χουν «τυχεροί» και «άτυχοι» ιδιο­κτή­τες.

Σε εκτός σχεδίου περιο­χές υπάρ­χουν μεταξύ άλλων προ­βλή­ματα με τις οριο­θε­τή­σεις και επε­κτά­σεις των ορίων οικι­σμών

Σημειώ­νε­ται πως σε πρό­σφατο νομο­σχέ­διο του ΥΠΕΝ αφαι­ρέ­θη­καν σχεδόν την τελευ­ταία στιγμή οι σχε­τι­κές δια­τά­ξεις που αφο­ρού­σαν την προ­σω­ρινή ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, ύστερα από μπαράζ απο­φά­σεων του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας  (ΣτΕ) που απει­λού­σαν τη συνταγ­μα­τι­κό­τητα της προ­ω­θού­με­νης ρύθ­μι­σης για το διά­στημα έως την ολο­κλή­ρωση των Τοπικών και Ειδικών Πολε­ο­δο­μι­κών Σχεδίων.

Από τους αρμο­δί­ους, υπήρξαν διαρ­ροές, πως θα επα­νέρ­χο­νταν με διορ­θω­μένη ρύθμιση μετά τις ευρω­ε­κλο­γές, αλλά μέχρι στιγμής το τοπίο εξα­κο­λου­θεί να παρα­μέ­νει θολό και οι ιδιο­κτή­τες να κάθο­νται  σε αναμ­μένα κάρ­βουνα.

Νομο­θε­τικό κενό

Την ίδια ώρα, όμηροι παρα­μέ­νουν και ιδιο­κτή­τες αστικών οικο­πέ­δων (σε εντός σχεδίου) οι οποίοι δεν μπορούν να χτίσουν με βάσει τις δια­τά­ξεις του Νέου Οικο­δο­μι­κού Κανο­νι­σμού που δίνουν «μπόνους» δόμησης στα νέα κτίρια υψηλής ενερ­γεια­κής κατη­γο­ρίας. Εδώ, η κατά­σταση ανα­μέ­νε­ται να ξεκα­θα­ρί­σει προς το τέλος του χρόνου ή στις αρχές του 2025, αφού προη­γη­θεί η ορι­στική κρίση της Ολο­μέ­λειας του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας τον ερχό­μενο Οκτώ­βριο.

Ετσι, στην πράξη δεν υπάρχει ασφά­λεια πολε­ο­δο­μι­κού δικαίου. Διότι και σε αυτήν την περί­πτωση (του ΝΟΚ), χτίζουν οι «τυχεροί» και όχι οι νόμιμοι, αφού υπάρ­χουν – και εδώ – πολε­ο­δο­μίες που βγάζουν οικο­δο­μι­κές άδειες με τα μπόνους του ΝΟΚ και άλλες (κυρίως στην Αθήνα και στους Δήμους της Αττικής με χαρα­κτη­ρι­στικά κηπου­πό­λεων) που δεν βγάζουν…

Ωστόσο, υπάρχει και συνέ­χεια, αφού – και – οικο­δο­μι­κές άδειες που εκδό­θη­καν τον τελευ­ταίο χρόνο σε εκτός σχεδίου περιο­χές, βρί­σκο­νται στον αέρα μετά την απόφαση του ΣτΕ (πρό­κει­ται για την απόφαση 176/2023), με συνέ­πεια να έχει δημιουρ­γη­θεί ένα ευρύ­τατο σκηνικό απα­ξί­ω­σης των εκτός σχεδίου ακι­νή­των.

Για την ιστορία, η απόφαση αφορά οικο­δο­μική άδεια που εκδό­θηκε νόμιμα το 2006, η οποία ανα­θε­ω­ρή­θηκε επίσης νόμιμα το 2015, σε γήπεδο (οικό­πεδο) σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς ανα­γνω­ρι­σμένη κοι­νό­χρη­στη οδό. Το ανώτατο δικα­στή­ριο απο­φά­σισε πως δεν αρκεί το ελά­χι­στο εμβαδόν των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των, αλλά απαι­τεί­ται σωρευ­τικά, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προ­σώ­που σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο για τη δόμηση ενός ακι­νή­του.

Στο μεταξύ, σύμφωνα με πηγές που γνω­ρί­ζουν καλά το θέμα, σε περί­πτωση μαζικών προ­σφυ­γών, ανα­μέ­νε­ται ντόμινο ακυ­ρώ­σεων νόμιμων οικο­δο­μι­κών αδειών σε εκτός σχεδίου περιο­χές, αφού το κενό που έχει δημιουρ­γη­θεί δίνει το δικαί­ωμα προ­σφυ­γής στα δικα­στή­ρια με συνέ­πεια την ακύρωση οικο­δο­μι­κών αδειών που έχουν εκδοθεί νόμιμα και έχουν ήδη υλο­ποι­η­θεί… Η όλη κατά­σταση μοιάζει σήμερα με ανε­ξε­ρεύ­νητο ναρ­κο­πέ­διο. Μια νάρκη… σκάει, μια άλλη είναι έτοιμη να σκάσει. Ετσι, εκτός από τα προ­βλή­ματα και την απα­ξί­ωση της περιου­σίας τους που αντι­με­τω­πί­ζουν οι ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των σε εκτός σχεδίου περιο­χές, υπάρ­χουν και προ­βλή­ματα με τις οριο­θε­τή­σεις και επε­κτά­σεις των ορίων οικι­σμών.

Το πρό­βλημα αφορά πάνω από 10.000 οικι­σμούς (προ του ’23 ή κάτω των 2.000 κατοί­κων) σε όλη τη χώρα, μετά τις απο­φά­σεις του ΣτΕ που έκρινε ως αντι­συ­νταγ­μα­τι­κές τις οριο­θε­τή­σεις και επε­κτά­σεις των ορίων οικι­σμών οι οποίες είχαν γίνει με απο­φά­σεις νομάρχη, ενώ απαι­τεί­ται για τον σκοπό αυτό έκδοση Προ­ε­δρι­κού Δια­τάγ­μα­τος. Τι σημαί­νει αυτό; Περιο­ρι­σμός των οικι­στι­κών περιο­χών και αβε­βαιό­τητα για τις αγο­ρα­πω­λη­σίες, αφού μια έκταση που σήμερα είναι εντός σχεδίου μπορεί να βρεθεί εκτός…

Oι μεγάλες αυθαι­ρε­σίες

Παράλ­ληλα, δεν έχει ολο­κλη­ρω­θεί η απαι­τού­μενη – για τον οποια­δή­ποτε πολε­ο­δο­μικό, χωρο­τα­ξικό σχε­δια­σμό – κατη­γο­ριο­ποί­ηση / ανα­γνώ­ριση των δημο­τι­κών οδών, ενώ δεν έχει ξεκα­θα­ρι­στεί τι θα γίνει με την τακτο­ποί­ηση αυθαι­ρέ­των που ανήκουν στη λεγό­μενη κατη­γο­ρία 5.

Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει γνωστά το τελευ­ταίο διά­στημα, από δηλώ­σεις στε­λε­χών του ΥΠΕΝ, δεν πρό­κει­ται να επα­νέλ­θει η σχετική ρύθμιση για την τακτο­ποί­ησή τους, μέχρις ότου υλο­ποι­η­θεί η κατε­δά­φιση αυθαι­ρέ­των που κρί­θη­καν και θα κριθούν ως κατε­δα­φι­στέα. Στη συνέ­χεια, οι όποιες τακτο­ποι­ή­σεις υλο­ποι­η­θούν, θα γίνουν με γνώμονα το πολε­ο­δο­μικό ισο­ζύ­γιο. Ωστόσο, ούτε εδώ υπάρχει συγκε­κρι­μένο πλάνο.

Τίθεται έτσι το ερώτημα: Γιατί συμ­βαί­νει αυτό; Διότι, όπως λένε πηγές που γνω­ρί­ζουν καλά το θέμα, ο πολε­ο­δο­μι­κός σχε­δια­σμός που έπρεπε να είναι ήδη ολο­κλη­ρω­μέ­νος εδώ και μισό αιώνα (για την ακρί­βεια από το 1975) δεν έχει ακόμη ολο­κλη­ρω­θεί.

Αλλα 100 χρόνια…

Μέχρι σήμερα, η πολι­τεία έχει κατα­φέ­ρει να τον υλο­ποι­ή­σει σε λιγό­τερο από 30% της χώρας. Και, όπως λένε οι ίδιες πηγές, αν δεν υπήρχαν οι πόροι από το Ταμείο Ανά­καμ­ψης και Ανθε­κτι­κό­τη­τας και το Τεχνικό Επι­με­λη­τή­ριο Ελλάδας (ΤΕΕ) που ανέλαβε να προ­χω­ρή­σει τον πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό για το υπό­λοιπο 70% της χώρας, το αρμόδιο υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας (ΥΠΕΝ) και οι δήμοι θα χρειά­ζο­νταν – με συντη­ρη­τι­κούς ρυθμούς – σχεδόν 100 (!) χρόνια, μαζί με τις ενδιά­με­σες ανα­θε­ω­ρή­σεις, να προ­χω­ρή­σουν τον πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό στο σύνολο της χώρας…

Με βάση τον νέο προ­γραμ­μα­τι­σμό που έχει υπο­βλη­θεί και στην ΕΕ, οι μελέτες , τα Τοπικά και Ειδικά Πολε­ο­δο­μικά Σχέδια θα πρέπει να έχουν ολο­κλη­ρω­θεί έως την 31η Δεκεμ­βρίου 2025 (δηλαδή τρία χρόνια από την εκκί­νηση) και μέχρι το τέλος του 2026 θα πρέπει να έχουν εκδοθεί όλα τα σχετικά Προ­ε­δρικά Δια­τάγ­ματα.

Τι αλλάζει το 2026

Με την ολο­κλή­ρωση όλων αυτών των μελετών πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού και τη δημο­σί­ευση των αντί­στοι­χων Προ­ε­δρι­κών Δια­ταγ­μά­των, μαζί με τα υφι­στά­μενα σχέδια πόλης κ.λπ., ολό­κληρη η έκταση της επι­κρά­τειας (πλην περιο­χών που βρί­σκο­νται εκτός σχε­δια­σμού) θα έχει απο­τυ­πω­μέ­νους και συγκε­κρι­μέ­νους όρους και περιο­ρι­σμούς δόμησης και δρα­στη­ριο­τή­των. Αυτό σημαί­νει πως θα ξέρει τόσο η πολι­τεία όσο και ο κάθε ενδια­φε­ρό­με­νος τι μπορεί να γίνει και πού, με ποιους όρους και προ­ϋ­πο­θέ­σεις. Ετσι, με την εμφά­νιση και του «ψηφια­κού χάρτη» στο νέο πολε­ο­δο­μικό σκηνικό που δια­μορ­φώ­νε­ται, σε 2-3 χρόνια από σήμερα θα μπορεί ο κάθε πολίτης, υπάλ­λη­λος, επι­χει­ρη­μα­τίας, μηχα­νι­κός κ.λπ., να δει από τον υπο­λο­γι­στή του, για κάθε οικό­πεδο ή αγρο­τε­μά­χιο σε όλη την Ελλάδα, τι επι­τρέ­πε­ται, τι απα­γο­ρεύ­ε­ται και με ποιους όρους και περιο­ρι­σμούς.

Εύκολος εντο­πι­σμός

Παράλ­ληλα, με τα συστή­ματα επι­τή­ρη­σης (σε πραγ­μα­τικό χρόνο) που προ­ε­τοι­μά­ζουν ΥΠΕΝ και ΤΕΕ, θα παρα­κο­λου­θεί­ται και θα κατα­πο­λε­μη­θεί η αυθαί­ρετη δόμηση, καθώς με δορυ­φο­ρι­κές εικόνες και drones κάθε νέα οικο­δομή θα ταυ­το­πο­εί­ται με το ηλε­κτρο­νικό της γεω­χω­ρικό στίγμα, και θα είναι εύκολος ο άμεσος εντο­πι­σμός κάθε μη αδειο­δο­τη­μέ­νης κατα­σκευής.

Ο νέος πολε­ο­δο­μι­κός σχε­δια­σμός, με το πρό­γραμμα πολε­ο­δο­μι­κών μεταρ­ρυθ­μί­σεων «Κων­στα­ντί­νος Δοξιά­δης» που εκπό­νησε το ΥΠΕΝ, περι­λαμ­βά­νει στις δράσεις που υλο­ποιεί το ΤΕΕ, 227 Τοπικά Πολε­ο­δο­μικά Σχέδια (που αφορούν 730 δημο­τι­κές ενό­τη­τες), 18 Ειδικά Πολε­ο­δο­μικά Σχέδια (που αφορούν αντί­στοιχα 20 ευρύ­τε­ρες ή μικρό­τε­ρες περιο­χές), μία ολο­κλη­ρω­μένη Μελέτη Καθο­ρι­σμού Ζωνών Υπο­δο­χής Συντε­λε­στή Δόμησης, 12 αυτο­τε­λείς μελέτες για την οριο­θέ­τηση οικι­σμών (που αφορούν 51 δημο­τι­κές ενό­τη­τες εκτός/επι­πλέον αυτών που περι­λαμ­βά­νο­νται σε ΤΠΣ/ΕΠΣ), και μία αυτο­τελή μελέτη για τον χαρα­κτη­ρι­σμό δημο­τι­κών οδών (που αφορά επι­πλέον 149 δημο­τι­κές ενό­τη­τες).

Πού βρι­σκό­μα­στε

Το ΤΕΕ, σε αυτό το σύνολο 259 ξεχω­ρι­στών έργων – δια­γω­νι­σμών, έχει προ­χω­ρή­σει το σύνολό τους μέχρι τα μέσα του Ιουνίου. Ειδι­κό­τερα, 112 ΤΠΣ/ΕΠΣ/μελέτες έχουν ήδη συμ­βα­σιο­ποι­η­θεί και εξε­λίσ­σο­νται, 99 βρί­σκο­νται σε φάση ελέγχου από τις υπη­ρε­σίες (υπουρ­γείων, Ελεγ­κτι­κού Συνε­δρίου, ΤΕΕ, ανα­δό­χων) πριν από την υπο­γραφή της σύμ­βα­σης, 45 βρί­σκο­νται σε στάδιο πριν από την κατα­κύ­ρωση και τέσ­σε­ρις (που αφορούν κυρίως τα πρώτα δοκι­μα­στικά ΤΠΣ που επα­να­προ­κη­ρύ­χθη­καν) βρί­σκο­νται σε φάση προ­ε­τοι­μα­σίας των τευχών του δια­γω­νι­σμού – ο οποίος εκκρε­μεί – και σύμφωνα με πηγές του ΤΕΕ θα προ­χω­ρή­σουν σε λίγες εβδο­μά­δες. Σε σχέση με τα διοι­κη­τικά ορόσημα του ΤΑΑ που ελέγχει η ΕΕ, τα 3 από τα 5 χρονικά ορόσημα υλο­ποί­η­σης έχουν ήδη επι­τευ­χθεί.

Premium έκδοση «Τα ΝΕΑ»